时间：2023-10-13 16:08:42
导语：在农村土地市场的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
[论文摘要]建立、健全土地承包经营权流转制度，推进农业生产要素的合理流转与有效配置，是我国当前农业现代化进程中面临的重要问题之一，也是我国目前工业化、城镇化的需要。因此，希望通过创建科学土地承包经营权流转理论，以西畴县农村承包地流转实践提供理论依据，真正实现农村土地资源的有效配置和维护土地承包经营权流转当事人双方合法权益的目的，发挥农村土地的效益，更有利于赋予农民长期而有保障的土地承包经营权。
一、西畴县农村土地承包经营权流转概况
西畴县土地的流向都是流入农户之间，全县有承包耕地面积172546.5亩，其中：田46044.8亩，地126501.7亩，从二轮土地承包以来，土地流转涉及1782个村，占全县总村数的100％，流转农户有4554户，占总承包户的8.4％，流转面积14839亩，占承包总面积的8.6％。以上调查仅仅只是对西畴县地区，所涉及的面还是比较窄的，但是凸现的问题却并不少，这其中固然有土地承包经营权制度在实践层面由于执行者本身的原因带来的问题，也有我国长期以来农村土地制度的习惯带来的问题，然而更根本的一个方面还是我国的土地承包经营权法律制度中不完善、不健全而带来的问题。所以我们非常有必要全面分析考察西畴县土地承包经营权流转制度的基本状况，包括其中存在的问题和弊端，只有从制度层面入手，才能从根本上真正解决西畴县农村土地承包经营权制度在实践中存在的各种问题。
二、西畴县农村土地承包经营权流转中主要存在的问题
从全国的情况来看，土地承包经营权流转的发生率一直是很低的。“我国自20世纪80年代后期以来，农户承包土地流转面积占承包地面积的比例(以下简称流转比例)基本保持在1%～8%之间，发达地区一般保持较高的水平，有的甚至达30%以上，内地则较低。”[1]80年代后期以来，农户自发进行的土地使用权流转，基本保持在l%－3%之间，沿海一些发达地区和城郊地区的比例稍高一些”。从西畴县二轮土地承包以来看，土地流转涉及1782个村，占全县总村数的100％，流转农户有4554户，占总承包户的8.4％，流转面积14839亩，占承包总面积的8.6％。
土地承包经营权流转中还存在着许多问题，主要表现在：一是地区性的不平衡。在离县城近的地区，土地承包经营权的流转非常活跃，而在离县城远的地区，流转程度却非常低，流转具有封闭性，土地经营规模相对较小，流转相对困难。二是事先须经发包方同意，在一定程度上限制了流转。三是流转还不规范，农户间的流转大多采取口头协议的形式，很少采用书面形式，有些地方依靠行政手段强行推进流转。土地流转的操作程序不够规范。目前，规范的土地流转机制还没有建立，在完备流转手续、规范流转程序方面存在不少问题。不少农户采用“口头协议”，私下进行自发性的流转，不遵循一定的程序和履行必要的手续，未通过流转合同来规范双方的权利和义务关系，纠纷隐患较多。四是土地流转方式还存在问题，对是否应允许抵押、继承等实践中存在争议。五是土地流转的中介组织不够健全。大部分地区尚未形成统一规范的土地流转市场，流转中介组织较少，流转信息传播渠道不畅。流转市场发育不良，中介组织匮乏，信息不灵，往往出现农户有转出土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到中意的出让者，影响了生产要素的合理流动和优化配置。
三、完善西畴县农村土地经营权流转市场的策略
（一）规范西畴县农村土地经营权流转运作程序
为了避免在西畴县农村土地经营权流转中出现土地纠纷，建议必须规范运作程序：
第一，民主议定。凡是由集体统一组织流转的，无论采取哪种形式、其流转期限、租金的确定，必须经当事人的同意方可进行，决不准少数人说了算。第二，逐级审批。凡向本村以外流转承包经营权的，须向村集体经济组织提出土地流转申请，经审议同意后方可实施。如涉及利益关系复杂的，村集体经济组织应向乡（镇）政府请示，由乡（镇）政府把关。第三，签定合同。西畴县农村土地经营权流转双方一定要有较清楚的流转意愿表达、有效的实现方式，转包、互换、出租的期限，土地名称、坐落、面积、用途、价款及支付方式、双方应履行的权利、义务、违约责任。第四，采用登记生效主义的立法模式。所谓登记生效主义，是指登记是承包经营权流转的生效的要件，如不经登记，承包经营权流转不得生效、不受法律保护。（二）完善西畴县农村土地经营权流转的市场体系
第一，培育西畴县农村土地经营权流转市场。要在“依法、自愿、有偿”的基础上，确立土地流转上的经济利益关系。加快培育西畴县农村土地经营权流转市场，培育市场决定西畴县农村土地经营权价格机制。政府应在市场准入、交易程序、权利义务等方面做出明确规定。
第二，完善市场中介组织。“积极培育农村土地市场，缔造中介服务组织，特别是发展以农村集体经济组织为主体的土地流转中介服务组织，是推进与土地承包经营权流转相关配套制度改革的重要内容之一”[2]。建议建立诸如资产评估机构、委托机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地融资机构和土地保险机构等。流转中介组织要调查、收集农村土地流转的供求、价格等信息资料，并通过一定的渠道甚至媒体公开，使供需双方能够获得可靠的市场信息，沟通供需双方的联系，为西畴县农村土地经营权双方提供信息引导、政策咨询、法律服务，为实现西畴县农村土地经营权流转创造条件。
（三）积极推进农村社会保障制度改革
要加快土地的流转，就必须弱化农村土地社会保障功能，要积极而稳定地推进农村社会保障制度改革。根据我国国情，农村社会保障制度的主要任务应该是:基本保障农村居民“生有所靠、病有所医、老有所养”，即办好最低生活保障、医疗保障和养老保障等三种保障项目。
四、结论
本文是建立在对西畴县农村土地承包经营权进行实际调查的基础上，围绕西畴县农村土地承包经营权流转实践现状的分析，农民土地承包经营合同的签订以及土地流转过程中的一些做法，我们仍无法明确土地承包经营权的性质所在，是物权性质的权利却为何又在很多方面打上了债权的烙印?法律规定有欠完善，实际中也存在诸多问题:如各级政府以行政手段强制土地流转;再收回土地承包经营权后又指给予过低的补偿甚至不予补偿。“土地承包经营权属用益物权范畴，用益物权的权能主要表现为使用和收益，包括权利人自己使用土地并收益和权利人将土地让与他人使用而从中获得利益。”[3]针对当前西畴县土地承包经营权制度在现实中，本文并基于此提出了相关的完善我国土地承包经营权的基本制度的些许建议。希望此研究能够对我国农村土地承包经营权的流转产生一定的实践指导意义。
参考文献：
[1]我国农村土地承包经营权流转的现状、难点和建议，傅晓，湖北经济学院学报(人文社会科学版)2008/03：17-18.
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
因此，农村不属于城镇土地使用税征税范围，不征收土地使用税，如果贵公司的厂房建在镇政府所在地应当缴纳土地使用税。
（来源：文章屋网 ）
关键词：实物期权土地征用征地补偿
Abstract：Thepaperconsiderstherurallandcontractedmanagementrightthatthepeasantshavereceivedcanbetreatedasakindofrealoptions.Accordingtotheprincipleofrealoptionpricing,theauthorsputforwardastandardofmonetarycompensationforexpropriationoflandandamixedcompensationmodeunderthetracingmethodofrealoptionpricing.Theseideaswillhelpdevelopnewsolutionsonthereformoftheexpropriationofland,whichcanprotecttheinterestofpeasants,increasetheefficiencyoflanduse,andpromotetheprocessofurbanization.
Keywords:realoptionstheexpropriationoflandcompensation
一、引言
城市化水平也不断提高，必然使农业用地向非农业用地的转化成为一种不可阻挡的趋势。而按照我国的法律规定，农用土地转为非农用地只有一种方式，即“征地-补偿-批租”（周其仁，2001）。这种国家垄断形式的征地方式存在诸多问题，最突出的问题有政府征地范围过宽、对失地农民的补偿标准过低、失地农民的安置难以落实、征地程序不合理，等等。对于这些问题，我们认为对失地农民补偿标准过低是核心问题。正是补偿标准过低，失地的农民安置才成为一个问题；正是补偿标准过低，使得各利益群体希望通过土地来获取利益。在他们的压力下，政府征地的范围一宽再宽，征地程序也就乱上加乱。因此，我们认为解决土地征用中存在的各种问题，关节是要解决如何向失地农民公平合理地提供补偿。可应该从怎样的标准出发来论证农民得到的补偿是不合理的，又应该用怎样的补偿办法才能既符合现有土地制度又不侵害农民的利益。对这些问题的分析构成了本文的主要内容。
在我国现有的农村土地制度安排下，农地的所有权归社区集体所有，农户以联产承包的形式享有农地的经营使用权。政府征用土地实际上是用征地补偿来和农户拥有的土地承包权做交易。在把承包权看作是农户所有的一种实物期权的基础上，可以很方便的用实物期权的性质和定价方式来讨论农地征用补偿标准问题。本文第二节叙述我国现有农地征用补偿政策；第三节引入实物期权的定价理论；第四节利用的实物期权工具给出合理的农地征用补偿标准和补偿办法。
二、我国现行的农地征用补偿
1、我国的农地补偿政策
对于征地补偿，《土地管理法》中有着明确的规定，征地补偿由三部分组成：土地补偿费、安置补偿费、青苗及地上（地下）附着物补偿费。土地补偿费是对被征地农民丧失土地使用权的补偿；安置补助费是保证被征地农民在丧失土地一段时间内维持原有生活水平的费用；青苗及地上（地下）附着物补偿费是对被征土地上的农作物和无法迁移的水利设施、房屋等建筑物等的所有者补偿。从性质上来看，这三部分补偿费用当中第一类和第三类补偿费用是对农户的权益性补偿（所有权和使用权），第二类补偿费用是对农户的保障性补偿。因为农民收入较低，不可能在短期内建立以个人付费为基础的覆盖全社会的社会保障制度（姚洋，1999），农地的社会保障功能得到强化。所以在对农民进行权益性补偿之外，还要对给予保障性补偿。
对于征地补偿标准，《土地管理法》中也有详细的规定：土地补偿费按每亩土地前三年平均产值的6—10倍（最高不超过15倍）；青苗及其附着物补偿，按成本或市场价格补偿；安置补偿按每亩土地前三年平均产值的4—6倍补偿，并且土地补偿和劳动力安置补助之和最高不得超过前三年平均产值的30倍。2004年底国土资源部颁布了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，对征地补偿办法做了修正，“土地补偿费和安置补助费合计按年产值三十倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。”
后两类补偿标准在本文中不予以详细分析，我们主要关注的是在征地过程中对农民土地使用权的补偿问题。保障性的安置补偿涉及到我国农民的社会保障问题，不在本文的讨论范围之内；青苗附着物等资产性补偿办法是简单清晰的，只要严格按照市场价格给予农户以合理补偿即可。而现行征地补偿中，我们认为给予农民土地使用权的补偿是不合理的，其补偿标准的确定也是没有理论依据的。本文通过运用实物期权工具，确定土地使用权的理论价格，并据此说明我国农地征用补偿低的现实。
2、现行农地补偿标准的不合理性
不管土地补偿费是平均产值的“六至十倍”，还是“三十倍”也好，都不能说明是合理的补偿办法。这种补偿方式实际上是把农业生产看作是稳定的，认为农户生产经营的成本和收益在几十年里都是恒定不变的，不受各种因素的影响。所以农户未来的收益就等同于征地之前三年的平均产值，征用农地的补偿就可以确定为征地前三年的该地块平均产值的一个倍数，也就是用“产值倍数法”来进行补偿。而现有法律中规定土地承包权最长是三十年，所以这个倍数又不得超过三十。这就是现行的确定征地补偿办法的基本的逻辑和原理。
事实证明，这种补偿思路是有着根本性的错误的。受到农业生产本身和各种政策变动的影响，我国的农业生产向来就不具有稳定性。据有关农业专家研究，上个世纪九年代以来，全国性粮食市场的大范围波动就至少出现了四次。1990-1991年的农业主产品卖难和农民收入连续下降，1994-1995年的抢购和粮食价格上涨，1996年粮食生产过剩和农产品全面“卖难”（温铁军，2001），2003年10月出现粮食价格全面快速上涨（张荣胜，2004），平均每四、五年就出现一次大范围的波动。而现行的补偿方式根本就没有考虑到农业生产的波动性和不确定性，用确定性的产值倍数方式来给农民拥有的土地承包使用权定价是不符和经济学原理和市场规则的。
而且产值倍数法也极易造成政府在征地过程中侵占农民的利益。因为《土地管理法》只是规定了补偿上限和大概的范围，产值倍数也是浮动的，那么现实中征地时的补偿标准就带有极大的随意性。
3、土地补偿的实物期权方法
我们已经说明了土地补偿是对农民拥有土地使用权的货币补偿。在我国现行的土地产权制度安排下，农地使用权可以看作是农民获得的一种实物期权。从实物期权的角度看，农户承包土地可以看作是农民投资并收益的一个项目（标的资产）；农户以一定的代价（权利金）取得经营所分得土地的承包权，付出劳动力和农用物资投入（执行价格）进行务农，卖出农作物后获得回报（期权的回报）。土地的实物期权价格才是土地使用权的真正价值。因为期权是一种执行权，期权持有者有权根据未来资产的价格变动情况，决定是否以一定的价格买进或卖出。从实物期权的角度给农地使用权定价，是在考虑了农业生产的波动性以后，衡量农户未来有权自由决定农地使用情况的当前价格。因此我们应该以土地实物期权价格为标准来给予农民合理的土地补偿。下面我们具体阐述土地实物期权的定价方法。
三、实物期权的定价方法
实物期权脱胎于金融期权理论，尽管实物期权和金融期权存在种种不同的差异，但它们有共同的定价思想。因而我们从一般期权的定价方式出发，逐步引入实物期权的定价特点，最终用这套方法确定本文所关心的关于征地补偿标准及解决思路。
1、标准期权定价
期权定价模型建立的基础是无套利(arbitrage)原则。所谓套利是指在某项资产的交易过程中，投资者可以在期初不需要投资支出的条件下，获得一定的无风险报酬。在一个有效的市场（efficientmarket）上，如果某项资产的定价不合理，则市场上必然会出现以该资产进行套利活动的机会，市场价格因此做出相应的调整，使得套利收益不能持续存在，市场实现均衡。无套利原则的基础上，可以通过标的资产和无风险资产的组合(portfolio)，复制相应期权的收益特征，再以组合资产的期初价格来确定期权价格。
根据期权收益的特性，决定其市场价格的因素主要有：标的资产价格（P）、期权的执行价格（EX）、标的资产价格的波动性（σ）、无风险利率（r）、到期日（t）。期权上限就是标的资产价格，下限标的资产价格与期权执行价格的差（）。表1中列示出了这些因素对看涨期权价格影响的具体方式。
表1看涨期权价格的决定因素及其影响方式
变量名称资产价格执行价格资产波动性利率到期日
变量增加对期权价格的影响正向影响负向影响正向影响正向影响正向影响
期权定价的方法通常有二叉树法(binominalmethod)和不拉克—舒尔茨方法（Black-sholesmethod）。前者是在资产价格离散变化下的期权定价方法，假定在每一个间隔内价格都只有两种变化的可能，根据期末资产价格的分布以及风险中性条件下的资产价格变化概率，倒退出初始复制组合的价值。后者假定资产价格是连续的，服从几何布朗运动（GeometricBrownianmotion），通过建立自融资（self-financing）资产组合的办法追踪期权价值。使用二叉树法将时间间隔划分的无穷细密，最终价格也就会表现是为连续的，因此两种方法是等价的。本文出于连续性和可操作性的考虑，对农地的实物期权定价方法采用不拉克—舒尔茨方法。
2、实物期权定价的特点
由于实物期权的特殊性，决定了其定价的复杂性，所以在一般期权定价理论的基础上还需要考虑实物期权自身的特点。
首先，实物期权的标的物是某个项目（在土地期权中就是农民投资经营土地的项目）而不是已上市交易的金融证券。这种非交易性必然导致关于其标的资产价格和期权本身价格信息的缺乏，因而无法通过市场获得应用期权定价模型所需要的输入信息（主要是资产价格和波动率）。这时只能通过寻找一种“孪生证券”等办法来做近似的估算。但由于商品价格的可得性，实物期权的第一个应用领域就是商品生产领域，如资源和农业生产等（G.Sick，1995）。
其次，实物资产的流动性比较差，有些甚至是不可交易的资产，而且一般的实物资产都不能卖空。实物资产的这些性质使得很难实现一个无套利的环境，用等价的资产组合来模拟期权的收益特征。对于资产流动性较差的情形，可以使用资产定价模型（CAPM）和它的一些扩展方法如鞅定价理论（martingalepricingtheory）、消费资产定价模型（consumptioncapitalasset-pricingmodel）等来处理实物期权问题（G.Sick）。
再次，除影响标准期权价格的五个因素外，还存在其他可能的影响因素。例如很多实物期权是非独占的，因此其共享程度及竞争对手的策略会直接影响实物期权执行后的实际结果。实际中，很多实物期权是一连串期权复合而成的，这类期权的定价机制更加复杂。标准期权模型只能解决单个期权的定价问题，对于复合期权定价问题的研究，虽然已经取得了一定的进展，但尚未得到一般的解析解（矛宁，2000）。
尽管实物期权的定价方法还存在很多不完善之处，但是在合理的条件下我们仍可以采用标准方法对农地实物期权进行定价。这里假定土地可以自由流转，农民可以自由选择耕种，而且农产品价格能够反映农业生产的全部信息，不考虑其他可能存在的认为扭曲因素等。
四、农地征用补偿的实物期权定价
根据土地承包法，农民拥有三十年的土地承包权，受到国家保护，任何组织和个人不得侵犯。我们可以把这三十年的承包权看成是三十个持有期为一年的实物期权。因为在承包期内，农民每年在上缴国家和集体以后就自然获得了土地经营权。农民个人拥有做出关于耕种方式、投资耕种规模、投入时间等一系列选择的权利，农民还有选择土地是否流转的权利。因而农民拥有了延迟期权、扩张或收缩期权、转换期权、放弃期权等一系列实物期权。
1、农地实物期权的定价模型因素构成
（1）农地期权的资产价格（P）
资产价格也就是农民经营土地的收益，这里用每亩耕地每年的农业产值来表示。农业生产受自然条件的影响很大，自身几具有很大的不稳定性。而且农业产值还受其他产业以至整个宏观经济的影响。这都导致了农地资产价格的波动性，这种不确定性可以用几何布朗运动的变化特征来反映。假定农地资产价格满足方程
（为标准布朗运动，）
方程左端代表务农的收益率，它由两部分组成：收益率随时间变化而稳定变化的部分；表示收益率的随机波动部分(volatility)。解此随机微分方程得到农地资产价格变化的表达式为。
（2）农地期权的执行价格（EX），就是经营土地的成本，用每亩耕地的农业投资表示。
（3）资产波动性（σ），就是农业收益率的波动，假定它是常数。确定σ的常用方法是由标的资产收益率变动的历史数据进行估计，这种方法通常可以达到比较精确的结果（MarkGrinblatt,2003）。
（4）无风险利率r，用一年期整存整取利率表示。
（5）到期日T，也就是土地的承包期限。
由于土地可以自由流转，并且假定农户可以进行任意数量的贷款或存款。农户就可以通过选择任意单位的土地与无风险债券（以银行定期存款表示）追踪资产组合的办法进行自融资操作。可以用自融资的资产组合来复制农地期权的收益特征，其表达式为
（是资产组合的总价值，表示债券价格，r是无风险利率。分别表示资产组合中承包土地的数量和拥有债券的数量。）
变化仅由土地和债券价格的变化决定（自融资条件），所以有。
因为资产组合的价值只与标的资产价格和时间因素有关，所以还可以表示为。根据ito公式和自融资条件可以得到关于的偏微分方程。再根据期权的到期收益，可以得到的解析表达式，最终资产组合的初始价值即期权价格为
（正态分布的累计概率密度函数，PV表示折现值。）
2、农地征用补偿的估算
（1）货币补偿的估算
首先，把用于估算农地期权价格的各变量量化。资产价格P用每年的全国农业总产值与耕地总面积的比值表示。期权执行价格EX用单位耕地的农业支出表示，用人均农业支出与人均耕地面积的比值估计。估计农业收益率的波动性σ时，先用农业总产值计算总收益率，将其取自然对数后再求估计样本的标准差，就得到σ的估计值。这里各变量都是取的全国平均的数值，也即在平均意义上给出一个农地征用补偿的估算结果。而对某一具体地块，由于种植作物不同，地理位置不同等，决定了其各自不同的收益、投入标准，从而不同的期权价格。
假定政府决定在2004年初征用1亩土地，而且被征土地是在2003年末承包给农户的，也就是需要政府补偿剩余30年的农地期权价值。假定土地每年发包一次，也就是计算一年的土地期权价格，并将30年期权价格贴现。由各类统计数据，可以计算出农地期权决定因素如下。
表2农地实物期权各因素的计算数值
变量计算方法计算值
P0（元/亩）农业总产出/耕地总面积803
EX（元/亩）人均农业支出/人均耕地面积162
σSTDEV[LN（农业产值总收益率）]0.1286
r（%）一年期整存整取利率1.98
t（年）1
注：P0、EX为2003数据，σ为1990-2003年数据的估计值。原始数据来自《中国农村统计年鉴》、《中国统计年鉴》。
将表2中数据带入农地实物期权价格的计算公式，得到30年期的农地期权总价为14762元。这个数据可以作为确定土地补偿费的基本标准，而征地补偿还包含安置补偿、青苗补偿等，而且通常规定的安置补偿是与土地补偿费相当的较大款项。这样总的补偿费用应远大于我们这里计算的数值，至少在两万元以上。
由此我们可大致与实际的征地补偿费用加以对照。1998年以来，各类征地给农民的补偿平均为每亩1.4万元。从西部来看，征地补偿的最高标准只有1.8万元／人。陕西省2004年确定的西柞高速征地补偿标准为，菜地每亩9000元，旱地每亩7000元，旱坡地每亩5500元，林地每亩3400元。襄荆高速公路征用一亩地给的实际补偿，甚至“还不够买一头牛”。类似的事例数不胜数。可见现实中给予农民的征地补偿金额偏低，尤其是在经济落后的地区，农民只能得到极少的一点点补偿，而且还常常出现克扣、拖欠补偿款等现象，这都严重的侵害了农民的利益。
（2）其他形式的征地补偿
在农地实物期权的定价模型中，核心思想就是建立一个有自融资性质的资产组合（承包的土地数量和持有的债券数量）来复制实物期权的收益特征。由此我们可以推倒出一个更有意义的结论，就是在给予被征地农民补偿时，除了按照上面给出的期权定价给予农民货币补偿外，还可以复制其他具有相同收益特征的资产组合来交换农民所拥有的土地实物期权。这样既是公平合理的征用土地，不侵害农民的利益，还为农民带来了未来收益的现金流，解决了农民的后顾忧。
资产组合的形式是可以多样化的，比如将农地征用改为非农性用地后，可吸收农民加入经营，用一定数量的股份或带来预期收益的工作职位来给予农民补偿，我们把这种补偿方式称为经营收益补偿。还可以采用货币补偿和经营收益补偿相结合的混合补偿办法（这在现实中更为普遍）。当然补偿的股权数量或承诺农民的职位情况需要按照未来非农项目的经营风险与农户经营农业的风险相对照来确定。而且在实际操作中，经营收益的补偿方式不可能使相交换的两种资产的风险、收益特征完全相同，因为未来的经营风险和收益（农业与非农业）都是建立在预期的基础上的。但只要征地方和农民都是在自愿的情况下达成协议，那征地的交易就应该是公平的，而且这种办法对征地双方都是有益的。
对农民来说，混合补偿不仅意味着给他们一笔现金收入，而且还帮助他们找到了就业渠道，避免了被征地后不能从事生产的厄运。这个过程也使农民从农业转移到了非农业，有利于增加农民收入，提高农业的生产效率，有利于推进城市化的发展，从而彻底解决“三农”问题。对征地方来说，如果确实按照征地标准给予农民货币补偿的话，那么补偿资金将会是一笔不小的支出。采用混合补偿的方式，就可以在项目建设初期减少这方面的投入，一定程度上缓解其资金困难等问题，有助于建设项目顺利进行。这样农民的收入也更加有保障。可见混合征地的办法对双方都是互惠互利的，农民不会再因为被征地而失去生存能力，成为社会不稳定的因素。所以只要按照公正合理的原则，尊重农民自愿选择的基础上进行征用农村土地，就可以解决普遍存在的严重的征地问题。
【关键词】土地流转 政府 市场
随着我国经济的迅猛发展，农业也不断朝着产业化、规模化和现代化不断发展，农村土地承包经营权的流转是达成农业现代化、推动农村城市化进程的必然要求。截止2013年底，全国农村土地承包经营权流转面积达3.1亿亩，占家庭承包耕地面积的23.9%，这显现出我国农村土地的流转正呈现出不断扩大的态势。在当前土地流转规模不断扩大、流转速度加快、流转市场逐步发育、流转方式逐渐多元和规范的形势下， 促进土地流转的健康、有序发展就显得至关重要。政府和市场作为土地流转的力量，二者的关系的构建对于保障土地的高效有序流转以及维护农民的权益有重要的理论和实践意义。
一、当前农村土地流转中市场作用和存在的问题
在当前我国的经济发展中，市场机制起到基础性作用，而土地作为一种基本的生产资料也不应例外。通过市场机制实现土地流转，有利于促进土地流转效率，解决当前农村土地流转中的问题。但是市场在带来效率的同时，由于自身的缺陷可能导致市场失灵以及导致社会不公平，这就需要引入非市场机制进行调节。
（一）农村土地流转中市场调节的优势
培育和发展农地流转的市场机制是社会主义市场经济发展的客观要求。农地流转市场是农村市场体系的重要组成部分，其市场化程度直接影响到我国社会主义市场经济的实现程度。因此，建立功能完善、体系完整的农地流转市场是我国社会主义市场经济体制日趋成熟的重要标志。同时，在坚持稳定和完善的前提下，通过市场机制配置土地资源，重新组合资金、技术、劳动力、信息等生产要素，改变传统的农业经营模式，提高农业生产的经济效益，也是现代农业发展进程中的必然选择。
土地流转的市场调节具有以下优势：首先，有利于真正落实农民的经济自。只有将土地流转制度建立在市场机制的基础上，农民才可能自主地根据市场情况作出扩大或缩小土地经营规模的决策。其次，可以使经常发生的劳地比例失调及时得以调整，从而使农业生产力要素在总体上保持一个动态的优化组合。再次，市场机制所包含的有偿性和竞争性，有利于农地的合理流动和适当集中。最后，土地流转的市场调节，可以将土地调整的决策权分散在广大生产经营者手中，以从制度上避免土地经营格局随着少数人的意志甚至心血来潮而剧烈变化，从而使农地利用和农业经济发展更多地按经济规律办事，而不是在行政力量支配下随意变动，减少某些干部的机会。
（二）市场失灵
但是市场优势的发挥需要市场的正常运行。而市场的正常工作需要清晰的产权、完全竞争、没有外部性、公共产品数量不多、不存在短期行为、不确定性和不可逆决策等[4]如果这些条件不能满足，市场就不能有效配置资源，就出现市场失灵。在我国农村土地流转中产权主体不明晰，产权权能缺失的情况下，市场机制无法充分发挥作用，出现了农村土地流转资源配置的市场失灵。另一方面，当前农村土地地流转市场很不健全，缺乏良好的组织，导致市场机制本应该具有的许多资源配置功能无法充分发挥或不能有效发挥，出现功能障碍。
（1）产权存在残缺。尽管中国的《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等重要法律都已明确规定“农村土地归农民集体所有”，但是“集体”如何界定，集体与农民之间的关系如何？法律规定并不明确。由于农民和集体之间关系的模糊，农民不能成为土地财产的主体。加上中国大部分地区农民集体经济组织已经解体或名存实亡，缺乏行使集体所有权的组织形式和程序。因此造成农村土地流转中土地产权主体虚置，没有人格化的产权所有者。
（2）流转市场不成熟。当前，我国农村土地流转市场还不成熟，仍未形成市场化运作的土地流转机制，阻碍了土地流转的进一步发展。其主要表现在：第一，流转市场机制不健全。我国目前既缺乏系统指导农村土地流转的政策、法规，又没有建立完善的农村土地流转市场机制。导致土地流转缺乏透明度、公平性，交易成本高。第二，农村土地流转服务平台发展不平衡。这主要表现在地区的差异上。一些发达地区的农村土地流转服务平台已经全面铺开，而一些地方则未取得实质进展。农村土地流转不少地方虽然建立了农村土地流转交易中心等流转平台，但往往有硬件无软件，有形市场虽然建立了，其建设标准和服务内容与发达地区的相比仍有较大的差距。第三，农村土地流转中介组织匮乏，缺乏土地评估、土地融资等流转中介机构，这导致当前农村土地流转中产生一种双边垄断现象。即土地的转让方找不到土地的受让方，土地的受让方找不到土地转让方，从而为交易双方增加成本，降低流转效率，极大地影响了农村土地流转的发展。另外，当前建立的大部分中介组织多数是部门主导的外生性组织，其运行方式带有明显的行政色彩，而由群众自发主导的内生性的中介组织甚少，这种不合理的结构，也会影响土地流转市场的正常发育和发展。总之，流转市场不健全，缺乏公平、高效的市场环境，将会极大地影响到市场机制在农村土地流转中所能发挥的资源配置作用。
二、正确处理政府与市场的关系，促进农村土地高效有序流转
要想促进在政府、市场共同作用下的农村土地的健康、有序的流转，就必须要恰当的界分政府与市场的边界。政府才能真正找准调控和引导农业农村发展的着力点，形成政策的累积效应。
要明确农村土地流转中市场机制的基础地位，构建符合市场化要求的制度环境，为农村土地流转市场化提供制度基础设施。从具体内容上来看：首先不断完善和创新农地使用权流转制度。当前我国建立农地使用权流转制度的基础已经具备。但是，我国的相关法律对农地使用权的权利性质、权利主客体范畴没有明确的规定，因此要进一步明确农地流转中的产权关系。其次，创新农村的金融体制和产品，扩大农业贷款抵押范围，将农田、土地等承包经营权、宅基地和农村住房的使用权等纳入农业贷款抵押范围；促进村级集体资产的股份制和非身份化。
针对农村土地流转的市场失灵，政府应致力于匡正市场失灵，同时，针对当前农村土地流转市场的不健全，政府要担负起不断完善农村土地流转市场的职责。具体而言，首先，政府应在保证市场环境中的农地流转的实现的同时，尽可能低减小由此产生的负外部性，实现土地资源的可持续利用。为此，政府要为市场的有序运行，建立相应的规则、制度。政府可通过加强农地流转的立法、执法监督，从而保证农村土地流转有法可依、有章可循，以避免市场失灵引发的农民利益受损、农地非农化等问题。其次，健全农地流转中的中介机构。重视发展农村土地流转市场中介机构，加强流转服务平台的建设，可以使得供求双方得到有效的沟通。由前文可知，当前土地流转的中介组织的发展还处于初级阶段，自制能力较弱，为此政府应培育其能力，制定其发展的整体规划和必要的优惠政策。同时，政府还要对其做好引导工作，以促进其发展。但是，政府在对中介机构进行引导的同时，应明确市场机制的基础地位，应尽可能地避免对土地流转中介组织的畸形行政干预。各中介组织应作为独立的市场主体进行培育和完善，以便客观、公正地评估出土地等级和市场价格，为市场流转双方的公平交易提供科学依据，减少价格确定的随意性和不合理性，避免市场交易主体利益受到侵犯。因此应尽快建立农村土地流转的价格评估体系、集体土地最低保护价制度等。
参考文献：
[关键词] 农村土地 使用权 流转 对策
一、建立现代土地产权制度
建立适应市场经济发展要求、能够自由流动的农村集体土地所有制下的农地产权制度，应该按照现代产权制度的特征，。
1、归属清晰
土地产权归属清晰就是要界定土地所有权的归属，明确集体土地所有权主体代表。现行法律规定农村土地属集体所有，农村土地所有权主体的代表是乡、村、村民小组。法律没有明确界定三级分享格局中每一级主体的权利边界。所有权主体属于哪一级并不明确，以致所有权主体虚位，使的政府的实际操作与理论界存在较大的冲突。作者认为，农村土地的所有权主体代表应确定为村民小组。理由是：乡级集体经济组织占有的农田数量不多，且乡的范围太大，职能众多，监督、管理成本较高，不宜作为所有权主体代表；村级集体经济组织本身就是行政单位，一方面要行使政府的行政职能，另一方面，如果又成为集体所有制土地的产权主体，则不可避免地享有所有权的全部权益。这样，村级集体经济组织就会兼具行政权和所有权，陷入两难困境。
2、权责明确
适应我国市场经济体制建立及土地产权适当分离的需要，土地权应在各个主体之间进行合理、有效地分配，使之各得其权，使每项分解后的单项权能内涵明确、界限清楚，构造一个合理的土地产权结构。根据产权是以所有权为核心，同时所有权又可分解为占有、使用、收益、处分等权利束的结构。村民小组拥有的土地所有权也可分解为占有、使用、收益、处分四项权利。在确立村民小组为集体土地的产权主体的同时，界定清楚各村民小组的地权，使其明确占有的土地，并赋予法律上充分的权能。
3、保护严格
市场经济是法制经济。法制经济就是要把各种经济活动纳入法律的轨道，按法律程序办事。完善法律制度，规范政府行为尤为重要。依据物权法进一步明晰土地使用权，以法律的形式将土地权利关系明确下来，明确土地的所有权、使用权、收益权、处置权包括哪些具体内容，分别归哪些主体所有。
（二）规范土地使用权流转的市场主体
土地流转过程中，“不得改变土地集体所有性质，不得改变土地的用途，不得损害农民土地承包权益”，这是土地承包经营权流转的原则和底线，政府必须不折不扣地实行。为此要建立调节机制，防止土地使用权过于集中，以调节土地流转过程中的垄断和不公平现象；对公共建设用地，要坚持将土地征用补偿金的大部分交给农民，并要为失地农民办理失业和养老保险，以确保农民的利益不受侵犯；要实行最严格的耕地保护制度，坚决守住18亿亩耕地红线，地方各级政府应对本行政区域内的耕地和基本农田保护面积负总责，要建立农村土地用途登记管理制度，严格界定农用地与非农用地，防止农村土地在流转中变更用途，影响农民长期利益。
（三）建立健全农村土地承包经营权流转市场机制
建立科学合理的价格机制和中介服务组织，可以减少土地流转过程中的谈判成本和搜寻成本。双方依照市场的价格机制来决定价格，在流转的谈判过程中有客观的依据，同时中介组织可以提供土地流转的相关信息和流转过程中及流转后的服务，这大大减少了流转过程中的搜寻成本和流转过程中的不规范行为，也有利于减少纠纷产生的机率。
1、建立科学合理的价格机制
土地使用权的市场化流转要求价格机制在其中发挥作用，通过土地价格的调节作用实现流转市场的供需平衡，优化土地资源配置。这就要求全面认识农村土地价格构成因素，合理确定基准地价。应在充分考虑上述地价构成因素的基础上，分等定级，科学评估，确定农村土地基准价格。基准地价是土地出让、转让的价格依据，也是政府加强地价管理的一种手段。它的主要作用是要把地价的总水平和地价的差异反映出来，可作为流转的起点价，再以基准定价确定具体地块的标定地价。
2、建立流转的市场中介服务体系
要以县乡土地服务部门为依托，以农村专业协会为主体，构建农地流转中介服务网络――负责普查流转地资源，做好介绍，流转委托、土地托管、土地流转供求登记建档；开展政策咨询，提供合同范本，调解流转纠纷；邀请土地评估机构进行土地等级评估定价，进行大面积流转农地的租赁招标；代办土地流转手续，组织供需双方谈判，为供需双方搭建流转桥梁。
具体来讲应建立以下几个方面的中介服务环节：一是土地投资经营公司。二是土地评估事务所。三是土地银行或土地融资公司。四是土地保险公司。五是土地租赁公司。六是土地证券公司。
（四）培育市场需求
1、完善农业产业化经营体系
第一，选准区域资源优势，合理规划布局，促进区域间的产业合理分工，避免区域间的产业发展趋同。
第二，积极推进农村谷物种植业的产销一体化进程，提高粮食的比较效益。目前粮食产品通过多次加工、深度加工增值的潜力是十分巨大的。
第三，引导城市大型工商企业进入农业，特别是引导城市粮、油、棉、糖以及其他农牧初级产品为加工原料的企业向农村转移，与农业生产者结成利益共同体。
第四，发挥产业集结和聚集经济的比较效益，将农业产业一体化经营的发展与小城镇发展有机结合起来。生产的专业化程度越高，与其他相关产业活动的依存联系就越密切。外部性经济问题客观上要求彼此相关的产业能够就近集结，以形成聚积经济的比较经济效益。
2、政府增加投入促进农业技术的创新、推广、应用
对农业科技进行科学分类，构建多元主体农业技术推广体系的运行环境。从政策上明确农业企业等其他技术推广主体在农业技术推广中的地位和作用。
完善知识产权保护制度。政府必须加大普及和宣传知识产权的基本知识，。从资金投入、科研开发等方面向农业企业提供帮助和支持。政府要加强对一些中、小农业企业的支持力度，制定一系列有关减税、奖励技术研制者、提供人才培养帮助、提供科研帮助等有利于农业企业进一步发展的政策。
增加农业投入。各级政府要保障各种支农资金的及时到位，尤其要保障涉农科研资金的投入，加强对农用工业的扶持力度，使农业科研单位能源源不断地研究开发出各种先进适用的农业生产技术。
3、建立和完善农业风险管理体系，增加农业比较效益
农业风险管理体系必须建立在整个农业产业链中，从农业生产前，到农业生产中，再到农业生产后，各个环节之间的风险管理措施需要有效协调。产前环节主要是市场风险和资产风险，管理方式可考虑生产资料补贴、供应链体系、信息服务等。产中环节主要是自然风险和技术风险，同时也受到资产风险等影响。其风险管理方式可考虑农业保险、技术推广和服务体系、风险基金等。生产后环节主要是市场风险和制度风险，同时也受到资产风险等的影响，此外农业企业作为这一环节的重要生产主体，还将面对一般企业的潜在风险。产后环节的风险管理方式可考虑期货市场和基金、订单农业、价格支持等。农业风险管理体系的各个环节都需要积极的财政政策支持。
4、在农民内部培育大量的土地需求主体
我国农地流转市场的主体构成单一，而且农户作为市场主体的绝大多数，其“可怕的对称性”在很大程度上制约了农地使用权的市场化流转。
提高农民整体素质，大力培育、扶植农村专业户和农村经济合作组织。引导农户的生产经营技术与观念，培养其市场主体意识。只有农民的市场意识和市场观念完全地建立起来，我国的经济才能真正称之为市场经济。
建立农村专业户、重点户帮扶制度。不仅在政策上扶持，还应该在资金和技术上予以扶持，使之不断壮大并真正地起到示范作用，从而带动农户的专业化分工。
建立农村集体经济组织登记制度。在登记的基础上授予农村各类经济合作组织法人地位，接受其土地所有权申请，条件成熟时颁发土地所有权证书，以激励各种经济合作组织的快速成长，并使之逐步取代村组之类的“准行政组织”。
鼓励各类经济组织和个人投资农地。通过类似“四荒地”（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）拍卖的市场化运作方式，加强投资者进行农地投资的信心；政府可以制订相应的诸如减免税、贷款扶持等政策调动各类农地投资者的积极性。
加速农村基层民主进程，提高农户的市场行为能力。使农村基层干部成为农户利益的真正代表，成为实质意义上的集体经济管理者，弱化其行政职能，进而使农村基层管理者利益集团的利益目标产生根本的变化；应该建立农村集体经济组织重大问题的民主决议制度，允许并鼓励农民参政议政，还农民以国民权，提高农民的谈判地位与博弈能力。
（五）建立健全相关的配套机制，增加土地的有效供给
1、建立多层次的社会保障体系
建立多层次的农村社会保障体系，包括农村社会保险、社会救济、社会福利、优抚安置、社会互助，以及发展和完善新型农村合作医疗制度等等，逐步弱化土地的福利和社会保障功能。对己流入城市有固定收入，有住房的农民工，要让他们融入城市社会，解决他们的户籍、社会保障、医疗、子女入学、就业等方面的问题，与城市居民一视同仁，从根本上解决他们的后顾之忧，使他们放弃或转出农村土地承包权，成为真正的城市居民。
2、改革户籍管理制度
第一步是彻底放开小城镇户籍管理。对进入城镇落户的农民，可根据本人意愿，保留其承包土地的经营权，也允许依法有偿转让。在条件成熟时，鼓励进城农民逐步自愿割断与承包土地和宅基地的联系。第二步是彻底放开户籍管理，实行户口登记制。在逐步建立起农村基本生活保障体系的条件下，消除现存的大城市户口与小城镇户口、农村户口与城市户口之间的区别，并通过承包地继承、土地使用权市场化流转等手段解决人口与土地的关系，彻底放开户籍管理。
3、促进农民向非农化产业转移
要促进农地流转的市场化，增加土地的有效供给，应该全面的提高农民的科学文化素质，促进农民向非农产业转移，从而活跃农民市场化流转土地的行为。加强务工农民职业技术培训，提高劳动技能和文化素质。鼓励有实力的企业自办培训机构主动提高农民工的素质，提供免费的或低成本的职业培训是解决这一问题的有效途径。
4、深化国家政治体制改革，加速司法独立的进程
造成地方政府农地流转利益需求不断膨胀的原因有三：现行农地征用制度赋予了地方政府过大的利益空间；赋予了地方政府农地流转宏观决策的权力；农地流转市场经济主体的市场行为能力不足，无法抑制地方政府对利益的不合理要求。要使政府的职能得到彻底转换，除培育市场主体的行为能力，须加快司法独立的进程并将农地流转的宏观决策权赋予独立的立法机构。
参考文献：
[1]孙瑞玲.农村土地流转机制的创新研究[J].农业经济，2008（2）:47-48.
[2]董学清.土地就是命根子:四大难题制约土地流转进程.经济参考报，2009年02月17日.
[3]冷淑莲，徐建平，冷崇总.农村土地流转的成效、问题与对策[J].改革探索，2008，（5）:3-8.
一、我国现行的农用地价格管理制度与政策
目前，我国地价管理的制度与政策仅仅是针对城市土地价格制定的，农用地价格管理的制度与政策几乎没有，仅有学者在农用地估价制度方面提出了一些构想。随着农用地征用、农村土地市场的建立、农村土地流转现象的出现，迫切需要有关农用地方面的制度与政策，其中农用地价格管理的制度与政策尤为重要。
二、构建我国农用地价格管理制度与政策的意义
（一）有利于促进我国农用地价格体系的完善。目前，我国农用地价格体系不完善，对其研究的起步比较晚，没有一个完整的价格体系，使得城乡地价体系人为的加以割裂，这样不仅有碍于地价的科学评估与管理，而且也不利于“统一、规范、竞争、有序”的土地市场的建立，更不利于耕地保护及农业的持续发展。因此，构建我国农用地价格管理制度与政策要求有一个完善的农用地价格体系。
（二）有利于顺利开展农用地价格评估。开展农地价格评估有利于实现农地产权在经济上得以体现，是合理征收地税、促进公共积累的需要，有利于农地资源优化配置，有利于农地市场的培育与规范，有利于农地流转，是贯彻《土地管理法》的需要。而要发挥农地价格评估的作用，需要构建我国农用地价格管理的制度与政策来保证。
三、我国农用地价格管理制度与政策的内容
（一）我国农用地价格管理配套建设的制度与政策
1、建立和完善农地产权制度。明晰集体土地所有权主体，按照《土地管理法》抓好落实。只有做到产权明晰，农村土地市场才能够充分发挥市场调配资源的作用。通过明晰集体土地主体来进一步强化农民对土地所有者的权属意识和集体意识，保障集体对承包土地的最终收益权和处置权。同时，要稳定承包权、搞活收益权，防止集体土地资产的流失。保证农村土地产权制度改革顺利发展，因此必须出台相应法律、法规和政策规定，尽快制定我国农村集体土地使用制度改革的法律性文件；出台我国农村土地利用管理的政策性规定，实行农村土地有偿、有限期、有流动的使用；加强农村土地产权登记和产权转移的审批管理，要实行农村土地有偿使用，建立农村土地市场，对土地产权进行登记和对土地产权转移过程进行必要的审批，是实现农民土地财产权和促进农用土地资源合理、有效利用的基本保证。
2、建立和完善农村土地市场。我国农村土地市场的健康发育对于农村土地资源优化配置、农业产业结构调整、农村经济发展等都具有重要的现实意义。在稳定农地基本承包经营权的情况下积极推进农地市场的流转。加快农地市场建设的重要意义在于，通过市场机制的作用提高农地的配置效率，使农地的产出增加。当前农地市场建设政策取向中应注意以下几个问题：一是农地经营主体确定问题。应在保证农村稳定的前提下，将农地市场准入主体的范围扩大到全社会和国外的投资者。二是农地市场内部的细化问题，使农地内部的各种用途实现转换，即强调农地内部的结构转换。
地价管理作为土地市场建设的核心，地价管理的对象――价格是市场竞争的手段，是市场供求状况的显示器和调节器。因此，应通过公平竞争形成合理的地价，在调控土地市场方面发挥突出的作用。真正要达到管理地价的目的，还应通过管理、调控地产市场入手，政府应将调控地价的注意力放在调控地产市场上。当然，前提是政府必须立足于客观实际要求和遵循客观经济规律。
（二）我国农用地价格管理制度与政策
1、建立基准地价体系与定期更新、登记和公布制度。在城镇基准地价的内涵上已基本达成共识，即基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下各级土地或均质地域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估确定的某一估价时点上一定年期物权性质的土地使用权的平均价格。随着我国建设用地征用制度改革的深入，解决农民征地补偿问题，首先是要承认农民对土地的财产权，走评估地价、照价征用的路子是必然趋势，客观上需要建立农用地基准地价体系。目前农用地征用价格过低，农民上访事件时有发生，已成为影响社会稳定的重要隐患。同时，目前农村集体非农建设用地流转十分活跃，迫切需要建立农村集体农用地和农村集体非农建设用地基准地价体系，为农村集体非农建设用地流转、农村集体土地管理与地价管理政策及措施的制定提供依据。而且为了实现城乡地价统一管理，应该建立农用地基准地价。
2、实施征地价格限价政策。实行最高限价和最低限价的地价政策。最低限价是为了保护土地所有者的利益，最高限价是为了保护土地使用者的利益。所以，最低、最高限价也都是为了实现全社会的最大利益。以当地公布的基准地价和标定地价为依据，交易地价不能超过这些价格的一定幅度。在征地价格中，征地价格构成的确立很难，在保证国家、集体、农户三者利益都不受到侵害的基础上构建，在确定合理的征地价格构成之后，我们依据限价政策来确定最终的征地价格，以农地市场基准地价为依据，确定征地价格的范围。
3、建立健全农用地估价制度。建立定期对农用地的地力进行测评和估价的制度，由于农用地的土地物质（土壤质量）对于农用地的产出水平有重大影响，因此必须重视对农用地土地物质的估价。这就要求定期对农用地的地力进行测评和估价。这项基础性工作应由政府来组织和推动，可考虑由县级政府来具体负责实施。
实施土地估价师资格认证制度和注册登记制度。国外大多数国家和地区都未专门区分农用地估价师与非农用地估价师，但也有部分国家做出了区分。如新西兰在1948年制定估价师法，该法规定土地估价人员分为城市土地估价师和农用地估价师，二者都必须通过所规定的资格考试。在许多国家和地区，对土地估价人员，通常都是采取注册登记制度。例如，日本的不动产鉴定主要向建设大臣办理登记，至于鉴定业者则需向建设省或都道府县办理登记；法国的法庭鉴定土地需办理登记。我国现在实施土地估价师资格认证制度和注册登记制度，但是主要针对城市土地估价，若坚持城乡地价统一管理，农村土地市场的建立、农村土地流转，就必须对农用地实施土地估价。笔者主张在原有土地估价师资格认证制度和注册登记制度基础上加入与农用地相关的部分，主要包括农用地估价与市地估价不同的方法，例如土壤潜力估价法、标准田法等；同时，相关知识也应该增加土壤学与地质地貌学的有关内容。
4、建立农用地价格监督制度。不同的资源状况和不同的社会经济制度决定了不同的土地占有方式，我国的国情决定了不能实行土地或农地的私有制。因此，建立我国的土地市场，只能是国家严管下的适当层次的土地市场。对农用地价格管理，政府土地管理部门要进行监督，建立地价动态监测体系，加强地价监控，为地价管理提供及时、准确的决策依据。及时掌握全面、准确的地价信息，是实施地价管理的基础，也是利用地价杠杆调控市场，为地价管理提供翔实的地价资料、为社会提供服务的重要保证。
关键词 农村土地信托 土地承包使用权 农村土地信托法律制度
因为我国的信托主要用于经济领域。随着中国经济和社会发展的现实，我国一些地方已经试图引入到农村土地流转领域。在浙江的一些地方，绍兴为代表，试图农村土地信托实践，取得了良好的结果。实践证明，我国农村土地信托的实施，有利于土地资源的合理利用，有利于保护，农业规模经营和产业结构的调整，有利于农村土地流转市场的建立和发展，有利于建立和完善农村土地信用制度，有利于土地资源的合理利用和保护，有利于维护农民合法权益。
一、我国农村土地信托的概念
中国的农村土地信托是基于集体所有权和土地承包权不变，土地信托服务机构委托土地的承包人，按照土地使用权的市场需求，必要的程序，依照法律规定的土地使用权的土地承包制进行管理在一定时期时间，并定期向承包人（受益人）支付土地信托收益的行为。
二、我国农村土地信托存在的问题
（1）土地信托欠缺专门法规
中国《信托法》2001基于完整的法律依据中国信托业的发展而颁布。中国的农村土地信托，虽然在实践中取得了很大的进步，但没有任何法律的特殊规定，以真正促进农村土地信托的发展业务，制定相关规范经营性土地信托政策法规尚需要和实现细节。
（2）土地信托中行政介入过多
土地信托是供给和需求的协调，及时配套的服务。对于有土地使用权的人来说，我们应当根据自愿原则。农民作为一个使用权，他们拥有土地使用权的转让的需求，因此，他们应占一方主动，积极要求转让土地使用权。这是土地信托的本质，也是土地信托原来的起点。然而，在实践中，自愿的原则，在一定程度上是扭曲的。
（3）部分农民思想意识不高、参与的积极性不强
我国农村土地信托的时间不长，是一个新事物，在许多地方的农村干部和农民缺乏基本知识和土地信托的理解，在最持怀疑和观望态度土地信托。不明白对土地和利益的土地信托。一些农民仍然吃饱了，害怕失去土地政策的变化，都不敢把土地信托，由于这些落后的观念的影响，农村土地信托实施封锁，很难在中国农村地区的实施。
（4）我国已经实行土地信托的地区违背了信托原则
我国农村土地信托更多的行政干预实施国，违反了自愿信托原理。土地信托是一个复杂的工作，需要必要的行政干预、监督和指导，但干预的一些地区，或忽视农民在利益驱动的强行干预的利益，甚至计划干预，造成不良影响和后果。
三、构建和完善中国农村土地信托的法律思考
（1）对农村土地信托监管的建议
信托是现代金融业的四大支柱产业，随着信托业务的广泛开展，信托已成为中国金融市场越来越重要的组成部分。土地承包经营的农村土地信托制度创新的设权流转，土地承包经营权的转移灵活，充分发挥市场机制的作用，使得农村土地的效率，促进高产农业产业发展。随着市场机制作用的发挥，根据西方现代金融风险理论，金融风险可归纳为四个方面：金融不稳定，金融体系的脆弱性，个体有限理性的金融交易和金融资产价格波动的内在。基于共识，政府和金融机构应给予足够的重视，农村土地市场的宏观调控的信任理论，充分发挥市场自律机制和政府的作用，帮助农村土地市场的信任，更好更快的发展，促进农村金融市场的稳定性与安全性。我国农村土地信托制度的发展仍处于试点阶段，许多配套的法律法规没有得到及时的补充和完善，对农村土地市场调控的信任是遥不可及的。对农村土地市场的信任首先要完善现行立法，使土地信托行为可以在一个可控的方式进行；其次，加强政府的土地信托行为的指导，帮助农民参加农村土地市场的信任的安全性和可靠性；最后，加强信托行业自律。因此，对农村土地信托市场监督不仅是从金融安全的角度考虑，更重要的是调控土地保护和土地的使用价值。
（2）关于中国农村土地信托税务相关建议
我国《信托法》、《信托投资公司管理办法》以及《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的相继出台，标志着我国信托业法律体系框架基本形成。由于信托立法的现行的土地税收制度的不完善，笔者认为在研究农村土地信托的问题要讨论的问题并提出了一些建议。目前我国信托税收制度存在的主要问题是：双重征税和缺乏公益信托税收优惠政策。为了避免双重征税的问题，土地信托，中国的有关法律在台湾说：“土地的信托财产，信托关系之间的转移，不征收土地增值税。信托财产，信托转移，不征收契税。因此，中国的增长规律的客户转让土地承包经营权的环节免税的受托人的营业税可以避免双重征税的问题。当前农村土地信托实践中的一些部分具有公共性在很大程度上信任的某些特征。为了鼓励和保护公共土地信托制度的发展，在农村土地信托制度的建立，应该是“公平税，税收效率的精神，税法”的原则，涉及农村土地信托的公共性应该是一些税收优惠政策。实践证明，税收减免，税收优惠政策是鼓励农村土地信托发展的必要途径。
参考文献：
1.土地流转机制不完善。土地流转与土地市场二者相辅相成、互相促进，土地流转可以促成土地市场的发育和完善，健全的土地市场能为土地流转提供规范的交易场所，使土地流转更趋合理化。但当前农村土地流转市场化动作机制还没有完全建立起来，更未形成统一规范的土地流转市场，严重制约农村土地流转的有序进行。土地流转对象与范围选择余地小，往往出现农户有转让土地意向却找不到合适的受让方，而需要土地的人又找不到出让者的现象，即使实现了土地流转，也往往局限于村内甚至是组内或亲朋之间，使土地效益得不到最大限度地发挥，在一定程度上影响了土地流转的程度、规模和效益，限制了土地流转的区域范围。土地流转监管机构不健全，乡镇农经机构管理体制不顺，职责不明，队伍不稳，无力对土地流转合同进行指导和管理，一些乡镇没有专人负责土地承包管理工作，对土地流转放任自流，流转行为无人监管，流转纠纷无人受理，农民的合法权益受到损害。
2.土地流转条件不成熟。在农村土地流转过程中，受让方往往要求地块相对集中、面积足够大，有流转愿望的农户所承包的土地往往面积少、地块小，"插花田"多，要实现土地的集中连片，有赖于承包土地的农户一致同意，而农户间的情况千差万别，有的愿转出，有的不愿转出；有的愿长期转出，有的只愿短期转出，意见很难统一，这些客观因素使那些有流转愿望的农户难以实现其土地的流转。
3.土地流转进展不平衡。由于各乡镇地经济发展水平、自然条件差异较大，土地流转工作进展不平衡。经济发展较快的地方，土地流转的比重高于经济较落后地方，城郊区土地流转比边远乡村多；集中连片，具有发展农业产业化、规模化的条件，土地流转率相对较高；而地势复杂、人均耕地数量不多、零星分散的地方，流转率则低。
二、完善农村土地流转的具体方法
土地既是农业的基本生产资料，又是农民的基本生活保障。农村土地流转的目的是发挥土地最大限度的效益，为广大农民增收创造条件。推进农村土地流转必须在"依法自愿有偿"的原则下，始终把农民利益放在首位，既不可强迫命令也不可无所作为，应针对土地流转中存在的问题及未来发展趋势，实事求是地依据各地实际情况循序渐进。
1.鼓励创新。建立符合市场经济要求的农村土地流转机制，没有固定的模式，应鼓励各地从实际出发不断创新。要建立和健全土地交易市场，推进土地经营权市场化，允许农村土地在一定范围内流转，并通过市场机制形成合理的土地流转价格。要建立健全土地流转服务体系，培育和发展为土地流转服务的各类中介组织，开展土地流转供求登记、信息、土地评估、政策咨询等服务工作，采用多种形式为双方牵线搭桥。乡镇一级设立土地信托服务中转站，村一级由村委会具体接受农民土地信托服务，突破土地流转仅在有限区域内进行的制约，实行三级联网，形成统一的土地流能市场。要建立健全土地流转管理机制，由农业主管部门加强对农村土地流转的监管，协调处理各方关系，积极引导和规范土地流转。要鼓励创新农村土地流转形式，乡镇结合自己的实际，既可以采取转包、转让、互换、出租和入股等多种形式进行土地流转，也可以采取其他现行法律法规没有明确禁止的形式进行流转。
2.强化监管。为保障农村土地依法自愿有序流转，各级政府应强化对土地流转的监管，加大对借土地流转之名侵害农民利益行为的督查力度，通过对土地流转进行定期或不定期的查检和监督，消除土地流转中损害农民权益的现象，保证土地流转合同的顺利履行。要建立农村土地流转纠纷仲裁委员会，给予一定工作经费，赋予一定的行政执法权力，并尽快程序开展工作，将土地流转纠纷消除在萌芽状态，保障土地流转依法有序的进行，维护农村社会稳定。
农村土地经营权流转市场的建立，及农地的依法、自愿、有偿的自由流转，有助于农地的边际产出在各农户间趋于一致，从而达到土地资源的优化配置。目前，我国关于农村土地经营权流转市场还没有形成系统化的理论，学术研究仅处于探讨阶段，众多的理论与实践问题仍有待解决。
一、国外土地流转的经验与特点
美国农业是当今世界上最发达、最具有代表性的现代农业，在世界农业中占有十分重要的地位。家庭农场是美国土地生产经营的基本单位，它构成了美国农村土地经营制度的主要运行基础与发展前提。美国政府采用信贷支持、政策引导、利息调节、价格补贴等经济手段，通过各种优惠政策，鼓励诱导家庭农场规模的适度扩大。英国的农业一直是以地主---佃农制为基础。圈地运动之后，英国政府为扩大农场经营的规模，促进土地流转，在政策上支持大农场，排挤小农场。在政府鼓励、市场竞争、农业技术的改进等因素的共同作用下，英国的土地流转顺利进行，农场数量减少很快。法国政府为促进土地流转进行了土地改组政策，措施有三：一是限制土地兼并,规定农场规模面积。二是建立“土地整治与农村安置公司”。这是一种不以赢利为目的、由国家代表实施监督的股份有限公司。其作用在于购买土地，经过整治后转让给需要土地的农民，便于发展中等类型的家庭农场。三是政府对中等规模的农场在土地购买、贷款和税收上给予优惠。此外，法国政府采取对年老农民发放终生养老金的办法，促使他们离开农业，让出来的土地主要用于扩大农场规模。法国还规定私有土地一定用于农业，不准弃耕、劣耕和在耕地上搞建筑。对于弃耕和劣耕者，国家有权征购，提高土地税或让其出租。规定土地转让不可分割，只准整体继承或出让。法国设有土地市场管理机构---土地事务所，并建有土地银行。土地转让或租契必须经过管理机构，不获其批准，转让无效。土地事务所对小块土地有优先购买权，整治合并后卖给有经营前途的农民。土地银行购买土地后再租赁给农民，并订立长期租约，以刺激投资。对世界典型国家土地流转的横向比较看，土地流转的发生具有以下共同的特点①土地流转的目的和结果都是扩大土地规模经营，而且这种扩大都是基于经济发展、农业技术进步、农村劳动力转入非农产业的城市化推拉作用。②以小农户经营为主的土地私有制国家，仅依靠市场的力量并不能完全实现土地的合理流动，土地私有权在一定条件下会成为土地流转的障碍。
二、我国农村土地经营权流转的现状及制约因素
尽管中国农地流转行为已经在全国各地出现，其形式包括转包、出租、转让、互换、股份合作等多种多样，但总体而言，存在以下问题：农地流转速率低、农地流转过程无序、农地集中度和集中率非常低、中介服务组织仍需完善。其中主要存在以下因素：1、农民的因素土地一直是农民赖以生存的财产，是农民的命根子，是保障其日后生活的基础。虽然一些年轻的有能力的农民大批涌入城市，但他们不会轻易把自家土地流转出去，有时请人代耕、代管，甚至不惜抛荒。这种宁愿霸占土地却不精耕细作者随处可见。理由主要有“四不”：不敢、不愿、不能、不知。2、市场的因素在良好的市场环境和机制下，资源的配置最终会达到一种最优状态，即资源在不同主体、不同用途、不同行业间配置产生的边际效应相等，资源的使用价值通过市场化配置得以合理利用，资源的价值得以充分实现。而目前农村土地流转市场所要求的完全性竞争条件尚不具备。加之市场信息受阻，供需双方交易的成本居高，从而降低了土地流转的发生率和流转数量。即使已经发生流转，流转价格偏低甚至负价格，对土地资源配置产生不利影响。3、地区经济的因素通过调查我们发现，农村土地流转较多发生在经济较为发达的地区，或较为发达的县乡，这些地方都有一个共同的特点：人多地少。仅靠较少的土地养活较多的一家人，相当困难的。于是这些地方迫于生计外出打工，在城市尝到甜头后思想也跟着变化，最先把土地流转出去专心在城里务工，同村人相继模仿，反而带活了当地经济，促进了土地的流转，盘活了土地资本。而一些人均土地较多的农户，养尊处优，虽富不了，但却饿不死，农民被捆绑在土地上，既不愿流转出去，也不愿扩大规模，这样自管自家三分地，经济条件没有大的进步。4、农业本身的风险性在市场经济条件下，农业是兼有自然风险和市场风险的弱质产业，特别是我国农业基础薄弱的情况下，表现特别明显。两种风险交织下，农民很难获得社会平均利润，有时甚至收不回成本，因此，土地有偿流转就会因巨大的经营风险而难以推行，即使推行也难以达到预期的目的。一些已经拥有数百亩土地的承包大户对继续经营信心不足，甚至想放弃。原因很简单，粮食价格一直不太理想，农资却在疯长，农业本身望天收的窘境无人能改，一年辛苦下来土地的产出效益极低，这些都挫伤了农户的积极性。5、供需不平衡有效需求不足是影响土地流转的又一重要因素。如果地租足够高，土地效益足够大，一方面，农户很乐意转出土地，因为地租的收入比自己种田的收入高；另一方面，承租者产出高，效益高，就会扩大规模，愿出高价，两者是一个良性循环的过程。现在的问题是土地流转呈现出明显的买方市场，只要土地流转价格足够高，土地的供给就远远超过土地的需求。承租者一定是理性的经济人，获得土地理想收益是其追求目标，但这一目标较难实现，所以承租人要承担的风险太大而不敢租。结果供需不平衡，转出农户议价能力大大减弱，由此出现低价格、零价格，甚至负价格就会大大挫伤农户转出土地的积极性。
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