时间：2023-10-13 09:46:16
导语：在城市土地管理法的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
现将北京市建设项目用地全程管理规程（以下简称“规程”）发给你们。
该“规程”是加强我市建设项目用地管理，保证“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”这一基本国策具体实施的一项新举措，请认真贯彻执行。对执行过程中遇到的问题，要及时总结经验提出意见，使该“规程”不断完善，以利于建设项目用地管理工作的不断提高。
北京市建设项目用地全程管理规程
第一章 总 则
第一条 为了贯彻落实“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，强化建设用地程序化、规范化、制度化管理，做好系统服务，依据“北京市实施《中华人民共和国土地管理法》办法”制定本规程。
第二条 凡需报市或区（县）人民政府批准的建设用地，均适用本《规程》。
第三条 建设项目用地全程管理包括：前期管理、审批管理和后期管理。
前期管理要做好建设项目用地审查，基本做到“三参与”，即参与建设项目可行性研究；参与建设项目选址；参与建设项目设计任务书审查。
审批管理，建设项目用地立项后，建设单位持有关文件，按照法定批准权限，向市或区、县土地管理局申请用地，核定用地面积、签订征地协议书、落实劳动力安置方案和建设资金，按土地审批权限，逐级上报审批，批准后核发《建设用地批准书》。
后期管理，做好建设项目用地使用情况检查和验收，对征而未用的土地收取土地荒芜费；批准后两年未用土地的，收回土地使用权；擅自改变用途或未经批准出、转让土地作用权的，由区、县土地管理局报市土地管理局批准后注销《建设用地批准书》。
第四条 市土地管理局负责重点项目的批后管理工作。各区、县土地管理局负责辖区内的建设项目批后的统一管理。
第二章 建设项目用地的前期管理
第五条 建设项目用地前期管理是全程管理的基础，努力做到超前到位，主动配合，系统服务，做到合理利用土地，充分体现建设用地的社会、经济、环境综合效益。
第六条 凡在我市范围内的国家建设项目，需征用农村集体所有土地的，在其报批设计任务书和可行性研究时，均应对建设项目用地列专章评述，有关部门在审批可行性研究和设计任务书时，应征求市土地管理局意见。
第七条 建设用地评述的内容和要求
一、选址方案要有选择性，对方案进行评述、说明拟定方案在节约和充分利用土地方面的有利条件。
二、对项目用地数量、土地利用系数，建筑密度，建筑容积率，绿化面积，厂区道路，厂前区等应该说明确定的依据。
第三章 建设项目用地的审批管理
第八条 建设用地的审批管理是依法进行建设用地审查、报批的核心工作，土地管理部门要积极主动，为国家建设征地做好服务，依法协调好部门间关系，合理安置好被征地单位群众的生产和生活。
第九条 建设项目审核内容：
1.建设项目是否列入国家固定资产投资计划或者经过批准的项目；
2.建设项目用地数量是否符合计划控制指标；
3.建设项目用地是否符合总体规划要求，有无选址红线图、平面设计图和规划条件；
4.建设项目用地是否占用永久农田保护区；
5.建设项目用地区域环保评估；
6.建设项目建设资金是否落实；
7.建设项目是否未批先占地或用其他手段非法占地；
8.建设项目用地类别，特别对非耕地的认定；
9.建设项目征地的补偿安置、农转非是否符合国家政策规定；
10.建设用地可行性报告。
第十条 市土地管理局经对上述文件材料进行审查并对申报征地地块踏查后，由市土地管理局征地事务管理处会同区、县土地管理局组织建设单位、被征地单位签定征地协议书，并按市有关规定，落实补偿安置方案后，上报市土地局，市土地局对上述材料审核后按审批权限报批。
第十一条 对征地中发生的土地补偿费和安置补助费，要严格按《土地管理法》和《实施细则》执行，任何单位和个人都不得擅自抬高或压低，以保证被征地集体组织妥善安置。
第十二条 因建设征地造成的多余劳动力的安置应按有关政策规定，本着谁占地谁安置的原则（也可以多渠道，多途径），妥善安置。
第十三条 建设用地经市政府批准后，市、区（县）征地事务管理部门处理征地事务工作，办理补偿安置、农转非等具体工作。处理建设用地和验地钉桩划界拨地之后，由市土地管理局根据工程进度一次或分批划拨土地，向用地单位核发《建设用地批准书》。
第四章 建设项目用地的后期管理
第十四条 建设项目用地后期管理是全程管理的保证。建设用地单位从领取《建设用地批准书》开始进行跟踪管理至建设项目竣工复核，验收。
第十五条 国家建设项目用地经批准后，各区、县土地管理部门要监督土地使用情况，及时处理、解决用地中出现的问题。跟踪管理重点内容是：（1）是否按用地计划使用土地；（2）是否按批准的用地用途使用土地；（3）有无少批多占和移址用地问题；（4）有无荒芜土地的问题；（5）划拨的土地有无转让、出租、抵押的问题。对多占的土地按非法占地查处。对擅自异地使用土地的，按非法占用土地查处，注销《建设用地批准书》。
第十六条 国家建设项目用地经批准后，建设单位一年以上无正当理由仍未进行建设造成土地荒芜的，由市、区（县）土地管理局按照同类土地年产值的五倍征收土地荒芜费。如不按期缴纳土地荒芜费，给予适当罚款，直至注销《建设用地批准书》。
第十七条 用地单位撤销，建设项目停建或未经原批准机关同意，连续两年未使用的建设用地、对擅自改变批准用途的建设用地，及擅自转让、出租和抵押划拨土地使用权的，由市土地管理局报市人民政府批准，收回土地使用权，注销《建设用地批准书》，由政府另行安排使用。
第十八条 后期跟踪管理检查工作，根据市、区（县）土地管理局的分工，对已批准的建设用地每半年检查一次，并将检查情况和问题及时报市土地管理局。
第十九条 建设项目竣工后的检查验收：
一、检查验收主要内容：
检查建设用地单位依法使用土地情况、面积、界址，用地性质和土地利用情况。
二、检查验收合格后，核发《土地使用证》。
三、检查验收不合格建设单位，要写明情况，区别对待，依法进行处理。
第五章 附 则
收回划拨国有土地使用权
无偿收回划拨国有土地使用权
无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、《基本农田保护条例》第十八条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途等五种情形。具体内容包括：1．因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的；2．公路、铁路、机场、矿场等核准报废的；3．已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以划拨方式提供土地使用权，连续两年未使用土地的；4．未按土地使用权划拨批准文件规定，擅自改变土地用途的；5．经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的……连续两年未使用的。
在第1、第2、第5种情况下收回土地使用权属于土地管理的一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第五条规定办理，即由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回土地使用权决定书》，终止国有划拨土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。第5种情况必须特别注意，“原批准用地的人民政府”只能是国务院，省、市、县三级人民政府没有这―批准权。
第3种情况则是因土地使用者依法取得国有划拨土地使用权后，连续两年未使用土地造成的违法行为，收回这类土地使用权应当依法对当事人实施行政处罚，其依据是《土地管理法》第三十七条第一款和《土地管理法》第八十条。当事人不履行处罚决定，可以由实施行政处罚的国土资源管理部门依法向人民法院申请强制执行。
第4种属于违反法律规定擅自改变土地用途的违法行为，应当按照《土地管理法》第八十条的规定，采用行政处罚的办法收回土地使用权。
有偿收回划拨国有土地使用权
有偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、(二)项规定的情形。具体内容包括：1．为了公共利益需要使用土地的；2．为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。
上述两种收回国有划拨土地使用权的情形，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能继续使用土地，因而必须对土地使用者给予适当补偿。补偿的法律法规依据是：《土地管理法》第五十八条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条。已成立土地储备机构的地方，收回土地使用权工作可以由土地储备机构具体实施；未建立土地储备机构的，可以由市、县人民政府国土资源管理部门与土地使用者协商解决收回土地使用权的补偿问题。土地储备机构或国土资源管理部门与用地者达成收购补偿协议后，还必须公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。
收回出让土地使用权
无偿收回出让土地使用权
无偿收回出让土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(三)项、《土地管理法》第三十七条第一款和《城市房地产管理法》第二十一条及第二十五条、违反《土地管理法》第五十六条规定擅自改变土地用途等情形。具体内容包括：1．土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；2．已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以出让方式取得土地使用权，连续两年未使用土地的；3．以出让方式取得的土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发的；4．土地使用者未按照土地使用权出让合同规定擅自改变土地用途的。
上述四种情形中的第1种，无偿收回出让土地使用权属于一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》第五条的规定，由市、县人民政府国土资源管理部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止出让国有土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人拒不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。
第2、3、4种情况是用地者取得合法的土地使用权后，未按国家法律或出让合同的规定使用土地而造成的违法行为，对土地使用者应当进行行政处罚，以此来达到无偿收回出让国有土地使用权的目的。处罚的依据见《土地管理法》第八十条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条。
有偿收回出让土地使用权
有偿收回出让土地使用权主要包括《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条、《城市房地产管理法》第十九条规定的情形，这些规定均是指国家为了公共利益的需要，提前收回土地使用权。有偿收回出让土地使用权，可以按照有偿收回划拨土地使用权的办法进行。
收回集体建设用地使用权
按照《土地管理法》第六十五条的规定，收回集体建设用地使用权的主体是农村集体经济组织，而不是市、县国土资源管理部门。但现行的土地管理法律、行政法规未规定拒绝交回集体建设用地使用权可以采用的强制措施，这是法律的一大缺陷，这也正是导致集体建设用地使用权难以收回的一个主要原因。
无偿收回集体建设用地使用权
无偿收回集体建设用地使用权主要是指《土地管理法》第六十五条第一款第(二)、(三)项规定的情形。具体内容包括：1．不按照批准的用途使用土地的；2．因撤销、迁移等原因停止使用土地的。
上述两种收回集体建设用地的情况，在具体操作时有明显不同：第1种情形是因为用地者不按照批准的用途使用土地而产生的违法行为，收回土地使用权按理应当采取行政处罚方式进行，但法律未作规定。第2种情形是土地使用者因为单位撤销、迁移等原因而不再继续使用集体建设用地，收回土地使用权不会有什么阻力。农村集体经济组织报原批准用地的人民政府批准后，向土地使用者下发(收回集体建设用地使用权决定书)，终止集体建设用地使用权，注销土地登记和土地证书。
有偿收回集体建设用地使用权
有偿收回集体建设用地使用权主要是指《土地管理法》第六十五条第一款规定的“为了乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的”情形。这种情况必须注意，土地使用者还在使用土地，并没有发生违法行为，是因为乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地，而导致土地使用者不能继续使用已合法取得的集体建设用地。收回这类土地使用权，可以由农村集体经济组织与用地者协商，待达成补偿协议后，再公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。
收回宅基地使用权
宅基地使用权属于集体建设用地使用权的一种，虽然《土地管理法》未明确规定哪些情况下可以收回宅基地使用权，但部分省(自治区、直辖市)的土地管理地方性法规作了明确规定。如《云南省土地管理条例》第三十三条第四款规定，“经批准使用的宅基地，必须按照批准的位置和面积建盖，超过两年未建成使用的，由农村集体经济组织报经原批准机关批准，无偿收回土地使用权”；《江苏省土地管理条例》第三十四条第四款规定，“经批准后连续两年未使用宅基地的，应当交还原集体经济组织另行安排使用”。对不符合“一户一宅”的规定，超过法定标准占用宅基地的，《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第四十六条、《山西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十九条第一款等省级土地管理地方性法规，对收回多余宅基地使用权作了规定。
收回临时用地使用权
【关键词】土地开发；管理；经济；影响
1、城市的土地开发模式
1.1 政府统包
正通报其实并非是说土地开始腐蚀有政府进行的，这种开发的模式是指，开发土地的一级土地开发商主要是政府型企业。这样的模式具有三个明显的优点：
首先，在规划意图以及调控目的上政府型的企业可以真正受到政府的控制而对意图以及控制和规划进行彻底的贯彻实施，由于政府是行政管理机关，因此在一些领域中政府不能够去完成相应的业务，而政府企业就在此时排上用场，去有效的完成政府的规划，有效的达到政府的调控目的，有效地体现政府的意图。
第二，在财政的利用以及保障工作上对政府有力。作为开发商，在土地开发工作中，政府企业必然会有经济收入，而在对土地开发的过程中，土地会产生相应的增值收益，这部分就会被收留入政府中，这种留存其实也是对土地的一种合理的价值回收，当然，这种回收是在对土地利用的集约保证之上的。这样政府就可以在开发中去支持新的开发，将留存的资金再次去投入新的建设规划项目，从而使得城市发展中的土地开发活动进入到一个很好的良性循环体系中去。
第三，政府企业可以在土地的开发品质上进行有利的保障。这也是由于政府企业由于其在资金以及技术和实力上较之于一般的民营企业而言要更为的雄厚一些，一般的民营企业由于在技术以及资金上都是依赖于自身的活动增加减少因此在实力上要弱一些，并且不能像政府企业一样可以很好的在价值观上同政府同步，所以在对开发土地的整体品质的确保上要稍逊色于政府企业。政府型的企业能有力的保证土地开发品质。相对于大部分民营企业而言，一般具有雄厚的资金和技术实力，同时与政府的价值观同步，能确保土地开发的整体品质。
1.2 用地单位自行开发的土地利用
这种模式下的土地开发主要的开发主体就是用地单位，用地单位在开发利用之前向政府申请，对于用地的供应则是通过了相关部门之间的协调之后再向用地单位供应的，而开发项目以及具体的实施则全部是由用地单位去规划解决和实施。这种模式相对于政府性质的开发灵活性要大一些，对于城市进行的加速作用较为明显，这也是由于其在融资渠道上的广泛性特点造成的，通过大量的利用民间资金去更好的对城市的土地开发项目进行促进。在这样的项目下，民间的单位通过自身的发展、融资、规划开发以及利用将土地开发项目的资金收益或是营利或是作为新的开发资金，无论是哪一种都对城市的开发以及建设进程有所促进。当然问题都是存在其有利和有弊的一面，其在灵活性充足的优势下带来的问题主要是在价值观上和政府的观点体现有些不一致，这也是由于其自身的发展以及灵活多变导致的政府无法进行有效的规划和统一的引导，在统筹兼顾的工作上无法做到很好的引领。并且由于在资金以及技术或者说是民营企业在经济利益上的追求心理，都会导致在土地开发的过程中，项目的整体品质无法得到很好的保证，这就是由于经济实力以及技术实力差的缘故造成的。
1.3 综合开发的土地开发
所谓的综合开发其实就是一种由政府进行监督管理由民营企业的开发商进行实际的开发项目的开发模式，这种模式下政府通过对土地进行招拍挂出等方式，将土地的开发项目出让给开发商，而政府则是在整个的开发过程退居到幕后对其进行监管以及统筹工作。而城市土地开发模式的合理化发展将对城市经济效益的提高起到至关重要的作用。在现阶段，城市的土地开发主要是以综合开发模式为主，相比其他开发模式，由于其在开发过程中的灵活性、高效率，极大的繁荣了土地市场，并带动了建筑、材料、工程机械等多个相关行业的发展，并且提供了大量的就业机会，有效的缓解了城市就业压力，稳定了城市社会秩序，为城市经济发展创造了一个良好的内部及外部环境。因此这种模式可以对土地的集聚以及集约的利用进行良好的表达，并且对于环境以及生态的保护更完善，能够有效的和政府的价值观相一致，以持续发展、相互协调和统筹兼顾等政府性原则为开发项目的项目基础进行开发。因此这样的模式不但是有着广泛的融资来源很好的调动市场经济，同时还能够在一定程度上对政府的价值观以及发展的规划和统一工作进行表达。
政府企业承包模式的有点就在于在市政建设上能够很好的完成政府的规划目标，能够统筹兼顾，能够在观念理念上和政府保持一致；单位的自行开发的土地开发则是可以保证资金的融资范围，由于其本身就置身与经济市场这么一个大环境，因此在灵活性以及适应性上要更强一些；而土地综合的开发模式，则是最大程度的去结合和发挥这两种开发模式的优点，在市政建设中，将生态效益和经济效益最大程度的去平衡和发挥。对融资渠道进行了拓宽，将民间的一些限制的资金有效的利用和吸纳，并在整个开发过程汇总，对于政府的有些观点和要求去注意表达，比如可持续发展的观念，集约以及集聚的开发理念等等，政府作为一个国家的行政控制机关，其对于城市的发展尤其是土地的开发这一基本项目需要进行有效的控制，这也是对土地上由开发项目所得到的增值收益的保证，使得在市政建设的资金循环上更加的良性畅通。
2、经济发展和土地开发的关系
2.1 基础条件供应
城市的发展是以人为基础的集约式的活动空间，这种活动其实就是人的活动的集合，而土地作为这些活动的载体，其开发和利用是基本的，这里的基本就是一种基础条件的供应，这也是土地利用的特点，所有的经济活动的根本目的都是经济效益的获取，而土地利用也不例外，其利用以及开发其实也是一个经济系统的表达过程，获取经济效益是根本目标。城市的发展是以此为前提的，因此目前我国的城市发展的进程的加速实则也是由于土地利用开发的速度以及效率的体现。城市的发展以土地利用为前提，土地作为其经济发展以及建设体现的载体在经济发展中的地位日渐突出，单从这方面的发展看，城市的基础是发展是土地利用的发展。
所以对于城市的土地利用不仅仅是关系到了一个城市的经济建设，同时在整个的发展过程中，土地的开发利用实则是一个基础性的合理方向的发展依托，所以，这个方面将来，城市的集约式发展的合理性前提就是土地建设的合理性，这种基础性的作用使得土地开发的地位日渐提高，只有有了一个良好的健康的土地发展才能保证着整个城市的建设发展方向的正确性。目前我国的城市建设还处在一个初期的建设阶段，在对于城市的土地开发模式下，对于土地的利用以及建设的灵活性要求的需要要更高一些，所以，很多城市的建设中都采用了这种综合性的开发方式，这也是主要的原因，不但是在资金的汲取上范围要更广一些，同时还能够给予相关的行业更多的机会，给予人们更多的活动机会。资金的集中以及涉及范围的广阔使得城市的发展更为的活跃，效率的提高的同时带动了相关的市场，这种模式才是目前社会发展需要的。因此在这方面说，城市的土地的利用合理性以及开发的合理性在整个城市建设以及城市的经济建设发展中起到了基础性的重要作用，对于城市的集约化发展有着促进和承托的作用。目前的城市发展阶段，主要是建设阶段，综合的开发土地，这种模式下的开发利用，相对于其他的模式，在开发活动上的灵活性要更高一些，这也是为什么大多数的城市土地开发利用都采取了类似的模式的原因，同时由于资金的集中和集资范围的广泛，其开发的效率也更好，对于整个土地开发的市场而言能够更好的带动相关产业的发展，不但在效率上提高了同时还能繁荣相关市场。诸如，建筑、工程机械以及材料等等，相关行业的发展同时也是整个社会的的发展，并且在很大程度上创造了就业机会，对于城市目前的就业环境来说也提供了很多的缓解契机，对于整个城市的发展而言不但是经济的进步，同时也是对社会秩序的一种稳定，不但在外部环境上进行了发展同时也在内部形成了一个很好的循环以及发展的结构。
2.2 房地产行业的繁荣促进
房地产的繁荣需外部环境以及内部技术条件的支持，开发模式的发展恰好提供了这两方面的支持。城市土地开发模式发展到现在的综合开发模式，其开发过程中的科学、可持续性解决了城市发展与自然环境之间存在的矛盾，使得其与环境更相容，这给房地产繁荣创造了外部条件。目前土地开发模式主要向社会化方向发展，即结合更加广泛的社会力量﹙主要是经济和技术方面﹚，进行共同开发，极大的优化了房地产产业结构，为房地产的繁荣创造了内部条件。
具体说来：
房地产其实就是土地开发利用的主要活动的外部表现，其吭也的繁荣不仅仅是依托于外部环境的促进，同时对于内部的技术条件也有着较高的要求，开发的模式在这方面的影响较为的大，因此市场良好的模式的合理性发展给房地产的发展提供了很大的支持。城市土地在发展以及开发模式上的综合模式的体现，使得房地产的开发以及发展过程更加的科学，对于政府所倡导的可持续性的发展战略具有很好的响应，能够最大程度上去解决城市的发展对于自然环境的影响，或者是自然环境的不同对于城市发展中房地产的开发影响，合理的解决双方的矛盾，在相容性上更高，这就是房地产的发展对于社会发展的外部反作用。目前在房地产的发展中土地的开发模式更加的重视经济和技术这两个方面的社会力量的广泛加入，这就是所谓的社会发展方向，共同发展的发展模式使得房地产的结构在产业上得到了最大的优化，这就是其行业的繁荣所提供和创造的内部优势。
六、加强矿山开采管理
积极整合小矿，减少小矿数量，优化矿区开采布局，严禁非法采矿，以减少对耕地的破坏。加大农村地区矿山地质环境恢复治理力度，加强对矿山企业的监管，落实好矿山地质环境保护责任，做好对采矿引发的地面塌陷、地面沉降、地下水干枯、废渣泥石流等矿山次生地质灾害的防治工作，保护农民群众生命财产安全。
（一）旅游产业开发和土地开发的关联
应以科学发展观为导向来开发旅游产业和土地产业。开发旅游产业，其实是土地开发的一个分支，换句话说，就是开发利用土地及其地上的景观文化资源。旅游产业其实就是在一定的自然环境区域范围内，依附于既定的生态和民俗资源，以少投入来带动快速发展，因其辐射性强，已日益发展为步步高升的新兴产业。
（二）生态旅游产业发展与土地资源供给的基本形势树立科学发展观，生态旅游地开发的基本目标是对环境、资源的保护
生态旅游地的发展依赖于高品位的、良好的生态环境，规划要确保旅游资源利用的永续性。第二个目标是旅游地当地经济的发展。力争促进当地的经济发展，促进旅游资源的良性循环。
（三）旅游产业建设发展中涉及土地方面的问题
1、旅游项目用地的供需矛盾。旅游项目一般而言，都会涉及到大数量规模的土地，所以做好项目的整体规划是必须的。这就会跟地方建设用地规划，土地利用总体规划及行政机关审批权现等有所联系。
2、土地政策的调整变化，阻止了变通处理用地矛盾途径。为了适应全国土地资源管理的变化要求，严格政策规定，国务院于2004年10月颁布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，批评了各地出现的越权处置土地的变相违反土地法的现象。
3、土地归属和地类的错综复杂，造成了征地的负面影响。关于旅游规划的土地权属和地类不是那么容易区分的，土地按权属分，有国有土地和集体土地两大类。因为这些问题的复杂性，我们在进行征地工作时，就必须做到实事求是、谨慎严格，否则，损国害民，诱发矛盾，带来损失的情况就会极容易出现。
4、不合法的滥用土地现象严重制约了旅游产业的发展。人均耕地量少、项目建设用地供需引发矛盾、国家逐渐变化的土地政策是造成区域旅游产业发展出现问题的主要因素。
（四）找出解决问题的途径
防止不作为或乱作为，树立科学发展观，按照规划生态旅游开发需转、征、占用土地，涉及农民的征地拆迁补偿安置，针对旅游开发中存在的建设用地报批困难和问题进行了技术指导，并就用地报批中旅游规划和土地利用总体规划的衔接，移民搬迁方案的制定，转、征、占用土地的办理程序，土地收购储备供应政策，报件材料的准备等工作进行了现场指导，并实地踏勘拟建项目的用地地点，使建设单位能超前考虑和合理安排建设用地报批工作，确保依法用地，进一步推动旅游精品建设的进程。推动人与自然的和谐发展，需要我们将物质文明、政治文明与精神文明和生态文明有机的结合起来，以新的生态观践行“天人合一”的观念，倡导生态文明发展观，推进生态文化的可持续发展，切实提高人们的生态文明素养，帮助人们认识到人类生存资料和地球的有限和唯一性，将绿色科技转变为先进生产力，争取在全社会范围内形成科学、健康、安全、合理的生活方式，以资源节约型、质量效益型、科技先导型为基础的可持续发展观为向导，为发展生态文明建设和经济社会提供强有力的的精神动力和智力支持，完善生态平衡，将人类唯一的家园—地球，建设的更好。
非法低价出让国有土地使用权罪,是指国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法低价出让国有土地使用权,情节严重的行为。
(一)客体要件
本罪侵犯的客体是国家对国有土地使用管理的正常活动。我国《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规,对出让国有土地使用权的批准权限、程序和要求等都作了明确具体的规定,这对于合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展有着十分重要的作用。国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法低价出让国有土地使用权,就直接侵犯了国家对国有土地的使用管理制度,破坏了国有土地使用管理的正常活动。
(二)客观要件
本罪在客观方面表现为违反土地管理法规,徇私舞弊、滥用职权,非法低价出让国有土地使用权,情节严重的行为。
出让,是指不以谋利为目的而卖出所享有的土地使用权。所谓土地使用权,是指对土地的占有、使用、收益的权利。
违反土地管理法规,主要是指违反《土地管理法》、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》等有关出让国有土地使用权的规定,如越权审批出让或者出让给不符合条件的单位与个人。
低价出让,是指以低于国有土地使用权最低价的价格出让国有土地使用权。国家土地管理局1995年6月28日《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》就明确规定,协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关部门拟定,报同级人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。协议出让最低价应当根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。但直辖市、单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例,须报国家土地管理局核准。基准地价按《城镇土地估价规程》确定。基准地价调整时,协议出让最低价应当作相应调整。国家支持或者重点扶持发展的产业及国家鼓励建设的项目用地,可以按行业或项目分类确定不同的协议出让最低价。确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于协议出让最低价。
非法低价出让国有土地使用权的行为必须情节严重才能构成本罪。虽有非法低价出让行为,但情节尚不属于严重,也不能以本罪论处。所谓情节严重,主要是指多次实施本罪行为,屡教不改的;大量非法低价出让国有土地使用权的;非法低价出让国有土地使用权造成国家利益重大损失的;因严重徇私而非法低价出让国有土地使用权的;因其行为造成恶劣影响的;等等。
根据1999年9月16日最高人民检察院施行的《关于人民检察院直接受理立案侦查案件立案标准的规定》(试行)的规定,涉嫌下列情形之一的,应予立案:
(1)非法低价 (包括无偿)出让国有土地使用权2公顷 (30亩)以上,并且价格低于规定的最低价格的60%的;
(2)非法低价出让国有土地使用权的数量虽未达到上述标准,但造成国有土地资产流失价值20万元以上或者植被遭到严重破坏的;
(3)非法低价出让国有土地使用权,影响群众生产、生活,引起纠纷,造成恶劣影响或者其他严重后果的。
(三)主体要件
本罪的主体为国家机关工作人员。任何国家机关工作人员,只要违法低价出让国有土地使用权,情节达到了严重的程度,即可构成本罪。非国家机关工作人员则不能构成本罪。
(四)主观要件
本罪在主观方面必须出于故意,并且具有徇私的目的。即明知自己违反土地管理法规,在低价出让国有土地使用权,但为了徇私而仍决意为之。过失不能构成本罪。对工作严重不负责任,玩忽职守,过失低价出让国有土地的,即使构成犯罪,也不是本罪,而是玩忽职守罪。虽然出于故意,但不是为了徇私,也不能以本罪论处,构成犯罪的,应是滥用职权罪。
二、认定
(一)行为人收受他人贿赂而徇私舞弊,滥用职权,非法低价出让国有土地使用权的,又会牵连触犯受贿罪,对之应择重罪从重论处。
(二)行为人出于牟利目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权包括国有土地使用权的,不是构成本罪,对之应以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪。
乍一看，国土资源部门作出的行政处罚决定并无不当，然而实际上并非如此。我国现有的土地管理法律、法规，对于临时用地规定了严格的适用范围。《土地管理法》第57条规定，“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。”《土地管理法实施条例》第27条规定，“抢险救灾等急需使用土地的可以先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用，不再办理用地审批手续。”因此，从现有的法律法规来看，临时用地适用于三种情况：第一，建设项目施工；第二，地质勘查；第三，抢险救灾。
法律还规定，临时用地必须遵循严格的程序。第一，须经县级以上人民政府土地行政主管部门批准；第二，土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的土地使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过两年。临时使用土地期满后，应当将土地交还原土地使用者，占用耕地的，应在一年内恢复种植条件。
《土地管理法》第80条、《土地管理法实施条例》第35条、第43条和第44条，规定了违反“临时用地”有关规定的法律责任。第一，临时使用土地期满拒不归还的，或不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以每平方米10元以上30元以下罚款；第二，在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除；第三，临时使用耕地，逾期不恢复种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，可以处以耕地复垦费两倍以下罚款。
本案中，企业获批准使用的临时用地，应属于“建设项目施工”临时使用土地的情况。企业在获得批准后，在临时用地上建造了钢架结构厂房，属于“在临时用地上建造了永久性建筑物、构筑物”的土地违法行为。按照《土地管理法实施条例》第35条规定，当地土地行政主管部门应当责令其限期拆除。如果企业在法定的期限内仍未自行拆除，则由土地行政主管部门申请人民法院强制执行。违章建筑被拆除后，土地行政主管部门还应责令企业恢复耕种条件，一年内仍未恢复的，则应依照《土地管理法实施条例》第44条的规定处理，责令限期改正，可以处以耕地复垦费两倍以下罚款。
关键词：城市规划；土地利用；发展；建议
土地利用问题一直都是城市规划的核心问题。城市规划就是对城市内各种元素的一种塑造，创造一种适合人类生活和居住的文明环境，这一过程是通过对土地的配置来实现的。任何一个城市规划、城市建设的过程都是土地利用的具体体现。因此城市规划的本质就是城市土地资源的利用。然而我国的城市土地规划发展机制还不够完善，受到传统理念和思想影响较大，还存在许多问题。这就要求我们通过不断的研究分析，改进调整管理机制，以便更好的贴近城市发展的实际情况，促进城市土地利用与发展。
1 城市规划中土地利用存在问题
1.1 城市规划和土地利用缺乏统一的指导思想和规范
城市规划和土地利用都属于对空间进行规划的范畴，但它们的侧重点不同，城市规划注重城市内各类用地的布局和组合，注重其功能性。土地利用则侧重如何合理安排现有土地资源，并达到有效利用，节约保护土地资源。它们依据的规范也不一样，虽然在编制和实施时在各自的规范中都有明确规定要相互协调，相互衔接。但因编制部门不同，编制目的，编制依据，实施任务也都不相同，因此很难实现两种规划的协调统一。
1.2 城市发展在定位上存在不合理
城市规划的目标是快速发展城市化建设，城市建设必然造成对土地资源的使用，是对土地资源的消耗，而土地利用的目标是对土地资源的保护，这二者存在矛盾和冲突，因此必须处理好二者之间的关系。很多城市过分注重城市建设，而忽略对土地资源的有效利用和保护，忽略城乡流动和人口增长等问题给城市带来的压力。城市规划应该以可持续发展作为指导思想，以人性化规划为理念，以追求和谐作为基本准则，并在此基础上合理定位城市发展。
1.3 城市规划中土地利用率不高
城市规划中土地利用率体现了城市整体配置水平和城市土地使用水平。目前我国土地利用率普遍不高，城市规模的扩大和发展仍表现在加大土地使用面积，扩大城市外延投入来实现，走上“蔓延式”发展误区，大力开发新区、新城、新大学城等，而城市内部却存在许多闲置土地和有较大利用潜力的土地没有开发，因而造成土地资源浪费。
2 加强城市规划中土地利用的建议
2.1 以合理用地作为城市规划的核心，以可持续性发展作为城市规划的指导思想
城市要发展，耕地也要保护。因此要求城市规划要以合理用地作为核心，强调合理用地的重要性，在满足经济发展和人们的生活条件改善需求的同时，对土地资源合理开发、利用、管理、治理，保护，合理引导城市建设和开发，协调人与自然、环境、资源的关系；而土地利用也要以城市规划作为依据，按照布局合理，完善功能，提高效能等要求不断强化城市规划的管制与开发指导作用，二者相互结合，互相影响。
2.2 加大城市用地利用率
土地利用包括地上、地面、地下三个方面。城市用地要做到地上、地下统筹规划，近期和长远规划结合，促进城市的持续、长效、健康发展。根据以往一些发达城市的经验，可以在高密度人群城市开发地下土地，如在地下建设地下商场，地铁等，提高土地利用率，节约城市土地资源。
2.3 注重区域发展观念
城市规划中土地利用要立足于城市的整体发展，首先从城市区域发展特点出发，依据国家城市土地利用发展的政策法规，对城市区域发展用地布局、规模、发展方向等进行分析，然后分析城市区域发展建设中存在的各种优势及影响因素，整合优势资源，提升城市整体实力，最后根据城市区域发展实际情况和未来发展方向，制定土地利用空间结构重整措施和切实可行的发展战略。
2.4 土地利用与发展要与社会、政治、经济紧密结合
社会、经济发展是城市发展的动力，因此城市土地利用和城市规划要发挥其科学性和合理性就必须研究城市社会、经济的发展。我国城市发展建设要结合宏观区域经济竞争要求，对城市发展的历史、现状、未来进行分析和展望，从社会、政治、经济等方面对城市土地利用进行分析，提出适合未来经济发展的土地利用规划新理念。
2.5 优先发展生态建设
良好的生态环境是实现城市可持续发展的基础和前提，城市生态环境的好坏代表着城市居民生活质量的高低，评价一个城市是否适合居民居住，并不是看一个城市规模大小，建筑高低，更多看的是城市的生态环境是否健康。目前我国城市生态环境质量不断下降，因此对城市建设中生态建设的研究已经迫在眉睫。必须优先考虑生态建设的发展，包括城市的合理容量，自然资源、土地资源的保护等都是我们需要考虑的问题。制定一些法律来约束城市建设的同时还应采取一些手段，如：建立建设地区和保护地区的土地要素合理流动机制，控制环境容量小的城市，发展环境容量大的城市；同时还可以将城市土地利用规划区域范围内的土地分为城市化发展促进地区、城市化发展控制地区及非城市化发展地区三种，通过对生态环境限制因素的分析，确定各区局的范围。在土地规划编制过程中，一定要分析土地利用结构对环境造成的影响，并提出处理措施，把土地利用对环境的破坏程度降到最低。
2.6 重视实施策略的可行性研究
在编制土地利用规划化时，对实施策略不能只限于理论的研究，还要注重可操作性。针对城市发展情况和大型基础设施的调整，根据目前城市土地利用空间发展，组织机构，资金筹措等一系列措施，将原来单独的部门计划，编制为一个相互联系配套的组合战略，并从空间结构、产业发展、交通系统调整等方面提出相应的措施，使城市土地利用规划的切实可行。
2.7 把握发展机遇
在对城市发展进行规划时，一定要抓住时机，利用城市化发展建设和土地利用与发展的时间效率，加快城市土地利用和发展建设的速度，提高城市土地利用与发展建设的质量，对土地资源的利用做出适合城市发展的合理安排。
2.8 建立土地循环利用调控措施
通过土地收购、土地流动、土地储备等各种途径，增大城市土地存量，加强城市土地流动使用权管理。在城市规划中，将闲置的土地调拨给可以利用的企业，也可将部分土地转换成资金，实现国有土地的保值增值，建立可持续化发展的城市。
3 结束语
我国城市土地利用与发展在结合自己国情的同时也可以吸收借鉴国外一些城市土地利用发展的成功经验，掌握我国城市发展建设的总体情况，调整思路，动态的解决城市规划中土地利用出现的问题，编制出适合我国城市规划发展的正确方案，对城市土地利用进行指导规划，既要实现了城市的可持续发展，又要保护生态环境，实现土地资源的可持续利用，城市建设的可持续发展。
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现状：全国330亿平方米村镇房屋建筑面积中20％为小产权房
根据近年来村镇建设统计公报和国家统计局的有关资料，我估计，截至2007年上半年，中国内地城镇和村镇房屋建筑面积已经达到510多亿平方米，村镇房屋建筑面积达到330亿平方米左右，其中村镇住宅270亿平方米左右，村镇公共建筑近30亿平方米左右，村镇生产性建筑30多亿平方米左右。
目前通过带房入城、旧城改造、合村并镇、新农村建设、城镇居民依法建造、村集体直接开发、合作开发、各种形式的信托持有等多种途径和形式开发的房屋中，涉及城市居民和公司拥有的农村小产权房已达到现存全国村镇房屋建筑面积330亿平方米的20％以上，其中涉及村镇住宅的大约50多亿平方米；涉及村镇生产性建筑的规模也很大，甚至已成为许多中小企业、三资企业的主要生产场所。
成因：诸多社会原因不改变，小产权房的存在基础就不会改变
导致小产权房产生的根本原因之一就是近20年来的中国城市化、工业化的高速进程。中国目前城镇人口已达到5.8亿，城镇化水平已超过了45％，这是人类历史上最大的一次城市化转型。根据国家有关部门的预期，按人口城镇化率每年增加1个百分点测算，到2020年还将从农村转移出3亿左右的人口。
截至2007年年中，全国共有建制镇、集镇3万多；村庄300万个左右；村民委员会所在地50多万个。但是全国近年来每年村庄减少数万个，建制镇、集镇减少千个左右。《2005年建设部村镇建设公报》显示，截至2005年年末，全国建制镇数量比上年末减少了59个，集镇减少1134个，村庄减少70215个。全国小城镇平均现状用地面积由2004年的0.76平方公里提高到0.82平方公里，其中建制镇用地由1.26平方公里提高到1.34平方公里，集镇由0.36平方公里提高到0.38平方公里。2005年年末，全国建制镇平均人口8352人，比2004年增加293人，比2000年增加1496人；集镇平均人口2501人，比2004年增加74人，比2000年增加395人。
大规模的城市扩展直接促成了小产权房以规模化的方式不断蔓延。目前，小产权房住宅数量总体上已相当于我国120亿平方米城镇住宅的40％以上，已经成为中国最重要的房产权利类型之一。而且，由于中国城乡房屋不采取一元化的管理体制，伴随着高速度的城市化，小产权房的运转规模不断扩大。
导致小产权房产生的第二个根本原因，就是近20年以来中国没有根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系，有关农村集体土地使用权转让的法律非常不完善，甚至可以说是空白，突出表现就是城乡不平等的国家垄断性征地制度。有数据显示，2006年各级政府通过招拍挂和协议转让的土地出让金收入达到13168.98亿元，相当于同年国家财政收入的30％，成为中国地方政府推进改革的主要资本。不可否认，土地的开发肯定有地方政府和开发商的贡献，但是对原土地权利人的利益侵占也是关键的利润来源，这是村民和村集体推动小产权房发展的巨大利益动因。目前仅依靠广东、成都、重庆、天津、上海等地的集体土地流转试点方法已不足以应对小产权房利益的调整，以新的、全国性的法规统一解决小产权房问题已成为改革的必然。
导致小产权房产生的第三个根本原因，是近10年以来中国的房改没有根据1998年7月3日国务院的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的规定，推进房改进程。该通知强调： “深化城镇住房制度改革的目标是停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。”
事实上，由于政府没有“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，没有广泛发展个人合作建房、合作社建房、单位建房、集体改扩建原住房等合作建房形式，以平抑急剧住房商品化的运转风险，而主要依赖商品化房屋的开发以解决城市住房需要，导致了中国最高的城市化发展速度和最高城市房价并存的“怪胎”。以上海为例，利用了这个改革缝隙，营造了以房地产为支柱产业带动资产高速膨胀的中国财富运转形态，引发了住房消费的恐慌，影响了社会和谐，形成了购买小产权房的整个社会基础。与此同时，有关公务员等利益相关者也充分利用集体土地限制流通的低价土地政策，营建了比较高档的小产权房。
倘若政府依据当年国务院全国住房改革要求，提供足够的低价房以适应从福利分房为主到商品化住房为主的过渡时代的需求，就会极大抑制小产权房的发展。因此，小产权房是一项改革的历史欠账，目前中国已经没有完全取缔小产权房的道德力量了。
导致小产权房产生的第四个根本原因就是中国在对付通货膨胀和管理人民币纸币本位制的经验不足。近几年，中国通货膨胀指数统计剔除了房价，导致政府使用的通胀数据与居民客观上承受的通胀严重不符。政府不以房价为通胀指数的统计内容，同样民众也不以小产权为非法的通胀对冲。过高的城市房价也构成了金融过剩，截至2007年年末，中国的广义货币供应量余额为40.34万亿元，与年初比增加了5.1902万亿元。这客观上使外国纸币本位币绑架了中国的资产价格，推高了中国通胀指数，也使小产权房成为防止人民币贬值最理想的投资、投机目标。
总的来说，导致小产权房的社会原因不改变，小产权房的运转规模也就不会改变。
《城乡规划法》：拉开了解决小产权房问题的序幕
治理小产权房应该土地和规划两法并用，而且理想的方法应该是先有土地法立规矩，后有规划法划方圆，但是目前恰恰相反。
2007年10月28日，十届人大第三十次会议通过了《中华人民共和国城乡规划法》，该法自2008年1月1日施行，原《城市规划法》废止。《城市规划法》转变为《城乡规划法》表面上仅一字之差，却标志着中国将从2008年起彻底改变城乡二元结构的规划制度，进人城乡一体化的规划管理时代。而与此相反，商品化的土地使用权的管理却仍然用征地制度这个独木桥来连接城乡两
个世界。
本来，集体土地制度应该是《城乡规划法》运转的前提，也是其实施的基础，遗憾的是，到目前为止，中国的《土地管理法》还没有根据《宪法》的原则建立集体所有土地完整的法规体系，集体土地使用权也没有根据《宪法》的原则进入市场流转，由此导致了《城乡规划法》成为一部跛脚的法律，本应与《城乡规划法》同期出台的集体土地管理法规延缓出台，导致了集体土地使用权流转、乡镇企业建设用地、宅基地、小产权房等问题获得了巨大的灰色运转空间。《城乡规划法》的施行将使中国的600多个城市、1600多个县获得村镇规划的主导权，这是中国规划史上最大的一次放权，也是地方政府主导集体土地利益调整的最大的历史机会。一些“有本事”的地方政府借此机会可以将大量历史遗留问题转为合法，比如对于小产权房和农村建设用地发展规模，县、市政府就完全可以通过补办手续等进行行政调整。因此，《城乡规划法》实际上强行拉开了解决中国小产权房问题的序幕。
解决途径：分步骤逐步建立中国集体土地管理制度
彻底解决集体土地使用权的流转和小产权房问题，大体可以有四个途径：其一，修改《土地管理法》，建立有关集体所有土地特别是农村建设用地的流转体系和权利安排；其二，在修改《土地管理法》的同时，制定有关行政条例，初步建立农村建设用地管理制度，促进集体建设用地使用权进入市场；其三，国务院或国土资源部有关集体的行政通知，以行政政令的方式确立集体建设用地的改革路径和架构；其四，确立由地方政府试点解决的过渡性安排，因为《宪法》和《土地管理法》规定土地使用权可以依法转让，并没有限定是国家制定的法律法规，还是地方制定的法律法规。
从目前情况分析，《土地管理法》的修改不仅是主体内容的问题，也不仅是抽象的立法技术问题，更多的是当代中国转型和城乡居民利益的革命性调整。因此，近期以《宪法》为基础，全面实现《土地管理法》的体系修改是不太可能的，全面修改的历史机遇大约应是2010年十七届三中全会前后。
也正是基于此，目前解决集体土地使用权流转问题可以选择两个路径：其一，由国务院有关行政通知，这是《土地管理法》等法律修改的前置程序。但由于它还不是法律法规，仍不能据此解决集体土地的系统性问题。当然从形式上看，这种政令也可以是系列的通知并分多次颁布，但其效力和影响力都必定是有限的。其二就是采用分步骤的方式逐步建立中国集体土地管理制度，进行《土地管理法》的个别条款的修改。
目前来看，小产权房和集体土地使用权流转的违规问题，决不可能因为一两个严格的行政通知就会得以纠正，也决不会因为若干法律条款的修改就会得到有效解决，中国集体土地法律法规体系的建设需要全面的、整体的制度突破。
现行法律：有解决小产权房问题的空间
由于上位法优于下位法，《宪法》关于农村集体土地使用权的规定对农民是比较有利的，这是中国集体土地法律制度改革的基础。但是，作为下位法的《土地管理法》等法规对农民集体占有、使用、收益和处分土地财产还是不明确的，它事实上确立了国家特别是地方政府对土地利用的垄断权，这致使中国土地权利运转具有诸多困难，致使土地使用权的转让收入成为地方政府推进现代化的主要原始资本积累，致使开发商成为土地资产价格暴涨的主要受益人，也必将导致农民集体的社会抗争。
对此，既要推进改革，又要最大限度地利用现有法律的除外条款解决实际问题。目前中国的法律中也保留了多条途径可以使农村建设用地使用权合法转移，这实际上是打开农村土地流转的一道大门。
例如，《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”这里确定了农村土地使用权转移的前提条件有三个，即：符合土地利用规划；依法取得建设用地的企业；破产、兼并等并购手段实施权利转移。据此，一部分农村土地使用权可以实现转移。
除此以外，根据《担保法》的规定，还有两种情况也可享受除外条款待遇：其一，依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；其二，依法抵押的乡(镇)、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权。由此，当农村土地使用权实现转移和流转时，土地上的房屋也就可以转让了。
上述条款虽然还不能全面地解决小产权房问题，但是也说明部分小产权房依据现行《土地管理法》可以转为合法。
宅基地使用权征收补偿现状
我国目前关于宅基地使用权补偿规定尚不统一，《物权法》肯定了宅基地使用权这一权利地位，对于该权利受到侵害时需要补偿做出了原则性的规定，《土地管理法》等公法并没有明确这一权利。以及各地区各异的地方性法规的规定，对于宅基地使用权这一特殊的财产权，其性质与一般财产权利相比较必然存在着许多的特殊性及局限性，加之地方法规对于《物权法》、《土地管理法》弹性规定的自我限定。因此，现今针对这一权利的补偿的法律依据上是处于模糊不清的状态。
此外，目前地方针对宅基地及其上房屋征收补偿设定了许多不同的方案，例如，许多地区将宅基地使用权的补偿直接与其他补偿结合一体，并没有明确地指出这一权利所得到的补偿具体的数额；另有些补偿方案中则是直接用货币进行补偿；还有则是用“以地换地”的方式来补偿被征收人因征收而收到的利益损失。
宅基地使用权征收补偿存在的问题
法律法规不具体、不明确
1、《物权法》的相关规定
《物权法》中第一百二十一条规定“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、四十四条的规定获得相应补偿。”其中《物权法》第四十二条、四十四条分别是关于征收、征用的补偿规定。《物权法》对宅基地使用权因宅基地及其上房屋的征收而消灭应得到补偿做出了明确的原则性规定。
2、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》的相关规定
在《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第三款规定“征收其他土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”再根据其相应的实施条例《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条第一款规定“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。”在此，集体财产的所有人是集体成员，当集体土地被征收时，集体成员当然享有得到补偿的权利，集体经济组织作为权利人仅能对于其享有的集体土地所有权得到补偿。那么，在此土地补偿费应理解为仅对宅基地所有权被征收的补偿，地上附着物补偿费则是对宅基地上的住宅及其附属设施所有权被征收的补偿。如此一来，《土地管理法》第四十七条第三款的规定的“土地补偿费”被《土地管理法实施条例》限定为集体土地所有权的补偿。就宅基地及其上房屋征收补偿问题《土地管理法》仅做出弹性极大的规定，并没有实质性的解决补偿标准问题。
3、地方性规章的相关规定
各地区各省人大、其常务委员会及当地政府根据《土地管理法》、《物权法》以及《土地管理法实施条例》结合自身的情况制定相应的地方性法规，这些法规也因其所重点参照的法律不一致而导致在工作中具体补偿标准的不一。
当我们看到在各法律法规对于该问题的规定是如此之多，却得不到一个明确的统一。在法律实施过程中，因为这些法律对宅基地使用权补偿问题只是做出原则性规定，这就需要地方性法规对该问题制定出具体的实施细则。据调研所得，2007年通过的《物权法》在各地方制定的相关实施细则中并没有得到具体的体现，又基于如上所述《土地管理法》并没有明确的做出规定，仅是总的规定补偿问题，而国务院所颁布《土地管理法实施条例》对《土地管理法》中“土地补偿费”的限定性解释，导致许多地方法规也没有对该项权利的补偿问题做出相应规定。
补偿不明确及补偿标准偏低
宅基地及其上房屋被征收，因此需要给予权利人合理的补偿。据前期实践调研所得，浙江省宁波市镇海区以房屋的补偿与安置相结合的方式来补偿被拆迁人，根据浙江省宁波市镇海区人民政府于2007年的《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十一条规定：“拆迁住宅用房，实行以调产安置和货币安置为主、迁建安置为辅的安置方式，严格控制迁建安置。选择迁建安置的，不能同时选择其他的安置方式。”又据相关部分人员的介绍以及在该地区进行问卷调查的结果分析所得，该地区绝大所数被拆迁人是选择调产安置。
1、货币安置
就以《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》为例，第十一条的规定中有调产安置、货币安置和迁建安置，其中最为直接的补偿方式就是货币安置，货币安置即由拆迁人提供相应的安置补偿金，由被拆迁人自行选购商品房的调产安置方式。结合当地货币安置的具体规定来看，即本意见的第十四条： 被拆迁人选择货币安置的，其补偿安置适用下列规定：（1）被拆合法房屋可安置面积内货币补偿金额=（商品住宅平均价格-基本造价＋被拆房屋重置价格成新）可安置建筑面积
其中“商品房平均价格”该意见则是根据《镇海区征收集体所有土地房屋拆迁有关价格和费用标准》而定的，该标准中规定：“2007年有关地段商品房住宅平均价格指导价为：一类地段每平方米3600元，二类地段每平方3500元，三类地段每平方米3200元，四类地段每平方米2500元。”被拆迁房屋充值价格“则按房屋结构等姐分为多个标准：钢混结构则从一等至三等的住宅重置价格分别为1060、800、720，非住宅为1260、1000、870元；砖混结构也从一等之三等分别为：700、620、520，非住宅分别为850、700、600元。”基本造价“则也分为两个部分，即：钢混一等1060元，二等为800元，三等为720元；砖混一等为700元，二等为620元。”
除此之外，还需结合地段等级范围划分、房屋成新标准、住宅楼层差价、住宅朝向差价率等等相关因素的影响，最终才能得到货币安置的货币补偿数额。据相关部门的工作人员介绍，选择这一安置补偿方式的人是非常少的，理由则是该补偿方式所得到的补偿是很少的。那么在2011年的现在，房价的飞快上涨已是有目共睹，但在政府部门网站上所看到相关公开的近期（2011年7月26号）的拆迁公告中补偿安置标准按镇价[2007]33号、镇价[2009]38号及相关文件执行，即根据镇海区物价分局2007年及2009年的标准进行补偿。在镇海区国土资源分局网站上所公开的征收补偿标准则是笼统地将耕地、建设用地等合并补偿，则不能看到其具体相关标准。基于选择货币安置的人非常少，则按照常理即可知补偿之中针对宅基地使用权的补偿标准事实上则也是相应偏低的。
2、调产安置
调产安置是多数人所选择的补偿方式，这一方式既能够满足被拆迁人在房屋被征收时的需要，也便于政府各种拆迁工作的实施。但是其中一个重大的问题就是宅基地使用权补偿问题！根据《宁波市镇海区征收集体所有土地房屋拆迁实施意见》第十三条的规定：“（2）被拆迁合法建筑面积可安置面积部分给予安置补贴，补贴金额为：（安置房基准价格－基本造价）可安置建筑面积。
拆迁人选择了安置房屋，他所能得到的补助是相对较少的，据当地调查结果显示，在有些情况下，被拆迁人还是需要向政府补一定数额的钱才能得到被拆迁人理想中的、适当的安置房。但是，在此，需要说的并不是这一问题，而是宅基地使用权实际上并没有得到很好的补偿，虽然说安置房也涉及到土地使用权，但是该土地的性质是国有土地，即国有土地作为建设用地其使用权为70年，而宅基地使用权法律并没有明文规定其使用年限，只要该被拆迁人是其农村集体经济组织的成员，那么就享有申请宅基地用于建造房屋的权利，如此一来，许多学者认为，宅基地使用权期限为永久性。
完善宅基地使用权征收补偿制度的建议
立法原则上归于统一
基于上文已分析宅基地使用权年限问题，永久性一词，相对于调产安置中的国有土地使用权70年，这是一个没有办法计算差价的，那么这必须将这种偿转化为另一形式，而不是直接地计算比较。但是，于立法上而言，这里所说的立法，指的是《土地管理法》的明确宅基地使用权的补偿以及各地的地方立法的修改。这样至上而下的统一，在执法过程中也将是保障宅基地使用权人的最有力的依据了。将宅基地使用权补偿的具体化，又将成为一个权力下放的问题，各地方具体情况不同，也必将产生不同的补偿方案。但是，这对于目前的宅基地征收补偿问题来说既是迫在眉睫的，也是从立法上根本的解决这一补偿问题，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依则也是一个关键环节。有法可依，有法必依，执法必严这都是环环相扣的关系。
合理规划，适当选择安置补偿方式
与调产安置相比，迁建安置是一种在征收补偿过程中较为公平的补偿方式。迁建安置指由拆迁人按被拆除房屋重置价格结合成新对被拆迁人予以补偿，并提供迁建用地的有关费用，由村民委员会负责按有关规定办理用地手续，在规划确定的农居点复建多层住宅进行安置。《物权法》第一百五十四条对定“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消失。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”因此该迁建地应为宅基地，在此种情况下，宅基地使用权便能得到延续。但是，在实际情况中，由于规划的严控和土地集约利用的要求，也不符合我国当前土地利用的严峻形势，迁建安置的适用范围较小。
安置区的土地特殊化
将征收补偿的安置房相对集中，重新规定其土地使用年限，即将国有土地特殊化。农民因征收而失去赖以生存的土地，这将直接导致农民失业，随即影响农民的生活水平。众所周知，目前城镇居民与农村的生活水平还是有比较大的差距的，虽然说对农民往后的生活水平问题应由安置等措施来给予帮助的，但是将安置区的土地特殊化，在房屋问题上解决被征收人的后顾之虑，或者是说在被征收人在失去宅基地的那一刻开始，起点的拔高，也许有利于其往后保持一定的生活水平。随着经济的发展，安置区内被安置人员的生活水平与原城镇人口生活水平差距逐渐缩小，被征地人能够适应新的生活环境及模式，能够有一定高度的生活水平之时，或者一种更加理想的状态之下，即待到两者在生活水平处于相当水平线上，即完全城市化，这将会是一个漫长的过程。待到这时则是要保证全体人们的平等性问题，即可再将其土地性质变更、统一。
答：宅基地是在农村分给村民专门用来盖房的土地。《宪法》第十条第二款和《土地管理法》第八条第二款对宅基地的性质做了一致的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，宅基地的性质是公有的，由集体行使对宅基地的所有权。
2.什么是宅基地使用证？
答：宅基地使用证是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体同意，经乡（镇）人民政府审核同意报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用证》。宅基地使用证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证。宅基地使用证可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。
3.农村村民申请宅基地的面积是否不受限制？
答：农村村民申请宅基地的面积有具体的标准，不是可以任意申请不受限制的。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”据此，农村村民申请宅基地的面积限制根据各省市具体的情况是不一样的。《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基地的面积按如下标准执行：平原地区和城市郊区八十平方米以下；丘陵地区一百二十平方米以下；山区一百五十平方米以下。有条件的地区，应当充分利用荒坡地作为宅基地，推广农民公寓式住宅。”
4.关于农村宅基地问题两个小案例分析
案例1：村民张某向村委会申请宅基地，获得批准。可张某将宅基地以5000元的价格卖给了王某，随后张某又以同样的方式在另外一个地方获批了一块宅基地，这种转卖宅基地从中谋利的做法合法吗？
答：买卖宅基地是违法的。《宪法》第十条和《土地管理法》第二条都规定，任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。据此可知，我国是禁止进行宅基地买卖的，当然村民也不能拿宅基地来出卖以获取利益的。
当前，相当一部分人认为自己申请被批准的宅基地或者在其上盖起的房屋理所当然为自己所有，可以任意处分，这种认识是不对的。农村的土地归集体所有，分配给村民的宅基地，村民只有使用权，没有所有权，不准买卖和擅自转让。本案中，张某买卖宅基地从中渔利，属于严重的违法行为。按照国家有关规定，对张某的所得应予以没收。对于张某在出卖了宅基地后，再重新批准其宅基地也是违法的，对政府相关人员应进行相应的处分，并收回多批的宅基地。
案例2：陈某夫妻是城镇居民，在退休之后，希望能够找一清净地养老。经人介绍，花了8万元购买位于县城郊区农民莫某的房屋一栋。不久陈某夫妻就搬进房屋居住了，而莫某又再向村委会申请宅基地。问陈某在购买莫某房屋的同时是否意味着就购买了该房屋宅基地的使用权？村民莫某在出卖房屋后还可否再申请宅基地？
答：购买了房屋并不意味着就购买了该房屋宅基地的使用权。现实中，随着我国城市建设的不断发展，城市的出让土地的价格不断提高，城市商品房的价格也不断提高，于是有不少城镇居民去城郊农村购买房屋。但城镇居民购买宅基地为我国法律和政策所禁止，国土资源部在《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）明确提出：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
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