时间：2023-10-13 16:08:27
导语：在税收征收方式的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
(二)预缴税款
对于按规定以1日、3日、5日、10日、15日为一期缴纳“三税”的纳税人,应在按规定预缴“三税”的同时,预缴相应的城市维护建设税。
(三)纳税申报
企业应当于月度终了后在进行“三税”申报的同时,进行城市维护建设税的纳税申报。
(四)税款缴纳
对于以一个月为一期缴纳“三税”的施工企业,应当在缴纳当月全部“三税”税额时,同时按照纳税申报表确定的应纳税额全额缴纳城市维护建设税。
(一)城市维护建设税的纳税期限和纳税地点 按照规定,城市维护建设税应当与“三税”同时缴纳,自然其纳税期限和纳税地点也与“三税”相同。比如,某施工企业所在地在A市,而本期它在B市承包工程,按规定应当就其工程结算收入在B市缴纳营业税,相应地,也应当在B市缴纳与营业税相应的城市维护建设税。
(二)预缴税款
对于按规定以1日、3日、5日、10日、15日为一期缴纳“三税”的纳税人,应在按规定预缴“三税”的同时,预缴相应的城市维护建设税。
(三)纳税申报
企业应当于月度终了后在进行“三税”申报的同时,进行城市维护建设税的纳税申报。
今天上午，湖北省地税局新闻发言人徐正云向法晚记者证实，房产税改革征收细则正在制定中，但对于具体的征收细节以及方案出炉时间还不清楚。
据悉，此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。
房产税征收 已开始培训人才
房产税的试点区域正在不断扩大，这一消息近期又被税务人员培训所“证实”。据媒体报道，8月14日，中国人民大学公共管理学院大楼449报告厅内，来自全国30多个省市的约70名税务系统人员正聚精会神地听讲座。
这是一场特殊的培训，由国家税务总局与人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班正在进行。
“这个培训，主要学习房地产评估技术应用与操作。”8月14日，人民大学公共管理学院张占录教授向记者证实。
其中一位学员更是毫不回避地告诉记者，总局派他们学习房产税批量评估技术，为将来大范围实施的房产税作准备，在校学习4个月，从9月17日开始实习2个月。
今天上午，湖北省地税局新闻发言人徐正云告诉本报记者，最近了解此事的媒体很多，具体细节他们也不清楚，不过房产税改革征收细则确实正在制定中，对于具体的征收细节以及方案出炉时间还未确定。
“房产税改革之所以会在现阶段加快推进，其动机和房地产调控、抑制房价过快增长等并没有太直接的联系，增加税收才是主要的目的。”多位专家分析称。
对比：“两湖”方案渝沪方案
“两湖”方案 按市场价交税
“此次培训，重点涉及对存量房征税进行税基评估。”在人民大学培训的一名学员告诉记者。
业界认为，上海、重庆的试点主要侧重将房产税征收范围从营业性房产扩大到非营业性质的住宅类物业，不需要按税基评估；而两湖的试点将侧重于计税依据改为评估市场价，必须按税基评估。
在重庆的试点中，方案提到“应税住房的计税价值为房产交易价，待条件成熟时按房产评估值征税”，这也就是说，重庆征税是按住房的原有的价格征收，不按当前的市场价格。
从目前传出的湖南湖北方案来看，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价，也就是说将按市场价格征收，在房产处于上升通道的时候，房主交的税当然要多一些。
案例
一套应税住房
成交价：100万元
当前市场评估价：200万元
重庆方案：按100万元交房产税
“两湖”方案：按200万元交房产税
相比：在税率一样的情况，“两湖”方案交的房产税要多一倍
对多套房的居民影响比较大
北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，从地方收入来源来看，土地出让金的占比很高，而目前试点的上海及重庆的房产税额度都非常小。所以后期房产税扩大化对二套以上全面收取的可能性非常大。
目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在，对于他们可能会有比较大的影响。
张大伟还认为，北京短期试点的可能性不大，作为首都，北京的产权属性更复杂，短期内试点的可能性不大。
房产税税率可能不会太高
“试点是肯定的，技术以及软件方面的工作正在准备，部分已经完成。”日前，一房地产业内人士向记者证实湖北试点房产税已经是板上钉钉子的事情，不过具体试点城市名单、征收时间、细则等尚未确定。“房产税扩容可能会扩大到第二套存量房，存量房计税价格评估系统等都是为房产税改革做准备。”
国家税务总局财产行为税司综合处人士透露，湖北湖南最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。
住建部称，在6月底前完成了40个重点城市个人住房信息系统联网，为存量房征税提供了重要基础。
“试点在两湖"两型社会"建设的体系之下，用的是同一套方案。”8月15日，湖北省统计局副局长叶青称，“两湖试点最核心的是对房产按市场评估值征税，且合并房产税和城镇土地税。”
新闻延伸
上海：人均超过60平方米 开始征税
2011年初，上海市、重庆市相继宣布，从当年1月28日起开始征收个人住房房产税。
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
对于房产税的税收减免，规定上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税。
人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按暂行办法规定计算征收房产税。
重庆：征税对象 面向高档住宅
根据《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》规定，个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。
一、加强组织领导。成立个体税收“阳光定税、依法征管”工作领导小组，由县人民政府主管税收领导任组长，政府办分管主任、地税局分管负责人任副组长，各乡镇分管财税工作负责人、地税局各分局负责人、行业协会代表为成员，领导小组下设若干阳光评税定税小组。
二、明确定税重点。根据我县工商业特点及地税征管现状，全县所有个体工商户均为“阳光定税”对象，按照法定程序“双定”应纳地方各税，并依法采取有效措施，推行规范精细管理。
三、严格分步实施。
（一）组建专门机构（8月25日前）。
由地税局牵头，邀请部分人大代表、政协委员、社区管理人员和行业代表共同组成阳光评税定税小组。
（二）广泛宣传发动（8月25日至8月28日）。
地税局采取多种方式在电视台、政府门户网站等媒体和办税服务厅等公共场所进行广泛宣传，让社会各界和纳税人充分了解工商户“阳光定税”的重要意义和相关规定，取得社会各界及纳税人的理解、支持和配合，为全面推广“阳光定税”工作创造良好的氛围。
（三）开展税源调查（8月30日前）。
1、地税局各税务分局将定期定额按行业、区域、生产经营规模等进行分类，并选择一定数量具有代表性的定期定额户为“阳光定税”对象。
2、“阳光定税”范围和对象确定后，由地税局各税务分局与对应乡镇、街道和社区组成若干工作组深入到户，了解核实评税对象的经营面积、从业人数等基本情况，按户填列《典型调查表》，充分掌握第一手资料。
3、对每个行业具有代表性的评税对象，工作组必须采取坐点观测的方式，核实其日营业收入情况；或依法采取突击检查的方式，查阅其账本凭证、检索电脑数据、查看电表水表、清点消费单据、核对费用支出凭证等，为合理核定税收定额提供真实有效的依据。
（四）阳光评定税额（9月15日前）。
1、税源调查测算小组经过典型调查后，分行业分户对“阳光定税”对象提出初步定税建议，提交各阳光评税定税小组集体审定，形成一致意见后，由地税局各税务分局对纳税人下达初步定税通知书，并通过电视台等媒体和其他方式进行公示。
2、初步定税公示5日后，对存在异议的要重新调查和测算，并综合收集各方面意见，提请进一步讨论通过，形成定税结论，地税局各税务分局依照定税标准严格执行。
（五）全力依法征管。
1、纳税人应纳税额确定以后，地税局各税务分局要依法依程序下达《应纳税款核定通知书》，并告知纳税人申报纳税期限。
2、为确保公正、公平、公开，防止暗箱操作，在每个申报期结束后，对所有纳入“阳光定税”范围的个体工商户的税款入库情况在办税服务厅和媒体上进行公示。
关键词：房价上涨 投机泡沫 房地产税
近年来，我国的房地产市场持续升温，房地产价格走势倍受关注。如何合理利用税收政策，发挥经济杠杆作用，促进我国房地产市场健康持续发展，是本文将要讨论的主旨所在。
一、我国房地产价格上涨原因分析
从总体上看，房地产价格上涨是一种不可逆的发展趋势。影响房地产价格上升的主要因素包括：一是作为不可再生资源的土地减少，导致土地价格上扬；二是城市化建设进程加快，商品房的需求量相应增加，这已成为一个全球化趋势；三是房地产投资和投机性力量拉动房地产价格上涨；四是建筑材料价格上涨和新建商品房品质提升；五是产业中各方力量的期待、炒作和有意抬升；六是其他因素，包括人口增加和政府政策改变等。
二、合理利用税收政策，促进房地产市场健康发展
税收利用杠杆原理，通过征税增加购房支出，抑制市场中对住房的投机和炒作行为，使房地产价格水平保持合理正常发展。
（一）统筹安排房地产各税种间的关系
站在税制结构调整的高度，对课税对象和征管方面进行全面统筹安排，建立一个规范、健全的房地产税收体系。
1、规范税费范围，改变税费不清的局面
根据税、费、租合理负担原则，从根本上避免政府部门通过其下属机构实施强制服务而变相收费，消除税费不规范、不合理的现状。首先，土地出让金实质上是地方政府以土地所有者的身份向受让人收取的租金，应该将其正名为“地租”。其次，按照《城市房地产管理法》的规定收取的“土地闲置费”，实质上是一种罚税，建议将其规范为“土地闲置税”。
2、完善房地产现行税种，促进房地产行业更好发展
首先，借鉴增值税的做法，调整房地产行业现行营业税的计税依据。现行建筑业营业税以收入全额作为计税依据，应调整为以收入总额进行各种税费扣除后的余额作为计税依据；销售不动产中，以各企业销售环节中实际取得的净收入计税，即以每个企业相应环节新增加的收入额作为计税依据。
其次，进一步改革土地增值税。现行土地增值税按增值率设计30%、40%、50%和60%共4档税率，级距和税率均等上升，扣除系数则以较大幅度递增。应重新设计土地增值税税率，在级距上逐渐缩小，在税率上逐步提高。同时，借鉴国外的做法，对5年以下的短期持有和超过5年以上长期持有的房地产在税收上加以区别对待，以递减的形式根据年限分别规定不同的“年限系数”。计算出土地增值税应纳税额后，再乘以对应的年限系数，从而减少和消除房地产投机行为。
最后，开设遗产和赠与税等国际上通用的必要税种。国际上很多国家，在设定不动产相关的遗产和赠与税时，根据不动产的价值限额，对属于“豪宅”型的房产遗赠进行征税，或者对同一户主的房屋累计交易额和住房持有期限等因素登记备案，达到一定额度和期限进行征税，达到有效抑制短期投机行为的调控目的。
（二）税收政策对房地产不同环节的政策调控
一是适度调整房地产开发环节中的税收导向。我国目前的房地产市场是典型的卖方市场，税负向后转嫁，且转嫁性强。在开发环节中，应突出对高档住宅、别墅等豪华住宅的税收调控政策，相应开征消费税。国家制订出高档住宅的标准，将其和别墅纳入消费税的征收范围，按照当年的市场评估价格依5%至8%税率按年征收。
二是改革房地产保有环节的税收体系。首先，我国现行税制在房地产开发环节税种多、税负重，而房地产保有环节和转让环节税种少、税负轻，税负分布极度不均。应加大房地产保有环节的税负，增加持有成本将有效减少投资或投机性购房，从而引导房价健康发展。其次，我国现行的房产税按会计账面原值相应确定计税依据，城镇土地使用税根据土地等级实行定额税率，两税均不能准确、及时地反映不动产的真实价值和土地级差收益，房地产沉淀其中的时间价值更是被忽略，由此导致房地产税收收入与不动产的现有价值基本脱钩，阻碍了税收调节作用的发挥。最后，房产税和城镇土地使用税的征收范围狭窄，仅含城市、县城、建制镇和工矿区，没有随着时代变化而调整。随着城市化范围急剧扩大和乡镇企业的快速发展，一些发达地区和大型城市周边的农村与城镇的差别已大大缩小，有的甚至比城镇还发达，应该将这一类型的农村也纳入征税范围。
三是对房地产转让环节实行差别税收政策。房地产市场中的需求在税收上应区分为消费性和投机性两类。对两类消费实行差别税收政策，对房地产市场的调控重点体现在对投机需求的抑制和引导上。对消费性需求实行轻税负，对投机性需求实行重税负。同时区分有偿转让和无偿转让，并考虑实际占有权属时间长短，将这些因素纳入差别税收政策设计的制度之中，特别是在个人所得税和营业税的征收中体现出来，增加投机性需求的交易成本。
（三）严格执法、信息共享，加强房地产税收征管
首先，建立房地产三级市场交易基准价格制度。税务机关以该基准价格判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低并有权据此核定相关各税的计税依据。其次，逐步完善房地产登记和评估机制，健全房地产市场信息制度，做好房地产市场信息化公开工作。再次，加强房地产税收的征收管理。税收征管部门大力联合街道办事处等社会组织，建立一张覆盖面广的社会协税网络，共同开展住房保有环节的税收征管工作，加强对不动产出租行为的税收监管，促使部分出租住房进入房地产二级市场流通，缓解城镇住房供应。
参考文献：
[1]汪光焘主编.2006年中国房地产年鉴，中国建设出版社.2007
[2]周振华主编.2006年中国经济分析，上海人民出版社.2007
关键词：房地产业 税收征管 对策
改革开放30多年来，我国房地产业得到了迅猛发展,成为国民经济的支柱性产业之一，房地产税收成为地方税收的主要来源之一。近年来，温州市区房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动温州市经济和社会发展新的增长点和重要支撑。但在发展过程中以及税务部门管理的过程中也出现了一些新情况和新问题，本文仅从税收征管角度探讨温州市区房地产业征管情况。
一、温州市区房地产业的税源征管情况
（一）温州市区房地产行业税收征管体制
2002年以前，市本级房开企业归市地税局直属一分局征管，其余按照属地管理原则分属四个区分局征收。2002年，温州市区地税新征管模式到位，市区房地产业税收集中归属直属一分局进行征管，即温州市级和所辖四个区的房地产企业实行集中统一征收管理，做到了征管政策口径一不致性、无差别。同时，2001年12月根据《关于温州市区征管范围具体划分意见的通知》（温地税征[2001]186号）文件精神，市区所有外驻温建筑企业税收均由直属一分局征收，为掌握房地产业税源在建筑开发环节信息奠定了良好的基础。
（二）温州市区房地产业税源收入情况
房地产业作为第三产业的重要组成部分，已成为各地经济发展的重要引擎产业，对拉动经济快速增长发挥了积极作用。房地产业的迅速发展在税收上体现得非常明显。以温州市区为例，房地产业税收收入（不含国税部门征收的企业所得税，下同），从2002年的38.52亿元增加到2011年的20.64亿元，平均每年增长14.23%，远高于当地的GDP增长与地方税收收入增长幅度。
市区房地产业税收收入每年均占市本级（含四个区）地税收入的45%以上，2008年至2011年，直属一分局组织的房地产税收（不含国税部门征收的企业所得税与二手房转让税收）占市本级地方税收收入的比重分别是16.71%、17.94%、17.48%、19.49%，占比逐年提升。
二、温州市区房地产企业征管现状
（一）会计核算不规范，导致纳税申报额不实
会计法和税法均要求房地产企业核算时应遵循权责发生制和配比性原则，而从该市现状来看，很多企业财务核算存在着诸多不规范现象，如： 1、以房产抵偿债务不计应税营业额，用商品房抵顶银行借款本息，抵顶应支付的建安工程款、广告费用、水电费用等支出直接记入应付款科目，不计销售收入，不申报纳税；2、预收房款延期计入营业收入，在开具发票、结清房款、办理房屋权证之前的预售阶段，将收取的购房定金或诚意金，存入个人账户、关联单位账户或者销售公司账户，延迟缴纳相关税金；3、房屋已竣工但未决算的，以收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；同时将部分可投入使用房屋出租给他人，但租金收入不纳入会计核算，不申报纳税。4、虚增成本，加大费用。如利用地产开发企业广告和业务宣传费可无限期结转移后的规定，通过虚开高开宣传费的方式，增加企业成本。
（二）房地产行业项目周期长，成本核算混乱
房地产开发企业的建设周期较长，大部分的成本费用发生在前期，对这部分费用是按初期“开办费”还是“工程成本”对待，税务部门和企业之间意见无法统一。特别是开办期跨年度，且第二个年度有开发项目的企业，直接影响其招待费等费用的核算。部分企业的开发项目实行连续滚动开发，项目决算期又有意无意地滞后，成本无法及时结转，甚至存在工程项目已竣工验收且交付使用，仍然不结转收入，导致应纳税所得额无法准确计算；还有的房地产开发是跨地域滚动开发，且同时开发几个项目。税务机关一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，也就是说，一天没通过验收，项目本身就不能算出利润，这就给房地产行业税源监控带来困难。
（三）税务机关与房地产企业管理对象不统一
税收的管理对象是企业，房地产行业的经营对象是项目，因此税务机关很难按户确认房地产业纳税人的年度财务收入和应税收入，或是根据配比原则通过成本费用、资产规模等分析手段确认申报收入的合理性。这些给房地产行业的税源控管造成很大的困难。同时，房地产企业在进行成本核算时，有意无意地不分项目设立成本明细，而将完工和未完工的多个项目成本混在一起，导致账面暂时性亏损或隐瞒巨额利润；
（四）外部信息来源滞后，过多依赖事后管理
房地产涉及到国土、规划、建设、房管、招投标中心、国税、地税等多个部门，由于没有建立统一信息共享机制，部门之间的信息传输渠道不畅，税务机关不能及时掌握有关情况，大部分管理信息的获取仍然依靠征管人员的工作责任心，通过下户走房或通过电视、报纸、网络等媒体，或通过询问部分关联度相对密切的单位，才能获取相关项目开发信息。税务机关获取信息渠道过窄、来源渠道不畅、信息滞后、过多依赖事后管理等现状，影响了税务机关有效实施科学化、精细化管理。另外，目前温州市信息共享的外部合力仍未能全面形成，缺乏相应的激励制约手段，信息共享未能实现，导致房地产行业税源的源泉控制全面落实。
三、加强房地产业税收征管的对策和建议
广东省财政厅：
你厅《关于以补偿征地款方式取得的房产是否征收契税的请示》（粤财农〔1999〕31号）收悉。现批复如下：
你省汕头市龙眼街道办事处征用属下南墩管理区土地与华乾工业园有限公司合建商品房，并在商品房建成后，将其中一部分商品房产权以补偿征地款方式转移给南墩管理区的居民。这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为，应依法缴纳契税。
[关键词]香港；房地产；税收；房价
一、导言
中国香港地区人地关系紧张，与大陆一样实行土地国有制度和土地批租制度。香港的房地产税制是在适应本地区情况的基础上发展起来的，覆盖了房地产取得、保有和流转环节。在保有环节开征了差饷、物业税，在流转环节开征利得税，在取得环节开征印花税。取得环节税负较轻，如印花税税率仅为0.25%-3.75%，利得税只针对房地产投机行为征税，较轻的税负鼓励了房地产的流通，并刺激土地的供给和交易；保有环节税种多，税负也较重，其在税收收入中所占比例也很高。保有环节较重的税负不但可以限制不动产的闲置和低效使用，促进不动产的优化配置，也为政府提供了稳定的税收收入。研究香港房地产税收对房价的影响，对大陆地区房地产税收制度的改革具有重要的参考价值。
二、文献述评
（一）国外学者关于房地产交易与保有环节税收对房价影响的研究
国外对房地产转让环节征收房地产转让税。房地产转让税是对房地产的出售、赠予、继承等环节所征的税。国外学者对房地产转让税的经济效应研究主要集中在房地产转让税对房地产交易量和交易价格的影响两个方面。房地产转让税对房价的影响主要是通过增加交易成本来影响房价，交易成本的增加会产生闭锁效应。Ben-jamin，Coulson和Yang（1993）研究了费城提高房地产转让税对居民住房价格的影响，结果发现提高房地产转让税使房价降低，且房地产转让税的税负由房屋转让者承担。Lundborg和Skedinger（1999）采用房地产市场搜索模型研究了房地产转让税对房价的影响，发现房价是内生的，征收房地产转让税形成闭锁效应，导致短期内房地产价格下降。National Association of Realtors（2003）的研究也发现征收房地产转让税会导致房地产交易成本的增加，从而影响房地产的交易量、交易价格以及买房者的购房决策和卖房者的持有期限。
国外学者对保有环节房地产税与房价关系做了大量的研究，从研究结论来看，可分为两类：一类是受益论，认为保有环节的房地产税仅是一种使用费，对资本和资源配置没有产生任何扭曲，因此对住房价值也没有任何影响。Hamilton（1975）研究发现房产税、房地产价值和地方公共服务之间存在显著相关性，从而论证了房产税是一种受益税。Fischel（2005）论证了房产税因土地区划和用脚投票机制提高了房价。另一类是新论，认为房地产税会改变资本和土地的相对价格，扭曲资本与土地的替代关系，从而对房地产价格产生影响。Mieszkowski&Zodrow（1986）认为保有环节房地产税是对辖区内资本使用的一种扭曲税，会降低资本总体收益，对房地产价格产生影响。Rosen&Fullerton（1977）发现，房产税对房价有显著负向影响，但至少75%的公共服务被资本化为房价。
（二）国内学者关于房产交易与保有环节税收对房价影响的研究
国内学者对交易环节税收对房价影响的研究结论不一，一类认为增加交易环节税负对房价有抑制作用。欧阳敏（2013）将31个省市平均房价的面板数据代入一个计量模型来估测沪渝两市如果没有实施房产税试点的潜在房价水平。通过对比潜在房价水平和实际房价水平，研究发现房产税试点使上海房价水平降低了15%，却使重庆房价水平上升了11%。另一类认为交易环节税收政策对调控房价没有影响甚至会推高房价。邓菊秋等（2011）利用全国2005年7月-2009年12月的月度数据，运用VAR模型检验交易环节的税收对房价的影响，研究表明增加交易环节的税收对调控房价几乎没有影响。
学者们对保有环节税收对房价影响也持不同的观点。部分学者认为，开征保有环节的房产税能够降低房价。况伟大、朱勇等（2012）的研究表明房产税对房价具有显著负向作用。尽管房产税能有效降低房价，但地方政府不大可能通过大幅提高房产税税率来实现，因此，房产税对房价的抑制作用有限。贾康（2012）认为，从供需角度分析，房地产税的征收能够使房产市场供需更接近于平衡点，从而令房价更平稳，泡沫变少。并且他认为只要保障房供给到位同时大量空置房进入租房市场，房地产税是不会转嫁给住房消费者。
也有部分学者基于供求关系变化，认为保有环节房产税对于调控房价意义不大。安体富、王海勇（2005）指出，在目前房地产市场供不应求的情况下，税费负担容易转嫁给购房者，从而提高房价。刘尚希（2010）则认为房产税调节房价的前提是税负不能转嫁，住房的投机性需求才会减弱。否则，税收所起到的作用不是抑制房价，而是推高房价。保有环节的税收增加养房的成本，对部分潜在的住房消费者的选择会产生一定影响。但这种影响主要在于住房需求结构，对住房需求总量的影响微乎其微。
“此次房地产税试点最大的意义就是为我国新型城镇化发展过程中城市基础设施建设提供了一个长期稳定的资金来源。”接受中国经济时报记者采访的专家表示，房地产税或将成为未来市县级政府的主要收入来源。
房地产税未来或将成市县级政府主要收入来源
多位业内人士分析认为，房地产税之所以被提上日程，主要原因是调控房地产市场、取代土地财政及调节个人收入分配。
中央财经大学财政税务学院教授、中财-中证鹏元地方财政投融资研究所执行所长温来成在接受本报记者采访时表示，房地产税在一定程度上很难代替土地财政，但会改变过去地方政府过于依赖土地财政的现状。
“前几年我们调研时发现，一些地方土地财政收入占到整个财政收入的60%。但是，土地资源是有限的，部分一二线城市已经开始遭遇土地资源枯竭的尴尬，这就凸显了房地产税的重要性。”温来成说，因此，房地产税改革试点将改变我国地方政府过度依赖土地财政的现状，降低地方财政风险。
景晖智库首席经济学家胡景晖在接受本报记者采访时指出，一方面，近几年受楼市调控影响，土地出让金收入持续减少；另一方面，从中长期来看可出让的国有建设用地越来越少，土地出让金收入越来越少将是大趋势。“尽快试点、立法并正式落地推出房地产税，来替代日渐枯竭的土地出让金迫在眉睫。”
温来成说，从长远来看，房地产税对房价的影响不大，或者不是决定性因素，因为其主要功能不是调节房价，而是筹集财政收入，作为地方政府的主体税种，成为市县级政府主要的收入来源。
仁居智库创始人冯国亮也向本报记者表示，从财政收入的角度看，将来地方财政收入会从土地财政逐步向房地产税过渡，房地产相关的税费将从增量征税转向存量征税。
中国房地产数据研究院院长陈晟在接受本报记者采访时也表示，房地产税将成为增加地方税收的重要源头。但是否能代替土地财政，成为地方财政收入的主要来源，和未来的征收范围、税率都有关系。
房地产税为城市基础设施建设提供长期资金来源
“房地产税试点最大的意义就是为我国新型城镇化发展过程中城市基础设施建设提供了一个长期稳定的资金来源。”温来成表示，当前，我国城镇化率已经达到60%以上，未来这一比例还会提高。从发展的角度来看，城市的维护建设将是重要任务，其需要稳定的资金，但当前我国现有的城市维护建设税只是一个附加税，金额相对较少，难以满足快速发展的城市维护建设需要。房产税则能弥补这一缺陷。“而从一些已经征收房地产税的国家来看，房地产税主要起着城市维护和建设的作用。”温来成说。
中国法学会财税法学研究会副会长、中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示，作为县市级基层政府的收入来源，房地产税可以直接作用于为当地居民提供基本公共服务，改善治安、教育、基础设施建设，提升民生福祉。
“作为地方税种，区域经济发展越好的地方，房地产税收取得相对高一些，然后再用税收进一步反哺城市建设和发展。”陈晟则表示。
所谓增值税进项税额转出是将那些按税法规定不能扺扣，但购进时已作抵扣的进项税额如数转出？在数额上是一进一出，进出相等。而视同销售是指企业对某项业务未做销售处理，但按税法规定应视同销售交纳相关税费，需计算交纳增值税销项税额。二者的区别主要在于：进项税额转出仅仅是将原计入进项税额中不能抵扣的部分转出去，不考虑购进货物的增值情况；视同销售销项税额是根据货物增值后的价值计算的，其与该项货物的进项税额的差额，为应交增值税。
企业的货物按其来源可分为购入的货物及自产和委托加工的货物两大类。购入的货物未再加工，从理论上讲，其价值没有变化，但价格会随着市场的变化围绕着价值上下波动；而自产和委托加工的货物由于经过加工，其价值已经发生变化。按其用途可以分为对内和对外两大类。对内是指用于非应税项目、用于免税项目、用于集体福利或者个人消费等；对外是指用于对外投资、提供给其他单位和个体经营者、分配给股东和投资者、无偿赠送他人等。对内不需要考虑价值变动，而对外需要考虑价值变动。按此原则，货物在何种情况下应作为进项税额转出处理，在何种情况下应视同销售计算销项税额，可以归纳为以下几种情况：
1、购入的货物用于企业内部。比如企业将购进的货物用于非应税项目、用于免税项目、用于集体福利或者个人消费时，货物没有增值，且用于企业内部，应按历史成本计价，也不需要考虑其价格变动，因此，当货物改变用途，其进项税额不能抵扣时，只需要作为进项税额转出处理。
[例1]a企业福利部门领用生产用原材料一批，实际成本为4000元；为购建固定资产的在建工程领用生产用原材料一批，实际成本为5000元。a企业为一般纳税人，增值税率为17%.则账务处理如下：
借：应付职工薪酬——福利费
（4000+4000×17%）4680
贷：原材料
4000
应交税费——应交增值税（进项税额转出）
680
借：在建工程
（5000+5000×17%）5850
贷：原材料
5000
应交税费——应交增值税（进项税额转出）
850
2、购入的货物用于企业外部。比如企业将购买的货物用于投资、提供给其他单位或个体经营者、分配给股东或投资者、无偿赠送他人等。在这种情况下，货物虽然没有增值，但其价格会随着市场的变化围绕着价值上下波动。由于货物已经离开企业，其价值已经实现，尽管没有作为销售处理，但应视同销售，按其价格确认增值额，并确认销项税额。
3、自产、委托加工的货物用于企业内部。比如企业将自产或委托加工的货物用于非应税项目、用于集体福利或个人消费等，尽管货物没有离开企业，但其价值有增值，应视同销售，按其价格确认增值额，并计算增值税销项税额。
4、自产、委托加工的货物用于企业外部。比如企业将自产或委托加工的货物用于投资、提供给其他单位或个体经营者、分配给股东或投资者、无偿赠送他人等情况下，货物有增值，且已经离开企业，价值已经实现，因此应视同销售，按其价格确认增值额并计算增值税销项税额。
[例2]a企业将自己生产的产品用于购建固定资产的在建工程，产品成本为57000元，计税价格（售价）为60000元，增值税率为17%，则会计账务处理：
借：在建工程
67200
贷：库存商品
57000
应交税费——应交增值税（销项税额）
（60000×17%）10200
如果上述产品不是在建工程领用，而是由福利部门领用，则会计账务处理：
借：应付职工薪酬——福利费
67200
贷：库存商品
57000
应交税费——应交增值税（销项税额）
（60000×17%）10200
如果上述产品是用于对外投资、捐赠等，也需要按计税价格计算销项税额。
二、企业货物发生非正常损失时进项税额转出的运用分析
如果企业购进的货物发生非正常损失，其价值为零，进项税额无法抵扣，应作为进项税额转出处理；企业自产、委托加工的货物比如非正常损失的在产品和产成品，其价值同样为零，所耗用的购进货物的进项税额无法抵扣，也应作为进项税额转出处理。
[例3]a企业原材料发生非常损失，其实际成本为7500元。a企业为一般纳税人，增值税率为17%.则会计账务处理为：
借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢
8775
贷：原材料
7500
应交税费——应交增值税（进项税额转出）
（7500×17%）1275
又如，a企业库存商品发生非常损失，其实际成本为37000元，其中所耗原材料成本为20000元。a企业为一般纳税人，增值税率为17%.则账务处理为：
借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢
40400
贷：库存商品
37000
应交税费——应交增值税（进项税额转出）
（20000×17%）3400
如果上例题中改为在产品，其他资料不变，则账务处理如下：
借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢
40400
贷：生产成本
37000
应交税费——应交增值税（进项税额转出）
（20000×17%）3400
按《增值税暂行条例实施细则》第21条的规定，凡是企业无转让价值的存货，一律应作进项税额转出处理。包括已霉烂变质的存货；已过期且无转让价值的存货；生产中已不再需要，并且已无使用价值和转让价值的存货；其他足以证明已无使用价值和转让价值的存货。这些霉烂变质或无转让价值的存货，不管是否有市场变化和产品结构调整的原因，都属于永久或实质性损害的存货，其进项税额在会计上均应做转出处理。
然而，由于市场变化和产品结构调整遭淘汰、过时的存货，虽然市场价值降低，却是由于市场变化引起的，不属于非正常损失，只要没有发生自然灾害损失，没有盘亏、丢失或毁损，就不应作进项税额转出处理。值得注意的是，对于市场价值因市场变化而降低的存货，企业处理前一定要上报主管税务部门，得到税务部门的认可。否则，税务部门会认为是因企业管理不善而导致市场价值降低，甚至认为是因存在盘亏、丢失或毁损的情形而使销售收入总额降低，从而造成企业不应有的税收损失。
三、企业平销返利行为中进项税额转出的运用分析
所谓平销返利，一般是指生产企业以商业企业经销价或高于商业企业经销价的价格将货物销售给商业企业，商业企业再以进货成本或低于进货成本的价格进行销售，生产企业则以返还利润等方式弥补商业企业的进销差价损失的销售方式。平销行为不仅发生在生产企业和商业企业之间，而且在生产企业与生产企业之间、商业企业与商业企业之间的经营活动中也时有发生。对此，《国家税务总局关于商业企业向货物供应方收取的部分费用征收流转税问题的通知》（国税发[2004]136号）规定，对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金，应冲减进项税金的计算公式调整为：当期应冲减进项税金=当期取得的返还资金÷（1+所购货物适用增值税税率）×所购货物适用增值税税率。其他增值税一般纳税人向供货方收取的各种收入的纳税处理，比照本通知的规定执行。
[例4]a企业为增值税一般纳税人，2005年10月从另一纳税人处购得商品10000件，每件10元，合计货款100000元，税金17000元。供货方按10%进行返利，并用现金形式支付。
a企业购入商品时，会计账务处理为：
借：库存商品
100000
应交税费——应交增值税（进项税额）
17000
贷：银行存款
117000
a企业在收到返利时，会计账务处理应为：
借：银行存款
11700
贷：库存商品
10000（若结算后收到返利则应计入“主营业务成本”）
应交税费——应交增值税（进项税额转出）
1700
实务中，购买方直接从销售方取得货币资金、购买方直接从向销售方支付的货款中坐扣、购买方向销售方索取或坐扣有关销售费用或管理费用、购买方在销售方直接或间接列支或报销有关费用、购买方取得销售方支付的费用补偿等情况都应按返利原则进行增值税进项税额转出的会计处理。
四、增值税出口退税行为中进项税额转出的运用分析
按照我国增值税条例规定，出口产品的增值税实行零税率，为出品产品所购进货物的增值税进项税额可以退回。但在实际工作中，进项税额只是部分退回，未退回的部分不能再抵扣，则应作进项税额转出处理。
[例5]a企业1月份购进外销商品一批，价款10000元，增值税1700元，合计11700元；该批商品全部外销，售价16000元。经计算，当期免抵税额900元，抵减内销商品应纳税额（假设为8500元），其余800元作为进项税额转出处理。则账务处理如下：
借：库存商品
10000
应交税费——应交增值税（进项税额）
1700
贷：银行存款
11700
借：银行存款
16000
贷：主营业务收入
16000
借：主营业务成本
10000
贷：库存商品
10000
借：应交税费——应交增值税（出口抵减内销商品应纳税额）
900
贷：应交税费——应交增值税（出口退税）
900
借：主营业务成本
800
贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）
800
从上例可以看出，企业为出口产品所购货物的进项税额由于未全部退回，则未退回的部分视为企业购进货物的代价，应反映为销售成本。企业购入外销商品一批，价款10000元，进项税额1700元，共计11700元；该商品出口，国家退税900元，其余800元未退。从总体上来看，企业购进货物的全部代价是11700元，国家退税900元，实际代价为10800元。由于不含增值税的价款10000元直接作为存货处理，在货物出口后，已经转为主营业务成本，因此，未退回的800元作为进项税额转出处理，也要转为主营业务成本。其结果是，主营业务成本共计为10800元，反映购进商品的实际成本。
从以上分析可以看出，与“进项税额转出”对应的科目涉及“主营业务成本”、“待处理财产损益”（结转净损失时通常转入“营业外支出”）等，这将直接影响企业的会计利润和应税所得。还有的“进项税额转出”会计入“在建工程”、“固定资产”、“长期股权投资”等科目，虽然并未影响当期的应税所得，但随着在建工程的完工、折旧的计提，以及长期股权投资的转让处置，相应的增值税将在以后的期限内影响企业的会计利润和应税所得。因此对于进项税额转出的业务需要会计人员在账务处理、申报企业所得税时予以关注，以正确计算企业损益，同时降低企业涉税风险。
参考文献：
[1]戴德明等：《财务会计学》，中国人民大学出版社2005年版。
[2]侯立新：《增值税业务有问必答》，经济科学出版社2006年版。
[3]财政部：cpa考试教材《税法》，经济科学出版社2005年版。
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