时间：2023-10-13 16:08:37
导语：在房地产增值税纳税筹划的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
一、 土地增值税筹划的重要性
截至2006年末，税务局对房地产企业一般只是按销售收入的1%预征。2007年初了国税发【2006】187号文《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求各地从2007年2月1日起对房地产企业土地增值税进行清算，由此拉开了全国土地增值税清算的序幕。高达30%-60%的税率，使得土地增值税与营业税、企业所得税成为对房地产开发企业利润影响最大的三个税种。清算初始，全国各地税收管理机关对清算细则的把握均有所不同，经过几年的摸索经验，国家税务总局针对各地土地增值税清算过程中出现的问题进行了更为细致的规定，清算标准也愈加严格。因此，房地产企业提前进行土地增值税纳税筹划以减少税收负担、实现企业利润最大化，显然刻不容缓。
二、 土地增值税纳税筹划技巧探讨
1、灵活运用减免税优惠政策及临界点进行纳税筹划。
房地产开发公司开发项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如果做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税越少，所获利润最多，这是房地产公司应认真考虑的问题。
按照税法有关优惠政策的规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定的四级超率累进税率计税。对纳税人既建普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额：不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用该免税规定。因此，企业应力争将普通标准住宅增值率控制在20%之内，享受国家的免税政策。
再就是“20%的增值额”即临界点，也可以在此进行纳税筹划。如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两级税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值率的适用税率，从而减轻税负；二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发成本中包括的可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加扣除项目，以高质低价来占领市场。
2、 适度延伸产业价值链，跨行业利润转化。
对集团化的房地产企业来说，土地增值税筹划的总体思路就是延伸价值链，将利润向上下游延伸。比如将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、设计、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，增大成本起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。但是随着税收管理的愈加严格，此种方法应注意“适度”，在合理的成本增加范围内操作。
3、 期间费用转移到房地产开发成本。
房地产开发企业发生的期间费用除利息支出外都不按实际发生数扣除，而是以土地价款和开发成本合计金额作为基础按比例计算扣除。按照规定，属于公司总部发生的期间费用，如：管理人员工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等不能作为扣除项目，其实际发生数对土地增值税的计算没有直接影响。但若采用适当人员分配方法和其他合理组织管理方法，使这些费用能够作为开发成本列支，则可增加扣除项目数额，从而减少应缴纳的土地增值税。一般公司总部也相应设置了庞大的人员组织，公司总部没有直接的经营收入来源，却有大量的期间费用发生，这在企业所得税方面不占任何优势。例如，企业可以在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于某一个具体房地产项目中去。如果某部门某人员兼任下属某房地产项目的工程管理，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么其有关费用可以分摊一部分到房地产开发间接费中去。而开发间接费属于开发成本的组成部分，不仅可以作为扣除项目金额扣除，而且可以作为加计扣除20%的计算基数，从而达到节税目的。
4、 采用合适的利息支出进行纳税筹划。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的地价款”与“房地产开发成本”之和的5%以内计算扣除，用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）*5%
但是，如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能够提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的地价款”与“房地产开发成本”之和的10%以内计算扣除。用公式表示为：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）*10%
关键词：房地产开发企业 土地增值税 纳税筹划
纳税筹划是指纳税人以税收政策为依据，在对企业发展战略和经营情况全面分析的基础上，从多种纳税方案中进行科学、合理的事前选择和规划的一种财务管理活动。税收筹划不等同于偷税和避税，偷税要受到法律制裁，避税要受反避税制约，而纳税筹划则不然，它是在国家税收法律允许的范围内实现纳税人税负合理化。随着我国市场经济体制的日趋完善，纳税筹划正成为企业经营不可缺少的重要组成部分。因此，房地产开发企业应根据自身情况和现行税收优惠政策，通过合理选择和运用纳税筹划策略，尽可能地节税，以提高税后收益。
一、开发方式的纳税筹划
1、以房地产进行投资联营
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以（房地产）作价入股进行投资或为联营条约，将房地产转让到投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
2、合作建房
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。例如，某房地产开发企业2010年欲征用甲单位总面积5万平方米商铺住宅开发，并且甲单位2011年打算购买其中的1万平方米商铺用来出租。
方案一：直接销售方式
房地产开发公司购买甲单位土地进行商铺住宅开发，并将其中的1万平方米商铺销售给甲单位，销售价款为4000万元，扣除项目金额2800万元，增值额1200万元，增值率30%，则销售甲单位商铺应缴纳土地增值税330万元（1100*30%=330万元）。
方案二：合作建房
甲单位与房地产开发公司签订《合作建房合同书》，合同规定：甲单位提供建房用地，房地产开发公司提供建房所需资金，甲单位与房地产开发公司双方按合建面积20:80的比例分成。按上述规定甲单位应分得商铺1万平方米，其属于按比例分房自用，根据合作建房优惠政策免征土地增值税。
两个方案比较，采用合作建房方式，房地产开发企业可节省土地增值税330万元，不考虑其他因素，应采用方案二。
3、企业兼并转让房地产
企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
例如，A房地产开发企业是内资企业，2009年为B公司开发3万平方米得商业大厦。
方案一：直接销售商业大厦
A房地产开发企业待商业大厦建成后销售给B房地产开发企业，销售额为15000万元，扣除项目金额为9000万元，增值额为6000万元，增值率为40%，则销售商业大厦应缴纳土地增值税额为6000*30%=1800万元
方案二：采用兼并转让房地产
A房地产开发企业将大厦建成后，首先分立一个C企业，而后，C企业被兼并到B房地产企业，B企业支付给C 企业的交换价款中，非股权支付额不高于股本账面价值的20%。根据现行税法规定，C企业通过上述兼并将商业大厦转移到B企业，不征收土地增值税，
方案二与方案一相比，A房地产开发企业转让商业大厦可节省税金为1800万元（1800-0=1800万元），不考虑其他因素，应采用方案二。
4、房地产的代建房行为
房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定，如不采用代建房方式开发，则房地产属于该房地产开发企业，销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
二、房地产开发费用的纳税筹划
房地产开发费用，按《实施细则》第七条一、二项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算的金额之和的5%以内计算扣除，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地厂开发费用按《实施细则》第一、二项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除，计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
1、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）
2、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内， 其中利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。#p#分页标题#e#
3、财政部规定的其他扣除项目（适用新建房地产转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除）=（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）*20%
其中，此项加计扣除仅对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享有此项政策，取得土地适用权未经开发就转让的，不得加计扣除，扣除项目金额=扣除项目的总额*（转让土地使用权的面积或建筑面积 / 受让土地使用权的总面积）=扣除项目的总金额 * 转让比例。.
例如，某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%，教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.05%）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为12000万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%
1、确定转让房地产的扣除项目金额：
（1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元
（2）房地产开发成本为4000万元
（3）房地产开发费用为：（3000+40000）* 10%=700万元
2、转让房地产有关的税金为：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825万元
3、转让房地产的扣除金额为：3000+4000+700+825=8525万元
4、转让房地产增值额为：15000-8525=6475万元
5、应纳土地增值税额=6475*40%-8525*5%=2163.75万元
如果进行纳税筹划，那么企业的增值税核算为：
1、确定转让房地产的扣除项目金额：
（1）取得土地使用权所支付的金额为3000万元
（2）房地产开发成本为4000万元
（3）房地产开发费用为：（3000+40000）* 10%=700万元
2、转让房地产有关的税金为：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825万元
3、从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）*20%=1400万元
4、转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925万元
5、转让房地产的增值额为：15000-9925=5075万元
6、增值额与扣除项目金额的比率：5075/9925=51.13%
应纳土地增值税额=5075*40%-9925*5%=1533.75万元
两种方案应纳土地增值税差额=2163.75-1533.75=630万元
可以看出如果开发房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例比较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现纳税筹划有很大的意义。
三、销售的纳税筹划
房地产企业纷纷打出精装修房的策略，来吸引购房者的目光。对毛坯房的纳税筹划关键在于遵循税法与企业会计准则的前提下，对毛坯房进行精装修再进行销售，以此尽可能减轻企业的纳税负担。根据税法规定，土地增值税实行预征制度，因此这部分装修收入在预征时要按一定的预征比例缴纳土地增值税。例如，某开发商开发一个住宅项目，为此支付的土地出让金为3.5亿元，含借款利息400万元，可售面积为10万平方米，单价19000元/平米，假设开发过程中各项费用支出为开发成本的30%，其他应交税金为营业税（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么总销售金额为19亿元
其土地增值税为：
1、取得销售许可证预征税费：190000*2%=3800万元
2、项目结算清缴时：
不含息建造成本=35000+50000-400=84600万元
扣除项目金额=84600*130%+19000*5.5%=120430万元
增值额=190000-120430=69570万元
增值率=69570/120430=58%
应缴土地增值税=69570*40%-120430*5%=21806.5万元
如果改为精装出售，精装标准为2000元/平米，销售单价上调至21000元/平米，那么总金额为21亿元
其土地增值税为：
1、取得销售许可证预征税费：2100000*3%=6300万元
2、项目结算清缴时：
不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600万元
扣除项目金额=104600*130%+210000*5.5%=147530万元
增值额=210000-147530=62470万元#p#分页标题#e#
增值率=62470/147530=42%
应缴土地增值税=62470*30%=18471万元
两种方案应缴土地增值税差额为21806.5-18471=3065.5万元
可以看出如果为精装销售，虽然在土地增值税预征中要增加2500万元的资金压力，但这毕竟是“预征”，在项目结算清缴土地增值税时却能够节省税费达3065.5万元。因此适度加大建造成本，提高房屋售价，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率，在项目开发建设前，良好的纳税筹划可以使得土地增值税适用于较低税率，从而达到少缴土地增值随的目的，而不应该仅仅从销售单价上考虑。
纳税筹划的市场空间很大，理论空间更大，每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注，以实现企业的长远发展。
参考文献：
[1] 兰峰.房地产开发与经营[M] 北京：中国建筑工业出版社， 2008年
[2] 施建刚.房地产开发与管理[M] 上海： 同济大学出版社 2004年
[3] 中国注册会计师协会. 税法[M] 北京：经济科学出版社 2010年 243～246
所谓纳税筹划，是指纳税人通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。就企业来说，纳税筹划有助于提高企业的的财务与会计水平，增强企业的竞争力。
二、房地产企业纳税筹划分析
在我国房地产产业链条中，从土地使用权出让到房地产的开发、转让、保有等各个环节，共涉及11个税种，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税（外资和外国企业所得税）、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税和契税。本文主要对房地产企业涉及的营业税和土地增值税的筹划进行相关介绍。
（一）营业税筹划
1.计税依据的税务筹划
营业税应纳税额＝营业额×税率，显然，合理降低营业额可以降低应纳税额。
房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。
2.利用税率不同的筹划
营业税有九种税目，税率各不相同。销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异进行税务筹划可以为房地产公司节约不少税金。
3.利用营业税相关优惠政策进行税务筹划
对房地产企业而言，营业税的主要优惠政策有：
（1）企业以不动产投资入股，参与接收投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；（2）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征营业税；（3）房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
（二）土地增值税筹划
1.利用临界点进行筹划
土地增值税的优惠政策中规定：建造普通住宅，增值率未超过20%的，免征土地增值税。纳税人在实际操作中可以通过降低售价来降低增值率的方法，使其降至20%以下，从而达到免税的目的。
2.利用加计扣除项目金额进行纳税筹划――借款利息扣除方法的运用
目前税法规定准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格和转让房地产有关的税金五个部分。除此之外，对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。扣除项目中，房地产企业可以通过选择适当的利息扣除标准来对企业进行纳税筹划。
3.利用土地增值税优惠进行纳税筹划
房地产企业土地增值税的其他优惠政策：
（1）以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中的，免予征收土地增值税。
（2）一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值税。
此条优惠政策的补充说明是：建成后转让的，应征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双赢。
（3）房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成之后向客户收取代建收入的行为，免予增收土地增值税。
除了上述三个优惠政策以外，还应知道：因国家建设需要依法征用、收回的房地产和在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中去的，免征土地增值税。
三、房地产企业纳税筹划中应注意的问题
房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。一个切实可行的筹划方案必须是和企业的实际情况相联系，并且在某个时点或某个时期进行的，而不是随意生搬硬套一个完整的筹划方案。对于筹划方法的实际应用，主要有以下三点思考：
第一、通过上文分析营业税和土地增值税筹划的方法，我们知道纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种，还应该考虑各税种之间的关系，要结合企业发展的目标进行整体筹划，提高企业的税后净利润，保证企业的稳步发展。
第二、房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，还要进行必要的成本收益分析，做到税收成本最小化，整体收益最大化，并注意风险的防范与控制，进行各方面的考虑，充分发挥纳税筹划的作用。例如本文中利用土地增值税临界点筹划的案例，就需要综合考虑各方面因素，使收益大于成本，否则，筹划就失去了意义。
第三、我国税法改革一直在稳步前进，税收政策不断完善，必须及时学习和熟悉税法、相关条例和实施细则的具体内容，做到与时俱进，使税收筹划方案与税收政策时刻保持一致。
房地产行业涉及的税种较多，除本文讲到的营业税和土地增值税，房产税和企业所得税的筹划对房地产企业来说也是非常关键的，在这里就不过多阐述。通过本文分析可以知道，做好纳税筹划工作是每个房地产企业的必修课，是房地产企业生存和发展的有力保证，必须予以重视。
参考文献：
[1]丁玲.地产企业纳税筹划浅议.现代经济信息.2011(01):182-184.
[2]陈艳华.房地产开发项目开发前期及开发期间的纳税筹划.财会研究.2010(03):247-248.
【关键词】 房地产企业税收筹划土地增值税所得税
一、纳税筹划及其内容
纳税筹划，是指通过对涉税业务进行策划，制作出一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。任何纳税筹划行为产生的根本原因都是经济利益的驱动，即经济主体追求自身经济利益的最大化。纳税筹划的内容包括避税、节税、规避“税收陷阱”、转嫁筹划和实现零风险五个方面。
1、避税筹划。避税筹划是相对于逃税而言的一个概念，是指纳税人采用不违法的手段，利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。因此避税筹划既不违法，也不合法，而是处在两者之间，是一种“非违法”的活动。对于这种筹划，理论界有一定争议，很多学者认为这是对国家法律的蔑视，应该一棍子打死。本文认为，这种筹划虽然违背了立法精神，但其获得成功的重要前提是纳税人对税收政策进行认真研究，并在法律条文形式上对法律予以认可，这与纳税人不尊重法律的偷税、逃税有着本质的区别。对于纳税人的这种筹划，税务机关不应该予以否定，更不应该认定为偷税、逃税并给予法律制裁。国家所能做的应该是不断地完善税收法律规范，填补空白，堵塞漏洞，避免类似的情况再次发生，也就是采取反避税措施加以控制。
2、节税。节税是指纳税人在不违背税法立法精神的前提下，利用税法中固有的起征点、免征额、减税、免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策，通过对企业筹资、投资及经营等活动的巧妙安排，达到少缴国家税收的目的。这种筹划是纳税筹划的组成部分之一，理论界早已达成共识，国家也从各方面给予了扶持。
3、规避“税收陷阱”。规避“税收陷阱”是指纳税人在经营活动中，要注意不要陷入税收政策规定的一些被认为是“税收陷阱”的条款。如《增值税暂行条例》规定：兼营不同税率的货物或劳务，应分别核算，未分别核算的，从高适用增值税税率。如果人们对经营活动不进行事前的纳税筹划，就有可能掉进国家设置的“纳税陷阱”，从而增加企业的税收负担。
4、税收转嫁筹划。税收转嫁筹划是指纳税人为达到减轻自身的税收负担，通过对销售商品的价格进行调整，将税收负担转嫁给他人承担的经济活动。由于通过转嫁筹划能够实现降低自身税负的目标，因此人们也将其列入纳税筹划的范畴。
5、涉税零风险。涉税零风险是指纳税人生产经营账目清楚，纳税申报正确，税款交纳及时、足额，不出现任何税收违法乱纪行为，或风险极小，可忽略不计的一种状态。当谈及进行纳税筹划，一般人都认为是指企业或个人运用各种手段直接减轻自身税收负担的行为，其实这种认识是相当片面的。因为，纳税人除了减轻税收负担之外，还存在不会直接获得任何税收上的好处，但可以避免涉税损失的现象，这也相当于实现了一定的经济收益，这种状态就是涉税零风险。本文认为，实现涉税零风险也是纳税筹划的重要内容。
二、纳税筹划在房地产企业财务管理中的运用
1、选择合适的建房方式。大部分房地产企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的纳税筹划空间较小，若用代建、合建等方式则筹划空间较大。首先，代建方式。这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。其次，合作建房方式。根据《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税，企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。
2、进行借款利息的筹划，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息，但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。
3、充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例，充分考虑增值额增加所带来的收益与超过“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系，从而选择合理的售价。
4、房地产企业营业税的筹划。合理拆分业务，剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税，这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。另外，房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种，可以将精装修房的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。在房屋销售的过程中，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税，可节约2%的营业税。
5、迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力，考虑上货币时间价值，这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定，房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者，可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低，扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。
6、变房地产销售为投资。按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税。而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，也不再缴纳营业税，这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑采用先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以2亿元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。
7、房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例，合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲，控制、降低增值率有三个办法：降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务，同时这些做法会造成收入减少或者其他成本、税负的上升，企业应着眼于总体税后净收益最大化，对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅，销售价格共计3100万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下：增值额=3100-2500=600万元，增值率=600/2500=24%，取第一档税率30%，应纳土地增值税额=600*30%=180万元；如果该公司降低商品房售价，按3000万元的价格销售这批商品房，其他条件不变，则纳税情况为：增值额=3000-2500=500万元，增值率=500/2500=20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业收入减少100万元，应纳税额减少180万元，所得税前实际收益反而增加80万元，税收筹划的效果显著。假定其他条件不变，商品房价格仍为3100万元，红星房地产开发公司增加商品房内部设施，使其可扣除项目增加为2600万元，则应纳土地增值税情况为：增值额=3100-2600=500万元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此时企业免征土地增值税，与筹划前相比，企业不仅提高了房屋质量，还减少了净支出，获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时，应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%，而各省市在10%内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
关键词：房地产企业 纳税筹划 企业价值最大化
1 概述
2013年2月20日，国务院常务会议出台新的“国五条”，再次升级了房地产调控措施，既打击了那些投机行为，又规范了房地产市场的运作，随着“营改增”的进一步深化，房地产企业如何更好地生存值得思考。一直以来，房地产税务筹划都是企业获取更多利润的一种选择，如何充分运用税收的各种政策以获得税收节约、提高企业利润需要房地产企业加以分析和研究。
笔者认为房地产企业涉及的税种多、税负重，不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同，因此房地产企业应该在增值税、土地增值税、房产税、企业所得税等方面分别入手，充分利用国家各项税收优惠政策，这样不仅减轻企业税收负担，而且能够在一定程度上实现国家的宏观调控，进而发挥税收的经济杠杆作用，实现企业和国家的“双赢”。
2 房地产企业涉及的主要税种的纳税筹划方法
由于房地产行业的特殊性，整个运营过程主要涉及两个方面：开发环节和销售环节。在这两个环节中，涉及的税种主要是企业所得税、营业税、土地增值税、房产税等。
2.1 房地产企业所得税的纳税筹划方法
①适当调节营业收入。房地产企业应纳税申报前将预收账款从营业收入中扣除，因为预收款不管是否确认都需纳税。如果房地产企业有闲置资金还可以将其作为投资和购买国债，获得的投资收益和利息收入是免交企业所得税的。
②将业务招待费转化为其他的费用。税法规定“企业发生的业务招待费可以按其全部的60%扣除，但是不能超过营业收入的0.5%”，如果发生的业务招待费超过限额，企业可以将超过的业务招待费转为会议费，无需支出了还得纳税。
③公益捐赠筹划。首先，从捐赠对象上看，企业应优先选择那些可以全额扣除的捐赠对象；其次，如果无法选择捐赠对象，可以捐赠到红十字会等公益组织中，在后期做好资金流向监督。最后，如果超过了税法规定的扣除比例时，可以将捐赠分跨到两个会计年度。
2.2 房地产企业土地增值税的纳税筹划方法
①“临界点”筹划法。税法规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，否则应将其全部增值额按规定计税”。在制定商品房的销售价格时不仅要考虑到市场、成本等因素，还要考虑到企业的土地增值税，这样在20%以内可以扣除，降低企业税收负担。
②代建房方式筹划法。代建房方式是指房地产企业受客户的委托进行房地产开发，完工后客户给予房地产企业一定的代建房屋报酬的行为。这样的方式是不属于缴纳土地增值税的情况的。如果房地产企业在开发之初便能确定最终用户，可以采用代建房的方式进行开发。
③合作建房方式筹划法。税法规定“对于一方出土地、一方出资金、双方合作建房、建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税”。这样在一定程度上减少了建房过程中企业投入资金而带来的税赋，同时延长企业的现金流，降低企业为获取资金而进行借贷所带来的风险。
2.3 房地产企业营业税的纳税筹划方法
对营业税进行纳税筹划时，应考虑以下几点：对按政府规定价格出租的廉租房、房地产企业自建自用的房屋、企业用自己的厂房等向其他企业投资入股的，不征收营业税。
房地产企业可实施以下措施：
①销售不动产适用的是5%营业税税率，而房屋装修适用3%的税率。所以，如果客户提出需要精装修时，应该与客户分别签订出售毛坯房合同和装修合同，装修部分收入仅使用3%的税率，减少了房屋在装修上资金投入，同时降低税负。
②如果房地产企业在开发的初期就能确定最终用户，那么可以采用代建房的方式来进行开发，这样就会适用3%低税率缴纳营业税。
2.4 房地产企业房产税的纳税筹划方法
房产税是以房产为征税对象，是对房产所有人征收的一种税。根据房产税暂行条例，房产税的征税依据有从价计征和从租计征，从价计征房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，适用1.2%的税率；从租计征以房产租金收入为房产税的计税依据，适用12%的税率。如果企业出租房屋既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去或将其对外投资，则会减少税费。
3 万科A纳税筹划方案
3.1 公司基本情况及经营税负情况
万科A股份有限公司目前是中国最大的专业住宅开发企业，也是被人们所熟知的具有代表性的地产蓝筹股。总部设在深圳，2012年公司完成新开工面积890.1万平方米，竣工面积1036.4万平方米，实现销售金额1934.2亿元，营业收入1031.162亿元，净利润156.63亿元。
从下表可以看出，万科A在2011年至2012年税负率增加了3.83%，而进行合理的纳税筹划，可以尽可能避免以上情况的出现。
表3.1 公司经营税负情况
3.2 公司主要税种纳税筹划分析
3.2.1 万科A所得税的筹划分析
下面将着重通过万科A因对外捐赠而享受的税收优惠政策来分析其所得税的纳税筹划情况：
2012年从1月到9月万科公司通过“爱佑童心万科专项基金”、“春天里行动”、“社区故事：happy社区十年行”、“公益行动”等项目对外捐赠83588.02万元。
2012年万科A的年报显示：概该年度的利润总额为632228.56万元。故公司捐赠可享受的最大扣除额为75867.43万元（632228.56×12%）。而万科A在该年度的捐赠总额为83588.02万元，高于可享受的扣除额，还剩7720.59万元不能扣除，增加了企业的负担。
经过纳税筹划，可以将捐赠的金额分为两个会计年度，即将7720.59万元作为下一年度的捐赠金额，这样不仅帮助到需要帮助的人，提高了企业形象，也降低了企业的税收负担。
3.2.2 万科A土地增值税的筹划分析
表3.2 万科A土地增值税的纳税情况
从上表可以看出万科A在2012年土地增值税和预缴土地增值税都有很大幅度的增加，加重企业的税收负担，影响企业的盈利。
目前万科A欲建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为400万元，开发土地的费用为200万元，新建房及配套设施的成本为980万元，与转让房地产有关的税金为100万元，最终该批住宅以2410万元的价格出售。根据税法规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用，还可以加扣316万元[（400+200+980）×20%]，该房地产企业的增值率为20.7%[（2410-600-
980-100-316）÷（600+980+100+316）]，根据税法的规定，应该按30%的税率缴纳土地增值税124万元[（2410-
400-200-980-100-316）×30%]，企业税后利润为290万元（2410-400-200-980-100-316-124）。
经过纳税筹划，将该批住宅的价格定为2390万元，则该房地产企业的增值率为20%，根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为394万元（2 390-400-200-980-100-316）。该纳税筹划使企业减少税收支出104万元。经过纳税筹划万科A减少税收支出104万元，税后利润增加了104万元。
3.2.3 万科A营业税的筹划分析
2012年万科A在深圳开发了一栋写字楼，对外销售其中的5万平方米，收取6000元/平方米，该价格包括装修费用，需要缴纳营业税及附加1650万（30000×5.5%）。
经过纳税筹划后，将装修费从销售收入中分解出来，由万科A与客户签订房屋销售合同，销售收入为25000万，再由A下属的装修公司与客户签订装修合同，向客户收取的装修费为5000万元。假设该装修公司代收此款项的手续费收入为10%。那么企业应缴纳营业税及附加1390万（25000×5.5%+5000×10%×3%），降低了企业税负。
3.2.4 万科A房产税的筹划分析
①万科A在深圳市中心拥有一幢厂房，账面余值为300万。若出租，每月租金收入60万，每年租金总额720万，应缴纳房产税86.4万（720×12%）。
经过纳税筹划将厂房承包出去，由承包人每月向其缴纳60万元的承包费。筹划后，万科A每年应缴房产税变为按房屋余值的1.2%缴纳，即应缴纳的房产税2.52万（300×70%×1.2%），从中可以节税83.88万元。
②对普通房产可以将房屋对外投资。万科A在深圳拥有一栋房产，其原值为2000万元，如按房产原值计征房产税，房产原值的扣除比例为30%。万科A将它对外出租，应交房产税为48万元（400×12%）。
经过纳税筹划分析后，万科A将这一房产作价2000万投资入股到企业甲，万科A以房产投资入股，其房屋的所有权已发生变化，其应交的房产税应由拥有房屋产权的甲缴纳，并且投资获得的利润不用交营业税金及附加和企业所得税，所以万科A在这一项目中的税负为零。
综上所述，房地产企业作为资金密集型企业，其涉税金额巨大，针对其的税收政策既有共通性，又有行业特殊性，作为房地产企业相关的财务人员来说，必须首先综合了解企业的各种情况，并在扎实的税法基本功知识基础上，对房地产企业的税收进行科学合理的筹划，认真把好税收筹划关，在市场公平竞争原则的基础上，从大处着眼，小处着手，去实现企业价值的最大化目标，并把企业的管理水平提高到了一个新的层次，实现企业的最优化资源配置，在合法合情合规范围内创造企业的最小化税费支出，这将有利于企业的生存和发展。
参考文献：
[1]王汤.浅谈企业纳税筹划系统[J].黑龙江对外经贸，2007，10：20-23.
【关键词】房地产开发企业，土地增值税，扣除项目
一、背景情况
房地产企业和其他的行业相比，具有投资金额大、过程复杂、税种多、负担重的特点。而通常企业利润增长的方式有两种，即提高收入和降低成本。然而，近年来中央出台了一系列限制房价过快增长的宏观调控政策，通过高房价来提高房地产企业的利润，正在变得越来越不现实。采取合理的土地增值税收筹划方法，合法的减轻企业的税收负担成为企业提高自身竞争力的重要途径。
就当前现状看，房地产企业进行纳税筹划具有一定的必要性。首先，从房地产企业角度来看，房地产企业税收筹划可以提高自身纳税意识和企业财务管理水平，有助于实现房地产企业税后利益最大化。再次，从国家宏观调控的角度来看，房地产企业税收筹划有助于税收法律法规的完善，同时，也有利于加快税收与相关法律、法规的相互协调与衔接，使我国法律成为一个相互协调的有机整体，促进国家宏观调控的顺利进行。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的具体方法
（一）规避土地增值税的征收范围
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的纳税人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。简单说来，满足土地增值税的征税范围需注意以下三点：第一，国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，即转让的土地是国家所有的话，不征收土地增值税；第二，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权要发生转移，对未发生产权转让的形为不征土地增值税；第三，转让房地产要取得收入，而这里的收入是指房地产要发生增值，对未发生增值的原价转让形为也是不征税的。由此看来，房屋的法定继承、出租、抵押，或是与其他单位进行的代建房行为均不是土地增值税的征税形为。而房地产企业在其经营活动中若是可以采用代建房方式，为客户定向开发房产，以收取一定量的劳务费用方式取得收入的话，可以规避大额土地增值税，将极大的降低企业的税收负担。
（二）增加土地增值额中的扣除项目
转让房地产中获取的增值额是计算土地增值税的核心，因此，要计算土地增值额，首先必须确定扣除项目的金额。我国相关法律规定，计算土地增值税所准予扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本、费用；与转让房地产有关的税金。对房地产开发企业还特别适用其他规定：可以按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的总价加计扣除20%。根据国税函[1995]110号文件和国税函[2010]220号文件相关规定，房地产开发费用扣除可按两个标准：一是能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，开发费用按利息支出加上取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%计；二是其他情况，则按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%计。我国现行的《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定：房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。根据这项法律条文，房地产企业可以比较两种方法计算出的开发费用，恰当地运用相关规定，选择其中数额较大的进行计算，最终加大扣除项目额。
（三）利用土地增值税的税收优惠政策
《土地增值税暂行条例》第八条第（一）项规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这里指的普通住宅是指，按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。2005年6月1日起，普通住宅标准应同时满足：1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；2）单套建筑面积在120平方米以下；3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同时，各省、自治区、直辖市可根据当地实际情况自行调整，但上浮比例不得超过上述标准的20%。房地产开发商在建造普通住宅时，适当把增值额控制在20%之内，可获得国家的免税优惠从而规避土地增值税。
再者，条件允许的企业也可开展企业间的投资联营活动或者是进行合作建房。根据财税字[1995]048号规定：对于以房地产进行投资联营的，投资联营一方以土地（房地产）作价入股或作为联营条件，将房地产转让到投资联营企业中时，暂免征土地增值税；而对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，也暂免征土地增值税。所以，房地产企业在进行经营方式的选择时，应切实根据国家的相关税收优惠政策，选择有利的方式，尽可能达到不缴税、少纳税的目的。
三、结语
国家出台的一系列调控房地产市场的政策，从一定程度上遏制了房价上涨的趋势。房地产开发企业要想通过高房价来提高利润似乎空间不大，反之，降低企业的成本则成为房地产开发企业增加利润，提高自身竞争力的重要手段。土地增值税作为房地产企业的重要税种，在其应纳税额中比重较大，甚至是略高于企业所得税，因而，对土地增值税进行税收筹划，是房地产企业的一大课题。在进行纳税筹划时，除了灵活运用土地增值税的纳税筹划方法之外，房地产企业还应该培养自己的专业税收筹划人才咨询专业税收筹划机构，把税收筹划作为一种高层次的理财活动。
参考文献：
[1]蔡昌.房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南[M].中国市场出版社，北京，2010.
[2]陈培.我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J].商业经济，2012（7）：99-100.
[3]付春.调控背景下房地产企业土地增值税的节税安排[J].财会月刊，2012（21）：48-49.
关键词：增值税税制改革；房地产开发企业；纳税筹划
一、增值税税制改革对房地产业的影响
（一）对房地产业税负的影响
宏观税负是指税收收入占GDP的比重大小，是反映一个国家税负水平的重要指标。2015至2018年我国宏观税负率呈逐年下降趋势，平均宏观税负率为17.69%。2018年的宏观税负率为17.37%，同比下降0.08个百分点。相比较而言，房地产业宏观税负率在2015和2016年均处在39%以上的水平，这说明在“营改增”之前，房地产业面临着较为沉重的税负压力。而自2017年下降到37.94%，2018年下降到37.51%，同比下降0.43个百分点，说明“营改增”政策的实施对房地产业的纳税起到了一定的减负效果，并且对降低我国整体税负起着积极的作用（0.430.08）。另外中央在2019年4月1日再次调低1%的房地产业增值税税率（10%9%），从2019年上半年的数据可以看出房地产业宏观税负又有所降低。经过对以上房地产开发企业税负及经营状况分析数据可知，税制改革虽然在一定程度上缓解了税收负担，房地产开发企业的税负率仍然远高于国家整体的宏观税负，在税制改革阶段，房地产开发企业依然存在不小的税负压力。
（二）对房地产开发企业现金收支的影响
从眼前的利益来看，可以直接影响到企业日常的现金收支。税制改革对房地产开发企业的影响基本体现到了其各个项目上的投资情况。房地产开发企业作为以接收建筑安装服务为主要建设成本的行业，需采购大量的建筑材料及机械设备来开发工程项目。“营改增”三年多来的税制改革，相关行业在税目和税率上都有不断地变化和调整，由于采购和建安成本的进项税可以用于销项税额的抵扣，故很大程度上影响了企业在销售环节的现金流出。
（三）对房地产开发企业营业利润的影响
从长远的角度看上来看，可以很大程度地影响到企业整体的营业利润。政府推行“营改增”政策并进行多次的税制改革的主要目的，是能够使房地产开发企业的纳税成本以及纳税负担进一步降低，使房地产开发企业获得更大的利润空间，积累充足的盈余资金，从而可以将这部分节流资本投入到企业其他的项目中去，来扩充企业的发展项目。
二、纳税筹划必要性分析
从国家角度上来讲，纳税筹划有利于整个行业的产业结构调整。通过对房地产开发企业进行系统的增值税税收筹划研究，可以逐渐构建和充实增值税税收筹划理论框架和体系，推动国家税收法律政策的优化与完善，促使税收筹划理论日益走向成熟。另一方面是针对税收监管，通过有效地税收筹划，企业可以合理地降低税负，自然会规避偷税、逃税的行为，对于国家的税收也是一种保障。从企业角度上来讲，现有大多数财务人员都擅长于账务处理，对税务的知识了解不够全面，想要达到纳税人原所具备的专业水平还有一定的困难，因为他们很难将财务、税务、政策统一到一起去考虑纳税筹划方案。通过指导纳税筹划思路，可以为房地产开发企业缴纳增值税行为提供可靠的借鉴和指引，进而规范企业的经营活动和会计核算能力，提高财务从业人员水平，从而降低纳税风险和营业成本，最终为企业创造出更大的价值。
三、纳税筹划思路
房地产开发企业的增值税纳税环节主要在开发建造和销售环节，所以纳税筹划也应从上述这两个方面着手。
（一）在开发建造环节多获取进项税额
在房地产建造环节，企业首先考虑的是如何节约建筑成本以获取更大的利润空间。所以在建筑成本不变的情况下，应将如何在建造环节多获取进项税额作为筹划的目标。例如，在采购工程材料时，一般纳税人适用的增值税税率是13%，小规模纳税人适用的增值税税率是3%。所以在材料采购时，企业应优先选择一般纳税人的企业购进工程材料。再如，在选择建造方式时，企业应根据具体的资金投入数额，权衡多方面的税率，合理利用相关行业的特殊政策，比如采用清包工方式，将工程外包给建筑服务公司，房开企业只负责购买主要材料，这样就可以多抵扣接受劳务所取得的进项税。
（二）与规模较大的企业合作，尽量开具增值税专用发票
从进项税抵扣的角度进行来讲，房地产开发企业在购进货物或者接受劳务时，一定要尽可能取得正规的增值税专用发票，才能在纳税环节进行有效的抵扣，所以企业应尽可能和一般纳税人身份的供应商、建筑企业、劳务派遣企业进行合作。若合作方为小规模纳税人，则应尽量要求其申请代开专用发票，以达到正常抵扣的要求。同时应注意辨别专用发票的真伪，为避免税负加重，一定要非常小心谨慎。
（三）加快销售环节的转型升级
目前在一二线城市，精装修住房比例已经达到新房成交总量的60%，并且该比例处于逐年上升的趋势，这说明广大的消费者群体越来越青睐于购买精装房。根据现行税收政策规定，房地产开发企业开发样板房、精装房的所有费用无论数额大小，均应计入其建造成本，进项全部可以抵扣（建安、设计等成本均可纳入抵扣项目），而装修费用在房产成本中所占比例非常可观。因此为吸引更多的消费者同时拓宽进项税的抵扣途径，企业可以适当扩大精装房的建设比例，逐渐发展成以精装房作为主要房屋销售类型的企业，成功转型升级，从而能够进一步提高企业的产业竞争力。
一、房地产行业经营特点与税负情况
1.房地产行业经营特点。长期以来，房地产行业作为我国的支柱产业，在推动我国的经济发展中起到了不可替代的重要作用。房地产行业也因其经营活动及开产品的特殊性而具有一些不同于其他行业的鲜明特征。房地产行业是资本密集型行业，由于土地的购置和整体、房屋的开发和建设都需要大量资金的投入，而企业为了经营活动的连续性也不可能将企业所有资金投入一个项目之中。所以在整个房地产项目的开发过程中，银行等金融机构的融资、施工方的施工垫资以及购房者的预付款项都是维持项目运作的重要资金来源。所以房地产行业通常资金量投入量巨大，房地产企业的财务杠杆也往往较高。房地产行业还具有高经营风险的特性。因为房地产项目的投资额度较大、投资周期较长，导致行业的投资回报流动性相对较低。同时，房地产产品具有鲜明的地域性，商品房的价值与其所处的地域、位置息息相关，几时结构、质量完全相同的产品也可能因位置的区别而导致价格大相径庭。因此，房地产企业一旦出现了产品结构不适应市场，业务布局合理的情况，其销售状况就可能一落千丈，出现存货积压、现金流断裂的情况，从而导致企业出现经营危机。
2.房地产行业的税负情况。长期以来，房地产行业为我国的整体税收增长做出了巨大的贡献。在过去的数十年里，房地产行业是我国所有行业中税收增幅最快的行业。房地产行业的纳税占国家总税收比重也远远高于房地行业产值占GDP的比重，可见我国的房地产行业的整体税负还是偏重。除了房地产行业的纳税总额较高之外，房地产行业还面临这税种多样化的问题。从房地产的项目开发流程上来看：在获取土地阶段，房地产企业需要交纳契税及耕地占用税，契税税率按照土地交易价格的3%～5%，而耕地占用税则根据区域的不同实行差别定额税率。在开发建设阶段，房地产企业还因占用土地而交纳城镇土地使用税以及因与各方签订合同而交纳印花税。在房地产项目销售转让阶段，房地产企业需要按照不动产交纳5%的营业税、印花税和土地增值税，其中土地增值税实行30%～60%的超率累进税率。在房地产企业持有房地产项目时，企业还需要租金交纳营业税与房产税。同时，企业还需要根据自身的销售状况按季度预交企业所得税，在年度终了后进行汇缴清算。由此可见，我国的房地产企业所面临的税种较多，需要承担的纳税义务较重。根据测算，房地产企业的税费通常会达到商品房成本的30%～40%。另外，根据我国的“营改增”总体规划，房地产行业将于2015年前完成营改增的改革，届时可能导致房地产企业的税负短期内进一步上升，因此如何通过纳税筹划降低企业的税收负担，实现公司价值最大化是个值得要研究的重要问题。
二、房地产企业纳税筹划的主要方法
1.企业融资的税收筹划。由于房地产行业属于资本密集型行业，房地产企业的财务杠杆往往较高，拥有大量的负债。因此如何选择企业融资及财务费用处理方式而实现企业的税负最小化是的企业需要重点考虑的问题。房地产企业从银行取得借款用于一般运营时，借款的利息费用是可以通过税前扣除的，取得的借款用于房产开发建设时，则计入开发成本。同时，由于房地产企业的收入结转的特殊性会通常使企业的会计业绩产生波动，当企业的业绩为亏损时，企业应当将借款的财务费用资本化，应变在后续会计期间进行摊销;当企业取得正的业绩时，应当将借款的财务费用尽量费用化，从而减少当期的应纳税额。
另外，房地产企业应当控制取得融资成本的限额及加强企业的融资管理，尽量避免企业产生不能从税法中扣除的超额利息及罚息。
资本市场是房地产企业取得资金的重要渠道之一，但企业通过股权融资的资金成本通常较高，同时股息分红也能在企业的税前扣除。所以，房地产企业更应当重视通过发行债券来融资，一方面债券融资特别是海外债券的资金成本通常较低，另一方面债券的利息费用也可以有抵税的效果，从而降低企业的整体税负。
2.产品销售的税收筹划。由于房地产企业的商品房等产品属于高价值商品，在销售时会产生较高的税负。我国的税法规定通过直接销售或预收等方式销售商品房都是在销售时征收营业税，但是通过分期付款销售商品房则是按照合同约定的付款日期交税。因此，房地产企业可以通过分期付款的方式销售房地产，分期的确定销售收入及销售成本，这样可以起到延迟纳税的效果。除了通过销售项目的销售方式可以调节企业税负之外，企业还可以通过调节开发项目的销售结算方式来降低企业的整体税负。由于我国的土地增值税实行超率累进型，当商品房或者土地的增值额超过一定幅度之后就有可能导致土地增值大幅度的上升，因此灵活合并或者拆分项目的销售结算方式往往可以降低企业的土地增值税整体税负。例如某房地产公司有两个项目，第一个项目的销售收入为140万元，其土地增值税的可抵扣成本为100万元，因此其土地增值税缴纳额为12万元。第二个项目销售收入180万元，可抵扣成本为100万元，土地增值税应纳税额为27万元，两项目合计土地增值税交纳总额为39万元。但是若将两个项目合并销售结算，则总体销售收入为320万元，其可抵扣成本为200万元，其土地增值税应缴纳税额为38万元。因此，该企业可以通过合理的合并项目销售结算，从而降低企业的整体土地增值税税负。另外，当房地产企业销售经装修的商品房时，则可以将房屋销售合同分拆为毛坯房销售合同和装修合同，房屋销售合同征收土地增值税和装修合同征收营业税。这样商品房的增值率将大大降低，房地产企业通过缴纳少量营业税的方式避免了土地增值税的大额缴纳，从而降低了企业的整体税负。
3.组织架构的税收筹划。随着房地产企业的不断发展，企业规模不断扩大，在各地进行扩张成立分子公司已成为企业发展的通常模式。房地产企业规模的发展就为其成立集团公司提供了基础，而企业成立集团公司能够在纳税筹划方面具有更高的可操作空间。由于企业进行纳税的最终目的是要降低其整体税负，实现经济效益最大化，而集团公司可以根据其内部企业的经营特点和财务状况进行主营业务分割和调整，可以根据其内部企业的适用税率高低进行合理的关联交易。例如集团的核心控股公司往往设立在高新区而享受了15%的所得税率，则集团公司可以通过合理的手段调整业务和转移利润至其中，从而降低了税负。另外，集团公司在进行扩张时可以根据分公司和子公司的适用税收规定不同，分别对两种方案的税负进行测算，从而选择最有利于集团的方案。
三、房地产企业纳税筹划需要注意的问题
1.纳税筹划应该从整体布局。房地产企业的经营业务复杂，纳税环节也较多，因此企业的纳税筹划必须从企业的整体经营的角度出发。从项目的规划设计，土地的获取和项目开发建设等等环节上严格把控，按照企业的整体税后利益最大化筹划设计，而不能仅仅考虑项目建设的某一环节的税负最低。例如企业在拿地之后的规划设计环节就应当考虑到其预计开发产品的业态问题，若开发建设大户型住宅等高端产品则不能享受到国家的标准住宅增值率低于20%则免征收土地增值税的优惠。因此，在房地产企业的纳税筹划是与其经营计划和整个开发流程都息息相关的，并不能片面、独立地看待。
关键词：房地产调控；税务筹划；注意问题
一、房地产企业进行系统税务筹划的迫切性
（一）房地产调控中税收政策逐步取代行政直接干预的趋势
在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。这说明遏制投机、投资已经成为一种长期的政策指向被固定下来，“逐渐完善相关政策措施”意味着将会出台更具市场引导性的长期政策来取代短期的行政直接干预。行政干预色彩浓厚的政策逐渐会被相应的税收政策所取代。
（二）严厉调控措施下房地产企业告别暴利时代
史上最严厉的房地产调控已经走过了两年半，在楼市的深度博弈中，房地产业出现了净利润下降、资产负债率上升、行业分化加剧的势头。从2012年上市房企的中期业绩可以看到，万科、招商、保利、金地四巨头合计实现营业收入675亿元，比2011年同期的484亿元增加39.46%，但净利润仅仅增加了2.6%，比去年同期的77亿元只增加了2亿元。而149家A股市场的上市房企总计实现营业收入1952.49亿元，同比增18.72%；实现净利润258.20亿元，同比增6.27%；净利润率为13.2%，为近五年来的低点。有近半数房企净利润负增长。增收不增利成为普遍现象。部分多元化的企业开始剥离房地产业务，部分中小房地产企业开始推出市场。
（三）税收是房地产企业成本的重要组成部分
在2010年房地产调控以前，我国房地产开发企业税收负担维持在12%左右，逐年呈增长趋势。在房地产调控中，国家越来越重视税收杠杆的利用。2010年新国十条要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。在可以预见的将来，房地产税收负担只会不降反升，这将会进一步削弱房地产开发企业的盈利能力。
因此，房地产企业在面临如此严厉的宏观调控措施且税收机将会长期化的情况下，进行系统的全面的税务筹划，降低纳税负担，增加利润十分重要且非常迫切。
二、房地产开发企业税务筹划策略
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。
（一）土地增值税的节税关键点
我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。
1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。
2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。
3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。
（二）房产税的节税关键点
我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。
1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。
2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。
3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。
总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
三、房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门
相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。
（二）全程全方位的进行纳税筹划
房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。
（三）时刻关注政策法规的变化
目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
四、结束语
在长达两年甚至持续更长时间的国家宏观调控中，国家明确要抑制房价过快增长。房地产企业不能再依赖房地产价格持续增长带来的暴利，亟待转型。如何最小化成本及最大化利润是房地产企业面临的最重要的问题。合理合法的进行税务筹划、降低税负，可以说是一个比较好的方法。在此轮宏观调控中，土地增值税和房产税的改革是重要举措之一。企业应当特别重视土地增值税和房产税的纳税筹划，避免因为没有经验和不重视造成的资源浪费。为此，企业应当特别设立相关税务筹划部门，时刻关注政策法规变化，及时作出调整，进行全程全方位的税务筹划工作。
参考文献：
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