时间：2023-12-20 10:47:34
导语：在廉租房的弊端的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：廉租房；物业管理；三联模式
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1673-2111(2008)11-089-04
作者：李勇辉，湘潭大学商学院副院长、教授、博士生导师／曾锴，李新华，湘潭大学商学院；湖南，湘潭，411105
基金项目：湘潭大学创新基金资助项目。批准文号湘大教发[2008]24号“从常德实践看廉租房在住房保障体系中的地位与作用”
一、引言
廉租房后期管理服务是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服务又包括对廉租房的监管、物业服务、质量保障等。党的十七大报告指出：“健全廉租住房制度。加快解决城市低收入家庭住房困难。”表明了党和政府对解决城镇低收入家庭住房问题的高度关注。城镇廉租住房制度是一种保障性住房供应制度。政府和单位通过向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房、核减租金以及发放住房租赁补贴的方式来减轻居民的住房压力，因而也是一项带福利性的惠民政策。完善城镇廉租住房制度。加大对城镇低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社会公平正义原则的具体表现，也是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求。
廉租房管理、服务经验及运作模式还在探索中。对于廉租房社区的管理、服务模式，如果政府撒手不管，就难以提高该群体整体的居住质量，违背了保障低收入的初衷；如果全部由政府来承担，政府因其财力有限，肯定承受不了：如果全部由企业来承担，几乎没有企业愿意接手，认为它几乎是没有盈利的。那么廉租房小区管理、服务的运作模式应该是怎样的呢?目前国外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服务方面都有较丰富的经验，也有一些相关的研究文献，但由于制度和环境等因素。国外的操作模式并不适合中国的实际，而国内对廉租房管理、服务的模式研究的相关文献很少。调研小组主要针对常德市的实际情况。探索如何建立有效的城市廉租房社区物业管理模式。将管理、服务与物业经营有机地结合起来，确保物管资金的平衡，既减轻政府的负担，又达到保障最低收入人群居住质量的目的。
二、常德廉租房管理、服务的特殊性
从规模的总体上看，廉租房的规模远远小于其他物业类型。由于廉租房的特殊性质，其单套户型面积不会超过50平方米。为避免低收入家庭过于集中而引发新的社会问题，廉租住房一般不会大规模成片建设。从常德市的情况来看，已建成的5个廉租居住点分别在市城区的东、中、西及德山几个点，最小的只有700多平方米。最大的一个居住点也不到2万平方米，与商业楼盘东则几十万、几百万平方米的开发规模是无法比拟的。分布零散，对于管理工作有诸多不便，且成本较大片的商业小区高。
(一)人员的特殊性
廉租房有准入条件有限，其居住群体是社会低收入家庭，如下岗置换、社会无业人员、老弱病残人员相当普遍，涉毒、两劳等重点人口较为集中，不稳定因素较多。与商品房管理服务相比之下，廉租房管理服务较不容易，因为在公民道德素质、维护环境秩序的自觉性有很大差别。相应的给廉租房的管理、服务增加了很多困难。
(二)管理服务内容的特殊性
为了使廉租房住户都能享受改革开放的和社会发展的成果，政府保障部门作为业主单位，委托专门的物业服务企业或社会物业服务模式进行治安、绿化养护、卫生保洁、公共设施设备维修等公共服务，并且要求廉租房物业服务企业承担更多的社会义务，如社区爱心超市和图书阅览室的经营、解决部分住户的就业问题，以及社会捐赠物资发放问题等。与单纯的商业物业服务比，廉租房更侧重于后期管理，侧重于对租户的服务，实际上已经接近于一般意义上的社区服务管理。
(三)资金的特殊性
国务院和湖南省政府都出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的文件，明确指出：廉租住房保障资金坚持财政资金预算为主、多渠道筹措的原则，确保廉租住房保障资金专项用于廉租住房购建、维修改造和物业管理费用补贴等。但具体以何种渠道筹措资金，落实物业服务费用补贴还有待于进一步完善相关配套政策。廉租房物业服务公司的资金来源主要是廉租房租金，现行的模式是：政府通过低保金下发到廉租户手中，物业服务公司代表住房保障部门向廉租房住户收取一部分低保金(廉租房租金)上缴财政，再由财政按一定比例反拨给物业公司作为服务费用。总体上依然是“以租养房”的国有直管公房的模式。但租金标准低于直管公房租金标准，相反却增加了保安、绿化、保洁等工作内容和公用水电费等支出。直接导致物业成本高，入不敷出。
政府考虑到廉租房家庭的特殊情况，根据有关规定，廉租房家庭不用交纳物业管理费，只需交纳一定的房租，房屋的维修和管理费用都包含在内。仅凭这些资金相对于物管前期的成本投入和日常的运行费用只是杯水车薪，无法正常支持廉租房小区的物业管理服务。
廉租房物业管理目前都是政府行政管理为主，这样不利于可持续的物业经营。对于政府来说，物业管理运行成本加大。政府就没有更多的财力、物力和精力去建设更多的廉租房来满足更多人的需要。长远来讲，政府应该只是在其中作指导和辅助作用，而将现场物业管理分离出去。
三、廉租房后期管理方面存在的不足
(一)从目前我国廉租房社区物业管理的现状和一些基本需求来看，在管理方还存在以下几个方面问题
1、政府考虑到廉租房家庭的特殊情况，根据有关规定。廉租房家庭不用交纳物业管理费，只需交纳一定的房租，房屋的维修和管理费用都包含在内。仅凭这些资金相对于物管前期的成本投入和日常的运行费用只能解决部分问题，无法正常支持廉租房小区的物业管理服务。
2、目前廉租房物业管理基本上政府行政管理为主，这样不利于可持续的物业管理。对于政府来说，物业管理运行成本加大。政府就没有更多的财力、物力和精力去建设更多的廉租房来满足更多人的需要。长远来讲。这样会形成一个困境，不利于政府应该只是在其中作指导和辅助作用，而将现场物业管理分离出去。
3、没有充分利用社区劳动力资源的优势。比如部分保安、保洁以及维修工人完全可以安排廉租房社区富裕劳动力解决，另一方面可以解决社区里劳动力的就业问题，为部分人员增进收入，确保社区的平稳运行，建立些调整各社区环境。
4、缺乏廉租房家庭收入增长后的过渡措施。如何 保证在廉租房家庭入住后物业管理服务与前期的承诺之间没有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭经济负担的前提下，对社区进行有效运营，以实现可持续发展，必须探索廉租房社区物业管理新模式。
(二)我国现行廉租房退出机制现状与存在问题
目前我国的廉租房退出机制中存在规定不全面，监管不到位和惩罚不严的情况。《城镇最低受热家庭廉租房申请、审核及退出管理办法》只是列举的方式规定了廉租住房退出廉租保障的六种情况。而实际中，廉租房保障对象应该推出的情况不止规定中列举的情况。部分地区对廉租住房分配及资格审核操作不规范，也使得“关系户”脱离廉租住房退出机制的制约。我国现行廉租房退出机制有如下几个问题。
1、廉租户家庭收入动态鉴别难度大
廉租房的退出机制是以家庭收入水平和最低生活保障线的对比作为退出衡量标准的，当家庭收入超过最低生活保障线时取消享受廉租房的资格。最低生活保障线的划定和家庭收入鉴别是资格审核的两个关键问题。在我国，家庭收入的鉴别主要采取个人申请、入户调查、公示等一系列审核程序。但目前我国还没有建立起来个人信用制度和个人申报机制，低收入家庭的成员往往又从事临时性工作，收入来源多元化，其收入难以鉴定和掌握。即使社区工作人员的入户调查难以完全获取廉租户的与收入有关的各项真实数据，因为他们将大部分的注意力集中于以廉租户的家庭支出来判定其收入。这种做法不但不能准确地鉴别廉租户的家庭收入情况变化，而且容易对收入没有超过最低生活保障线的家庭产生误判。
其次，将廉租户的各项信息进行公示。“公示”目的是为了将廉租户的情况公之于众，接收邻里的监督，达到收入鉴别的有效性。但是这种做法存在几个问题：一是由于城市建设的加快，打破了原有的居住格局，城市居民之间的交往日益减少，甚至出现隔离状态。所以想通过邻里的举报来实现监督可以说是难以实现的；另外，将廉租户的各项信息公诸于众，容易对其心理造成影响，进一步强化社会分层，很难达到效果。
2、对骗租行为惩罚力度不够
全国各地对“骗租”行为的惩罚规定主要有以下几项：“收回廉租房资格”、“罚款”、“一定期限内丧失申请廉租房资格”。纵观这几项措施，可以发现我国对骗租廉租房的违法行为惩罚力度是十分有限的，骗租的违约收益远远大于违约成本。实际上这对不具备享受廉租房资格的群体是一个负激励作用，使更多的人钻政策的漏洞，让本来有限的廉租住房的房源更加紧缺。由此可见，建立廉租房退出机制十分必要和迫切。然而，在现实经济生活中，受各种因素的影响，在廉租房退出操作中还存在许多困难：
(1)退出条件的设计界限较为模糊。廉租住房是由政府提供给城镇居民最低生活保障线以下的贫困家庭租住的低租金住房，一旦承租家庭收入超过最低生活保障标准，原则上便不得续租。但各地在具体实施细则中又规定，如果确有困难可以续租，只是租住时间不能太长，并按当地公有住房租金标准收取租金。显然，对续租条件的规定存在较大的人为因素。可能因工作人员主观判断失误或承租家庭的主观愿望而扩大退出条件中除外条款的运用范围。
(2)在退出过程中，有部分所谓的“关系户”，因有一些特殊关系而脱离退出机制之外，甚至在其收入水平达到或超过廉租房标准是，仍旧住于廉租房里，给社会和廉租房本身造成了不好影响，这种情况应在退出机制中要杜绝。
(三)廉租房建设及管理资金问题
我国廉租住房保障资金的来源虽然逐渐清晰，但落实不够到位，资金供应仍然不足。《廉租住房保障资金管理办法》明确，我国廉租住房保障资金的来源只能包括省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金等8项。这些资金落实起来仍然困难，而且数额不定，如公积金增值在提取风险准备金、支付管理费后，剩余资金就非常有限。但是，我国符合享受廉租房标准的城镇家庭总量很大，真正被纳入廉租房保障范围，并因此受益的家庭数量很少。这些都表明可用于廉租房建设的资金仍然不足，导致廉租房建设供不应求，严重影响了我国廉租房建设的稳健发展。主要表现在以下几方面。
1、资金不足，难以发挥政策优势。随房价的不断升高，中低收入百姓“望房兴叹”，特别是困难户，只能表现出的是无奈和辛酸，高房价已经成为城市人民头上沉重的三座大山之一。而地方政府因资金问题却不堪重负，使有限的资金难以发挥有效作用，资金资源不能达到最佳配置。因此，廉租房建设的现状和进展并不令人乐观，尤其是资金问题。已经成为推进廉租房建设的一大瓶颈。“2006年。全国开工建设和收购廉租住房513万套，建筑面积293168万平方米――仅完成计划的三分之一左右。其中一个很重要的原因，就在于财政预算安排资金不足。”
2、资金周转引发弊端。由于各地要建设“廉租房”进而引发了不同的市场租赁价格，也导致了竞争中缺少了公平的杠杆。同时，由于廉租房的价格降低，二手房市场也受到了冲击，从而又引发了市场的正常运转期。使资金的周转得不到提升，影响了市场的宏观调控。
3、物业管理方面资金也不足，导致一些社区物业无法正常运转。一方面廉租房建设过程中资金缺乏。再加上住进廉租房里的大部分为低收入家庭，本身在生活就有困难，更无力来支付社区物业费，表现出其无奈与辛酸，使许多社区物业管理达不到标准，更不用说社区文化建设与社区人文建设。
四、推进我国廉租房后期建设的政策提议
鉴于我国廉租房后期管理服务中存在的问题与不足，我国必须结合实际情况，不断完善现有的廉租房制度，建立起一套适合我国国情的廉租房后期管理服务体系。笔者从实际调研访谈出发，提出以下政策建议。
(一)注重以人为本，突出人文关怀提升廉租房后期管理服务的方式。
1、课题小组通过实践调研认为对于廉租住户的管理不应该只有物业公司或者房地产开发商承担，是否可以开辟一种新的管理模式“三联模式”：以廉租户为主体，物业公司或者房地产开发商为辅，与社区居委会携手一同管理、服务。由廉租户自行组织成立协调、自治，协调小区保安、以提高物业服务水平。
2、在“三联模式”的前提下，提高区域内租户的生活质量，可以在社区居委会的指导下，组织开展自助服务，如：家政服务、婚丧喜庆服务、托老托小、社区维修服务等，经营方式可以采用盈利于非盈利相结合的方式，主要是把集中在廉租房居住点的有劳动力的待岗人员组织起来，引导他们走上互助合作自强的道路。
3、人力资源、财政战略。这主要是基于廉租房住户中拥有较多的劳动力资源，考虑将这些有效的人力资源用于自身的物业建设，同时也帮他们解决就业问题，相辅相成。实现“双赢”。是否要为廉租住户开设培训服务，是一个重要的问题。课题小组经过调研认为应该对人员的年龄进行分层统计，对于35岁以下的廉租房住户，按原来的低保金数额发放，对其进行职业培训，使其有一技之长，能有自我“造血功能”。而对于35岁以上的廉 租房住户，可以适当的提高其低保金数额，但是不享受培训，如要求享受培训服务，那么就调为35岁以下廉租房住户标准管理。这样既保证了廉租房住户的生活质量，又极大地节省培训资源，减轻财政压力。
(二)关注农民工住房问题。
在我国现实国情中，低收入弱势群体也不仅限于城市低收入居民，随着社会的转型和城市化的加快，大批的农民工涌向城市，他们的居住状况更为恶劣。而城市打工者和城乡结合部土地被征后的农民也是一个不可忽视的低收入群体，他们一般算为“夹心阶层”。廉租房是国家为弱势群体所提供的社会保障，具有社会救助的性质，农民工、城市打工者和被征地后的农民作为我国公民，承担纳税等基本义务，他们同样有申请廉租房的资格。但是课题组在调研时发现廉租户对农民工十分的排斥，认为他们的情况与城市户口低收者相比，农民工拥有土地，可以在自己的土地上建造房屋，没有必要同城市户口低收者抢廉租房指标，所以不应该享受廉租房。
(三)加强完善我国现行廉租房退出机制
香港公屋是世界公共住房的成功典范，这与其高效务实的专业运营和管理密不可分，而在进入与退出机制上的设计尤其值得我们借鉴，“他山之石，可以攻玉”，针对以上出现的情况，可以采取如下几点措施，来完善我国的廉租房退出机制。
首先，建立廉租房分配的申报、审核、公示制度，加大社会监督介入的力度，保证信息的真实性与公正性。如厦门市就采取申请审批后登报半个月，依靠社会的监督来弥补制度上的漏洞。
其次，制定有利于廉租房保障对象与推出的优惠政策。从廉租房推出机制设计的角度，应鼓励廉租房住户积极主动地申报个人信息，从而是超出保障条件的住户及时推出。政府可因地制宜地制定保障对象主动申请推出的优惠政策，如优先购买经济适用房、提供底细购房贷款等，激励经济条件改善的保障对象主动退出。
再次，加快个人信用制度的建设。完善信用制度建设是廉租房退出机制建设最直接、最有效的方法。目前我国信用建设起步不久，相关应该加快信用建设的步伐。一是同一个人信用档案标准，建立起完备的个人信息系统，二是培育专业的个人信用评估机构，对个人信用程度进行客观、公正的评估。三是加快个人信用网络建设，试行稿人信用跟踪，为住房保障推出机制提供客观依据和信息支持。
眼关键词演 住房保障； 保障制度； 制度并轨。
1。 国家“十二五” 规划中提出， 未来五年内， 我国将拟投资 1.3 万亿～1.4 万亿用于 3,600 万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到 20%。 如何从制度层面上保障十二五“ 住房保障规划的顺利进行， 需要我们思考。 为此， 本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点， 并设计了住房保障制度并轨的长短期路径， 以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。
一、 城镇住房保障制度并轨的总体思考。
住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、 无缝隙、 多层次、 动态性的租赁型住房保障体系的改革， 其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯， 优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。 制度并轨后的保障对象， 不仅要涵盖现行保障制度的保障群体， 更要涵盖”夹心层“、 潜在城镇人口 （具有迁居意愿的农村人口）[3]、 短暂流动人口、 ”被城市化“ 的农村人口中的住房弱势群体， 以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于我国住房保障制度发展的特点， 我们认为： 制度并轨后的保障方式， 短期内应该坚持产权式、 使用权式保障并存的形式， 长期取消产权式保障， 着力实现使用权式保障方式。 制度并轨后的保障水平， 应呈现出层次性、 差异性、 梯度性。 保障水平在地区间、 保障制度设计间都存在差异。 一方面， 保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩； 另一方面， 短期内， 保障水平在廉租房、 公租房、 经济适用房之间应呈现出差异； 长期保障水平在廉租房、 公租房等租房体系内应呈现出差异。
二、 城镇住房保障制度的短期并轨。
1. 城镇住房保障制度的短期并轨路径。
（1） 经济适用房实施租售并举的方针， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变， 将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房， 暂时适当限制其发展。这一观点的提出， 主要基于以下因素的考虑： 一方面， 在一定程度上， 出售型经济适用房， 可以增加房地产低端市场的供给； 另一方面， 出售型经济适用房的问题突出， 但是， 尚存在一定的发展空间， 直接取消经济适用房的时机不成熟， 容易产生诸多负面效应。
（2） 公积金实行”准银行式“ 的运营模式，即”管理中心 + 商业性机构“ 的模式。 中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、 资金风险的管理， 以非营利性为目的。 而地方公积金管理可以进行部分商业化、 市场化运作， 强化公积金的盈利性， 提高公积金的保值、 增值空间， 为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。 同时， 对公积金进行动态管理， 即实施保障资金跨区域流动。 一方面， 地方间公积金实施跨区域流动， 合理配置区域间的公积金， 提高公积金的配置效率；另一方面， 个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制， 加快公积金和人力资源的混合、 同期合理流动。
（3） 大力推进廉租房的发展， 将廉租房并入到租房保障体系。 短期内， 廉租房在租房保障体系内， 仍是保障供给的主体。 随着公租房供给保障力度的加大， 出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低， 廉租房仍将对低收入群体实施保障。
（4） 加快公共租赁住房的建设， 将其并入租房保障体系。 随着近年来房价的攀升， 游离在保障和市场之外的”夹心层“， 其住房难问题成为了各方关注的焦点， 为了解决”夹心层“ 的住房问题， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生， 是因为其自身上具有诸多的新特点。 其一， 从产权的角度来讲， 公租房的所有权归属于政府， 而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权， 如经济适用房、 限价房； 其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。 公租房侧重于解决”夹心层“ 群体的住房难问题， 而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户； 其三， 公租房的保障方式是租赁方式， 而不是传统的购房方式。
2. 城镇住房保障制度短期并轨的效应。
（1） 通过制度的短期并轨， 可以纠正现行经济适用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并轨路径中， 对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势；另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时， 制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。 这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡， 避免过大的波动， 而且可以减少制度并轨过程中的障碍。
（2） 通过制度的短期并轨， 一定程度上， 可缓解住宅市场结构不合理的局面。 租赁型经济适用房的发展， 可以推进住房二、 三市场的繁荣；出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难， 增加小户型住房的供给， 调整当前的住房市场供给结构， 平抑房价的过快攀升。
（3） 通过制度的短期并轨， 可以加快解决”夹心层“ 住房问题， 填补制度设计的”盲区“。短期内， 通过建立涵盖经济适用房、 廉租房、 公租房的多层次、 梯度性的租赁型住房保障体系，可以实现对不同的保障群体实施保障， 解决”夹心层“ 的住房困难。
（4） 通过制度的短期并轨， 可以缓解保障制度的资金不足的局面， 提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入 （土地收入、 税收收入） 的”联动“， 还是对公积金实施”准银行式“ 的运行模式， 在一定程度上， 都会缓解保障制度的资金约束。
（5） 通过制度的短期并轨， 可以在发展公租房市场的过程中， 促进真正的房地产二级市场的发展。 这在一定程度上， 鼓励和促进了租房市场的发展， 从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路———重购房、 轻租赁———的状况， 形成两种市场并存的房地产市场体系。
三、 城镇住房保障制度的长期并轨。
长期并轨指， 由政府保障性租赁向住房租赁市场转变； 在长期并轨过程中， 通过”政府 + 社会“ 运行模式 （政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理， 社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行） 建成长期租房保障体系。 最终， 建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系、 纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系 （见图 1）。
图 1 住房保障制度并轨的长期路径。
1. 城镇住房保障制度长期并轨的路径。
长期取消出售型经济适用房的发展， 逐步将其并入到商品房低端市场； 在租赁型住房保障体系获得发展的基础上， 逐步缩小政府干预市场的力度， 发挥市场的资源配置作用， 通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。 在短期并轨完成后， 公积金制度等相关的租房保障资金来源， 会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。
2. 城镇住房保障制度长期并轨的效应。
（1） ”政府 + 企业“ 的租房保障运行模式，有利于缓解政府的财政压力， 提高社会资本进入保障房体系的积极性。 宏观上， 政府对租房保障体系的建设、 资金筹集、 房源筹集进行宏观管理，政府可以发挥其宏观优势； 微观上， 企业对租房体系的运行微观管理， 可以发挥其微观优势。 最终， 实现政府、 市场”两只手“ 的协调， 有利于效率的提高和住房公平的实现。
（2） 通过住房保障制度的并轨， 可以建立租赁房保障体系、 繁荣租赁房市场， 也可以从根本上， 扭转长期以来居民过于强调购买住房， 而轻视租赁住房的传统观念。 住房观念的改变， 反过来又推动了租房保障体系的发展。 在长期并轨的过程中， 取消经济适用房制度，[7]将其并入到商品房低端市场， 可以增加商品房低端市场的供给， 平衡商品住房市场的供求平衡， 优化住房供给结构。
四、 结 语。
在当前的经济形势下， 解决住房保障问题，需要转变住房保障思维， 强调租房保障的重要性，大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为， 通过城镇住房保障制度的并轨， 可以建立完备的租房保障体系， 实现对住房弱势群体的无缝隙、 分层次、 广覆盖、 动态性的保障目标。
然而要实现住房保障制度的并轨运行， 还需要克服一些障碍。 如短期并轨中， 经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的， 这需要依靠科学的实证数据的支持。 层次性、梯度性租赁型住房保障体系的构建， 需要从数量、质量等多个维度对保障标准进行设计。 保障房之间的差异程度， 既不可过大、 也不可过小。 另外，公积金”准银行式“ 的管理模式， 需要配套的制度改革和创新， 如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并轨， 会增加政府的财政支出， 如租赁房相关的投资、 管理、 运营、 补贴支出。 在一定程度上， 上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。
住房保障制度长期并轨的难点表现在： 在住房保障制度并轨的过程中， 一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房、 住房租赁市场的关系；另一方面， 需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。 如何吸引社会资本参与住房保障？ 如何更好的发挥政府和社会力量的优势？这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。
[参考文献]
[1] 陈静思，许伟云。 我国城镇住房保障制度现状分析[j]. 红河学院学报，2009（2）：76-82.
[2] 曾国安，胡晶晶。 论中国城镇住房保障体系改革和发展的基本思路与目标构架[j]. 江汉论坛，2011（2）：15-20.
[3] 杨继瑞。 和谐社会廉租房制度重构的思考与对策[j]. 高校理论战线，2007（5）：24-29.
[4] 王吓忠。 廉租房相关问题研究[j]. 城市问题，2006（6）：61-63.
[5] 南 灵，崔 亮。 经济适用房制度存在的问题及模式探讨[j]. 商业时代，2006（16）：52-56.
试论我国城镇住房保障的制度并轨全文如下：
摘 要：尝试性地提出住房保障制度并轨的观点， 认为这种并轨应该包括短期并轨和长期并轨两个层面。 在短期内， 应该推进租售并举的经济适用房发展模式， 提高租赁型住房保障比重， 逐步将租赁型经济适用房、 廉租房、 公租房并入到租房保障体系; 公积金管理实施准银行式 的模式， 实现保障资金的跨区域流动; 长期内， 应该构建多层次、 梯度性、 差异性的租房保障体系。 同时， 推进租房保障资金的准商业化、 市场化运行模式， 提高保障资金供给的可持续性。 关键词： 住房保障; 保障制度; 制度并轨。
国家十二五 规划中提出， 未来五年内， 我国将拟投资 1.3 万亿～1.4 万亿用于 3,600 万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到 20%。 如何从制度层面上保障十二五 住房保障规划的顺利进行， 需要我们思考。 为此， 本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点， 并设计了住房保障制度并轨的长短期路径， 以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。
一、 城镇住房保障制度并轨的总体思考。
住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、 无缝隙、 多层次、 动态性的租赁型住房保障体系的改革， 其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯， 优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。 制度并轨后的保障对象， 不仅要涵盖现行保障制度的保障群体， 更要涵盖夹心层、 潜在城镇人口 (具有迁居意愿的农村人口)[3]、 短暂流动人口、 被城市化 的农村人口中的住房弱势群体， 以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于我国住房保障制度发展的特点， 我们认为： 制度并轨后的保障方式， 短期内应该坚持产权式、 使用权式保障并存的形式， 长期取消产权式保障， 着力实现使用权式保障方式。 制度并轨后的保障水平， 应呈现出层次性、 差异性、 梯度性。 保障水平在地区间、 保障制度设计间都存在差异。 一方面， 保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩; 另一方面， 短期内， 保障水平在廉租房、 公租房、 经济适用房之间应呈现出差异; 长期保障水平在廉租房、 公租房等租房体系内应呈现出差异。
二、 城镇住房保障制度的短期并轨。
1. 城镇住房保障制度的短期并轨路径。
(1) 经济适用房实施租售并举的方针， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变， 将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房， 暂时适当限制其发展。这一观点的提出， 主要基于以下因素的考虑： 一方面， 在一定程度上， 出售型经济适用房， 可以增加房地产低端市场的供给; 另一方面， 出售型经济适用房的问题突出， 但是， 尚存在一定的发展空间， 直接取消经济适用房的时机不成熟， 容易产生诸多负面效应。
(2) 公积金实行准银行式 的运营模式，即管理中心 + 商业性机构 的模式。 中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、 资金风险的管理， 以非营利性为目的。 而地方公积金管理可以进行部分商业化、 市场化运作， 强化公积金的盈利性， 提高公积金的保值、 增值空间， 为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。 同时， 对公积金进行动态管理， 即实施保障资金跨区域流动。 一方面， 地方间公积金实施跨区域流动， 合理配置区域间的公积金， 提高公积金的配置效率;另一方面， 个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制， 加快公积金和人力资源的混合、 同期合理流动。
(3) 大力推进廉租房的发展， 将廉租房并入到租房保障体系。 短期内， 廉租房在租房保障体系内， 仍是保障供给的主体。 随着公租房供给保障力度的加大， 出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低， 廉租房仍将对低收入群体实施保障。
(4) 加快公共租赁住房的建设， 将其并入租房保障体系。 随着近年来房价的攀升， 游离在保障和市场之外的夹心层， 其住房难问题成为了各方关注的焦点， 为了解决夹心层 的住房问题， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生， 是因为其自身上具有诸多的新特点。 其一， 从产权的角度来讲， 公租房的所有权归属于政府， 而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权， 如经济适用房、 限价房; 其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。 公租房侧重于解决夹心层 群体的住房难问题， 而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户; 其三， 公租房的保障方式是租赁方式， 而不是传统的购房方式。
2. 城镇住房保障制度短期并轨的效应。
(1) 通过制度的短期并轨， 可以纠正现行经济适用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并轨路径中， 对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势;另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时， 制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。 这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡， 避免过大的波动， 而且可以减少制度并轨过程中的障碍。
(2) 通过制度的短期并轨， 一定程度上， 可缓解住宅市场结构不合理的局面。 租赁型经济适用房的发展， 可以推进住房二、 三市场的繁荣;出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难， 增加小户型住房的供给， 调整当前的住房市场供给结构， 平抑房价的过快攀升。
(3) 通过制度的短期并轨， 可以加快解决夹心层 住房问题， 填补制度设计的盲区。短期内， 通过建立涵盖经济适用房、 廉租房、 公租房的多层次、 梯度性的租赁型住房保障体系，可以实现对不同的保障群体实施保障， 解决夹心层 的住房困难。
(4) 通过制度的短期并轨， 可以缓解保障制度的资金不足的局面， 提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入 (土地收入、 税收收入) 的联动， 还是对公积金实施准银行式 的运行模式， 在一定程度上， 都会缓解保障制度的资金约束。
(5) 通过制度的短期并轨， 可以在发展公租房市场的过程中， 促进真正的房地产二级市场的发展。 这在一定程度上， 鼓励和促进了租房市场的发展， 从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路重购房、 轻租赁的状况， 形成两种市场并存的房地产市场体系。
三、 城镇住房保障制度的长期并轨。
长期并轨指， 由政府保障性租赁向住房租赁市场转变; 在长期并轨过程中， 通过政府 + 社会 运行模式 (政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理， 社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行) 建成长期租房保障体系。 最终， 建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系、 纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系 (见图 1)。
图 1 住房保障制度并轨的长期路径。
1. 城镇住房保障制度长期并轨的路径。
长期取消出售型经济适用房的发展， 逐步将其并入到商品房低端市场; 在租赁型住房保障体系获得发展的基础上， 逐步缩小政府干预市场的力度， 发挥市场的资源配置作用， 通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。 在短期并轨完成后， 公积金制度等相关的租房保障资金来源， 会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。
2. 城镇住房保障制度长期并轨的效应。
(1) 政府 + 企业 的租房保障运行模式，有利于缓解政府的财政压力， 提高社会资本进入保障房体系的积极性。 宏观上， 政府对租房保障体系的建设、 资金筹集、 房源筹集进行宏观管理，政府可以发挥其宏观优势; 微观上， 企业对租房体系的运行微观管理， 可以发挥其微观优势。 最终， 实现政府、 市场两只手 的协调， 有利于效率的提高和住房公平的实现。
(2) 通过住房保障制度的并轨， 可以建立租赁房保障体系、 繁荣租赁房市场， 也可以从根本上， 扭转长期以来居民过于强调购买住房， 而轻视租赁住房的传统观念。 住房观念的改变， 反过来又推动了租房保障体系的发展。 在长期并轨的过程中， 取消经济适用房制度，[7]将其并入到商品房低端市场， 可以增加商品房低端市场的供给， 平衡商品住房市场的供求平衡， 优化住房供给结构。
四、 结 语。
在当前的经济形势下， 解决住房保障问题，需要转变住房保障思维， 强调租房保障的重要性，大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为， 通过城镇住房保障制度的并轨， 可以建立完备的租房保障体系， 实现对住房弱势群体的无缝隙、 分层次、 广覆盖、 动态性的保障目标。
然而要实现住房保障制度的并轨运行， 还需要克服一些障碍。 如短期并轨中， 经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的， 这需要依靠科学的实证数据的支持。 层次性、梯度性租赁型住房保障体系的构建， 需要从数量、质量等多个维度对保障标准进行设计。 保障房之间的差异程度， 既不可过大、 也不可过小。 另外，公积金准银行式 的管理模式， 需要配套的制度改革和创新， 如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并轨， 会增加政府的财政支出， 如租赁房相关的投资、 管理、 运营、 补贴支出。 在一定程度上， 上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。
住房保障制度长期并轨的难点表现在： 在住房保障制度并轨的过程中， 一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房、 住房租赁市场的关系;另一方面， 需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。 如何吸引社会资本参与住房保障? 如何更好的发挥政府和社会力量的优势?这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。
[参考文献]
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关键词：中低收入人群， 室内功能布局，住有所居
中图分类号：TU238+.2文献标识码： A 文章编号：
引言
公共租赁住房就国内而言还是一个较新的课题，但近些年来发展势头强劲，公租房作为一种新的中国公共住房体系模式，面向城镇中等偏下收入和住房困难的家庭，以及新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，提供以40㎡为主的中小户型住宅，租金按照略低于市场价格的原则来定义。通过这样的方式缓解了中低收入人群，也是我们常说的“夹心层”的住房问题，为国家所倡导的“居者有其屋”的政策计划引领了实践道路。公租房的租赁价格虽然低廉，但是居住者的生活环境，居住品质并不廉价。因此对于公租房的室内功能布局研究也就具有了重要的现实意义。
1. 公共租赁住房有关政策以及相关概念
1.1公共租赁住房相关政策
2007年8月7日，中华人民共和国住房和城乡建设部《国务院过于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，《意见》中指出要积极拓展租赁住房有关政策，鼓励房地产企业建设中小户型住宅面向全社会出租。从那时起，公共租赁住房就开始逐步成为我国公共住房政策的重要组成部分之一，占据着主导地位。2010年9月，国务院召开国务院常务会议，会议真正体现了公租房的公平所在，规范了公租房建设所面向的以下两类人群：一、城镇中等偏下收入，住房困难家庭，二、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。
就此，也表明了公租房不同于廉租房和经济适用房的特点。
1.2“居者有其屋”理念下的公共租赁住房
“居者有其屋！ 病者有其医！ 勤者有其业！ 劳者有其得！…”这是儒家代表人物孟子的一席良言。国家之所以倡导实施公共租赁住房政策是因为其为解决当前住房困难，实现“居者有其屋”有着现实意义，有着比较优势。在现实生活中，我们可以通过两种方式来实现“居者有其屋”的目标，一为，购买住房。二为，租赁住房。然而住房商品化之后，随之而来的就是住房价格难以抑制的高涨，城镇中低收入人群大多不具备买房的能力，年轻人长期租房也成为了一种普遍的生活状态。公共租赁住房能够提供价格合理，相对稳定的租赁住房，缓解住房带来的压力，又能够克服廉租房和经济适用房带来的弊端。首先，公租房扩大了保障范围，有效缓解了“夹心层”住房问题。其次，众所周知，廉租房只面向全社会最低层收入群体，经济适用房即便也针对中等收入的群体，仍然价格偏高，不是刚刚踏入社会或者外来务工人员能够负担得起的。由于廉租房、经济适用房和商品房不能实现有效对接，也就形成了现如今我们所熟知的“夹心层”，而公租房正是面向“夹心层”向社会出租，使得保障范围大大增强。也使得“居者有其屋”的政策理念得以实施。
2. 公共租赁住房引领下的中小户型住宅内部空间布局研究
2.1 公租房并不意味着廉价
“住”是人们生活最基本的需求，同时也是人们赖以生存的条件之一，近些年来，这样最为基本的需求，却发生了“尴尬”的变化，“住”成为了人们的奋斗目标。在这样的前提下，城市公共租赁住房出现了， 他面向中低收入人群提供中小户型住宅进行租赁。然而中小户型并不代表着质量低，反而，为了满足这部分人群对居住建筑舒适性的需求，需要对住宅内部空间进行更人性化更高水平的设计与规划。
公租房主要提供以40㎡为主的中小户型住宅以略低于市场价格的租金来租赁。在满足实用功能的前提下，减少没有明确功能的泡沫面积，减少交通面积，使功能分区既明朗又适宜，这也是小户型设计与普通住宅设计的不同之处。一般情况之下，我们所认识的住宅功能空间主要有起居室、卧室、厨房、餐厅等，其中以起居室、厨房、卧室成为构架整个室内空间的重心。然而在小户型设计当中，餐厅和客厅被弱化，工作、学习成为最为重要的内容。从另一个角度来看，小空间对设计有着高要求，弱化某一个空间并不意味着除去，而是使得某些空间的功能不再那么单一，起居室不仅仅要有起居功能，同时还可具有会客、活动、学习的功能，卧室也不单单是用来休息的区域，同时也还要具备学习、工作多种功能。在满足所有功能的同时还要满足舒适性以及人性化。这样才能做到“五脏俱全”。
2.2公租房室内功能布局探究
通过灵活多变的设计思路和多用途空间的两种方式结合来实现布局的灵活。针对这样的思想，在空间布局设计时设置“多种用途的多用空间”，利用轻质隔断墙围合空间分割空间，以灵活适应住宅结构，满足多种功能需求。多用空间根据不同的居住者家庭结构的不同，可作为儿童房、老人房、客房等。在不同的时间阶段，又可作为婴儿房、幼儿房及青少年房等。利用这样的方式可满足不同人群的需求。除此之外还可以利用空间使用上的时间差，使空间加以利用，那同样的空间就具有了多种不同的功能，也就是我们常说的弹性空间，根据居住者的喜好和需求进行布局，使得一个空间同时具备工作、生活不同的用途。
多变的设计使得空间灵活性更高，利用率增强，然而对中小户型而言，空间的精细化设计也占有着同等重要的位置。将各个不同功能的空间精密整合起来，弱化空间的特征性，例如客厅的功能主要是会客与休闲，对小户型住宅来说，其功能不仅仅局限在待客、娱乐，它还可能包括阅读、工作、用餐、睡眠、储藏等功能。客厅作为一个综合功能空间，其家具的摆放也对空间的整合性起着决定性的作用。
生活环境的舒适性也是进行室内布局时必须考虑的内容，而室内环境的舒适性主要体现在良好地通风、采光、日照。对室内空间进行合理完善的布局，起居空间可设置落地窗，凸窗来扩大视野，空间尽量做到南北通透，以满足室内通风。在小户型布局规划中，厨卫空间面积比较小，可将其整合在一个4.2m×3.6m的方块内，在这个空间中将共用洗手盆分离出来，在板块内形成一个流通系统，将厨卫空间分割开来。
3. 结语
“居者有其屋”理念下的公租房建设对国内而言，是一个具有较强发展空间的课题，公租房是廉租的，但不同人群的生活却不是廉价的，创造“人性化”的居住环境，正是我们设计工作者应致力探索的道路。文章从“灵活多变，精密归整”的角度，对公租房室内布局进行了探究，具体包括面积分配合理化、功能分区多样化、多功能家具结合化等多个角度，探究使得小户型空间灵活性更高，利用率增强的方法。
参考文献
[1]徐雪梅，多功能家具在中小户型住宅中的应用，《家具》2011年第6期TU241
关键词：房改；住房保障；住房消费
一、住房保障制度概述
（一）住房保障制度的内涵
住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展、居民收入的两极分野及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收入家庭的住房问题。
（二）住房保障制度的特点
1、全民性
全民性一方面是指任何一个社会都有住房保障问题，不仅现代社会有，古代社会也有；不仅资本主义国家有，社会主义国家也有。另一方面是指住房保障涉及到每一个社会成员的切身利益，是广大人民群众普遍关注的问题。
2、互济性
互济性是指人们在社会生活中互相接济，包括自发的及非正式的相互帮助与直接参与者的利益合作。如住房公积金，既为他人提供帮助，又享受他人为自己提供的帮助。
3、福利性
福利性是指住房保障必然给被保障对象带来一定的生活补偿，物质文化待遇以及其他派生收入。这是住房保障的一个重要特征。
4、安全性
社会保障作为一种社会安全制度，是通过对人们基于生活的保障，向社会成员提供一个安全保护。
二、我国住房保障的发展及现状分析
（一）我国住房保障的产生及发展
经过20多年的住房制度改革，住宅建设迅猛发展，城镇居民的居住条件得以改善，人均住房面积大幅度提高，住宅质量显著提高，居住环境不断优化美化。但随着房改的深入，与此同时，与社会领域收入差距不断扩大相对应，城镇居民的住房差距越来越大。面对住房制度改革出现的这些情况，在1994年的《房改决定》中，全面规定了住房体制改革的基本内容，第一次以政策文件的形式明确了我国的住房保障体系建设要求。1998年在《房改通知》中也明确了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”,并明确“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房”。建设部《建设事业“十五”计划纲要》更加明确地提出了“加大政策支持力度，建立较为完善的适应不同地区、不同收家庭支付能力的住房保障制度，形成商品房、经济适用住房、廉租房合理比例的供应体系。”所有这些为建立我国住房保障体制指明了发展方向，奠定了政策基础。
（二）我国住房保障存在的问题
我国的住房保障体系虽然已基本建立起来了，然而在实际的运行中，在具体的实施方式、住房金融及法制保证方面都存在着相当多的问题。
1、经济适用住房存在的问题
第一，定位不清晰。《房改通知》中明确了经济适用住房的地位，在国发[2003年]18号文《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中除强调经济适用住房外，又增加了一条“要增加普通商品住房的供应”。在2005年[2005]26号《关于做好稳定住房价格的意见》中对于改善住房供应结构中又强调了“住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房为主”。这就与《房改通知》中确立的我国经济适用住房供应为主的供应体系相互矛盾。这也给许多地方不建或少建经济适用住房提供了很好的理由。
第二，供应数量远远不足。近几年来，在需求和成本的推动下，全国商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显不足，许多城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右。从我国经济适用房的开发来看，从2000年开始，经济适用住房的投资增长幅度、占商品住宅比重以及新开工面积、销售面积等比重等各项指标均呈大幅度下降趋势，部分城市甚至停建了经济适用住房。
第三，经济适用住房分配环节不规范。经济适用住房的分配也是近几年来争议较大的一个方面。许多地方经济适用的分配管理不到位，甚至是由开发商负责审查购房资格，分配的程序不透明，分配的标准不公开，分配的秩序不规范，使得“走后门”之风盛行，而那些真正的中低收入者恰恰由于门路不多，往往无法取得购房资格。[论+文+网LunWenNet\Com]
2、廉租房存在的问题
第一，廉租房发展不平衡，总体覆盖面过低。由于廉租房是针对城镇最低收入户的住房保障制度，各地的经济发展水平差异较大，导致了保障的标准和覆盖面存在着较大的差异。从保障标准看，各个地方在在补贴对象的标准与补贴水平上存在较大差异。经济实力较强，保障力度较大的城市已提出把补贴对象调整到12平方米以下的住房困难户，而大部分城市只能先行解决6平方米以下、甚至是4平方米以下的双困家庭住房问题。特别是租金补贴标准差异更大，有些城市只补到10平方米，有些城市已补到近30平方米。从保障对象看，有些城市已把保障范围上调到低收入家庭（核定收入线标准），保障比例达到居民家庭总数的10%左右；同时，也有一些城市对双困家庭都难以做到应保尽保，保障面不到1%。
第二，廉租房的资金来源存在问题。当前影响廉租住房工作向前推进的最主要障碍就是资金瓶颈问题。除少数城市建立了制度性的财政资金供应计划外，大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道，由于这部分资金灵活性较大，后续资金没有保证，致使这些城市不敢推行租金补贴的保障方式。因此，大部分的城市只能是筹集一批资金，建设或购买一批廉租住房，解决多少算多少，使国家的廉租住房保障政策难以真正得到落实，导致廉租住房保障面过小。
3、住房金融发展不够
随着经济的发展和住房制度改革的深化，这种单一的政策住房金融模式越来越难以满足新形式下的住房保障要求。
第一，公积金的目的与实际实施存在矛盾。目前大量下岗职工，效益不太好、规模较小的企业职工及大量的私营企业雇员等中低收入群体，普遍未建立公积金制度，或者虽然已建立公积金制度，也不缴存住房公积金，因而失去了申请公积金贷款的基本条件。这就使得实际上最需要政策性住房金融支持的群体反而处于政府住房保障的覆盖面之外，使这一部分人无法享受政府的金融政策优惠，这显然与建立公积金的初衷相违备了。
第二，政策性住房金融体系不完善。我国目前除公积金外，尚未有第二种直接面向中低收家庭发放的低息或无息的政策性住房贷款，也没有与之相适应的专业性的住房金融机构。住房金融体系发展的滞后，制约了中低收入者购房的能力。
4、住房保障法制不健全
从综合性法律来看，在我国的《宪法》和《民法通则》中都没有公民住房权利的任何相关规定。从专门性的法律来看，我国至今还没有出台一部相关的专门性住房保障法律，大多数存在的都是以政府的红头文件、政策、规定、办法以及行政命令等形式，缺乏建立住房保障体制的强有力的法律依据，使住房保障工作缺乏规范性和稳定性，也缺乏应有的权威性，使政府许多住房保障的具体措施不能得以很好的落实。
三、完善我国住房保障体制的对策
构建住房保障制度是一个复杂的系统工程，建立和完善城镇住房保障制，需要有方方面面的协调和配合，才能使住房保障政策有效的运行。
（一）确立政府管理体制
政府作为一国经济的宏观调控者，担负着社会全面发展的责任，理应成为构建住房保障体系的主体。因此，建立住房保障体系，保障千家万户中低收入者的居住权是政府义不容辞的责任。
1、明确和建立各级政府的住房保障决策委员会
住房问题是各级政府必须解决的长期存在的问题，是必须承担的社会责任，加上住房问题涉及面广，协调部门多，要想切实解决好住房问题，落实国家的各项住房保障政策，必须要成立一个常设的政府直属的住房保障委员会。具体来说，这个委员会要由政府的计划部门、财政部门、建设部门、规划部门、土地部门、房管部门、税务部门、法制部门、人民银行等组成，住房保障委员会，主要职能是依据相关的住房保障法律法规，制订本地区的住房发展计划，制订本地区的住房保障性法律、法规、规定、政策等，依法协调各部门的住房保障职能和责任，监督和保证本地区的住房发展计划和住房保障政策的实施。
2、建立明确的住房保障实施执行机构
各地区的住房保障委员会作为一级政府的常设决策机构，不应该也不必要直接参与住房保障的微观管理。因此，必须在该委员会下设置住房保障执行机构，具体实施政府相关住房保障政策。避免目前住房保障实施部门杂乱无序的局面，确保住房保障实施的连贯性和统一性。如许多地方，廉租房的实物配租由房管处负责，廉租房的房租补贴由财政局会同民政局发放，住房货币化的购房补贴由房改办实施，经济适用住房的建设实施又由建设局下属国有开发企业负责。因此，我国目前必须尽快建立专门的住房保障执行管理机构，其主要职能应包括：具体实施本地区住房保障委员会的住房发展计划；负责本地区经济适用住房、廉租房等公共性住房的建设、分配、管理；负责住房补贴资金的分配、管理；负责各项住房保障优惠政策如税费优惠、低息贴息、政策性抵押担保等的落实和协调。
3、建立专门的政策性住房金融机构
住房金融机构在国家解决住房问题上起着重要的作用。政策性住房金融机构主要是为解决中低收入阶层的住房问题而设立的。我国目前除公积金具备初步的政策性金融机构雏形外，还没有建立类似的政策性金融机构，对于解决中低收入阶层的住房贷款困难问题非常不利，应该尽快成立，也可以将公积金中心进行完善和改进。
（二）规范政府干预住房市场的方式
我国实行的是市场经济，在市场经济中，市场对住房资源起着基础性的配置作用。就我国目前而言，政府关键要从住房发展计划、加强财政税收优惠等方面进行干预。
1、制订住房发展计划
通过目标明确的住房发展计划来实现其住房发展目标，最终达到住房保障的要求。目前，我国各级政府亟需制订住房发展计划。避免住房建设发展的盲目性和随意性，确保住房发展的系统性。同时，定期向社会公布政府住房发展计划，使社会居民及时了解政府的住房目标、发展状况和趋势，从而稳定社会对住房市场的预期，避免住房市场的大起大落，确保房地产业健康、稳定、协调地发展。
2、加强财政、税收、金融优惠政策的实施
当前我国政府应该尽快出台系列的财政税收优惠政策，为解决中低收入阶层的住房问题提供良好的财政支持。
（1）出台政策鼓励社会资金投资兴建廉租房并按指定的价格出租，大量增加廉租房的供给量，减轻政府直接建设廉租房的财政压力。可给予开发商提供优惠利率的贷款，并对其租金收入实施相应的税收抵扣优惠等。
（2）出台中低收入居民贷款购房的税收抵扣政策，如可以向政府申请优惠利率贷款，由财政进行贴息，并可用每月的贷款还款额进行所得税的抵扣等。
（3）进一步降低房屋出租税费，鼓励居民出租多余的房屋，以增加出租房屋的总供给量。
（4）加强政府财政资金的补贴量，扩大最低收入居民享受租金补贴的覆盖面。
（三）建立健全住房分类供应体系
近几年来，我国政府也意识到住房分类供应体系存在的问题，多次下发文件强调落实住房分类供应的主体和比例。当然，要真正解决好中低收入家庭的住房问题，还必须进一步完善和改革现有的住房分类供应体系。
1、改革和完善现行的经济适用住房制度
从目前我国的经济、社会现状来看，作为经济还比较落后的发展中人口大国，经济适用住房在我国的住房保障体系中至关重要，对解决占我国大多数的中低收入家庭住房问题起着关键性的作用，对于稳定社会、发展经济、提高人民的居住水平，建设和谐社会有着巨大的作用。而现行的经济适用住房制度存在的各种弊端已严重阻碍了其进一步发展，亟需改革和完善。
（1）重新定位经济适用住房的性质
由于各地经济适用住房建设量的日益减少，致使我国的“以经济适用住房供应为主”的住房分类供应体系始终无法建立起来，中央政府意识到了这个问题，但又无法很好地解决现行政策下的经济适用住房建设问题，于是，在2003年以后的各个规定中，又提出了建设普通商品房、中低价位商品房为主的供应要求，造成了我国住房政策体系的混乱。因此，当前关键是要统一对经济适用住房的认识，国家应将经济适用住房与普通商品房、中低价商品房等政策性商品房合并总称为经济适用住房。
（2）大力发展重新定位的经济适用住房
在政策上定性准确、定位清晰后，就应该大力增加和完善经济适用住房的供给：
第一，转变供给方式。目前，我国许多地方的经济适用住房都是由政府所有的国有开企业开发建设经济适用住房，负责建设、分配、管理一揽子工作，这种做法并不妥当。作为一个经济主体，这些开发企业在本质上同样追求最大的经济效益，再加上分配、流通、管理等工作的合并，事实上营造了暗箱操作、滋生腐败的土壤。因此，在重新定性经济适用住房后，大量的经济适用住房建设就应该在全社会范围内实行限定销售房价的土地及项目拍卖模式，让社会上的所有开发商一起参与竞争，谁的管理水平高，谁的竞争能力强，谁就能取得经济适用住房的建设，获取合理的利润。从而改变政府部门或下属国有企业独占经济适用住房建设的垄断局面，有利于经济适用住房质量的提高和环境的改善。
第二，大力增加供给数量。我国当前应大力增加经济适用住房的供给量，力争使针对中低收家庭的经济适用住房的建设量所占社会开发总量的比重与中低收入家庭占社会家庭比重基本相符,这个比重应该达到50%以上。应该说，在明晰经济适用住房的定性，推行社会化的限价土地拍卖方式后，我国各地政府完全可以使经济适用住房的供应比例达到住房总供给量的50%—70%以上。可以预见，这对于稳定房价，抑制房地产投资过旺，引导住房合理消费，保持房地产业健康持续发展将起到关键性的作用。
第三，改变供给结构。在原有的经济适用住房供应模式下，供给结构还是存在着相当多的问题。许多地方不顾自己的实际情况，片面追求大户型，许多地方虽然规定了要建中小户型，但在实际管理中，又未加以严格控制，从而在事实上造成了经济适用住房面积过大的状况。这显然与建设经济适用住房针对中低收入阶层的本意相违备了因此，我国在现阶段的住房建设更应该以中小户型为主，尤其是针对中低收入的经济适用住房而言，更应如此。必须严格控制户型，改变现存的经济适用住房供应面积过大、结构失衡的状况。
2、改革和完善廉租住房制度
廉租住房供应体系作为城镇住房新制度的重要组成部分，作为我国住房保障的最底线部分，受到城镇最低收入居民的关注。因此，当前，从全面建设小康的目标出发，要想更好地发挥出廉租住房体系的效用，必须尽快完善现行的廉租住房制度。
（1）改革和完善廉租住房的供给方式
廉租住房的供给决定了廉租住房的覆盖面，体现了政府解决最低收入居民住房困难的程度。
第一，坚持发放货币补贴的原则，取消实物配租。当前关键是要求各级政府尽快做好本地区廉租对象的调查、建档工作，确立符合本地区实际情况的廉租补贴发放范围和标准，尽快全面实施廉租住房货币补贴发放政策，停止政府投资建设廉租房。
第二，转变原有的政府一元化供给为社会多元化供给。当前，我国应尽快出台相关的政策支持文件，鼓励社会资金投资建设廉租住房，明确可以享受的优惠条件，如低价或划拨土地、低息或财政贴息贷款、税收减免和抵扣等，从而吸收广大的社会资金投资廉租住房，有效增加廉租住房供给量，减轻政府的压力。
（2）落实廉租资金来源
当前要建立完善的廉租房保障体系，就必须解决好这个问题，明确要求各级政府根据本地区的廉租对象的范围和补贴标准，详细测算每年所需的廉租补贴资金，并在当年的财政预算中单项列支，建立以财政预算为主的住房保障专项基金，使廉租住房资金来源稳定可靠，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。
（3）大力发展住房租赁业
我国近年来，各地房价飞涨，其中一个原因就是可供租赁的房屋太少，居民对于住房的选择空间太小，导致了对于住房的需求基本上集中在了购房需求上。由于我国今后将对廉租住房全面采用货币补贴的方式，而要较好实现这种方式的前提就是住房租赁市场必须规范、发达，必须有大量的住房特别是中低档的住房可供出租。因此，可以说，要想使我国的廉租住房制度得到很好地执行，必须充分发展我国的房屋租赁业：
第一，政府出台相关政策规定，鼓励房屋业主拿出多余的住房进行租赁，政府进行税费优惠。
第二，鼓励社会开发商投资建设低标准的低收入住房，政府提供相关的优惠政策；
第三，鼓励房屋租赁中介行业的发展，促进房屋租赁业的规范、发达。
第四，加强租赁登记备案的管理。可以实行政府货币补贴直接拨付给房主的方式，避免货币补贴资金被挪用，这就要求房产管理部门做好租赁登记备案工作。
3、改革和发展住房金融体系
一个完备的房地产市场，离不开房地产金融的支持，一个完善的住房保障体系，更是离不开政策性住房金融的保证。当前，我国在住房保障中主要推行了公积金制度，取得了比较好的效果，但总体来看，作为一个完备的住房保障体系的重要部分，现行的住房金融仍需大力改革和完善。
（1）强化公积金制度
第一，强化公积金的强制储蓄力度。2002年修订的《住房公积金管理条例》中规定“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度平均工资的5%”，从现在来看，这个比例太低了，应该适当提高缴存比例。虽然现在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我国目前的实际状况看，应该将缴存比例提高到25%左右比较合适。
第二，提高公积金的互。当前应尽快加强公积金的互，放宽对中低收入居民的贷款条件，不仅能给更多的中低收入家庭购房提供支持，也有利于提高公积金的资金使用效率，有助于公积金的保值增值，为政府解决住房问题提供更多的资金来源。
（2）建立政府住房金融机构
作为商业性的住房金融机构，其行为受市场机制的制约，其目的是趋利避害，不愿经营低利润、高风险的贷款服务。相比高收入家庭的商业住房贷款，中低收入居民的贷款正表现为这种特征。因此，必须建立非营利性的政府住房金融机构作为商业住房金融金构的补充。专门的政府住房金融机构其主要职能应该包括以下几方面：
第一，为投资建设面向中低收入阶层的经济适用住房、廉租房等的开发商提供政策性的优惠利率贷款，从资金上鼓励支持经济适用住房、廉租房的兴建，降低其投资资金成本，以有效增加公共性住房的社会供给总量。
第二，为中低收入阶层购房贷款提供政府担保，可以建立专门的风险基金，解决中低收入家庭购房贷款难的问题，增强中低收入家庭的购房能力。
第三，为其他专门性的住房金融机构提供财政贴息或低息贷款。
（四）健全住房保障法制建设
由于我国长期以来的住房福利化，现代意义上的住房保障是最近几年才产生的，法制明显滞后，目前已经制约了我国整个住房产业的健康发展，应尽快加强住房保障法律的体系建设。
（1）在宪法和民法中强调公民居住权的规定。我国现行的《宪法》第二章“公民的基本权利和义务”第四十五条规定“中华人民共和国公民在年老、疾病或者丧失劳动能力的情况下，有从国家和社会获得物质帮助的权利。国家发展为公民享受这些权利所需要的社会保险、社会救济和医疗卫生事业。”完全可以在此基础上增加“国家保障公民的居住权，国家致力于改善公民的居住条件，保障公民的基本居住条件。”等有关公民居住权的条文，从而提高国家和社会对于公民居住权的重视和责任，也为专门性法律的制订提供最基本的依据。
（2）制订专门性的住房保障法律。当前，我国亟需建立此类的《住房法》从根本上明确我国的住房保障发展目标、计划，住房保障实现的方法、机制，政府的责任等原则性的法律规定，只有这样，才能使我国的住房保障真正进入有法可依的发展轨道，确保整个住宅产业的健康有序发展。
关键词：住房保障制度；住房公积金；发展与定位
一、当前国家住房保障体制分析
近年来我国住房保障建设成效明显，但由于体制尚未成熟，无论制度建设、机构管理、保障范围及配套信息服务方面都存在一定局限性。
一是制度设计有待进一步完善。最低收入家庭住廉租住房，中低收入家庭住经济适用住房，其他家庭购买、租赁市场价商品住房。这种粗略划分并未涵盖日益增加的流动人口和夹心层。同时经济适用房售后交易没有明确规定，以及个人收入申报制度不健全等。住房保障的法律法规体系不完善，缺乏长期和具有约束力的基本住房保障规则。保障体系的覆盖范围相对较小。主要原因政府认识存在一定偏差。地方政府更多关注GDP增长指标情况，对广大百姓住房等民生问题缺少足够重视。
二是相关制度执行不到位。近年来保障房建设速度比较快，但后续资金支持及工程质量保障情况相对滞后，同时经济适用住房管理不到位。上述情况主要原因为住房制度改革一定程度是政府和市场关系的探索。国家调控政策的变化体现对政府和市场关系认识的转化，从而出现政府职责越位现象，社会大众普通住房需求及特殊人群的住房问题得不到有效保障。
第三，保障对象及范围不匹配。收入较高的群体可以购买商品房，本地户籍、中低收入者可按照自身情况申请经济适用房、廉租房或公共租赁住房。对于数量较多的城市流动人口以及中低收入家庭，既买不起商品房，又够不上保障房。大部分中低收入职工没有足够的支付能力去购房建房，没有足够的偿还能力申请贷款，只能把钱存着，为别人提供贷款资金。他们实际上是以损失自己的购买力而为这个制度作出贡献，支撑这个制度正常运作和发挥作用。主要因为社会经济高速发展，城市流动人口不断增加，尤其是农民工等特殊群体的边缘城市化，如何保障这部分人群的购房需求，成为和谐社会发展的瓶颈问题。
二、住房公积金机制体制存在问题
住房公积金是我国住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式，住房公积金制度也是我国住房社会保障制度重要组成部分。其机制体制存在问题主要表现如下。
一是全国公积金管理中心缺乏明确统一的机构定性，管理体制、机构性质，不符合国家条例的有关要求，与住房公积金管理机构实质性质更是相去甚远。住房公积金缺乏制度定位，是住房公积金管理面临的主要原因。
二是住房公积金存在劫贫济富问题。中低收入职工本身难以获得公积金贷款，其收入又达不到住廉租房标准，缴存资金收益事实上资助了比他们收入更低的群体。这导致中低收入职工既帮助比起收入高的人贷款，又帮助比其收入低的人住廉租房，导致社会收入分配严重不均衡，对和谐社会的发展带来一定的问题。
三是低存低贷运作模式存在的弊端。住房公积金低存低贷政策，存在较多问题。低存带来问题就是缴存者收益过低，按照规定，住房公积金增值只有三种：一是住房公积金贷款，赚取存贷利差；二是存在银行作中长期存款；三是投资国债。三种渠道无法保证较高的收益水平。低于银行一年期存款利率，更低于市面理财产品收益率。对于缴存人来讲，大量沉淀资金如果无法及时取出，事实上相对CPI指数而言，处于贬值状态。
三、住房公积金制度发展与定位
一是加强立法建设，逐步向制度化法规化发展轨道。我国的住房公积金制度目前仍停留在行政法规层面上，还没有一部关于这方面基本法，应该制定住房公积金管理法，使住房公积金管理法律化、制度化，并通过立法理顺公积金缴纳人与公积金管理中心法律关系。
房地产价格由土地价格、房地产开发经营成本、房地产开发税费和开发利润四部分构成。其中，土地价格和房地产的开发税费受宏观调控政策影响较大，是导致房地产价格上升的最主要因素。
从几个大型城市来看，土地价格占房地产价格的40%左右，对房地产整体的价格上涨起着至关重要的作用。从2004年开始，为了抑制房地产市场过热，国家大力提高土地审批门槛，限制土地供给。自从国家将土地的审批政策由批租改为地方政府拍卖后，土地价格便迅速上涨。以北京市为例，2005年，北京城区每平方米土地为3000多元，而2006年则飙升到13000多元。土地价格的上涨最终导致房价上涨。
提高房地产开发税费和二手房交易税费，也是导致房地产价格上涨的另一个主要因素。目前，我国房地产开发的相关税费种类繁多，税负较重。其中，主要的税种就有土地增值税、耕地占用税、所得税、营业税及其附加、契税等，综合起来，总的税负比例占到房地产价格的20%。此外，我国现行的房地产税费制度存在着税制繁复、税负不平等弊端，在土地使用权的出让和房地产开发、转让等诸多环节，存在税种功能和作用重复的问题，加重了纳税人的税负。
今年3月，国税总局提高房产开发企业所得税，随后又提高土地保有环节税负。接二连三调高税费的政策初衷是遏制快速上涨的房地产价格，可是却事与愿违。其对于抑制房地产投资、缩减房地产商利润的作用实在有限，高额的税负反而转嫁到消费者身上。
目前，国家对房地产的调控政策主要集中在限制土地供给，提高税收抑制房地产开发，限制二手房市场交易，开展廉租房制度，加强房地产市场监督管理这些行政和税收手段上，其重点是在限制房地产的供给，抑制房地产投资过热，这无疑助长了房地产价格的提高，还进一步加剧了市场供需的不平衡。
面对当前如火如荼的房地产市场，如果继续一味地强调行政和税收手段调控房价，无疑会对房地产价格的上涨起到推波助澜的作用，与政府稳定房价、满足人民基本生活需要、促进社会和谐的目标背道而驰。房地产调控的侧重点应转移到市场手段上来，降低市场交易成本，鼓励二手房交易，增加各种各样的房地产供给。
各级政府应将出让给开发商的土地一分为二，其中一部分土地按现行政策，在市场上拍卖，满足一般工商业用地和高档住宅的建设需要。另一部分土地以绝对低于市场的价格，满足基本居住需要，使居者有其屋。政府应将土地拍卖收入用来承建廉租房，解决城镇困难居民和外来务工人员的住房问题。此外，政府应合并或减免土地出让、房产开发、二手房转让等各个环节的税种，减轻房地产开发企业的税负，特别是要免除二手房交易的税负，加快二手房交易的速率，使购房者能够更为灵活而便利地解决住房问题。
【关键词】公租房；研究综述；政策
一、国内公租房研究现状
2009年，公租房概念被正式提出来的，尔后成为研究热点，主要围绕：建设公租房的必要性、公租房建设模式和公租房营运管理等方面。
（一）关于建设公租房的必要性方面的研究
国内学者的论证始于剖析经济适用房制度缺陷。茅于轼（2007）认为，最迫切需要解决是要有一个合理的地方住，经适房政策要赶紧停下来，大力发展廉租房。持此观点的还有王诚庆（2003）、房秀娟（2005）等。郭士征认为“发展公租房，构建‘从三元四维’的住房保障体系具有合理性”（2010）；曾国安则认为“我国城镇住房保障制度改革和创新的方向是建立和发展公租房制度”。
（二）关于公租房建设模式方面的研究
齐骥（2011）指出“公租房建设可以多种模”；杜静（2013）运用三标度法对目前我国各种公租房建设模式的优缺点做了比较分析，得出从优到劣排序：配比建设、BT、企业自建、代建、政府自建。不管哪种建设模式都回避不了公租房建设资金来源问题。秦虹（2011）认为“完全依靠当年的财政收入很难实现保障房‘十二五’的建设目标”，学界对此基本达成共识，于是提出过多种保障性住房融资方案，田秋生，李嘉莉则对各种融资方案做了比较分析，指出“公租房建设资金首先配建、BOT 或 BT、商业贷款”（2011）。关于公租房建设的另一个聚焦是公租房空间选址问题。杨靖（2009）、郑思齐（2010）、杨晓冬（2012）等指出保障性住房集中建在城郊，引发诸多问题，如就业难、提高生活成本和治安环境恶化等，主张推行各种类型的配建方式。
（三）关于公租房营运管理方面的研究
首先，学界指出我国保障性住房管机构存在“多人管理，却又无人管理”的弊端。为此，建议学习新加坡，组建类似“建屋发展局”的机构专司保障性住房规划、建设与管理。
其次，关于保障房准入与退出方面。准入方面，学界普遍认为有失公平，究其原因：立法缺失；审核不严，操作不规范；依据身份界定保障对象；“保障房政策多轨运行”等，但提出的解决方案可操作并不强。退出方面主要有两种声音：一是姚玲珍、韩国栋、陈宝萍等为代表的激励派，主张给予一定的税费优惠或贷款优惠，激励承租人主动退出公租房。另一种重典派，主张对骗保、骗租严加处罚。
最后，随着部分公租房交付使用，关于公租房租金定价、公租房租物业管理、公租房社区管理等问题的研究逐步进入学界的视野，但总体而言处于起步阶段。
二、对现有研究评价及未来研究探讨
综上述，可知国内外对此类课题的研究的日益转向公共住房（国内称为保障性住房）管理方面的研究。然而，我们认为，国内虽然意识到公租房后续管理研究的重要性，但研究思路、研究视角、研究内容等方面尚存诸多不足：
首先，研究思路方面现有研究往往着眼于公租房如何满足“夹心层”住房需求，但国家政策已明确“构建以公租房为主体的住房保障供应体系”。据此，本文认为，公租房覆盖面、准入标准、特性等需要重新界定，还要从公租房政策与其他保障房政策并轨的思路研究公租房问题。
其次，从各地实践来考察，我国公租房有单位自建、政府新建、公租房和非营机构提供等多种建设模式。我们认为，公租房不同的建设模式其分配方案、退出机制等方面应有所差异，但如何确保公平，杜绝“打着公租房旗号大建单位福利房”现象发生，需要深入研究。然而，目前学界尚未从细分公租房的类型这一视角研究公租房问题。
最后，研究范围、内容方等方面模糊、紊乱。公租房后续管理涉及哪些内容？目前因公租房处于陆续交付期而难以界定，因而现有研究成果大多基于定性分析，缺乏实证研究。今后随着公租房陆续交付使用，这些问题会不断浮现，本文认为很有必要开展追踪式研究，以厘定公租房后续管理的范围、内容等。
参考文献
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关键词：保障性住房建设、建设监管、建议
中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：
首先，我们要先清楚保障性住房的含义：保障型住房是我国城镇住宅建设中具有特殊性的一种住宅类型，是指根据国家政策以及法律法规的的规定，由政府统一规划，统筹，提供给中低收入人群购买，租赁使用，并且对该类房屋的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房，目前主要供给包括廉租房，经济适用房，限价房，棚户区安置房，军队安置用房等形式。
保障性住房建设中存在的主要问题包括：
一、资金：国家对保障性住房已出台了一系列优惠政策，鼓励并提倡保障性住房的建设，但由于现有体制分割、职能分工、考核以及对政策的理解和执行力度上的不统一等原因，项目建设在有关手续的审批和工作协调上非常困难，建设周期加长，加大了企业投资风险，也阻碍了建设项目的正常进行，造成了资源和时间的浪费，政府窗口应建立经济适用房“绿色通道”，实现“一站式”服务。对于建成品的回购，建议出台回购期的相关细化文件。在资金方面，筹资中需要转换政府角色，包括直接筹资和间接筹资，积极引导形成政企合作共建的局面，有政府进行引导。
二、跟踪监管：由于保障性住房建设的特殊民生属性，其质量安全问题自诞生之日起便成为社会议论的热点。当前，保障性住房建设仍然存在着一些不规范的行为，为保证施工进度，违规操作、边报边用、擅自改变土地用途、配套的经营性用地规避招拍挂等现象时有发生。各省土地市场动态监测和批后监管体系正在逐步完善中，尚未真正实现批、供、用、补、查全程监管；部分廉租房项目，是由政府实施的中央新增投资项目，存在未批先用的现象，地方国土资源部门对于中央投资建设项目，没有制止违法用地的强制执行权，不愿也不敢严格执法。一些地方的保障性住房与商品房等经营性房地产项目共建，地方政府以土地换投资，弥补地方配套资金的不足，由房地产开发商建设，在实施经营性用地出让招拍挂上，缺乏可操作的办法和执法监管措施。所以加大对保障性住房用地的执法监察，加大违规处罚力度就显得至关重要。加强实地巡查和执法监察，地方政府及国土资源部门要依法查处违规操作、未批先用、擅自改变用途等违规行为，规范用地管理秩序，做到保的准、顺、实、惠。
三：务实的保障性住房建设计划：
1、国土资源部曾明确要求，保障性住房用地供应计划没有公布前，各地不得出让住房用地。各派驻地方的国家土地督察局将加大计划落实情况检查监管力度。各地确保保障性住房用地供应，必须做到“应保尽保”。实行根据实际新增建设用地需求情况测算，制定年度用地计划，改变现行的按照保障性住房建设规模测算、确定供地计划的做法，剔除使用存量土地建设保障性住房部分用地，使供地计划与实际情况相符。即便是这样，还应建立严格的保障性住房供地公示制度。建议分级构建保障性住房建设用地供应信息系统，向社会公开各类保障性住房建设规划、年度供地数量、布局、用地审批等情况。国土资源部门要适时联合发改、建设、监察等部门，组织各主流新闻媒体开展专项执法检查、采访报道活动，发挥社会的力量，加强对保障性住房用地的监督。
2、从实际执行情况看，供地计划受建设投资规模、规划、建设时序等不确定因素影响较大，实际供地与计划安排存在较大差异，建议允许地方根据国家住房政策的调整、实际建设规模、时序等因素，调整各类保障性住房的用地结构。比如：许多地方采取廉租房、经济适用房小区中配建部分经营性商业等服务设施，大多属于为低收入人群提供服务设施，并难以按单宗地实行招拍挂出让的实际情况，允许对廉租房与经济适用房小区内配建的商业等服务设施用地，在严格规定有关条件前提下，实行土地面积分摊、协议出让供地。
3、加强保障性住房建设监管和考核制度。明确建设单位为质量第一责任人，对建设工程质量全面负责，加强对施工、监理单位管理人员到岗履责情况进行管理，保证工程合理造价，不得任意压缩工期，不得明示或暗示设计单位和施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得违法肢解分包，并建立保障性住房建设情况定期报告制度，提高公开性和透明度;加强对保障性住房规划实施、计划执行、土地供应以及建设目标完成等情况的监督检查，作为政府业绩考核内容，做到责任、政策、监督、考核“四落实”。
四：建筑选址：保障性住房建设由于考虑到地价等因素, 规划布局有待改善，交通等外部配套设施的建设相对滞后。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，随着保障性住房小区逐年增加，与之而来的不少配套和社会问题，也有待进一步探索。保障性住房小区的管理体制和办法也亟需完善，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。导致低收入家庭入住后生活成本增加,甚至影响到就业问题,这事实上违背了住房保障政策的最初目的，建议重点选址在快速交通干道、地铁周边等交通、生活相对便利的地区，切实考虑到居民出行方便、交通便利、可达性好等因素，并设计出更加合理的，适用的小户型结构，完善住房周边的配套设施，合理安排保障性住房的建设及居民生活便利等基本需求。
五：房地产市场准入和退出机制：政府要制定有利于保障性住房退出的鼓励政策，引导管理对象多形式、多渠道解决住房问题。可推出购房贴息贷款、减免购房税费、发放自租房货币补贴、优先购买经济适用房等政策，抓紧明确保障性住房进入市场的条件、程序、费税政策等，促进房地产市场健康平稳发展。建立和完善保障性住房的准入和退出机制，实现进出渠道畅通，切实做到公开、公平、公正。
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