时间：2023-10-13 16:08:27
导语：在税收征收方式的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
(二)预缴税款
对于按规定以1日、3日、5日、10日、15日为一期缴纳“三税”的纳税人,应在按规定预缴“三税”的同时,预缴相应的城市维护建设税。
(三)纳税申报
企业应当于月度终了后在进行“三税”申报的同时,进行城市维护建设税的纳税申报。
(四)税款缴纳
对于以一个月为一期缴纳“三税”的施工企业,应当在缴纳当月全部“三税”税额时,同时按照纳税申报表确定的应纳税额全额缴纳城市维护建设税。
(一)城市维护建设税的纳税期限和纳税地点 按照规定,城市维护建设税应当与“三税”同时缴纳,自然其纳税期限和纳税地点也与“三税”相同。比如,某施工企业所在地在A市,而本期它在B市承包工程,按规定应当就其工程结算收入在B市缴纳营业税,相应地,也应当在B市缴纳与营业税相应的城市维护建设税。
(二)预缴税款
对于按规定以1日、3日、5日、10日、15日为一期缴纳“三税”的纳税人,应在按规定预缴“三税”的同时,预缴相应的城市维护建设税。
(三)纳税申报
企业应当于月度终了后在进行“三税”申报的同时,进行城市维护建设税的纳税申报。
今天上午，湖北省地税局新闻发言人徐正云向法晚记者证实，房产税改革征收细则正在制定中，但对于具体的征收细节以及方案出炉时间还不清楚。
据悉，此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。
房产税征收 已开始培训人才
房产税的试点区域正在不断扩大，这一消息近期又被税务人员培训所“证实”。据媒体报道，8月14日，中国人民大学公共管理学院大楼449报告厅内，来自全国30多个省市的约70名税务系统人员正聚精会神地听讲座。
这是一场特殊的培训，由国家税务总局与人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班正在进行。
“这个培训，主要学习房地产评估技术应用与操作。”8月14日，人民大学公共管理学院张占录教授向记者证实。
其中一位学员更是毫不回避地告诉记者，总局派他们学习房产税批量评估技术，为将来大范围实施的房产税作准备，在校学习4个月，从9月17日开始实习2个月。
今天上午，湖北省地税局新闻发言人徐正云告诉本报记者，最近了解此事的媒体很多，具体细节他们也不清楚，不过房产税改革征收细则确实正在制定中，对于具体的征收细节以及方案出炉时间还未确定。
“房产税改革之所以会在现阶段加快推进，其动机和房地产调控、抑制房价过快增长等并没有太直接的联系，增加税收才是主要的目的。”多位专家分析称。
对比：“两湖”方案渝沪方案
“两湖”方案 按市场价交税
“此次培训，重点涉及对存量房征税进行税基评估。”在人民大学培训的一名学员告诉记者。
业界认为，上海、重庆的试点主要侧重将房产税征收范围从营业性房产扩大到非营业性质的住宅类物业，不需要按税基评估；而两湖的试点将侧重于计税依据改为评估市场价，必须按税基评估。
在重庆的试点中，方案提到“应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税”，这也就是说，重庆征税是按住房的原有的价格征收，不按当前的市场价格。
从目前传出的湖南湖北方案来看，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价，也就是说将按市场价格征收，在房产处于上升通道的时候，房主交的税当然要多一些。
案例
一套应税住房
成交价：100万元
当前市场评估价：200万元
重庆方案：按100万元交房产税
“两湖”方案：按200万元交房产税
相比：在税率一样的情况，“两湖”方案交的房产税要多一倍
对多套房的居民影响比较大
北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海及重庆的房产税额度都非常小。所以后期房产税扩大化对二套以上全面收取的可能性非常大。
目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在，对于他们可能会有比较大的影响。
张大伟还认为，北京短期试点的可能性不大，作为首都，北京的产权属性更复杂，短期内试点的可能性不大。
房产税税率可能不会太高
“试点是肯定的，技术以及软件方面的工作正在准备，部分已经完成。”日前，一房地产业内人士向记者证实湖北试点房产税已经是板上钉钉子的事情，不过具体试点城市名单、征收时间、细则等尚未确定。“房产税扩容可能会扩大到第二套存量房，存量房计税价格评估系统等都是为房产税改革做准备。”
国家税务总局财产行为税司综合处人士透露，湖北湖南最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。
住建部称，在6月底前完成了40个重点城市个人住房信息系统联网，为存量房征税提供了重要基础。
“试点在两湖"两型社会"建设的体系之下，用的是同一套方案。”8月15日，湖北省统计局副局长叶青称，“两湖试点最核心的是对房产按市场评估值征税，且合并房产税和城镇土地税。”
新闻延伸
上海：人均超过60平方米 开始征税
2011年初，上海市、重庆市相继宣布，从当年1月28日起开始征收个人住房房产税。
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
对于房产税的税收减免，规定上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税。
人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法规定计算征收房产税。
重庆：征税对象 面向高档住宅
根据《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》规定，个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。
一、加强组织领导。成立个体税收“阳光定税、依法征管”工作领导小组，由县人民政府主管税收领导任组长，政府办分管主任、地税局分管负责人任副组长，各乡镇分管财税工作负责人、地税局各分局负责人、行业协会代表为成员，领导小组下设若干阳光评税定税小组。
二、明确定税重点。根据我县工商业特点及地税征管现状，全县所有个体工商户均为“阳光定税”对象，按照法定程序“双定”应纳地方各税，并依法采取有效措施，推行规范精细管理。
三、严格分步实施。
（一）组建专门机构（8月25日前）。
由地税局牵头，邀请部分人大代表、政协委员、社区管理人员和行业代表共同组成阳光评税定税小组。
（二）广泛宣传发动（8月25日至8月28日）。
地税局采取多种方式在电视台、政府门户网站等媒体和办税服务厅等公共场所进行广泛宣传，让社会各界和纳税人充分了解工商户“阳光定税”的重要意义和相关规定，取得社会各界及纳税人的理解、支持和配合，为全面推广“阳光定税”工作创造良好的氛围。
（三）开展税源调查（8月30日前）。
1、地税局各税务分局将定期定额按行业、区域、生产经营规模等进行分类，并选择一定数量具有代表性的定期定额户为“阳光定税”对象。
2、“阳光定税”范围和对象确定后，由地税局各税务分局与对应乡镇、街道和社区组成若干工作组深入到户，了解核实评税对象的经营面积、从业人数等基本情况，按户填列《典型调查表》，充分掌握第一手资料。
3、对每个行业具有代表性的评税对象，工作组必须采取坐点观测的方式，核实其日营业收入情况；或依法采取突击检查的方式，查阅其账本凭证、检索电脑数据、查看电表水表、清点消费单据、核对费用支出凭证等，为合理核定税收定额提供真实有效的依据。
（四）阳光评定税额（9月15日前）。
1、税源调查测算小组经过典型调查后，分行业分户对“阳光定税”对象提出初步定税建议，提交各阳光评税定税小组集体审定，形成一致意见后，由地税局各税务分局对纳税人下达初步定税通知书，并通过电视台等媒体和其他方式进行公示。
2、初步定税公示5日后，对存在异议的要重新调查和测算，并综合收集各方面意见，提请进一步讨论通过，形成定税结论，地税局各税务分局依照定税标准严格执行。
（五）全力依法征管。
1、纳税人应纳税额确定以后，地税局各税务分局要依法依程序下达《应纳税款核定通知书》，并告知纳税人申报纳税期限。
2、为确保公正、公平、公开，防止暗箱操作，在每个申报期结束后，对所有纳入“阳光定税”范围的个体工商户的税款入库情况在办税服务厅和媒体上进行公示。
关键词：房价上涨 投机泡沫 房地产税
近年来，我国的房地产市场持续升温，房地产价格走势倍受关注。如何合理利用税收政策，发挥经济杠杆作用，促进我国房地产市场健康持续发展，是本文将要讨论的主旨所在。
一、我国房地产价格上涨原因分析
从总体上看，房地产价格上涨是一种不可逆的发展趋势。影响房地产价格上升的主要因素包括：一是作为不可再生资源的土地减少，导致土地价格上扬；二是城市化建设进程加快，商品房的需求量相应增加，这已成为一个全球化趋势；三是房地产投资和投机性力量拉动房地产价格上涨；四是建筑材料价格上涨和新建商品房品质提升；五是产业中各方力量的期待、炒作和有意抬升；六是其他因素，包括人口增加和政府政策改变等。
二、合理利用税收政策，促进房地产市场健康发展
税收利用杠杆原理，通过征税增加购房支出，抑制市场中对住房的投机和炒作行为，使房地产价格水平保持合理正常发展。
（一）统筹安排房地产各税种间的关系
站在税制结构调整的高度，对课税对象和征管方面进行全面统筹安排，建立一个规范、健全的房地产税收体系。
1、规范税费范围，改变税费不清的局面
根据税、费、租合理负担原则，从根本上避免政府部门通过其下属机构实施强制服务而变相收费，消除税费不规范、不合理的现状。首先，土地出让金实质上是地方政府以土地所有者的身份向受让人收取的租金，应该将其正名为“地租”。其次，按照《城市房地产管理法》的规定收取的“土地闲置费”，实质上是一种罚税，建议将其规范为“土地闲置税”。
2、完善房地产现行税种，促进房地产行业更好发展
首先，借鉴增值税的做法，调整房地产行业现行营业税的计税依据。现行建筑业营业税以收入全额作为计税依据，应调整为以收入总额进行各种税费扣除后的余额作为计税依据；销售不动产中，以各企业销售环节中实际取得的净收入计税，即以每个企业相应环节新增加的收入额作为计税依据。
其次，进一步改革土地增值税。现行土地增值税按增值率设计30%、40%、50%和60%共4档税率，级距和税率均等上升，扣除系数则以较大幅度递增。应重新设计土地增值税税率，在级距上逐渐缩小，在税率上逐步提高。同时，借鉴国外的做法，对5年以下的短期持有和超过5年以上长期持有的房地产在税收上加以区别对待，以递减的形式根据年限分别规定不同的“年限系数”。计算出土地增值税应纳税额后，再乘以对应的年限系数，从而减少和消除房地产投机行为。
最后，开设遗产和赠与税等国际上通用的必要税种。国际上很多国家，在设定不动产相关的遗产和赠与税时，根据不动产的价值限额，对属于“豪宅”型的房产遗赠进行征税，或者对同一户主的房屋累计交易额和住房持有期限等因素登记备案，达到一定额度和期限进行征税，达到有效抑制短期投机行为的调控目的。
（二）税收政策对房地产不同环节的政策调控
一是适度调整房地产开发环节中的税收导向。我国目前的房地产市场是典型的卖方市场，税负向后转嫁，且转嫁性强。在开发环节中，应突出对高档住宅、别墅等豪华住宅的税收调控政策，相应开征消费税。国家制订出高档住宅的标准，将其和别墅纳入消费税的征收范围，按照当年的市场评估价格依5%至8%税率按年征收。
二是改革房地产保有环节的税收体系。首先，我国现行税制在房地产开发环节税种多、税负重，而房地产保有环节和转让环节税种少、税负轻，税负分布极度不均。应加大房地产保有环节的税负，增加持有成本将有效减少投资或投机性购房，从而引导房价健康发展。其次，我国现行的房产税按会计账面原值相应确定计税依据，城镇土地使用税根据土地等级实行定额税率，两税均不能准确、及时地反映不动产的真实价值和土地级差收益，房地产沉淀其中的时间价值更是被忽略，由此导致房地产税收收入与不动产的现有价值基本脱钩，阻碍了税收调节作用的发挥。最后，房产税和城镇土地使用税的征收范围狭窄，仅含城市、县城、建制镇和工矿区，没有随着时代变化而调整。随着城市化范围急剧扩大和乡镇企业的快速发展，一些发达地区和大型城市周边的农村与城镇的差别已大大缩小，有的甚至比城镇还发达，应该将这一类型的农村也纳入征税范围。
三是对房地产转让环节实行差别税收政策。房地产市场中的需求在税收上应区分为消费性和投机性两类。对两类消费实行差别税收政策，对房地产市场的调控重点体现在对投机需求的抑制和引导上。对消费性需求实行轻税负，对投机性需求实行重税负。同时区分有偿转让和无偿转让，并考虑实际占有权属时间长短，将这些因素纳入差别税收政策设计的制度之中，特别是在个人所得税和营业税的征收中体现出来，增加投机性需求的交易成本。
（三）严格执法、信息共享，加强房地产税收征管
首先，建立房地产三级市场交易基准价格制度。税务机关以该基准价格判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低并有权据此核定相关各税的计税依据。其次，逐步完善房地产登记和评估机制，健全房地产市场信息制度，做好房地产市场信息化公开工作。再次，加强房地产税收的征收管理。税收征管部门大力联合街道办事处等社会组织，建立一张覆盖面广的社会协税网络，共同开展住房保有环节的税收征管工作，加强对不动产出租行为的税收监管，促使部分出租住房进入房地产二级市场流通，缓解城镇住房供应。
参考文献：
[1]汪光焘主编.2006年中国房地产年鉴，中国建设出版社.2007
[2]周振华主编.2006年中国经济分析，上海人民出版社.2007
关键词：房地产业 税收征管 对策
改革开放30多年来，我国房地产业得到了迅猛发展,成为国民经济的支柱性产业之一，房地产税收成为地方税收的主要来源之一。近年来，温州市区房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动温州市经济和社会发展新的增长点和重要支撑。但在发展过程中以及税务部门管理的过程中也出现了一些新情况和新问题，本文仅从税收征管角度探讨温州市区房地产业征管情况。
一、温州市区房地产业的税源征管情况
（一）温州市区房地产行业税收征管体制
2002年以前，市本级房开企业归市地税局直属一分局征管，其余按照属地管理原则分属四个区分局征收。2002年，温州市区地税新征管模式到位，市区房地产业税收集中归属直属一分局进行征管，即温州市级和所辖四个区的房地产企业实行集中统一征收管理，做到了征管政策口径一不致性、无差别。同时，2001年12月根据《关于温州市区征管范围具体划分意见的通知》（温地税征[2001]186号）文件精神，市区所有外驻温建筑企业税收均由直属一分局征收，为掌握房地产业税源在建筑开发环节信息奠定了良好的基础。
（二）温州市区房地产业税源收入情况
房地产业作为第三产业的重要组成部分，已成为各地经济发展的重要引擎产业，对拉动经济快速增长发挥了积极作用。房地产业的迅速发展在税收上体现得非常明显。以温州市区为例，房地产业税收收入（不含国税部门征收的企业所得税，下同），从2002年的38.52亿元增加到2011年的20.64亿元，平均每年增长14.23%，远高于当地的GDP增长与地方税收收入增长幅度。
市区房地产业税收收入每年均占市本级（含四个区）地税收入的45%以上，2008年至2011年，直属一分局组织的房地产税收（不含国税部门征收的企业所得税与二手房转让税收）占市本级地方税收收入的比重分别是16.71%、17.94%、17.48%、19.49%，占比逐年提升。
二、温州市区房地产企业征管现状
（一）会计核算不规范，导致纳税申报额不实
会计法和税法均要求房地产企业核算时应遵循权责发生制和配比性原则，而从该市现状来看，很多企业财务核算存在着诸多不规范现象，如： 1、以房产抵偿债务不计应税营业额，用商品房抵顶银行借款本息，抵顶应支付的建安工程款、广告费用、水电费用等支出直接记入应付款科目，不计销售收入，不申报纳税；2、预收房款延期计入营业收入，在开具发票、结清房款、办理房屋权证之前的预售阶段，将收取的购房定金或诚意金，存入个人账户、关联单位账户或者销售公司账户，延迟缴纳相关税金；3、房屋已竣工但未决算的，以收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；同时将部分可投入使用房屋出租给他人，但租金收入不纳入会计核算，不申报纳税。4、虚增成本，加大费用。如利用地产开发企业广告和业务宣传费可无限期结转移后的规定，通过虚开高开宣传费的方式，增加企业成本。
（二）房地产行业项目周期长，成本核算混乱
房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按初期“开办费”还是“工程成本”对待，税务部门和企业之间意见无法统一。特别是开办期跨年度，且第二个年度有开发项目的企业，直接影响其招待费等费用的核算。部分企业的开发项目实行连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，成本无法及时结转，甚至存在工程项目已竣工验收且交付使用，仍然不结转收入，导致应纳税所得额无法准确计算；还有的房地产开发是跨地域滚动开发，且同时开发几个项目。税务机关一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，这就给房地产行业税源监控带来困难。
（三）税务机关与房地产企业管理对象不统一
税收的管理对象是企业，房地产行业的经营对象是项目，因此税务机关很难按户确认房地产业纳税人的年度财务收入和应税收入，或是根据配比原则通过成本费用、资产规模等分析手段确认申报收入的合理性。这些给房地产行业的税源控管造成很大的困难。同时，房地产企业在进行成本核算时，有意无意地不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面暂时性亏损或隐瞒巨额利润；
（四）外部信息来源滞后，过多依赖事后管理
房地产涉及到国土、规划、建设、房管、招投标中心、国税、地税等多个部门，由于没有建立统一信息共享机制，部门之间的信息传输渠道不畅，税务机关不能及时掌握有关情况，大部分管理信息的获取仍然依靠征管人员的工作责任心，通过下户走房或通过电视、报纸、网络等媒体，或通过询问部分关联度相对密切的单位，才能获取相关项目开发信息。税务机关获取信息渠道过窄、来源渠道不畅、信息滞后、过多依赖事后管理等现状，影响了税务机关有效实施科学化、精细化管理。另外，目前温州市信息共享的外部合力仍未能全面形成，缺乏相应的激励制约手段，信息共享未能实现，导致房地产行业税源的源泉控制全面落实。
三、加强房地产业税收征管的对策和建议
广东省财政厅：
你厅《关于以补偿征地款方式取得的房产是否征收契税的请示》（粤财农〔1999〕31号）收悉。现批复如下：
你省汕头市龙眼街道办事处征用属下南墩管理区土地与华乾工业园有限公司合建商品房，并在商品房建成后，将其中一部分商品房产权以补偿征地款方式转移给南墩管理区的居民。这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为，应依法缴纳契税。
[关键词]香港；房地产；税收；房价
一、导言
中国香港地区人地关系紧张，与大陆一样实行土地国有制度和土地批租制度。香港的房地产税制是在适应本地区情况的基础上发展起来的，覆盖了房地产取得、保有和流转环节。在保有环节开征了差饷、物业税，在流转环节开征利得税，在取得环节开征印花税。取得环节税负较轻，如印花税税率仅为0.25%-3.75%，利得税只针对房地产投机行为征税，较轻的税负鼓励了房地产的流通，并刺激土地的供给和交易；保有环节税种多，税负也较重，其在税收收入中所占比例也很高。保有环节较重的税负不但可以限制不动产的闲置和低效使用，促进不动产的优化配置，也为政府提供了稳定的税收收入。研究香港房地产税收对房价的影响，对大陆地区房地产税收制度的改革具有重要的参考价值。
二、文献述评
（一）国外学者关于房地产交易与保有环节税收对房价影响的研究
国外对房地产转让环节征收房地产转让税。房地产转让税是对房地产的出售、赠予、继承等环节所征的税。国外学者对房地产转让税的经济效应研究主要集中在房地产转让税对房地产交易量和交易价格的影响两个方面。房地产转让税对房价的影响主要是通过增加交易成本来影响房价，交易成本的增加会产生闭锁效应。Ben-jamin，Coulson和Yang（1993）研究了费城提高房地产转让税对居民住房价格的影响，结果发现提高房地产转让税使房价降低，且房地产转让税的税负由房屋转让者承担。Lundborg和Skedinger（1999）采用房地产市场搜索模型研究了房地产转让税对房价的影响，发现房价是内生的，征收房地产转让税形成闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。National Association of Realtors（2003）的研究也发现征收房地产转让税会导致房地产交易成本的增加，从而影响房地产的交易量、交易价格以及买房者的购房决策和卖房者的持有期限。
国外学者对保有环节房地产税与房价关系做了大量的研究，从研究结论来看，可分为两类：一类是受益论，认为保有环节的房地产税仅是一种使用费，对资本和资源配置没有产生任何扭曲，因此对住房价值也没有任何影响。Hamilton（1975）研究发现房产税、房地产价值和地方公共服务之间存在显著相关性，从而论证了房产税是一种受益税。Fischel（2005）论证了房产税因土地区划和用脚投票机制提高了房价。另一类是新论，认为房地产税会改变资本和土地的相对价格，扭曲资本与土地的替代关系，从而对房地产价格产生影响。Mieszkowski&Zodrow（1986）认为保有环节房地产税是对辖区内资本使用的一种扭曲税，会降低资本总体收益，对房地产价格产生影响。Rosen&Fullerton（1977）发现，房产税对房价有显著负向影响，但至少75%的公共服务被资本化为房价。
（二）国内学者关于房产交易与保有环节税收对房价影响的研究
国内学者对交易环节税收对房价影响的研究结论不一，一类认为增加交易环节税负对房价有抑制作用。欧阳敏（2013）将31个省市平均房价的面板数据代入一个计量模型来估测沪渝两市如果没有实施房产税试点的潜在房价水平。通过对比潜在房价水平和实际房价水平，研究发现房产税试点使上海房价水平降低了15%，却使重庆房价水平上升了11%。另一类认为交易环节税收政策对调控房价没有影响甚至会推高房价。邓菊秋等（2011）利用全国2005年7月-2009年12月的月度数据，运用VAR模型检验交易环节的税收对房价的影响，研究表明增加交易环节的税收对调控房价几乎没有影响。
学者们对保有环节税收对房价影响也持不同的观点。部分学者认为，开征保有环节的房产税能够降低房价。况伟大、朱勇等（2012）的研究表明房产税对房价具有显著负向作用。尽管房产税能有效降低房价，但地方政府不大可能通过大幅提高房产税税率来实现，因此，房产税对房价的抑制作用有限。贾康（2012）认为，从供需角度分析，房地产税的征收能够使房产市场供需更接近于平衡点，从而令房价更平稳，泡沫变少。并且他认为只要保障房供给到位同时大量空置房进入租房市场，房地产税是不会转嫁给住房消费者。
也有部分学者基于供求关系变化，认为保有环节房产税对于调控房价意义不大。安体富、王海勇（2005）指出，在目前房地产市场供不应求的情况下，税费负担容易转嫁给购房者，从而提高房价。刘尚希（2010）则认为房产税调节房价的前提是税负不能转嫁，住房的投机性需求才会减弱。否则，税收所起到的作用不是抑制房价，而是推高房价。保有环节的税收增加养房的成本，对部分潜在的住房消费者的选择会产生一定影响。但这种影响主要在于住房需求结构，对住房需求总量的影响微乎其微。
【关键词】房地产市场调控；转让自有住房个人所得税；供需均衡
一、引言
2013年2月，全国100个城市住房平均价格为9893元，较1月份环比上涨0.83%，其中74个城市环比上涨，26个城市环比下跌，涨幅最高为常熟，达4.05%，跌幅最高为为温州，为3.90%。与去年2月份相比，全国100个城市住房平均价格同比上涨2.48%。
从统计数据我们可以看出，就全国范围内而言，城市住房价格的总体趋势仍是不断上涨，虽然上涨趋势就历史水平来说有所减慢，这得益于中央政府接连不断的宏观调控政策。“十年九调”、“十调九涨”是对这十年来房地产市场宏观调控历程的一个形象说明，我们不否认在宏观高压政策调控下，房价增速有所减缓，但“买房难，买房贵”仍是一个很严重的社会问题，稳定房价仍是政府对房地产市场进行宏观调控调控的首要目标，政府任重而道远。
为此，2013年2月20日国务院常务会确定了五项加强房地产市场宏观调控的政策措施（《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（〔2013〕17号）以下简称《通知》），又称“国五条”。在《通知》中，最引人注目的是关于对转让自有住房征收个人所得税的规定，规定如下：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得20%计征。按照政策制定背景和政策内容来看，此次“国五条”对转让自有住房所得征收个人所得税主要是为了抑制投资投机性购房需求，引导房价回归理性。在国外的实践中，严格的资本利得税对于压缩房产买卖获利空间、引导居民投资方向、限制大规模房地产投机行为具有重要作用，如英国的资本利得税等。但这又是否意味着对转让自有住房所得征收个人所得税在中国房地产市场调控中能够发挥同样的效用呢？在中国房地产市场长期供不应求、刚需强劲、投资渠道狭隘、土地财政、相关制度不完善等市场问题存在的前提下，转让自有住房个人所得税的现实效果还有待商榷。
笔者通过构建市场均衡模型对转让自有住房个人所得税政策效果进行理论分析和思考，认为个人所得税在理论上无法有效达到抑制投资投机性购房需求以促进房价回归理性的目的。
二、基于市场均衡模型视角的分析
（一）模型假设
假设一：保持其他影响住房供需平衡状况的因素不变，单独分析转让自有住房个人所得税对房地产供需平衡的影响。
房地产市场自其出现之初就因其涉及范围之广、行业之多，成为各国调控的重点与难点。加上中国特殊的房地产市场环境，使得该行业发展更趋复杂，土地一级市场政府垄断和房地产二级市场竞争激烈之间的矛盾、投机投资与刚性需求之间的矛盾、土地财政与稳定房价之间的冲突、政府金融管控与房地产发展之间的复杂关系等等都使得房地产市场的供需状况受到方方面面因素的影响。因此，为了便于分析转让自有住房个人所得税对房地产供需状况的影响，对其他影响因素保持不变做出假定就显得十分必要。
假设二：对转让自有住房所得征收个人所得税增加自有住房二次交易成本，在较长一段时间内（3―5年）会影响自有住房供给和需求。
转让自有住房个人所得税无疑会增加自有住房交易成本，压缩自有住房交易获利空间，而且这种影响是较长时期的。交易成本的增加，在一个较长的时间内会削弱自有住房所有者转让房屋的意愿，也会影响购房者的购买意愿，影响甚至改变交易双方的交易偏好。交易偏好的改变必然会在一个相对较长的时期内影响自有住房市场的供给和需求。
假设三：在相对较长的一段时期内，房地产住房市场以转让交易为主，不考虑房屋住房租赁。同时排除保障性住房，消费者只在自有住房和新建商品房之间抉择。
“居者有其屋”观念在中国深入人心，房屋的所有权一直被视作家族的象征。随着时代的进步，虽然这一观念在现代家庭中有所淡化，但仍然代表了绝大多数人的住房观念。房产的所有权直接影响人们的婚姻、教育、医疗等等。所以对住房市场交易方式的假定比较具有现实意义。保障性住房的产生是基于住房的公共属性以及政府干预，是政府这只有形的手对市场这只无形的手的干预。我们主要探讨转让自有住房个人所得税对房地产市场的市场均衡状况的影响，因此有必要在分析时将保障性住房排除在外。但在得出结论的时候又必须考虑这一因素，此处做出消费者只能在自有住房和新建商品房之间做抉择的假设条件仅仅是为了分析上的需要。
（二）供需平衡分析
1、存量市场（自有住房市场）
住房存量市场（自有住房市场）的市场供给在整个住房市场供给中占有很大的比重。按照供给者的交易目的来划分，笔者认为住房存量市场（自有住房市场）的供给可以分为两个部分：第一部分是出于改善住房条件动机而出售自有住房形成的供给，以下简称住房存量市场Ⅰ类供给；第二部分是出于投资投机目的而出售自有住房的行为造成的供给，以下简称住房存量市场Ⅱ类供给。
图1：住房存量市场供需平衡
转让自有住房个人所得税对于住房存量市场Ⅰ类供给来说，20%的税率直接大幅度的降低了其转让自有住房所获得的收入，在现有其他薪酬收入及其他劳动性所得和资本性所得保持稳定的情况下，转让自有住房所得会远远低于征税前转让自有住房所得，直接降低了转让者再次购买更高质量自有住房的能力，降低二次甚至三次改善住房水平的预期。在这种情况下，有意愿改善住房条件的居民就不得不考虑更多的因素，现有高房价与转让房屋所得降低之间的矛盾、转让现有住房与购买新住房所带来的交易成本等等，考虑到这些因素，这些转让者可能就会打消或者延迟自己的改善性需求，以等待收入水平提高或房价降低。对于住房存量市场Ⅱ类供给来说，该税的征收直接会增加其交易成本，在价格的增长不能弥补这一交易成本的情况下，其获利空间会被大大的压缩，就算考虑到税负转嫁的问题的话，结果是相似的，因为这部分税收不可能完全的通过价格转嫁给消费者，在假设三的前提下，消费者可以选择购买新建商品房（尽管价格更高，但效用亦更大）。投资者可能会选择更长期持有或转化为自用，而投机者可能会延期交易。此时住房存量市场Ⅱ类供给可能会在较长一段时间内（如3―5年）减少。综合考虑两类供给的话，综合效果就是，该税的征收由于会减少供给者从转让自有住房交易中所获的收益或者效用，可能会在一个较长时期内减弱其交易冲动，使得其供给曲线向左偏移，如上图1所示，供给曲线由S移动至S’，并且S’曲线的斜率要小于S曲线的斜率，因为在预期收益空间被压缩的时候，使得其供给意愿对于价格变化更加的敏感。
但是考虑到刚性需求等因素的存在，需求曲线的偏移会弱于供给曲线的偏移，导致的结果就如图1所示，市场均衡价格会由上涨到，并且供给曲线斜率的变化会加剧市场均衡价格的变化。
2、增量市场（新建商品房市场）
房地产市场是一个复杂的系统，不仅包括传统意义上的房地产行业，还包括与房地产开发相关的很多产业如建材业、装修装饰业、金融业等等，这些领域的任何一项变化都会直接或者间接的影响房地产市场的供需均衡，最终必然反映在房地产的价格上。因此，虽然对转让自有住房征收个人所得税是对房地产存量市场进行的调控，但由于房地产市场的复杂性，使得这种变化必然引发房地产增量市场的一系列反应。
住房增量市场的供需状况要比存量市场的供需状况相对复杂一些，主要是由增量市场供给的特殊性决定的。我国特殊的土地制度，使得土地一级市场基本上由政府垄断。由于投资渠道的缺乏，社会上存在大量游资，充足的财力能够进行房地产投资。因此房地产增量市场的供给很大程度上取决于政府对于土地的供给。按照历年土地供应量来分析，政府每年用于住房建设用地的供应量基本上保持稳定，而且考虑到耕地保护等其他方面因素，住房用地供应量在未来的几年内也不会有大的波动。因此为了分析的方便，可以假设在可预测的时期内，增量市场供应量保持不变。（此处假设供给不变是指相对数量不变）
人们购买新建商品房有很多不同原因，按照购买动机的不同主要也可分为两类：第一类是出于自住目的的需求（包括刚性需求和改善性需求），以下简称住房增量市场Ⅰ类需求；第二类是出于投资投机目的的需求（二者都倾向于转售房产，为分析方便，特合为一类）。转让自有住房个人所得税对于增量市场供需状况的影响如下图2：
图2：住房增量市场供需平衡
如图2所示，此处为分析方便，将价格P作为横坐标轴，QⅠ表示Ⅰ类需求的数量，QⅡ表示Ⅱ类需求的数量，DⅠ表示一类需求的需求曲线，DⅡ表示Ⅱ类需求的需求曲线，S曲线表示住房增量市场的供给曲线，D曲线表示住房增量市场的需求曲线（曲线上每一点都是相对应的h1和h2竖直相加的结果，将Ⅱ类需求曲线先绕P轴旋转180°，然后将QⅡ轴平移至右边，最后与Ⅰ类需求的需求曲线叠加即可得到图2所示图形。
从图上我们可以看到，曲线是一条P与Q同向变化的直线，这主要是基于投资和投机存在看涨不看跌的需求偏好，即其需求量随价格的升高反而增加，这与一般的需求规律有显著差异。
而对于Ⅱ类需求者来说，对转让自有住房所得征收个人所得税会降低其收益预期，并且压缩其获利空间，这可能会导致其减少投资投机行为。但是在投资渠道匮乏和房地产市场升温预期等因素影响下，只要在投资房地产仍有利可图的情况下，广大资金拥有者还是会选择投资房地产行业。所以在这种情况下，Ⅱ类需求下降的可能性不大，甚至还会略有上升。
因此在Ⅰ类需求、Ⅱ类需求的综合影响下，住房增量市场总的需求可能会上涨，如图2所示，市场总的需求曲线由D偏移至。如图所示，在这种情况下，市场均衡状态就是价格由上升，市场均衡交易量由升至。
3、分析结论
（1）本文认为对转让自有住房所得征收个人所得税会削弱住房持有者（自住型或投资投机型）交易偏好，对于现有投机投资行为有一定的抑制作用，但是总体上来说可能会降低住房存量市场的流通性，减少住房存量供给，在需求住房价格弹性弱于住房供给弹性的情况下，会使存量住房价格上涨，从而不利于减缓房价上涨态势，促进房价回归理性。
（2）政府土地财政、大量资金流量、匮乏的投资渠道、较高的市场预期等因素决定了住房增量市场供给量在未来3-5年甚至更长的时间内不会明显下降，同时耕地保护压力、中央政府严控建设用地规模等因素又抑制了住房用地的增长，所以增量市场供给量在未来较长的时间内相对来说不会有大的变化，但是在存量市场供需状况和投机预期的综合影响下，该税收对于现在投资投机者影响不大，反而在总量上可能会促使增量市场总需求小幅度上涨，从而有可能推动增量市场价格上涨。
（3）对自有住房转让所得征收个人所得税对于抑制投资投机需求、促进房价回归理性直接作用虽不明显，但是因其对于缓解地方土地财政依赖、增加地方政府公共支出能力、促进收入分配公平、增加社会整体福利具有明显作用，因此在其他配套政策如增加保障房供给等的配合下，间接的可以对稳定房价起到一定的作用。
三、结语
由于房地产市场的复杂性，任何单独一项调控措施都不可能完全达到房地产调控的目的。除此之外，我们也不可能很好的在实践中检验单一政策的影响，我们更多是借助一些理论模型进行的理论上的探讨。这当然不是说我们无法验证单一政策的影响，现代社会科学研究方法的发展已经使得我们可以在一定程度上定量研究政策的实际影响，比如说计量经济方法的应用等。但是政策评估是建立在足够的现实数据的基础上的，鉴于“国五条”刚实施不久，关于房地产市场的数据还不够充分，因此现阶段还不适宜以精确的计量方法衡量政策调控效果。这也是本文的一个不足之处：缺乏现实经济数据的分析和支撑。从最近几个月的房地产市场价格数据来看，整体来说调控效果不容乐观。但是正如前面叙述的一样，直观的观察是无法衡量单一政策影响的。科学精确的政策评估还有待我们深入研究。定量评估转让自有住房个人所得税的政策效果也是我们今后的一个研究重点和研究方向。
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[7]范新丽.运用房地产税收政策调控住房需求的具体设想[J].经济研究参考，2010（66）.
统一发票
这份名为《国家税务总局、中国保险监督管理委员会关于规范保险中介服务发票管理有关问题的通知》中规定，保险中介机构需凭保监会颁发的保险中介经营许可证，申请领购《统一发票》。各保险公司在向保险中介机构支付手续费（佣金）、公估费、劳务费等中介费用时，必须将《统一发票》及“业务结算表”一并作为向保险中介机构支付费用的原始入账凭证，其他自制付款凭证或保险中介机构提供的其他发票不得作为支付中介费用的凭证。
根据规定，旧版保险中介服务发票将于今年12月31日停止使用。据保监会中介部主任王建介绍，统一发票的措施去年3月曾率先在上海试点，目前已经取得很好的效果。他认为，全国范围内推广统一发票的措施将大大促进包括保险中介市场在内的保险市场的规范化经营，维护市场秩序，发挥监管作用，增加国家税收。
财务“乱账”
很长时间以来，保险公司和中介之间都是以自制发票或白条等凭证入账，行业内一直没有统一的入账凭证，有些不规范现象得以乘虚而入。一位长期从事保险公司经营的人士举例说，“有的保险公司随意向中介开白条，造成保费流失，有的保险中介和业务员勾结共同侵吞手续费，还有的向其他机构及个人随意支付手续费等等，市场状况混乱。”
保监会中介部主任王建在总结手续费结算不规范的现象时表示，这些现象还表现在有的保险公司将保费先行扣除手续费后以净额入账；有的保险中介机构没有将手续费收入反映在“手续费收入”科目，致使保险交易主体的财务真实性无从保证，也导致国家税收大量流失。
统计显示，截至4月30日，全国保险市场上专业保险中介机构的数量已经达到1264家，保险兼业机构达12万家，保险营销员达140万人。
2003年，全国通过保险中介实现保费收入共计2892.73亿元，占全国保费收入的74.55%，但是排除保险公司人创造的保费收入，保险中介保费收入占比仅2.26%，和国际上普遍60%的比例水平相比，还有巨大潜力。
监管仍需跟进
由“暗度陈仓”到“明修栈道”，统一发票的措施对于规范市场行为大有裨益，另一方面也鼓励了市场规范主体的经营行为。
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