时间：2023-10-13 16:08:43
导语：在关于房产赠与的法律法规的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
赠与人：_________
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
受赠人：_________
住所：_________
身份证号：_________
通讯地址：_________
邮政编码：_________
电话：_________
为明确双方本次赠与不动产行为的权利义务，双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
第一条 赠与财产
赠与人将其所有的_________(写明标的物)赠送给受赠人，其所有权证明为：_________(写明证明赠与人所有权的证据名称)
第二条 赠与财产的状况
名称：_________
数量：_________
质量：_________
价值：_________
位置：_________
第三条 赠与目的：_____
第四条 赠与财产的交付
赠与人会同受赠人于_________年_________月_________日，到_________(写明具体的不动产产权登记机关名称)进行赠与的不动产移转登记及转让手续。
第五条 手续办理
受赠人应在_________(写明具体的期间)期限内办理所有权转移的手续，逾期不办的，视为拒绝赠与。
第六条 权利保证
赠与人确认本件赠与不动产土地及房屋，在赠与前并无积欠税金，倘有赠与人应负责缴清。
第七条 费用负担
受赠人无须向赠与人支付任何费用，但与移交上述房屋有关的费用包括到有关房产管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由受赠人负担。
第八条 赠与的撤销
赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款。
第九条 赠与物的交付
具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。
第十条 赠与物的损毁
因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。
第十一条 赠与物的瑕疵
赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。
附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担责任。赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。
第十二条 赠与的撤销
1、受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
(1)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;
(2)对赠与人有扶养义务而不履行;
(3)不履行赠与合同约定的义务;
(4)因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定人可以撤销赠与，并要求受赠人返还赠与的财产;
2、赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
第十三条 通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________。
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十四条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十五条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十六条 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事
件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
第十七条 合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。 第十九条 争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同自_________日起生效。
第二十一条 本合同一式两份，双方各执一份。
关键词:婚姻法;夫妻财产制度;新变化
一、引言
在婚姻法解释出台之前，我国现有的针对夫妻财产问题的法律法规虽然数量很多却并不明晰，无法作为法院判决的有效依据，甚至有的因为对财产的划分不公而出现一系列财产纠纷问题。婚姻法解释的出现减少了这类纠纷，有利于和谐社会的发展，本文基于婚姻法解释三对当前我国夫妻财产制度的新变化进行思考和分析。
二、婚姻法的完善历程
我国第一部婚姻法诞生于1950年，这是我国婚姻法的基本法，在以后的修订中，依然以婚姻法为基准，婚姻法的核心内容是婚姻自由、一夫一妻、夫妻平等。随后30年一直以婚姻法为标准，直到1980年，随着国情的变化，我国修订了婚姻法，新婚姻法增加了计划生育和晚婚晚育相关问题。这之前婚姻法对夫妻财产的规定只是模糊界定，缺少明确制度体系，到2001年后，首次提出夫妻财产有约依约、无约共有基本制度，并且在随后的修订中逐渐结合司法实践和实际情况进一步进行了明确，相继在2001年、2003年、2011年出台了婚姻法的司法解释［1］。
三、现阶段我国实行的夫妻财产制度
根据现有法律规定，我国夫妻财产制度主要表现在两个方面，即法定夫妻财产制度和约定夫妻财产制度。法定夫妻财产制度内容是指夫妻之间缔结婚姻关系之后，他们的劳动和其他收益方面都建立起直接联系，基于这一点，夫妻之间存在联系的财产都属于共有财产，夫妻共有财产包括:经营劳动收益、奖金、工资等。约定夫妻财产制度是指在缔结婚姻关系之前，或者在缔结婚姻关系之后，夫妻双方按照已有的明确约定执行财产制度，根据法律规定，约定夫妻财产制度要优先于法定夫妻财产制度，即如果双方存在约定财产制度，那么夫妻财产制度要以约定为先。当前，婚姻法对夫妻财产制度的规定是明确夫妻婚前个人财产和夫妻共同财产，夫妻双方在划分财产时必须坚持平等原则。婚姻法中规定，只有当双方离婚时才能够分割共有财产，但是这一原则也有例外，如果夫妻之间存在严重损害一方利益现象，受损一方可以提出分割共有财产。
四、婚姻法解释三出台带来的夫妻财产制度的变化
现阶段，我国社会发展趋势促使夫妻之间的婚姻关系出现新的问题，而在婚姻法解释三中，重新界定了从前相对来说较为模糊的夫妻财产制度内容，使得我国夫妻财产制度得到进一步完善，使得当代婚姻关系中夫妻财产制度出现新变化。
(一)对夫妻个人财产进行明确，保障个人利益
婚姻法解释三中对夫妻个人财产的范围进行了扩大，其中最重要的一点是如果夫妻婚前个人财产在婚后产生了经济效益，这些增加值依然属于个人所有，不再规划到夫妻共同财产之中，从这一方面来看，当前夫妻财产制度对个人权益的保护范围增加，更加重视对夫妻个人财产的保护。在婚姻法解释三中，对待这一规定的解释认为，在物权角度上，夫妻个人财产的所有者是一人，在缔结婚姻关系之后，这些个人财产并没有直接因婚姻关系而形成直接联系，财产的价值增益是依靠个人而出现的，所以这些个人财产所产生的价值增益依然归属个人。
(二)规定了夫妻之间赠房者的撤销权
以往，如果夫妻双方在婚姻关系中出现赠与房产，一旦赠与就无法撤回决定，由于缺乏法律依据，赠房撤销权的讨论热度一直持续。直到婚姻法解释三中，明确了夫妻之间赠房者拥有撤销权，这一规定建立在赠与权特殊性质上，由于赠与权本身的特征之一是具备公益性，其公益性是支持房产赠与撤销权的有力依据，能够合理解释这一规定。在婚姻法解释三中，对这一规定进行了明确，夫妻之间赠与房产，在房产登记并没有发生变更的基础上，无论是哪一方是赠与人，在赠与房产的过程中，赠与者享有撤销赠房的权利。
(三)法律对交易进行保护
婚姻法解释三对对抗第三人的交易重新进行规定，有效保障了利益损失方的权益。基于我国法律保护第三方权益的属性，如果夫妻间一方在另一方不知情或者不同意的时候，将夫妻共同财产房屋转移给第三方，不知情一方是无法直接向第三方讨回房屋所有权的，这一规定符合我国物权法。但是，当前在夫妻财产制度中出现了保障不知情一方的法律依据，即根据婚姻法解释三的相关条款，不知情一方可以在划分夫妻财产时提出补偿，直接向另一方诉诸权利。
五、结语
总之，随着我国社会的进步和发展，法律对婚姻关系中的夫妻财产制度有了新的规定，这是为了维护当代婚姻的稳定和社会和谐的必然要求。
［参考文献］
受聘人（乙方）：____________________
身份证号码：________________________
受聘人的担保人（丙方）：____________
身份证号码：________________________
兹有聘用单位（甲方）_________决定聘用乙方（受聘人）_________从事相关工作，经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：
一、聘用期限
自_________年_________月_________日至_________年_______月_____日止，共______年_____月，其中试用期自________年_____月_________日至_________年_________月_________日止，共_________月。
二、乙方应服从甲方工作安排，在聘用期内履行以下义务：
1．工作岗位：_________。
2．职责范围和要求：_________。
3．遵守国家的法律法规、甲方的各种规章制度，接受甲方的安全教育、遵守安全规章制度和操作规程，确保安全生产。
三、乙方完成本合同规定的岗位工作职责后，甲方应向乙方支付以下待遇：
1．甲方以现金的形式按月支付乙方工资，月工资标准为人民币_________元；
2．甲方支付乙方的其他待遇；
3．甲方支付乙方必要的劳保用品和工作工具。
四、出现以下情况之一，甲方可以提前解除本合同。
1．乙方在试用期内不符合聘用条件的；
2．乙方违反国家法律法规和甲方规章制度，情节较为严重的；
3．甲方因工作原因必须撤岗，又无法重新安排工作的；
4．乙方因病或非因工负伤，医疗期满后，不能从事原岗位工作的；
5．照国家有关规定和《_________》有关条款可以解除劳动合同的。
五、有关乙方聘用期间的因病、非因工负伤、因工负伤等保险福利待遇按相关法律法规执行。
六、有关因本合同的履行而产生的争议由甲方人事部门和工会组织共同负责调解；调解不成，任何一方可提请_________仲裁机构进行仲裁。
七、甲、乙双方违反本合同，按国家现行有关规定承担违约责任。丙方自愿为乙方提供担保，并对乙方因本人原因给甲方造成的经济损失承担连带赔偿责任。
八、其他甲、乙双方商定的事项：_________。
九、本合同经甲、乙、丙三方签（章）后生效，合同期限届满，合同即行终止，甲乙双方自然终止劳动关系。
十、本合同一式四份，甲、乙、丙三方，劳动服务公司各一份。
甲方（盖章）：_________
_________年____月____日
乙方（签字）：_________
_________年____月____日
丙方（签字）：_________
_________年____月____日
房屋租赁税率包括哪些方面,应该怎么计算
房屋租赁相应的租赁主体具体应该缴纳哪些税费、具体税费应该怎么计算、相应税率是什么？本文就相关租赁的缴纳税费问题作相应分析。希望对您有帮助。
个人出租住房应缴纳以下税款，根据财税〔20xx〕24号文件(对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠)：
1.房产税：以租金收入4%计算缴纳。
2.营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳。
3.城市维护建设税及教育费附加：以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。
4.个人所得税：对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元;4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额。
5.免征城镇土地使用税。
6.免征印花税。
根据财政部、国家税务总局财税20xx24号《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。
首先，税费缴纳理论上，税金应该由出租方缴纳。
其次，举例：以月租5000元为例计算各税额?
个人出租计算： (1)营业税=5000*3%/2=75元 (2)城建税=75*7%=5.25元 (3)教育费附加=75*3%=2.25元 (4)房产税=5000*4%=200元
单位出租计算： (1)营业税=5000*5%=250元 (2)城建税=250*7%=17.5元 (3)教育费附加=250*3%=7.5元 (4)房产税=5000*12%=600元
再次，房屋租赁税费概述：
1、根据《中华人民共和国营业税条例实施细则》(20xx年1月1日起施行)规定第二十三条条例第十条所称营业税起征点，是指纳税人营业额合计达到起征点。
营业税起征点的适用范围限于个人。
营业税起征点的幅度规定如下：
(1)按期纳税的，为月营业额1000-5000元; (2)按次纳税的，为每次(日)营业额100元。
省、自治区、直辖市财政厅(局)、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。
2、房租收入涉及缴纳个人所得税。
小编为您整理这篇文章，希望能更好的帮助您了解关于房屋租赁税率包括哪些方面,应该怎么计算的法律知识，欢迎浏览。
最新城市房产赠与合同的格式是什么?
在实践中，存在赠与房产的现象。那么，房产赠与合同的范本格式是什么?赠与合同有哪些必备条款?房产赠与合同应该包含哪些内容?下面365小编为您提供赠与房产合同的范本。
赠与房产合同的范本
本协议由以下双方当事人在_________签订：
甲方(赠与人)：_______________________
住所：_______________________
身份证号：___________________
共有人：
住所：_______________________
身份证号：___________________
乙方(受赠人)：_______________________
住所：_______________________
身份证号：___________________
赠与见证人：_______________________
住所：_______________________
身份证号：___________________
为明确双方本次赠与房屋行为的权利义务，甲乙双方本着诚实信用的原则，并根据有关法律法规，制订本协议，以资共同遵守。
第一条 甲方决定将位于_________区_________街_________楼_________层_________号的房屋一套，房屋所有权证号： ，建筑面积_________平方米(商房、住宅)无偿赠与给乙方;乙方同意接受此赠与。甲方保证其对上述房屋拥有所有权。因甲方赠与房产系共有产权，此赠与行为由共有人确认并在此赠与合同上签字。
第二条 甲方保证本次赠与并无任何不正当目的，甲方已将其所知的一切包括瑕疵在内的注意事项告知乙方(但甲方不保证本次赠与物完全无瑕疵)，如有隐瞒导致乙方受赠后造成的损失由甲方承担赔偿责任。
第三条 根据法律规定和甲方要求，乙方保证将房屋不用于违法(或双方约定的其他事项)等事项。如因乙方用赠与财产从事非法活动，甲方有权撤销赠与，并收回赠与财产。
第四条 本协议生效后，甲方应在_________日内向乙方移交上述房屋;并应在_________日内协助乙方到有关房产管理部门办理有关变更登记的手续。
第五条 乙方无须向甲方支付任何费用，但与移交上述房屋有关的费用包括到有关房产管理部门办理有关手续的费用以及有关契税应由乙方负担。
(如赠与协议有附加条件，可在此处填写附加约定)
第六条 赠与房屋尚未交付时，赠与人经济状况显著恶化，可以变更或终止合同。但可以适当赔偿受赠人因相信赠与人赠与行为而造成的经济损失。
第七条 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤消赠与：
(1)受赠人不履行赠与合同约定义务的。
(2)严重侵害赠与人或者赠与人近亲属利益的。
第八条 本协议生效后如双方为履行本协议发生纠纷，应协商解决。协商不成，任何一方可以向有管辖权的法院诉讼。
第九条 本协议生效后，双方共同遵守。如一方违约，应承担违约责任。违约方应向对方赔偿因履行本合同的一切损失。
第十条 本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。本协议在双方签字后生效。
甲方：(签字)_________乙方(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
房产赠与的过户的费用是多少?
赠与房产过户的流程是什么?
继承房产怎么过户?
最完整的城市房屋租赁合同范本的格式是什么?
房屋租赁纠纷产生的原因之一就是租赁合同纠纷。那么，房屋租赁合同的格式究竟应该包括哪些呢？房屋租赁合同的必备条款有哪些？房屋租赁合同应该写清楚的条款有哪些？
房屋租赁合同
甲方： (出租人)乙方： (承租人)
双方经友好协商，根据《合同法》及国家、当地政府对房屋租赁的有关规定，就租赁房屋一事达成以下协议。
第一部分 房屋概况
第一条 甲方保证向乙方出租的房屋系(本人，共有)拥有完全所有权和使用权，设有房屋它项权利有
(如果房屋是共有，则还应增加：已经共有人同意，附书面同意声明。如果是委托租赁，应有房屋所有权人与受托人的委托协议书)
第二条 房屋法律概况
1、房屋所有权证书登记人： ，身份证号码： ;
2、房屋所有权证书编号： ;
3、土地使用权证书编号： ;
4、房屋所有权证书上登记的房屋建筑面积： ;
5、房屋的使用面积：
6、房屋的附属建筑物和归房屋所有权人使用的设施：
第三条 出租房屋概况(包括从落地址、名称、用途、间数、建筑面积、使用面积、地面、墙壁质量、家具设备等)
第四条 租赁期限、用途
1、该房屋租赁期共 个月。自 年 月 日起至 年 月 日止。
2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为使用。
3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。
乙方如要求续租，则必须在租赁期满 个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。
第五条 租金及支付方式
1、 该房屋每月租金为 元(大写 万 仟 佰 拾 元整)。
租金总额为 元(大写 万 仟 佰 拾 元整)。
2、 房屋租金支付方式如下：
甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。
第六条 租赁期间相关费用及税金
1、 甲方应承担的费用：
(1)租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。
(2)
2、乙方交纳以下费用：
(1)乙方应按时交纳自行负担的费用。
(2)甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。
第七条 房屋修缮与使用
1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责(乙方使用不当除外)。
甲方提出进行维修须提前 日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。
乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。
对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。
2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。
乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：
(1)依附于房屋的装修归甲方所有。
(2)要求乙方恢复原状。
(3)向乙方收取恢复工程实际发生的费用。
第八条 房屋的转让与转租
1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。
2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。
3、甲方出售房屋，须在 个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。
第九条 合同的变更、解除与终止
1、双方可以协商变更或终止本合同。
2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：
(1)不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。
(2)甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。
3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋;
(1)未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。
(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。
(3)损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。
(4)未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。
(5)利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。
(6)逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。
(7)拖欠房租累计 个月以上。
4、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满 个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。
5、租赁期满合同自然终止。
6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。
第十条 房屋交付及收回的验收
1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。
2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于 日内向对方主张。
3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。
4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。
第十一条 甲方违约责任处理规定
1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额 %的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。
2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金 倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。
3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。
4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的 %向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。
5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。
第十二条 乙方违约责任
1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的 %向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。
(1)未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的;
(2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋;
(3)改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的;
(4)拖欠房租累计 个月以上的。
2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的 %支付甲方滞纳金。
3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金 %的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。
4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的 倍支付滞纳金。
5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金 倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。
第十三条 免责条件
1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。
2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。
3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。
4、不可抗力系指 “ 不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ” .
第十四条 本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第十五条 争议解决
本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解;协商或调解解决不成的，按下列第 种方式解决(以下两种方式只能选择一种)：
1、提请仲裁委员会仲裁。
2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。
第十六条 其他约定事项
1、
2、
第十七条 本合同自双方签(章)后生效。
第十八条 本合同及附件一式 份，由甲、乙双方各执 份。具有同等法律效力。
甲方： 。 乙方： 。
身份证号(或营业执照号)： 身份证号：
电话： 电话：
传真： 传真：
地址： 地址：
邮政编码： 邮政编码：
房产证号：
房地产经纪机构资质证书号码：
签约代表：
签约日期： 年 月 日 签约日期： 年 月 日
签约地点： 签约地点：
设施 、设备清单
本《设施清单》为(甲方) 同(乙方) 所签订的编号为房屋租赁合同的附件。
甲方向乙方提供以下设施、设备：
一、燃气管道 [ ] 煤气罐 [ ]
二、暖气管道 [ ]
三、热水管道 [ ]
四、燃气热水器 [ ] 型号：
电热水器 [ ] 型号：
五、空调 [ ] 型号及数量：
六、家具 [ ] 型号及数量：
七、电器 [ ] 型号及数量：
八、水表现数： 电表现数： 燃气表现数：
九、装修状况：
十、其它设施、设备：
甲方： 乙方：
签约日期： 年 月 日
签约地点：
使用说明：
1、《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本为中国消费者协会委托北京汇佳律师事务所拟定，为建议使用。
2、凡承诺使用《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本的经营者，有义务应消费者的要求使用。
3、选择 “ 争议解决 ” 方式中提请仲裁方式时，应填写所选择仲裁机构的法定名称。
4、《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本中相关条款，在符合国家法律规定的前提下，考虑消费者与经营者双方的合法权益，结合实际需要可能做出修改。
最新商铺转租合同格式是什么?
房屋出租在实践中很常见，转租也是承租人经常发生的行为。那么，在商铺转租中，双方的转租合同应该包含哪些内容呢？商铺转租合同有哪些必备条款？
商铺转租合同
转租方(简称甲方)：
承租方(简称乙方)：
甲、乙双方在征得出租人书面同意后，双方在平等互利的基础上，经友好协商，一致订立本合同如下，以资共同遵守。
一. 商铺地址：
甲方将其租赁的位于 市 区 路 号的商铺在良好状态下，转租部分给乙方用于 使用。
二. 商铺面积：
转租该商铺的使用面积约为 平方米。
三. 租赁期限：
租赁期自 年 月 日起至 年 月 日止，甲方应于 年 月 日以前将商铺腾空交给乙方使用。
装修免租期：从 年 月 日起至 年 月 日止为乙方免房租之装修期。
四.租金：
1.数额：甲乙双方议定每月租金为人民币 整，后 年租金由甲、乙双方根据市场价另行协商确定，应付租金由乙方以现金形式交付给甲方。
2. 支付方式：
租金按 为壹期支付，首期租金由乙方于本合同签定时一次付清;以后每期租金于每期开始前提前 缴纳，先付后用。甲方收到租金后应开具发票给乙方。
3.如乙方逾期支付租金超过 个工作日，每逾期一天，甲方有权按所欠费用款项的1‰收取
滞纳金，如超过 天，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回商铺，并追究乙方违约责任。
五. 租赁期内，甲方承担下列责任：
依约将商铺及附属设施按时完整交付乙方使用。
负责对商铺定期安全检查，商铺维修费等原由甲方支付的费用，仍由甲方承担。
六. 租赁期内，乙方承担下列责任：
依约按时交纳租金，并承担租赁期内的水、电、通讯费、治安费、税金、卫生费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。
乙方在装修期间不能破坏商铺的主体结构。
合同期满后，乙方原有的固定装修不能破坏移走。
乙方在租赁期内应注意消防安全设施的配备，否则在本租赁场所内由此而产生的消防事故由乙方自己负责。
七. 合同终止及解除的规定：
合同租赁期满后，在同等条件下，乙方有优先续租权。如需续约，乙方应提前两个月书面通知甲方，由双方另行协商续租事宜。
租赁期满后，乙方应在3天内将承租的商铺交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方决无异议。
本合同一经双方签署后立即生效，未经双方同意，不得任意终止。如有未尽事宜，甲、乙双方可另行协商。
八. 不可抗力：
商铺租赁期内如遇市政动迁或其他不可抗力，导致双方合作无法进行，本合同自然终止，甲方应退还乙方已预付的未履行期间的租金给乙方。
九. 违约处理：
甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，责任方应向对方支付违约金，双方约定违约金为人民币 圆整。如违约金不足以弥补对方的实际损失，责任方应赔偿对方的实际损失。
凡在执行本合同或与本合同有关的事情时双方发生争议，应首先友好协商，协商不成，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
十. 其他： 本合同一式 贰 份，甲、乙双方各执 壹 份。
订约人：
甲 方： 乙 方：
证件号码： 证件号码：
联络地址： 联络地址：
电 话： 电 话：
日 期： 日 期：
20xx年最新员工辞退通知书范本
劳动者辞职的时候是需要对用人单位说明辞职原因的，甚至有些用人单位还要求劳动者出具一份正式的辞职信。同样的，用人单位辞退职工也是需要出具一份辞退通知书的。小编今天为大家带来“20xx年最新员工辞退通知书范本”，希望能为您提供一些帮助。
辞退通知书
XXX，我公司与你于xxxx年xx月xx日签订了劳动合同，双方建立了劳动关系。但在劳动合同履行过程中，公司发现你不能胜任本职工作，劳动态度差。并且由于你的不良行为，还给公司造成了损失，本公司决定将你辞退，终止与你的劳动关系。请你接到本辞退通知后，到公司相关部门办理离职手续，本公司将依照劳动法的规定，给予你一个月工资的经济补偿金及相应保险费补偿。同时，接到本辞退通知后，你不得以公司名义再开展任何业务活动，否则造成的一切后果由你本人承担。
此致
XXX有限公司
一、开展农房登记工作指导思想、基本原则和工作目标
随着我县农村经济的快速发展，农房建设已成为农民财富积聚的主要载体和农村集体经济组织的重要资产。开展农房登记工作，是学习和实践科学发展观，统筹城乡经济社会发展，保障农民和集体经济组织的合法财产权，促进农村社会和谐，履行政府服务职责的重要体现；是引导村镇建设按照规划有序开展，推进社会主义新农村建设，促进城乡统筹和城镇化健康快速发展的有效抓手；是探索构建集体土地范围内的房屋产权处置机制，促进集体土地范围内的房屋由资产转变为资本，进一步解放农村生产力、活跃农村经济的必要前提。
（一）指导思想：坚持以党的十七大、十七届三中全会和省委八届九次、市委三届八次全会精神为指针，深入学习和实践科学发展观，坚持以维护农民和集体经济组织合法财产权为出发点;以进一步解放和发展农村生产力为主线，围绕发展农村经济、推进农村改革发展，建设社会主义新农村的基本要求，解放思想，开拓创新，逐步建立和完善符合县情的农房登记制度，积极探索建立农房产权处置机制，努力开创我县农村改革和发展新局面。
（二）基本原则：
1、依法登记。严格按照法律法规规定的房屋登记种类、程序、要件、范围等办理农房登记，登记后的房屋权属受法律保护。违法占地建设和未经规划许可建设的房屋，一律不予登记。
2、申请登记。农房登记申请人向房屋登记机构（以下简称“县房产局”）提出书面申请，提交申请登记材料，登记房屋权属。
3、试点先行。按照试点先行、循序渐进的要求，选取慎城镇作为开展农房登记工作、探索构建房屋处置机制的试点。鼓励试点镇大胆探索、勇于实践，在总结试点经验的基础上，稳步扎实推进房屋处置工作的展开。
4、审查原则。由乡镇及有关部门配合县房产局进行房屋权属和面积的调查、核实，公安部门会同县房产局统一编制公安门牌编号。
5、配合原则。做好农房登记工作需要建设、国土、公安等部门的密切配合和有效衔接。各相关部门要联合开展宅基地勘察、规划审查、房屋面积测量、房屋质量认定等工作。县房产局要配合国土资源部门加快宅基地使用权登记发证工作，努力扩大集体建设用地使用权、宅基地使用权登记发证覆盖面，保证房屋登记工作有序开展。
（三）目标要求：二零零九年，我县要全面启动农房登记的试点工作，在此基础上确定构建农房产权处置机制。启动农房登记工作之后，要注意总结登记工作规律，有针对性地解决登记工作中面临的突出问题，探索促进农房由资产向资本转化的有效途径和方法。2010年，基本建立农房登记制度，初步形成农房产权处置机制，为社会主义新农村建设打下基础。
二、农房登记的程序和有关问题的处理原则
农房登记的申请人为自然人的，应使用其有效身份证件的姓名；申请人为法人或其他组织的，应使用其法定名称，由其法定代表人申请；共有房屋，由共有人共同申请。申请人可以委托人申请房屋权属登记。人申请登记时，除向县房产局交验人的有效证件外，还应向登记机构提交申请人的授权委托书。
（一）农房登记程序
1、申请
申请房屋登记，申请人应当向县房产局提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关部门确认与原件一致的复印件。
2、受理
申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，县房产局应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当一次告知申请人需要补正的内容。
3、审核
（1）初审。乡镇有关部门应配合县房产局对申请人提交的资料进行审查，审查内容主要是申请人主体资格证明、法定代表人身份及个人身份证明合法性；房屋的土地使用权来源及建房手续合法性；房屋建筑年代、层次、结构、面积、界址正确性，并会签初审意见。
（2）审核。符合初审规定的，由公安部门会同县房产局统一编制公安门牌编号。县房产局对申请人的申请进行审查核实，提出审核意见。
4、公告。县房产局受理登记申请后，将登记事项在房屋所在地的集体经济组织内公告无异议，方可予以登记。公告期30天。
5、记载于登记簿。经复核，符合登记条件的，县房产局应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿。
6、发证。经登记的集体土地上的房屋权属受法律保护，抵押、流转等参照国有土地上的房屋登记规定执行。
（二）农房初始登记
凡合法建造的农房在申请农房登记时，农房登记申请人应向县房产局提交下列材料：
1、登记申请书及申请人的身份证明；
2、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
3、房屋符合城乡规划的证明；
4、房屋测绘报告或者村民住房平面图；
5、其他有关材料。
村民申请房屋所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村（居）民会议同意或者由村（居）民会议授权、经村（居）民代表会议同意的证明材料。按照本方案对房屋初始登记前，因房屋买卖、交换、赠与、继承、分割、合并等原因致使其权属发生转移的，由村（居）民委员会出具相关证明后，以实际房屋所有人为申请人办理初始登记。因历史原因造成宅基地上房屋有关手续不齐全，经调查其房屋权属无争议，申请人出具集体土地房屋权属来源保证书，所在村（居）民委员会出具证明后，予以登记。对到本村以外农村新购买住房的，在交回原宅基地后，由原村（居）民委员会出具交回宅基地证明，可申请新的住房登记。
（三）农房所有权变更登记
初始登记后，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：
1、房屋所有权人的姓名或者名称变更的；
2、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；
3、房屋面积增加或者减少的；
4、同一所有权人分割、合并房屋的；
5、法律、法规规定的其他情形。
申请房屋所有权变更登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、证明发生变更事实的材料。
（四）农房所有权转移登记
初始登记后，因房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、分割、合并等原因致使其权属发生转移的，当事人应当在法律文件生效或事实发生后，持身份证明、房屋所有权证书、证明房屋所有权发生转移的材料等证明文件到县房产局申请房屋所有权转移登记。
申请房屋所有权转移登记，还应当提交农村集体经济组织同意转移和受让人符合申请使用宅基地条件的证明。受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，县房产局不予办理。
农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村（居）民会议同意或者由村（居）民会议授权、经村（居）民代表会议同意的证明材料。
（五）农房抵押权登记
依法以集体土地房屋设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：
1、登记申请书；
2、申请人的身份证明；
3、房屋所有权证书；
4、主债权合同和抵押合同；
5、其他必要材料。
办理集体土地范围内房屋地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。
（六）合理认定农房登记相关材料和申请事项
农房登记申请人申请农房登记时，县房产局对申请人提交的申请材料及申请事项按下列要求进行认定：
1、登记申请书。由县房产局根据情况自行制定统一格式，由当事人如实填写并提交。
2、土地使用权证明。已取得合法土地使用权证书或经国土资源部门认定的证明材料。
3、房屋符合城乡规划的证明。是指《城乡规划法》实施后，房屋所有人领取的《村镇规划选址意见书》和《村镇建设工程规划许可证》（简称“一书一证”）；《城乡规划法》实施前，由农房登记申请人向县建设部门申请认定。具体认定办法由县建设部门制定。
4、房屋面积。可由申请人提供房屋测绘报告或村民住房平面图。住房平面图一般应由有资质的测绘或设计单位提供，并注记单位名称。不能提供住房平面图的，申请人应与县房产局预约测绘人员对申请登记的房屋进行房屋面积测绘。
5、简易和危旧房屋登记问题。对简易和危旧房屋暂不予登记。
6、其他材料和申请事项按《房屋登记办法》执行。
三、积极探索建立农房产权处置机制
我省是推行农村集体土地家庭联产承包制发源地。各乡镇各部门要大力弘扬敢为人先的改革精神，进一步解放思想，与时俱进，按照省、市、县的统一要求和部署，以开展农房登记工作为抓手，积极借鉴外地取得的成功经验，不断探索建立包括以保障换农房、农房产权抵押贷款等形式在内的产权处置机制，扩大农房登记成果，让农民从中受益，为深化农村改革、推动农村生产力注入新的活力。
四、组织领导和工作职责
农房登记工作涉及面广、工作量大、政策性强、技术要求高、工作难度大，为加强对我县农房登记工作的领导，县政府成立由分管副县长为组长，县房产局、国土局、建设局、公安局、财政局、物价局和各乡镇人民政府负责人为成员的县农房登记试点工作领导小组，领导小组下设办公室（设在县房产局）。领导小组主要负责按照上级农房登记政策，研究制定工作方案、监督登记工作开展。
县房产局负责制定农房登记发证业务流程、技术规范、工作程序等；负责登记发证和人员培训；及时研究处理在登记发证工作中出现的问题。
县国土局、建设局分别负责拟定集体土地上房屋权属登记过程中土地、建设证明认定的具体意见，协调处理登记过程中涉及到土地、规划管理方面出现的问题。
县公安局负责编制提供集体土地上房屋公安门牌编号，负责处理登记工作中发生的违反治安管理行为。
县财政局负责解决登记工作经费。农房登记收费按照国家有关规定执行，不足部分由县财政予以解决。
县物价局负责核定权属登记相关收费标准，监督、规范权属登记收费。
各乡镇人民政府负责配合县房产局做好当地的农房登记工作，负责落实有关工作机构、人员，并组织开展宣传发动、组织权利人申请登记提供有关资料、指界签章等工作。
五、工作要求
（一）加强领导，周密部署。各地各部门要充分认识农房登记发证的重要性和紧迫性，从有利于保障农民利益、促进农村经济发展的大局出发，切实加强农房登记发证工作的指导。各相关单位要认真负责，明确专门机构，全面部署，认真落实，努力做到有组织机构、有人员配置、有工作计划、有部署安排、有保障措施，确保此项工作有计划、有步骤的实施。要抽调政治素质好、业务水平高、工作作风踏实的人员组成专业队伍，积极配合县房产局做好农房登记和发证工作。
（二）大力宣传，营造氛围。农房登记工作与广大农民群众切身利益息息相关。要结合农村特点，加强农房登记政策的宣传，采取农民喜闻乐见的形式，宣传开展农房登记的重要意义、政策规定和群众权益，提高广大农村居民对农房登记的自觉性，营造农房登记工作的良好氛围。:
（三）严格操作，规范程序。县房产局要建立和完善农房登记发证工作制度，严格履行登记申请、权属审核、登记发证的程序，做到依法登记，确保农房登记的合法性。要加强对登记工作人员的培训，切实提高登记人员的政策业务水平，确保登记工作积极稳妥有效地开展。
【关键字】房地产档案；管理；开发利用
1 房地产档案的特点
1.1 房地产档案的政策和专业性
房地产档案信息是房地产产权产籍管理活动中形成的权证、契约、文件、图纸、表册、照片、电子文件等各种不同形式和载体的历史记录。这些房地产信息，记载了房地产产权归属和沿革，反映了房地产的状况，因此房地产档案具有很强的专业性。
1.2 房地产档案的动态性和历史延续性
房地产档案是处于动态之中不断随着客观情况的变化而不断变化的。房地产从商品的规划、起步到成型，再到售出，为形形、各式各样的购买者所消费、所享受，其间都需要名目繁多的文字类文书加以记录，并保存备案，这些房地产档案形成后，买卖、交换、继承、赠与、分析等权属变更不断发生，具有极强的动态性。而且，国家针对房地产的法律法规也不断变化加以调整，房屋产权的变更交替更是随时随地在变化，各种意料之外的纠纷也层出不穷。随着现代科技的发展，特别是信息技术的广泛使用，使档案的记录手段如虎添翼。计算机技术、多媒体技术，让档案的记录不仅原滋原味，而且栩栩如生、图文并茂，因此其储存价值也无可估量，不仅作为各种责权利的证明，也在技术及文化方面也极具历史延续性，必须不断地补充新材料，才能自始至终地反映房地产产权的现实状态，才能确保房地产档案信息的历史延续性。
1.3 房地产档案的法律凭证性和真实性
房地产档案的这一法律地位，使房地产档案的开发利用对房地产权利归属的判定具有特殊的意义。作为价值昂贵的商品，房地产的市场主要还是面向收入微薄的大众，工薪阶层永远是消费房地产的主要人群，房子是生活必需品，衣食住行、生存所需，因此，房屋是神圣的不可侵犯的财产，需要得到法律的认可和保障。所以房地产档案信息必须与实际相符，才能在产权审核和调处纠纷中起到凭证和参考作用，每一个档案管理者务必克尽职守、务必真实、客观、准确地记录档案。
1.4 房地产档案的价值性房地产属于不动产，价值高，在当今社会，成为了个人或单位的财产构成中占有重要地位。因此，房地产档案的有无，记载是否准确、全面，房地产档案保管得好坏，都将对产权人产生影响。因一纸档案而免受几十万或上百万损失的事例也不鲜见，这都是房地产档案价值的佐证。房地产档案能否真实、准确、客观地记录房产持有人价值的真实情况，直接影响到他们的生活环境和生存状态，对他们的社会文化心理也有间接主导作用。
2 房地产档案的开发利用方式
随着我国社会主义现代化建设的发展，城市建设日新月异，房地产开发势头强劲，房地产市场空前活跃。在房地产行政管理、住房制度改革、产权变更、房屋变动、落实私房政策、解决民事纠纷、城市规划、征地拆迁及所有权登记发证等各项工作中，都需要利用房地产档案调事定界、判断产权。所有这些，越来越突出地显示了房地产档案的重要性和社会价值。因此，我们始终把面向社会、服务大众，开发房地产权属信息资源，作为房地产档案管理的主要目的和重要任务。提供档案利用服务，主要以原件提供利用、以档案复制品提供利用和以档案史料参考资料等提供利用三种形式，具体而言，有以下几种方式。
2.1 设立房地产档案阅览室
设立阅览室，为人民群众排忧解难，断案息争提供佐证等作用和价值，彻底改变房产档案 “ 藏在深闺无人识 ” 的现象。以便于接待利用者查阅档案、传播档案信息，提高查阅档案的周转率和利用率，有利于档案工作人员对房地产权属档案进行监护，掌握利用情况。由于原件基本都是“孤本”，因此不宜在阅览室里供读者公开调阅。可以提供复印件供读者阅览查询，当然，复印件也要严格管理，防止用户私人信息扩散，给当事者带来麻烦或损失。目前这种方式提供利用很少。
2.2 房地产档案的外借
房地产档案与文书档案有着重大的区别，也不同于一般的档案。在特殊的条件下，经过严格的批准，房地产权属档案可以暂时外借，外借档案要注意跟踪督促归还，不得转借、复制，注意保护和保密，不得遗失和损坏。一般说来，档案外借必须严格把关、慎之又慎，除了必须对各种手续严格把关外，在外借期间，还要经常性地与借阅方沟通，了解现状，以防遗失或被转借他人。，期限一到，必须马上追回。档案管理者务必做到心思慎密，在整个过程中不能有任何遗漏。
2.3 房地产档案的复制和证明
这是房地产权属档案利用的主要方式。房屋拆迁，房屋买卖，房地产抵押，企业改制，资产重组，权利公告，解决房地产纠纷，公安司法机关和纪检监察部门查询、冻结、查封、财产保全等行为都是以这种方式进行利用。这种方式的好处有：可以保护档案原件，减少对原件的机械磨损，避免遗失原件，并同时满足不同利用者的需要。
3 房地产档案开发利用的途径
3.1 加强房地产档案管理机制，实现档案管理现代化
随着科学技术的发展，以计算机技术为核心的现代信息处理技术正在深入到房地产档案管理中。它的出现使档案的存储手段发生了革命性变化。电子存储媒体（就是通常说的各种软盘、硬盘和光盘）虽然体积小，但存储量惊人，比纸张存储的信息量要高出亿万倍，而且电子媒体的输入、输出、查询、修改等操作都比纸张媒体更加方便快捷。同时网络的出现也使房地产档案在一定范围内能够实现信息共享。当然网络服务也有自己的风险，因此利用网络共享档案信息，事前务必进行杀毒操作，并对信息进行有效加密，允许特定人群共享信息。
3.2 积极开发房地产档案信息资源、做好档案管理工作
新的环境下，房地产档案中含有十分丰富的信息，内容涵盖建筑、材料、商业、市场，以致法律法规、勘探、测量、水文地质等方方面面。这些信息凝聚着劳动者辛勤的汗水和创造性的努力，因此档案工作者不仅要把卷帙浩繁的原始档案资料管理得井井有条，还应该深层次地挖掘档案中包含的信息内容，把单纯的文字凭证变成蕴藏有丰富信息的具有科学及实用价值的资料。
3.3 加强房地产档案服务，满足用户需求
近年来，房地产档案功能建设日趋完善，由档案室出具的各类房产证明成为办理土地证、户籍登记、购房贷款、案件诉讼等事宜最可靠的依据。产权档案的电子化管理更使档案利用效率得到迅猛提高。房地产档案部门应该善于反思，主动出击，加大宣传力度，提高自身的影响力。一方面，充分运用广播、电视、报刊和互联网等宣传媒体，广泛宣传房地产档案的价值；另一方面应根据需求，采用提供指南、分发目录、开设宣传栏、现场咨询、电话咨询、搞展览等形式，积极主动向社会宣传房地产档案，为社会各界和经济建设提供服务。总之，房地产档案在开发利用中，应尽量服务于社会。为城市建设提供准确的信息服务，使之产生广泛的社会效益和经济效益。
参考文献
请问，关于这两套房子该如何处理呢？能过户到我的名下吗？我的女儿还没结婚，如果房子过户到女儿名下，以后和女婿会有什么牵扯？
泰安 秦华
秦女士：
首先，你丈夫去世，享有继承权的第一顺序继承人为你、你的女儿、你丈夫和前妻所生的儿子和女儿四人，你丈夫的前妻本人是没有继承权的，因为他们的婚姻已经终止了。
你丈夫和前妻的儿子放弃继承遗产，可以做放弃继承遗产的公证。办理放弃继承权公证所需材料：1当事人的身份证明，如居民身份证、户口簿等；2当事人享有继承权的证明，例如本人与被继承人关系的证明、被继承人的遗嘱等；3本人签字的放弃继承权声明书；4公证员认为需要的其他材料；5被继承人死亡的证明。
关于给予一定的金钱放弃继承，可以给予他女儿金钱后，写一个收条，用来以后做放弃继承权的公证。关于房屋的过户，为了避免必要的纠纷，可以过户给你女儿，做附条件的赠予公证，如果女儿不尽赡养义务可以收回房屋以做保障。过户给你女儿后，房子属于女儿的婚前财产，不必担心其婚后的纠纷。
丈夫利用假学历欺骗我结婚，我能提出离婚吗
大学毕业后，我在一家外企工作，收入颇丰，总想找一位学历相当的如意郎君。但在事业有成的同时，爱情总是擦肩而过。眼看着快三十了，父母和我都很着急。于是，父母在一家婚介中心给我报了名，填写了个人信息。
很快，我通过婚介中心认识了李天。一见面，我就有一见钟情的感觉，加之李天称自己是归国硕士，就对他更加喜欢，心中窃喜：这就是我要找的白马王子。我们建立了恋爱关系，父母也都很满意，没多久我们就办理了结婚登记，正式走进了婚姻殿堂。然而，婚后的生活并不像想象的那么完美，我慢慢地发现李天身上有许多缺点。
一次单位举办年会，我带着李天一起参加，巧遇和他同样在一所大学毕业的同事。聊天中，我发现李天支支吾吾，对自己毕业的大学和专业根本不熟悉。我替他打了个圆场。回到家，我气愤地质问他原因，才知道他根本不是什么归国硕士，出于我对他的信任，办了一张假证来欺骗我。
于是，我提出离婚，李天不同意。请问，这种情况，我可以提出离婚吗？诉求能得到法院支持吗？
威海 徐微微
徐女士：
根据《新婚姻法》规定，男女一方要求离婚的，可由有关部门进行调解或直接向人民法院提出离婚诉讼。人民法院审理离婚案件，应当进行调解，如感情确已破裂，有下列情形之一，调解无效的，应准予离婚：重婚或有配偶者与他人同居的；实施家庭暴力或虐待、遗弃家庭成员的；有赌博、吸毒等恶习屡教不改的；因感情不和分居满二年的；其他导致夫妻感情破裂的情形。这些情形中，并没有利用假证件欺骗感情这一条，所以如果你到法院，通常情况下法院会先行调解。至于是否支持你的离婚诉求，法院还要根据案件的实际情况是否达到导致夫妻感情破裂来确定。
没有写明时间的遗嘱有效吗
父亲是大学教授，擅长绘画、书法。母亲去世后，因为我们忙于工作，便找了一位保姆李阿姨帮忙照顾父亲。去年年底，父亲身患重病去世。
父亲去世后，我和哥哥在父亲抽屉里发现一份遗嘱，遗嘱写明：家中房产由我和哥哥共同共有，但必须让李阿姨一直居住到百年之后，我们才能变卖分割。父亲遗留的所有存款、书画，均赠与给李阿姨。我们确定遗嘱是父亲亲笔书写，而且落款处也有父亲签名，但是没有写明立遗嘱的时间。我们生怕事多，把存款和书画给了李阿姨后，请她尽快搬出父亲的房子。
谁知，一个月后，我和哥哥接到法院传票。原来是李阿姨到法院，主张自己对父亲遗留的房产有终生使用权，有权继续并终生居住在这套房产里。我和哥哥非常震惊，原本以为一人退一步，谁知道李阿姨竟然我们。
请问，我们有权让李阿姨搬离出去吗？父亲的遗嘱有效吗？
青岛 柳芳丽
柳女士：
根据《继承法》规定，自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日。你父亲的遗嘱中没有写明具体立遗嘱的时间，也就是缺乏成立有效的必要条件，所以这份遗嘱不产生法律效力。你父亲的财产应该按照法定继承进行分配。你父亲的房产和留有的存款、书画，均属于遗产，应当由你和你的哥哥一起继承。关于遗嘱中所说李阿姨可以一直居住在你父亲的这套房产中的事项，既然这份遗嘱在法律上都没有效力，那么遗嘱中所涉及到的全部内容都是无效的，由此可见，李阿姨是没有权利继续居住在你父亲的这套房产内的。当然，你们要想让李阿姨搬出，也要给予李阿姨一定的时间。
一方出资婚后购买的房产，属于夫妻共同财产吗
我和李琴通过相亲相识，经过一段时间的相处，发展成男女朋友。期间，李琴多次催促结婚，同时她的父母还要求先买房。我家里条件一般，刚参加工作一年，积蓄不多，的确拿不出钱买房子，想缓一缓再买。于是，我和李琴商量，但她始终不同意。后来，爷爷赠与我一个清代瓷器，懂行的专家告诉我，这个瓷器值80万左右。李琴知道后，让我变现买房。起初，我没有答应，但经不过她的软磨硬泡，只好同意卖掉瓷器。可是，瓷器卖了以后，李琴再次改变想法，提出先结婚再买房，否则房子没有自己的份额。于是，我们在民政局登了记。同年年底，我拿出卖瓷器的钱购置了一套新房，房屋产权证上注明产权人为我和李琴。
今年年初，我们乔迁新居。不久，李琴便以我们性格不合为由离婚，并要求分割该套房产。我同意离婚，但该套房产是我自己卖掉瓷器购买的，应该属于我的个人财产，李琴没有权利分割。谁知，李琴竟然把我告上了法院。
请问，法院会支持李琴分割房产的诉请吗？
张守义
张先生：
根据《新婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
你虽然是用变卖瓷器的收入来购买的房屋，但是在双方婚姻关系存续期间所购买且将房屋产权登记在你和李琴名下，应当认定这套房产是夫妻共同财产。至于李琴要求分割的具体份额，是需要法院根据案件的实际情况来确定，你可以就相关变卖瓷器买房的事项提供相应的证据。
没看清楚就签了字，这种文书具有法律效力吗
去年，丈夫突然病逝，我伤心不已，原本计划退休后好好享受生活，却被这突如其来的变故打乱。丈夫病逝得比较突然，没有立遗嘱，我只有小学文化，法律意识也比较淡薄，想当然地认为：我们现在居住的这个房子是我和丈夫的，他去世了，就是我的了，百年之后，就是我孙子的。正当一家人忙于办理丈夫丧事时，大女儿让我和小儿子在一个文书上签了个字，当时因为心情很坏，也顾不得仔细看文书的内容。
此后，大女儿像变了一个人似的，从不来看望我，我的生活起居全部由儿媳照顾。一天，我收到了一张法院传票。原来，大女儿将我和小儿子告上了法庭，要求取得我所居住的这套房子的所有权。原来，当初大女儿让我和小儿子签的是自愿放弃遗产继承的文书，并且还做了公证。
请问，当时我和小儿子根本没有仔细看内容就签字的这份文书，有法律效力吗？
张钦
张女士：
《新婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。因此，此房产应属于你们夫妻的共同财产，但是，因为你丈夫突然去世，生前没有立下遗嘱，所以，属于你丈夫的那一半房产发生继承。根据《继承法》规定，第一顺序继承人为配偶、子女、父母。所以，你在获得一半的房产时，还可以继承你丈夫发生继承的那部分财产。但是，因为你和你的小儿子签署了放弃继承的文书，就等于你们那部分遗产将由你的大女儿来继承。所以，你的大女儿是有权向法院主张取得房产的。虽然你和你的儿子表明，当时没有认真看清楚文书内容，但是也需要提出相应的证据来证明，但这种证据一般取证都非常困难。
所以，在生活中，建议大家要看好文书再签字，平时多学习国家最新的法律法规，避免出现不必要的麻烦。
父亲早于爷爷去世，爷爷的遗产我可以继承吗
我已过了而立之年，年幼时父亲因病去世，母亲和姥姥姥爷把我抚养长大。至于父亲那一方的亲戚，几乎没有联系了。
年初，爷爷去世，留下了一套80平米的房屋，房产证上是奶奶和姑姑的名字。现在，姑姑打算卖掉该套房屋，让我签字同意变卖房产，并答应给我5万元作为补偿。如果我不同意签字，她和奶奶就要到法院告我。
此外，我和母亲居住的房子是父亲生前单位分配的房子。父亲去世后，母亲出资买下这套房子的产权，房产证上的性质为私有房产，产权人是母亲的名字。姑姑认为这是父亲的遗产，有她和奶奶的份额，要把我和母亲到法院，并要求分割这套房产。
请问，我是否有权利不签字变卖爷爷的房产？姑姑和奶奶是否有权利索要母亲名下房产的份额？
金科
金女士：
根据《物权法》规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。根据《新婚姻法》规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：一方的婚前财产；一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；一方专用的生活用品；其他应当归一方的财产。
你爷爷遗留的房产，其中一部分属于可继承遗产，在未分割前属于所有继承人共同共有，继承人包括你、你的奶奶、你的姑姑三人。你有权利不签字变卖共有部分，但在基础丧失或者有重大理由需要分割时，你的姑姑和奶奶是可以请求分割的。
另外，你母亲在你父亲去世后所购买的房屋应当为个人财产，你姑姑和奶奶是无权请求分割的。
恋爱期间共同买了房，分手怎么分
我和小倩是高中同学，又是老乡，毕业后考入同一所大学，大一时，确定了恋爱关系，并且同居。为了节省房租，我们商量想共同买一套一居室的公寓房。专科毕业后，我找到了工作；小倩继续读本科。工作几个月后，我办理了贷款手续，小倩家人给了首付，我们购买了一套45平米的公寓房，房产所有权登记在我俩名下。
谁知，大四毕业，小倩考上了家乡的公务员，而我不想回老家。最后，我们只能和平分手，各奔东西。不过，这套房产的归属却让我们起了争执。小倩主张归她，因为她家出了首付，大学期间打工所赚的钱也贴补了每月所还的贷款；但我认为自己办理了贷款，每月我也偿还大部分贷款，房子理应归我。由于这几年房价飞涨，我们都愿意获得房子，给对方补偿，但一时间又拿不出这么多钱，也担心对方耍赖，故意拖欠，双方关系越闹越僵。
请问，这套房产究竟归谁？如何分割呢？
聊城 尹玉辉
尹先生：
情侣在恋爱期间共同购买的房产，或是在没有办理结婚登记的情况下共同购买的婚房，分手时房子的归属问题，有协议的按照协议，没有协议的，一般按照平均分配的原则处理，并考虑双方对房子的贡献大小，适当照顾一方生活的实际需要等情况进行分割。
你和小倩在恋爱期间共同购房，分手后应采取房子归一方所有，拥有房子的一方支付给另外一方相应折价款的方式来分割。虽然小倩支付了首付，每月也相应地支付少量贷款，但是考虑到主贷款人为你，且每月你支付多半贷款，法院一般会将房子判归你所有。
在法院将房子判归你所有的情况下，你需要按照双方认可的房屋现价给予对方折价款。至于你一时拿不出这么多钱，不能及时补偿对方，这需要你们对这笔补偿款的给付方式和时间作进一步的协商。
继父把房产卖给亲儿子，这种买卖行为合法吗
我幼年丧父，母亲在我8岁时与继父再婚，继父也有一个和我年龄相仿的儿子李政。几年后，母亲单位分了一套三居室的房子，我们一家人就住在这套房子里，一直很和睦。
前几年，母亲因病去世。我和李政也都成家搬了出来，房子继续由继父一人居住。去年房改，继父折合母亲和自己的工龄，交了一少部分钱，把这套房产过户到了自己名下。我听说后，找到继父要求分割这套房产，这套房产本就是我母亲留下来的，如今她去世了，就应该属于我。继父说自己已经把房产卖了，买主竟然是他亲生儿子。其实，他们只是办理了过户手续，并没有实际的现金交易，属于无偿赠与。
请问，这种房产买卖行为合乎法律吗？这套房产究竟应该属于谁？
乳山 张申
张先生：
福建协胜律师事务所 王新平
破产法律制度以公平清偿债权为宗旨，债务人(破产企业)的哪些财产可用于清偿分配，直接关系到破产债权人的利益。因此，在司法实践中，如何正确界定破产企业的财产范围，对于保护债权人的合法权益具有十分重要的意义。为此，笔者将就破产财产的概念、法律特征、现行法律法规对破产财产的规定以及有关破产财产的特殊问题进行阐述、探讨。
一、破产财产的概念及其法律特征
破产财产是指在破产程序中，由破产管理人管理处分的、用于破产清偿分配的、破产企业享有或经营管理的财产及财产权利。它具有下列法律特征：1.破产财产是破产企业享有或经营管理的财产及财产权利。首先，破产财产是一种广义的财产，既包括有形财产，也包括无形财产，还包括财产权利。而人身权因与权利主体人身不可分离，没有直接的财产内容，故不属破产财产，如名称权、名誉权等。其次，破产财产由破产人享有或经营管理，不属破产人享有或经营管理的财产，不应作为破产财产，而应由权利人取回。如他人的定作物、寄存物、寄售物、借用物等。2.破产财产是用于破产清算分配的财产及财产权利。这一特征包含以下内容：第一，法律设定破产财产的首要目的是最大限度地满足和保护破产债权人的公平受偿权，这一目的决定了破产财产的特殊用途，即必须用于破产分配。第二，破产财产并不等于破产人享有或经营管理的一切财产。按照法律规定，破产人享有或经营管理的某些财产可不用于破产分配，如破产人的担保物。因此，只有用于破产分配的破产人的财产才是破产财产，而依法不用于破产分配的破产人的财产不属破产财产。第三，破产财产是可以实现的财产，无法实现的财产不应当作为破产财产清偿分配。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国企业破产法(试行)〉若干问题的意见》，(以下简称《贯彻〈破产法〉意见》)第六十五条规定，确实无法收回的破产企业的财产，不列为破产财产进行分配。3.破产财产由破产管理人管理和处分。我国法律称破产管理人为清算组。破产法第二十四条规定，法院应当自宣告企业破产之日起15日内成立清算组，接管破产企业；清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。按此规定，行使破产财产管理处分权的主体既不是破产人，也不是破产债权人，而是清算组；清算组独立于破产债权人和破产人，只对法院负责；清算组行使管理处分权并不是为了自己的利益，而是为了全体破产债权人的利益。由破产管理人行使破产财产的管理处分权，是为了保证破产清算的公正性。4.破产财产具有动态性。这种动态性表现在三个方面：在时间上，破产财产并不局限于破产宣告时债务人的财产，也包括破产宣告前一定时间内被债务人违法处置的财产，还包括破产宣告后至破产程序终结前取得的财产，甚至包括程序终结后追加分配期内发现并追回的财产。在财产数额上，破产财产并不局限于破产宣告时的财产总额，在破产清算期间，其数额可能因某些原因而变化，如清理破产人因应收账款所产生的数额变化。在形态上，破产财产也并非静止不变，随着破产清算工作的进行，其表现形态可能相互转换，如破产人所持股权被有偿转让成货币，则破产财产即以财产权利转变为有形财产。
二、我国现行法律法规对破产财产的具体规定
我国现行法律法规对破产财产的具体规定，除了《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十八条、第三十五条规定外，最高人民法院《贯彻〈破产法〉意见》第六十条、第六十五条和《关于审理企业破产案件若干问题的规定》(以下简称《破产规定》)的第六十四条至条七十条也进行了详细规定。通过对上述规定的归纳，破产财产的范围应包括以下内容：
(一)宣告破产时破产企业经营管理的全部财产
破产宣告时破产企业享有所有权以及国有企业被授予经营管理权的财产，均属于破产财产。这些财产大体包括四类：（1）有形财产，如厂房、机器设备、运输工具、原材料、产成品和办公用品等；（2）无形财产，如土地使用权、专利权、商标权、著作权、专有技术、特许权等；（3）货币和有价证券；(4)投资权益，如破产企业在其他公司中享有股权。
(二)破产企业在破产宣告后至破产程序终结前取得的财产
依据《中华人民共和国企业破产法（试行）》第二十四条和第二十六条的规定，破产企业的清算组可以进行必要的民事活动，并有权决定继续履行破产企业未履行的合同，通过清算组的行为所取得的财产本身属法人资本增值的结果，构成法人财产的组成部分，这类财产属于破产财产。具体包括以下几种情况：(1)因破产企业的债务人的清偿和财产持有人的交还而取得的财产。这部分财产在取得以前仅仅是破产企业的帐面财产，不具有可分配性，经清偿或交还后，成为可分配的现实财产。因此，从可分配财产的角度讲，由这些原因取得的财产可以视作破产财产的新增加部分。(2)因未履行合同的继续履行而取得的财产。由于这种合同是双务合同，破产财产在接受给付时有相应的对待给付，而且这种对待给付一般是等价性质的。因而，这部分新取得的财产不是价值形态上的财产增加，而是实物形态上的财产增加。从实物形态的角度讲，这可以视作破产宣告后破产财产的收入。(3)由破产企业享有的投资权益所产生的收益，如公司股份的年终分红，在合资企业中的获得的利润分配。(4)破产财产所生的孳息，如房租、银行利息。(5)清算期间继续营业的收益，应注意的是破产宣告后，破产企业在有利于破产债权人利益的前提下，可以进行必要的营业，由此增加的营业所得就应归入破产财产。(6)基于其他合法原因而取得的财产，如因他人侵犯破产企业的专利权而获得的赔偿。
(三)应当由破产企业行使的其他财产权利
应当由破产企业行使的其他财产权利主要有以下几项：（1）应当由破产企业行使的物权，除上述已涉及到的所有权、经营权、使用权等外，还有矿业权、占有权、抵押权和留置权等。（2）应当由破产企业行使的合同债权，如对销售客户拖欠的货款以及因其违约行为所产生的违约金、赔偿金的请求权。（3）应当由破产企业行使的票据权利，如破产企业作为票据持票人所享有的付款请求权和追索权。（4）应当由破产企业行使的股东权。股东权是一种复合权利，主要包括收益权和表决权。（5）破产企业享有的知识产权。（6）破产企业的开办人注册资金投入不足的，应当由开办人予以补足，补足部分属于破产财产。（7）因错误执行破产企业，执行回转后的财产应列入破产财产。（8）破产企业依法取得代位求偿权的，依该代位求偿权享有的债权应列入破产财产。（9）破产企业在被宣告破产时未到期的债权视为已到期的债权，并列入破产财产，但应当扣除未到期的利息。（10）权利人放弃优先受偿权的抵押物、留置物和出质物或优先偿付被担保债权剩余的抵押物、留置物和出质物，这些财产也应并入破产财产。
三、关于破产财产的几个特殊问题
在实施破产法的司法实践中，破产财产范围的确定常常涉及到一些特殊问财产或者财产处分行为，还应当结合有关的法律或政策进行具体分析。
(一)关于破产企业以无偿划拨方式取得的土地使用权是否是破产财产问题
破产企业的土地使用权取得的途径一般有以下几种情况：第一，以出让方式取得的，即向国家支付土地使用权出让金，取得一定年限的土地使用权；第二，以转让方式取得的，即通过买卖、交换、赠与等其他合法方式取得；第三，以划拨方式取得的，即经县级以上人民政府依法批准，无偿取得土地使用权的。
实践中对以出让和转让方式取得的土地使用权应作为破产财产是没有争议的，但对以划拨方式取得的土地使用权应否作为破产财产却存在严重的分歧 。一种观点认为以划拨方式取得的土地使用权不能作为破产财产，但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。理由是根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条和最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第一条的规定，并认为如果将划拨土地使用权归入破产财产范围内用于清偿债务，不仅不符合现行的有关土地法律法规规定，而且势必造成国有资产的流失。另一种观点认为，破产企业以划拨方式取得的土地使用权也是依法履行一定手续后合法取得的，应列入破产财产。其理由分别是：第一，改革开放以来，我国从社会主义市场经济发展的需要出发，已逐步改革土地使用制度，土地使用权流通限制有所松动；第二，对债权人有失公平，原国有企业划拨的土地使用权是作为企业财产的组成部分，甚至还有许多企业把划拨取得的土地使用权作为其注册资金的一部分，如果收回土地使用权，就等于抽逃注册资金，这样 ，不仅违反了《中华人民共和国民法通则》第四十八条和其他有关企业法人注册资金的法律规定，而且也损害了其他债权人的利益。
笔者认为，上述两种观点虽然各有一定的道理，但都有所偏颇，从当前破产案件的具体操作上讲，对划拨取得土地使用权的，应当采取灵活的方法，具体问题具体分析。首先，凡列入全国企业兼并破产和职工再就业工作计划的国有工业企业破产，适用国务院《关于在若干城市试行国有企业破产有关问题的通知》(以下简称国发(1994)59号文件)等政策，破产企业的土地使用权应纳入破产财产。国发（1994）59号文件第二条规定：“企业依法取得的土地使用权，应当以拍卖或者招标方式为主依法转让，转让所得首先用于破产企业职工安置；安置破产企业职工后有剩余的，剩余部分与其他破产财产统一列入破产分配方案”。其次，对依法必须由国家收回的土地使用权也不应一律无偿收回，还应具体情况具体处理：划拨取得土地使用权已作为破产企业注册资金的，政府就应将收回土地使用权而减少的注册资金部分给予补足，补足的注册资金部分应列入破产财产；对于破产企业取得划拨土地使用权时已经支付了安置补偿费等征地费用的，政府应给破产企业相应的补偿，这些补偿就应列入破产财产。第三，破产企业虽然无偿取得划拨土地使用权，但根据城市规划国家无须立即收回的，在不改变土地用途的前提下，应允许破产企业在补交一定比例土地出让金后，将划拨土地使用权列入破产财产并用于清偿债务。
(二)关于破产企业对外投资的财产是否应列入破产财产问题
企业对外投资(如联营、入股、建立独资企业等)在资产构成上体现为企业的长期投资，是企业总资产的一部分，因此在企业破产时，这些投资也应进行清算并列入破产财产，具体操作时还应注意以下几种情况：第一，属于破产企业独资设立的企业，如不具备法人资格的，应对该分支企业的财产以及债权、债务编制成册，列入破产财产，一并进行破产；如取得法人资格的，应把破产企业对其享有的投资权益进行变价转让，转让所得则应纳入破产财产。第二，破产企业在其他公司的投资或联营的投资，应在明确企业资产状况的基础上将投资的数额、所占比例列入破产财产。第三，破产企业以股票或其他有价证券方式拥有的股权，以有价证券形式计入破产财产。
(三)关于破产企业的融资租赁物是否应列入破产财产问题
融资租赁是指由出租人融通资金，供货人提供设备(即租赁物)，承租人支付租金，具有融资、融物双重职能的租赁交易。笔者认为，根据合同法的有关规定，在租赁期间，出租人享有租赁物的所有权，承租人破产的，租赁物不属于破产财产；承租人在租赁期间届满后破产的，租赁物的归属按照法律规定或当事人约定来确定：若租赁双方约定租赁物在租赁期间届满后归承租人所有的，则租赁物属于破产财产。若租赁双方对租赁物的归属没有约定或者约定不明确、且无法定的权属变更事由的，则租赁物的所有权仍归出租人，该租赁物不属于破产财产。
(四)关于无法收回的破产企业的财产可否列入破产财产问题
在清理破产企业的债权中，破产企业的下列债权可不列为破产财产：(1)已超过诉讼时效的；(2)债务人已歇业且无财产可供清偿债务的；(3)债务人下落不明的；(4)追偿费用将超过债权数额的；(5)符合会计法核账原则并经有关部门审批核销的；(6)其它原因导致债权确实无法收回的。
关键词：房地产；房屋；交易；产权登记
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
房地产是人类生产和生活不可缺少的基本物质资料，房地产业也是国民经济的重要组成部门。近年来，随着我国房地产制度改革的深化，土地使用权的有偿出让、转让，房屋商品化的实践，促进了房地产市场的发育。房地产商为促进销售，采用各种方式吸引客户，房屋买卖活动中的法律关系也日益复杂。因此，对房屋产权交易中有关理论与实务的探讨，有益于我国房地产业的健康发展和完善房地产市场的法律调控。
1 分期付款购房中的所有权问题
如果从双方权利、义务关系的角度具体分析，就不难看出，分期付款的过程，也就是商品房所有权与其内容相分离的过程。财产的所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。所有权人让出部分权能的目的是获取收益、最大限度地发挥财产的效用，所有权与其内容的分离，也只不过是所有权人行使权利的一种方式，并不产生与权能受让者共享所有物的关系。在分期付款购房中，一方面，买方不能一次性支付房屋价款，不能取得房屋所有权，但当买方支付出第一笔价金，又必然要求相应的对价；另一方面，卖方既要保留房屋所有权，又要在所有物完整的意义上交付给买方第一次付款期待的对价。由此形成了买卖双方关于房屋所有权与其内容分离的共同利益基础。买方首期付款后，就可取得对房屋的占有、有限使用和收益的部分处分权、所有权的期待权。卖方虽然已将房屋的占有、部分使用、收益、处分权能让与买方，但仍保留着下述权利:继续收取剩余价金;部分限制买方对房屋使用、收益、处分权能的行使;因合同解除收回房屋。而这些权利，均为卖方保留房屋所有权的体现。买方之所以在分期付款的合同义务履行完毕前不能取得房屋所有权，还有制度上的原因，即对物权的变动，我国实行登记要件制度，房屋买卖合同虽已签订，甚至标的物已交付，其所有权并不当然转移。所有权的转移须以登记为要件，未经登记，房屋所有权不发生转移。
在分期付款的房屋买卖中，房屋所有权内容的分化过程，亦即所有权价值化过程，最终目标是实现所有权的转移。所有权人对房屋的现实支配权演变为收取价款的价值利益，而房屋的使用价值，以用益权的形态，归属于买方。从性质上看，买方根据所有权内容分化所取得的权利，显属用益物权。用益物权是一种限制物权，在权利行使中要受到所有权的制约。如买方取得房屋所有权之前，只能在房屋的性能和用途上加以利用，不得擅自改变，且不得将房屋转售、赠与他人或用于设定担保，否则会引致卖方解除合同，收回房屋。作为一项物权属性的权利，用益物权又有其相对的独立性，在一定程度上可以抗辩所有权。如非因买方违约，所有权人(卖方)无权收回房屋;合同未经解除，卖方将房屋又转让给第三人，买方可以主张卖方支付违约金、赔偿金，或向卖方主张其与第三人之间的房屋买卖合同无效，要求卖方继续履行原合同。
在此有必要涉及分期付款房屋买卖合同的性质问题。即该类合同属债权合同还是物权合同。所谓债权合同，是指合同效力在于使合同当事人承担交付标的物和支付价金的债务，并不发生物权变动。所谓物权合同，指以直接发生物权变动为目的合同，即合同当事人就转移标的物和价金所有权达成一致意见的合同。大多数分期付款的房屋买卖合同，都设置有房屋产权转移的条款，合同当事人有转移标的物所有权的合意，但作为买卖合同，双方当事人也要承担交付标的物、支付价金的义务，具有债权行为特征。由此可见，分期付款的房屋买卖合同是债权合同与物权合同的结合，而且物权行为是以债权行为为前提的，并受债权行为是否成立、是否有效的影响。债权行为有效成立，应当发生物权变动的结果。那么，第一，买方将房屋转卖，无论第三人属善意取得还是恶意取得，因买方债务未完全履行，卖方有权请求第三人返还房屋。如买方将房屋赠与第三人亦同。第二，如果买方付清价款之前破产，债权行为便不能发生物权变动的结果，卖方可依所有权行使别除权取回房屋。第三，如果买方依约履行义务，其债权行为当然发生房屋所有权变动后果，即使卖方将房屋转让给第三人，买方仍可主张其对完整意义所有权的期待权。
2 产权登记中的弄虚作假行为
当前，房地产交易和产权登记中弄虚作假的现象日益严重，当事人往往通过制作和使用假证件(如身份证、结婚离婚证明、公证书等)、假房屋权利证书、冒名顶替、隐瞒事实等不法方式骗取房地产登记部门的登记，从而获得非法利益。为了有效打击这种违法行为，净化房产市场，扭转登记部门被动和尴尬的局面，一方面要和公安、司法等部门联合起来共同打击，更重要的是要在登记中加强管理、规范流程、严格把关，并利用现代化技术和现行的法律法规捍卫自身利益和权威。
一是在办理房产交易和产权登记时，应要求买卖双方或登记方亲自到场，核对身份和签名，对委托办理的要提供委托书(若出让方委托要求提供经公证过的委托书)，以及被委托人及委托人的证件原件或公证书。核对身份时尽可能核对证件的相片和本人，并做基本的询问。
二是在登记中核对房产来源和原登记的档案，重点核对房产来源是否清晰，原登记中提供的身份证明、婚姻状况等与现状是否一致。
三是要认真检查申请表格和报告是否填写清晰完整，有无涂改，申请人的字迹是否一致，最好能当场填写并签名；若委托办理的，要尽量检查委托书和资料中的签名是否一致。
四是登记人员发现有问题的证件和资料要仔细对比，一旦确认应及时报警。
五是尽可能利用现行的法律法规与相关部门联动，加强处罚力度。《房屋登记办法》已对伪造和涂改权利证书、弄虚作假验取登记机关登记等行为做出了一些规定，我们可对违反者大胆行使处罚权。但在实施中应注意要严格按照《行政处罚法》的规定和程序进行处罚。
六是加强宣传，通过报纸、电视等媒体对上述行为进行报道，对不法分子起到震慑作用。
当前，摆在房产管理部门面前急需解决的问题是解放思想，不能紧紧地抱住那些原始的登记观念不放，要解放思想、勇于创新，这样才能与时俱进。
参考文献
[1]中华人民共和国土地管理法[M]，北京，中国法制出版社，1990.
所以,在家庭重大事物的归属上,我们还是主张适当的未雨绸缪,与其分手的时候你争我夺,拼命从婚姻法中寻找可以保护自己权益的条款,还不如做好婚前以及婚姻中的法律功课,以保全双方的利益。
矛盾焦点一:财产分割
我国有关法律规定:“除非另有约定,夫妻关系存续期间所取得的财产,归夫妻双方共同共有,夫妻一方的婚前财产为该方的个人财产。”在具体的案例中,随着婚姻关系的深入,或者外部因素的影响,财产分割显得纷繁复杂。
Story:
大可家租赁的公房要动迁了,为了争取更多的动迁利益,大可和刚认识不久的女友芳芳仓促成婚。因为与大可存有婚姻关系,芳芳也成为了拆迁房屋的被安置对象,使得这套拆迁房屋被安置对象增加为4人,即大可、大可父母和芳芳。结果动迁共获得价值50万元的房屋一套(登记在大可及其母亲两人名下)和近30万元的现金补偿,共80余万元。芳芳多次要求将自己的名字加到动迁房的产证上,但大可的父母不同意,芳芳为此怨言多多,她与大可一家的关系也越来越僵。
两年后,芳芳和大可的婚姻走到了尽头。芳芳向法院,要求分割动迁利益。芳芳认为,动迁利益是按照人头算的,她理应占到1/4的份额,不仅享有动迁所得产权房1/4的产权(时动迁房屋已升值为160万元)还享有货币补偿款的1/4。大可一家则认为,拆迁房屋是大可一家的婚前财产,除了因“引进”芳芳额外获得的15万元可以给芳芳,其余部分均与她无关。双方各执一词,在法庭上下展开了激烈的口水战,从财产纠葛演变成人身攻击,从家庭分割财产的矛盾演变为两大家族的激烈矛盾,官司没有结束,双方都感觉“很受伤”。
在专业律师看来,拆迁房屋是租赁公房,严格来说,并不能算作是大可一家的“婚前财产”,但是芳芳“按人头平均分配”的观点同样值得商榷。尽管根据现行法律法规,动迁利益归被安置对象共有,但到了具体案件中,法官不可能完全无视争议各方的动迁利益“贡献率”或“来源”。本案中,因为芳芳的“引进”,使动迁利益增加了15万元,因此芳芳对全部动迁利益的贡献率是15/80,比较合理的解决方案是用这个贡献率分别乘以动迁所得房产的现时评估价(160万)和动迁货币补偿款(30万)后相加,得出芳芳现在可以分得的动迁利益约为35.8万。
最后经法院调解,大可一家愿意在一个月内凑齐33万元付给芳芳,芳芳也在调解书上签了字。
【律师支招】:
由于近年来各地房价高企,房屋的价值已经占到绝大多数家庭财产的重中之重,由此引发的家庭矛盾也越来越多,在离婚案中房产之争尤为突出。
首先,不提倡为取得较多的动迁利益而缔结婚姻关系的行为;如果非要这样做,最好能够订立一份书面协议,对动迁利益的分配明确约定,否则势必将埋下婚姻恶化的导火索。
其次,眼下父母为小夫妻购置房屋或资助部分房款的情况很普遍。婚姻法司法解释规定,结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。对于这一规定,上海市高级人民法院作了补充,认为婚后父母为双方购置房屋出资,登记在自己子女名下的,可以认为是对自己子女一方的赠与。
依据我国现行法律、法规,房地产的权属以登记为准,即房产证上登记的产权人是谁该房产就归谁所有;结婚后夫妻一方或双方取得产权的房地产,原则上应归夫妻双方共有。一般来说,如果是夫妻双方共有的房屋,在买卖时需要夫妻双方共同签字并提供身份证件。
此外,财产的性质并不随着婚姻关系的存续及/或存续时间的长短而发生改变。原先“婚姻关系存续满8年的,个人财产转化为共同财产”的说法已被废止,不再有效。
【《现代家庭・生活》提示:】
做正大光明的有心人
1、与一个有房且有贷的人结婚,要求在产证上加上自己的名字,是非常明智且合理的要求,不要因为害羞而有所顾虑!
2、 如果父母资助你们买房的,为保证出资方的利益,最好把父母的名字加到产证上,并注明产权份额;若父母放弃“加名字”,最好以小夫妻的名义给他们写张借条,以防不时之需。
3、 在婚姻关系中,双方有分享财产的权利,也有分担债务的义务。所以平时要对配偶的负债情况有所了解,每一笔大的债务,无论借进还是借出双方都有知情权。
4、 现在一些年轻的夫妇为追求财务上的自由,奉行AA制,比如某人承担伙食费,某人承担公用事业费,剩下的钱归各人所有。这种财务关系看似明晰,其实有个弊端,就是你对对方的财务状况很不了解,对方投资了什么,经营着什么,都很难知晓。
5、 做生活里的有心人,比如一些家庭大件的配备或者置换,保存好收据;存折换折时,保存银行柜台撕下的内页,这也是很重要的财产来源证明。
6、如果在办理离婚期间,担心对方曾转移夫妻共同财产的,则建议向法院离婚,法院有权利下达调查令,辩护律师可凭调查令去查对方当事人的工资、税单等。至于银行存款、公司某一时期的营业状况或者现金流等,这些则需由公检法部门工作人员出面调查。
矛盾焦点二:孩子之争
我国有关法律规定:“双方确定离婚,孩子在两周岁以内,一般抚养权归母亲,两周岁到十周岁,由法院根据双方的各方面情况及对孩子更有利的原则来定,孩子十周岁以上的一般要征求孩子的意见。未取得抚养权的一方有定期给付抚养费的义务和探视子女的权利。”在和美的婚姻关系中,孩子是连接夫妻的纽带;然而一旦进入离婚程序,又演变为一种不可调和的争议,双方都爱孩子的,会为爱而争,双方都对孩子淡漠的,则为推卸责任而争。
story:
汪玲是一个7岁男孩的母亲,全职太太。有一次,汪玲无意中看到了丈夫越轨的网上聊天记录,家庭战争爆发了,最终夫妻感情彻底破裂。就在走离婚程序时,汪玲发现自己已经怀有三个月身孕。出于对孩子的爱,她没有实施人工流产的打算。
汪玲夫妇现在所住房屋为男方婚前付首付购置,婚后共同偿还按揭部分,但产证上只有男方一个人的名字。汪玲认为婚姻过错方是丈夫,而自己无收入来源,没有抚养孩子的经济基础,他理应将房产赠与儿子,并搬离房子。丈夫并不反对离婚,但对汪玲的要求有异议,他不承认自己有什么过错,网聊记录是他的个人隐私,汪玲偷看属于侵权,况且网上聊天常常真真假假,不能说明任何问题,更不能作为什么证据。婚后汪玲也无收入,贷款实际上是自己一个人在还,因此房子是他的个人财产,没有搬出的理由。
两人相持不下,互不让步,初次协议离婚不成请求法律援助。专业律师建议,大儿子已经到了上学的年龄,在生活和教育上需要一定的物质保障,汪玲暂时无收入来源,所以本着对孩子有利的原则,抚养权归属男方较为合理。汪玲无固定收入,可参照当地当年月平均工资收入的20%-30%给付抚养费。尚未出生的胎儿出生后需要哺乳,应由汪玲抚养,并且汪玲有权代新生儿要求其父支付抚养费。至于房屋,因为产权登记日为婚前,因此汪玲和孩子均无产权,但汪玲有婚后共同偿还按揭贷款部分的债权,可要求男方返还。所谓的出轨聊天记录,限于电子证据的局限性,一般情况下不被作为定案的依据。
在获得专业咨询后,两人经过冷静思考,基本认同律师建议。由父亲取得大儿子抚养权,汪玲每月支付抚养费800元(若有重大疾病或巨额教育费用产生的,双方另行协商分担),汪玲每周可与大儿子共度一天;若新生儿诞生,其父每月支付抚养费1500元(若有重大疾病或巨额教育费用产生的,双方另行协商分担)。争议的房屋按揭贷款部分,已经偿还给银行40万元,汪玲一次性获得共同已偿还房屋按揭贷款部分的一半,计20万元,由男方给付。
【律师支招】
离婚过程中,在孩子的归属权问题上,除有明确条文规定的以外,建议双方以孩子的利益与主要需求为第一考虑,孩子有能力自己做出选择的,要尊重孩子的意见。
孩子无法一劈为二,于是就顺序产生抚养费和探视权的争端。未获得抚养权的一方有向孩子定期支付抚养费的义务和探视权的权利,具体数额由双方协议决定,建议大家应以“够用”为大前提,一般来说上限为其收入的20%-30%,教育费用和重大疾病的医疗费另计。抚养费的给付期限一般为子女年满18周岁,16-18周岁有独立生活能力、且能维持当地一般生活水平的子女,父母可以停止给付抚养费;18周岁以上但尚未独立生活的,在能力允许的情况下,父母仍应负担必要的抚养费。
到底支付多少抚养费以法院的最终判决为准,如果若干年后客观因素发生巨大变化(如10年前判定每月支付300元的,现在显然已经不能维持孩子的基本生活),可以要求追加抚养费,但这已经不是原先的那桩离婚案,需要另行,此时孩子是原告,其共同生活方可为法定人。
【《现代家庭・生活》提示】:
海枯石烂的是舐犊之情
1.一方有探视的权利,却不来看望孩子,更别说跟孩子的情感交流了――这只能视为其主动放弃权利的行为,而不受法律的强制。抚养费不支付,还可以向法院提请强制执行,而孩子见不到另一个在他心目中最重要的人,法律却无可奈何。
2.离婚官司总有赢家也有输家,孩子却总是最后的输家。在探讨到孩子的问题时,请双方都能保持一颗包容和友善的心,保持良好的协商氛围,能多承担的就尽量多承担,毕竟婚姻关系可以终结,与孩子的亲情却还要延续。
3.为了孩子能拥有健全的人格,不要剥夺他们与不一起生活的亲人见面或者共度周末的权利。父爱和母爱一样也不能少,不给孩子灌输指向对方的消极言论,这样离婚的社会“公害”才能降到最低。
4.现在很多孩子是由(外)祖父母抚养长大的,不要因为婚姻关系破裂,取得抚养权的一方就阻止孩子和另一方老人之间的往来――当然,这种关系的维系法律往往无法强制执行,只能依靠道德和情感来解决。
矛盾焦点三:千奇百怪的协议
我国有关法律规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。”目前新出现的一些另类“婚前协议”,在不违背国家法律规定、不侵犯他人合法权益的情况下,涉及财产等方面的约定是具有法律效力的。如“丈夫夜不归宿,支付‘空床费’给妻子”、“婚后男方每月上缴部分工资的生活费以供家用,违反则受财政惩罚”等,在一定程度上都受法律保护。
story:
邹涛和张謇是一见钟情的闪婚,邹涛当时还不知道,自己嫁的是一个“富二代”。甫一领证,张骞即出资购置了价值2000万的婚房并登记在两个人的名下,并且给她写下了一个情深意重的“保证书”:“我会一辈子疼爱邹涛,爱她,对她好。”一本正经地签署了自己的名字。但是,结婚后随着对对方了解的深入,两个年轻人的矛盾开始突显,尤其是邹涛向丈夫坦诚了自己过去的几段情史后,张骞对此很介意,常常挑刺争吵。
结婚一年多后的一天,张骞因为一桩小事又和邹涛闹不开心。邹涛正在气头上,丈夫忽然拿出一份协议,要她签署。协议称:为了夫妻双方能更好地共同生活,婚前男方出资的房产属男方个人所有;婚后双方各自的收入、存款等也属个人所有。心气向来很高,并在火头上的邹涛毫不犹豫地签下了大名。不出一周,张骞就提出了离婚,之前的协议成为了分割财产的依据。邹涛不服,认为张骞制定协议的行为属于有预谋的欺诈,理应无效。
律师认为,“为了夫妻双方能更好地共同生活下去”,这句话应当被认作该协议的前提或根本目的。该协议签署后一周,张骞即提出离婚,显然违背了协议的前提和根本目的,的确具有欺诈性而可以被撤销。但法律规定可撤销协议的除斥期间为一年,故提议邹涛可立即提起撤销之诉。可惜的是,邹涛及其父母出于种种原因,未在律师提醒的期间内向法院撤销该协议,致使一年后该协议因超过可撤销期间而“有效”。最终,邹涛的合法权益未能得到法律的有效保护。
【律师支招】:
山盟海誓,如“我爱你一生一世”之类的,并非法律所调整的范畴,故在法律层面上谈不上有效或无效。
男方有时候会在女方的要求下签署“若男方出轨,则净身出户”之类的保证书――这些违背了结婚、离婚是人的基本权利,限制了他人的合法权利,也得不到法律的保护。
不过,“精神损失”的提法现在已经引起法律重视,并且有可能会被逐步推广到司法实践中。广东东莞就曾有一个案件,台湾籍丈夫与妻子签订婚内协议,约定丈夫若有出轨行为,则两人离婚,两套不动产归属妻子名下,动产一人一半,并且丈夫赔偿妻子150万的精神损失费。双方在律师的见证下签署了协议。当丈夫再次出轨,协议生效。但是,法庭并不认为原来的金额约定合理,最终判定妻子得到一套房产和一半财务以及10万的精神赔偿。
提请注意的是,我国在案件审理过程中奉行“谁主张,谁举证”的原则,举证方不仅要提出确凿的证据,还要注意这些证据的取得是否合法,只有合法有效的证据才会被法官采纳。在上述胜诉的案件中,因为丈夫已经公开与其他的情人同居,所以他的出轨才被认定。一些当事人用合影、旅游、网络聊天记录等来作为另一方出轨的证据,因为没有直接的见证,是不易被采信的。
【《现代家庭・生活》提示】:
给被爱情冲昏头脑的人们
1.带有感彩的保证并不获法律支持,只有含实质性内容的部分,才可能具备法律效力。比如关于婚姻忠诚的协议,应当列举出忠诚的具体要求以及哪些行为属于“不忠”;违约金的数额,要约定在合理的区间内,忌狮子大开口。
2.如果协议涉及金额较大,建议双方到公证处签署协议,公证能够证明法律行为、法律事实和文书的真实性、合法性。
3.婚前协议或婚内协议,往往是由于男女双方财富差异较大,财产多的一方为了保全自己的利益而发起的。财产较少的一方不要把精力花费在无谓的财产争夺上,这样可能有为了“赚钱”而缔结婚姻的嫌疑,反而错失因缘。
4.如果双方都同意签署某项协议,则弱势方要仔细研究协议内容,冷静分析有无漏洞和损害自己利益的陷阱,必要时,即时向专业人士请教。同时,也不建议在爱情冲昏头脑的时候写下什么血书、保证书,约定赔偿条款,不要因为一时冲动做了无脑儿。
5.婚前协议书能让双方在共同关心的问题上有了共同的认识。可更重要的是,夫妻在进入婚姻之际,双方应该都要用心共同经营婚姻生活;万一婚姻走到了尽头,有好聚好散的心态才能好好解决后续问题。这样的心态,比一纸协议更为重要!
如果爱已经成了往事……
孙小琪
就常态而言,离婚是一种无奈,也是人生的一种失败,无论现在如何进步得可以握手再见,可以大宴宾客后潇洒转身,内心创伤是免不了的。我们要正视的是,虽然处处闻听离婚者越来越多,由此而起的纷争官司也越来越多,毕竟社会生活是在进步,当事者在个体婚姻方面的人生自由越来越多,结婚自由和离婚自由形成了婚姻自由的整体。现代社会,离婚时把相关事务定个明白,对于保证当事人今后物质生活和情感生活的调适 还是很有必要的。
所谓把相关事务定个明白,就是上海人常说的“讲讲清爽”,那是因为在一夫一妻的婚姻中,除了夫妻双方的情感,还有婚姻存续期间双方原有的和后来积累起来的身外的财产,这些身外之物的如何分配,成了离婚案中首当其冲的大事。关于离婚的法律条款中,财产问题占了很大比重,说明走到这一步,难有超脱其外的。
不久前美国前总统的爱女婚嫁,新娘在步入婚姻殿堂的神圣时刻,竟然要求新郎签下若婚后越轨须赔偿千万的协议。世人概叹,有了克林顿的前车之鉴,女儿未雨绸缪可以理解。其实,即便普通芸芸众生,即便平凡人家,遇事甲方乙方谈好后签约,一纸定论,然后大家遵照着执行,也未尝不是一种方便公平的做法,各自对自己的行为承担责任,在协议契约上堵住患得患失出尔反尔。或许这样的方法对于大多数国人还不容易接受,我们长期以来身处人情社会,对于以契约为特点的市场经济,尤其在婚姻家庭里用签约来“讲讲清爽”,觉得不习惯或不能接受。相信这只是个过程,我们在这些领域的变化,也在以我们没有预料的速度和国际接轨。
有真爱的婚姻,都会有“被爱情冲昏头脑的时候”,这样的时候来谈契约,岂不亵渎爱情?岂不太小人?或许,这也只是个习惯问题。
曾经和一个在国外长大的80后聊天,她的学业和事业都很成功,爱情生活也很丰富。这一次经过一段时间的相处和了解,正式结婚了。对方是个老外,买好了结婚后的住房,因为房子是男孩自己买的,女孩便每月付给他房租,同时俩人另有一张共同的信用卡,每月各自往里存入相同数额的钱,用于家里的日常开销。其他方面则各花各的。我说这不影响感情吗?她说不会,这是他们共同的选择,觉得这样处理很自由很自在,对于他们俩来说很合适。夫妻间分得清爽到这个地步,我们也不习惯,但那是人家夫妻过日子,与别人何干?
离婚对孩子的伤害很难避免,理智的父母,应该在这个问题上有妥协有谦让,为了孩子。孩子是无辜的。
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