时间：2023-12-21 11:22:31
导语：在土地开发定义的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词：土地开发整理,环境影响,对策建议
中图分类号： F301.24文献标识码： A 文章编号：
一、前言
随着我国经济发展以及城市化进程速度加快，大量土地被占用，使我国的可耕地面积大规模减少。因此，我们要大力开展土地开发整理工作，从而达到土地利用的生态效益、社会效益和经济效益三者之间的高效统一，同时达到对生态环境进行改善和保护的最终目的。
二、土地开发整理内涵
土地开发是在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采取相应措施，将未利用土地资源进行合理开发和管理的活动。
我国台湾地区在1970年和1980年分别颁布了《市地重划实施方法》和《农地重划条例》，标志着该地区土地整理的运作步入规范化阶段。虽然我国内地的土地整理可以追溯到西周时期的井田制度，但对土地整理的系统研究却滞后于其他地区。在我国，国土资源部在借鉴国外土地整理概念的基础上，将土地整理定义为在一定区域内，按照土地利用规划或城市规划所确定的目标和用途，采取行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用状况进行综合整治、调整改造，以提高土地利用率，改善生产、生活条件和生态环境。
我国的土地整理分狭义和广义两种。狭义的土地整理主要指农地整理，广义的土地整理包括土地的复垦和开发，其主要目的是为了增加耕地，保持耕地总量动态平衡。简单的说，土地开发整理就是采取措施对田、水、路、林、村的综合整治，通过动态调整，改善生产条件，提高土地利用率，提高土地质量。在不破坏环境的情况下开发闲置土地和未利用地，对在生产建设中挖损、塌陷、压占等造成破坏而废弃的土地进行复垦。由此可见，进行土地开发整理可以增加耕地面积，提高土地集约利用率，有效增加耕地面积；调整土地关系，使其适应土地生产力提高的要求；扩大综合生产能力，提高土地产出率，实现土地资源的景观功能。
三、土地开发整理的环境影响
（一）土地开发整理的生态环境影响
土地开发整理作为促进土地资源整合利用，调整土地利用结构的主要方式，对提高土地资源的合理利用，实现土地资源的合理配置以及改善生态环境等具有重要的作用。经科学实践证明，采用科学的方法进行土地开发整理可以增加耕地的利用率。但由于土地开发整理是一项复杂的工程，将会改变生态环境原有的生态系统格局以及组成，土地开发整理不仅会对生态环境带来有利的影响，也会对生态环境造成负面的影响。土地开发整理对生态环境造成负面影响主要有以下几个方面。
1.对水环境和水资源的影响
在土地开发整理的活动中，水利水电、坡地垦殖、农田灌溉工程以及梯田建设中很容易对地表水系结构造成影响，因此对原有的水系统以及自然生态环境造成破坏，而且在土地开发整理中的工矿的开发、建设、村镇以及城镇的建设都会产生生活污水和工业污水，从而造成水环境受到污染。
2.对植被种类及格局的影响
在土地开发整理的过程中为了提高耕地垦殖的利用率，会引起荒地开发以及村镇的迁并等活动的产生，这些活动的产生有可能会导致自然植被以及人工植被等大面积植被退化或者减少，很多植被由农作物代替，可欣赏景观种类减少等现象的发生。荒地开发过程中道路修建、各种农田水利的兴建以及建筑物的建设等活动，有可能会对原有的植被格局变化造成影响，从而使植被的空间格局和数量结构发生相应变化，导致地表植被减少。
3.对土壤以及微生物的影响
在土地开发的过程中，土地调配以及土地平整是必不可少的手段，因此对地表的整理利用活动将会造成地表土层结构的变化，由此引起土壤构成的变化。农作物需要长期的耕作、灌溉、施肥等生产活动，这不仅会对土壤造成污染和危害，还会导致土壤中大量的微生物生存环境被破坏，更为严重的是在耕地休耕或者撂荒的期间，地表极易造成水土流失和土地沙化，有可能会引起气候发生极端变化。
（二）对区域土地可持续利用的影响
可持续发展要求土地开发整理规划执行后，该区域复合系统能够长期、稳定、协调地发展，即该区域土地系统有良好的结构性能，具有动态调节性及其与环境相适应性，且各子系统之间具有高效的输入输出转换功能。具体表现为土地开发整理规划执行后，使生物资源、生态环境等方面得到合理利用和有效保护，并对其产生长期深远的影响。
（三）对社会环境的影响
任何开发建设项目或战略、规划都会给外部社会环境带来影响，既存在有利影响又存在不利影响。有利影响包括提高规划区域的经济发展能力，调整社会结构，改善区域人口的收入水平；不利影响包括迫使人口迁移，扰乱社会稳定性，影响区域人口的收入水平等。
四、对土地开发整理工作的几点建议
土地开发整理是国土资源管理工作中的一项重要任务。目前，我国面临人口多、耕地面积少的现状，随着国民经济快速发展，人与地的矛盾更加突出，尽管当前我国土地开发整理工作已经取得了经济、社会、生态环境等方面的初步效益，同时也存在一些不可忽视的问题。在对我国土地开发整理过程中存在的问题进行认真分析后，提出具体建议如下：
（一）加大宣传力度，提高全民认识
土地开发整理工作是利国利民、造福人类的大好事，因此要将这项工作长期有效的开展下去。这就要求国土资源工作人员树立依法进行土地开发整理的观念，争取广大人民群众对土地开发整理工作的理解与支持，多给群众讲解土地开发整理的相关知识，提高群众对土地开发整理工作的认识。
（二）加强技术培训，建设专业队伍
土地开发整理是一项技术性很强的业务工作，并且要求工作人员的业务水平和对相关知识掌握必须准确到位。因此必须严格要求工作人员熟悉与土地管理相关的政策法规，平时多看书、多学习农业、水利和交通等方面的业务知识，对具体工作人员经常进行业务知识方面的培训。只有不断的学习理论知识和积累实践经验，才能不断的研究并解决土地整理工作中出现的新情况、新问题。
（三）建立健全法制，高效合理管制
我国目前还没有一部真正意义上的土地开发管理方面法律法规，而仅有土地管理法等比较宏观的法律规定，法律法规的空白已影响我国的土地开发整理工作的开展。因此，应尽快出台较完善的《土地开发整理》方面的政策法规，有了法律的严格约束，才能合理的解决土地产权权属问题，提高土地利用率，切实保护好耕地，使土地开发整理工作逐渐地规范化、法制化。从而杜绝在土地的开发整理中产生浪费土地资源的现象。采取谁的权属谁负责、谁管理、谁维护的原则，切实将土地的利用和开发同所有权人的切身利益相挂钩，这样更能够激励他们做好土地开发和管理工作。
（四）制定严格工作制度，逐步完善职责
由于土地开发整理工作对社会发展具有长期深远的影响，因此，在土地开发整理工作中，应制定切实可行的工作制度。例如：规定每个项目都安排指定的负责人，具体工作人员要完全参与项目的立项、施工、验收等各项工作实践中去，并实行项目责任制，哪一个环节出现问题，追究该环节责任人的责任。同时，建立相应的奖励制度，对工作尽职、认真负责的负责人给与奖励。
（五）重视生态环境保护，促进生态平衡
首先要对被平整地块周围环境都需进行综合考虑，应做到边整理边保护，坚决杜绝毁林开荒、故意破坏耕地的现象发生。其次，要以科学理论为依据，真正做开发到整理一块土地，就成功一块，只有这样才能提高农业产值，促进农业发展，使土地资源利用可持续长远的发展。
五、结束语
综上所述，土地的开发整理工作不仅增加了我国的耕地面积，使我国的农业生产条件有了很大的改善，而且极大的提高了农民的生活水平。同时，土地开发整理工作取得了极大的环境效益和经济效益，因此我们要使其更加有序的进行下去。只有不断的加大对土地开发整理的研究，方可不断提高土地开放整理的工作水平，促进土地开发整理的不断发展。
参考文献：
[1]蒋胜强 匡春峰 郭岚 土地开发整理规划设计变更问题浅析[J]中国集体经济20ll(4)
[2]徐翠兰 朱成立 土地开发整理中的生态环境问题及其对策探讨[J]安徽农业科学2011 38(7)
关键词：全周期；项目管理；房地产企业；应用
如今人们的生活水平不断提升，对住房和工作用房的要求也日渐提高。房地产具有价值量大、使用时间长等特点，对人们的生活和工作产生了很大影响。所以，如果要促进社会与经济的可持续发展，就要转变传统的管理思想，在房地产开发与物业管理过程中推行全周期项目管理理念。
一、房地产全周期项目管理理念
全周期项目管理理念的含义是在项目规划初期，就要从社会化、环境化、人性化、经济化等多个角度，全面分析建筑产品的使用寿命，以及产品周期内所有阶段互相影响的综合性功效发挥情况。全周期管理理念不仅要涉及到项目的功能与构造，还需要在有限的环境资源（如建造资源、使用资源、社会资源等）情况下，充分考虑到建筑项目的施工、销售、使用、维修、养护、再循环等多种问题。全周期管理理念强调的是建筑的环保性，要求在建筑物在使用期内保持稳定和可靠，达到降低社会成本、提高建筑利用率的目的。
二、房地产项目全周期管理的目标体系
（一）质量目标
质量目标的内容是要追求工程质量，保证整体功效和产品服务的统一，重视经营管理，最大限度地发挥建筑项目的功能价值。另外，现代化工程项目管理对质量目标也有了新的要求，规定房地产项目要具有人性化、可塑性、可靠性、可维护性、延展性、安全性等多种特征。
（二）成本目标
成本目标可以分为三类，第一是全周期成本目标，即对建筑成本和运作成本进行优化。第二是社会成本，比如由于项目的环保投资不足，造成操作人员的健康受到损害，引起社会保险和医疗成本上升等问题。第三是环境成本，比如工程建造导致社会处理污染物的成本上升等。
（三）时间目标
关于时间目标的因素有：建筑周期、投资时期、维修期、更新周期、建筑的设计寿命、物理寿命、服务寿命、项目产品的市场开发期、上升期、巅峰期、衰退期等。
三、全周期项目管理在房地产企业中的应用方法
（一）房地产项目周期的定义
对房地产项目周期的定义可以分为狭义和广义两种。从狭义上讲，房地产的全周期项目管理指的是把房屋建造设置成周期起点，经过房地产交易、使用、修葺等多个阶段，最后以房屋灭失为周期终点，这整个过程的管理就是房地产项目的全周期管理。从广义上讲，房地产的全周期管理就是把土地总体规划视为周期的起点，经过规划管理、设计管理、供应管理等周期计划阶段，再经过房屋建造、交易、修葺等阶段，最后以房屋灭失为终点，进行房地产项目的全周期管理。对于房地产全周期管理，可以作出以下较为直观的表述：依据土地利用规划以及年度总规划，一片耕地被征用后会成为建造用地，并划入土地储备资源库中，再按照土地供应计划进行土地交易，从储备资源库流入市场，由开发商包装成商品房，经过交易之后投入使用，若干年后回收，再次进入资源库，就代表着一轮周期的完成。
（二）土地规划与土地开发阶段的房地产周期
房地产项目管理从广义上讲，就要包括土地规划和土地开发阶段的管理。土地规划是建造用地、耕地保护、土地管理、土地开发等环节的重要根据，也是土地开发与管理工作的前提。通常来讲，土地规划的相关工作都是由政府土地规划部门及土地管理部门负责完成。要达到集约用地的目的，有关土地规划人员就要结合我国社会当前的发展状况，从长远利益出发，采用科学合理的方法分析什么样的土地最适于用作城市建设和房屋建造。对于已经划为建设用地的土地，也要展开分析，确定应当在什么时候开始进行土地征用。如果各种配套条件都还未成熟，就过早地开始征用土地，则很容易造成土地资源的闲置或浪费。
（三）项目设计环节的房地产项目管理
科学有效的设计是调控工程建造成本与运作成本的重要条件。根据常规项目的开发经验可以看出，项目开发的设计成本往往只占到了整个工程成本的1%到3%左右，但对工程造价的影响却能够达到75%。因此，设计质量的高低不仅能够决定建筑项目投资的多少，还会影响到建筑产品的市场销售情况以及使用后维护的成本。项目设计是土地开发的基础，设计方案一旦确定下来，工程的质量和成本也就基本能够确定。工程建造、监管、结算等程序只是针对工程的质量、施工时间以及成为，无法从根本上转变工程的目标和方向。所以，在工程建造时必须抓好设计环节的相关工作，引入国内外先进设计技术，促进房地产项目价值的真正实现。
（四）工程建造环节的房地产开发和管理
工程建造是对规划设计工作的实践过程，也是工程质量、建造成本、建设期限等要素的实现环节。从传统的角度看，项目管理对工程质量、成本和工期这三大要素的掌控已经趋于成熟。最近，我国一些地区出现了不少室内甲醛、石棉等对人造成伤害的事件，这是由于建造时选取的主要材料不合标准，产生了对人体有害的物质。所以，在房地产开发的工程建造环节，还必须引进具有再生性、环保性、节能性的材料和技术，加强环保工艺的运用。
四、结束语
我国房屋建筑对资源的消耗非常之大，容易造成资源浪费。所以，房地产企业在进行全周期项目管理规划时，要注意选用节能、环保的材料和工艺，坚持可持续的周期发展。房地产项目的全周期管理是一项具有系统性的工程，其不仅涉及到房地产开发环节，还涉及到物业管理、使用等多个环节。因此，必须贯彻全周期管理理念，为社会创造更多效益。
参考文献：
[1]曲燕,刘亚鹏.浅谈项目管理在房地产开发企业中的应用[J].景德镇高专学报,2011,02:101-102.
关键词 土地开发整理项目现状图测绘技术规范；原则；目的；问题；建议
中图分类号 P258 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2012）21-0340-02
2007年湖南省土地综合整治局和湖南省测绘科技研究所共同起草的《土地开发整理项目现状图测绘技术规范》（以下简称《规范》）通过湖南省国土资源厅组织的评审，随即开始在湖南省各地试行，《规范》对于规范湖南省土地整治的测绘工作、提升湖南省土地整治项目的质量起到了非常重要的作用[1-2]。同时，由于从事土地整理项目现状图测绘的技术人员不懂土地整理的相关知识以及土地整理项目现状图的用处和重要性，对《规范》的内容有疑问，笔者现对主要的问题进行解释[3-5]。
1 《规范》编制的概况
1.1 《规范》编制的原则
一是地方性。作为地方标准，《规范》完全体现了湖南省土地整治方面的地方特色。湖南省地貌多样，东、西、南三面环山，中部大都为丘陵，北部为洞庭湖平原。在编制《规范》时，明确了不同地貌条件下，项目现状图测绘的技术要求。二是可操作性。《规范》提出了湖南省内土地整治项目现状图测绘技术要求，是各技术单位在进行项目现状图实测的工作指南，其技术要求在保证现状图质量的同时，让技术单位完成测绘任务，即《规范》要具有可操作性。三是科学性。《规范》的对象是土地整治项目现状图测绘，包含地形图测量、水利测量和土地分类等，故必须衔接测绘、水利和国土行业的相关标准，才能保证《规范》成果的科学性。
1.2 《规范》编制的目的
在土地整治工作中，由于项目区的测绘成果不能满足土地整治项目设计、施工及竣工验收的要求，从而使土地整治项目在整个实施过程中，各项工作反复变更，浪费大量的人力和物力。在这样的背景下，《规范》的编制是为了规范湖南省省内土地整治项目各阶段的测绘工作，减少资源的浪费，提升湖南省土地整治工作的水平。
1.3 《规范》编制的依据及资料
主要为GB50026-1993工程测量规范；GB/T7929-1995 1∶500、1∶1 000、1∶2 000地形图图式；GB/T14912-2005 1∶500、1∶1 000、1∶2 000外业数字测图技术规程；GB/T17160 1∶500、1∶1 000、1∶2 000地形图数字化规范；GB/T18316-2001数字测绘产品检查验收规定和质量评定；GB/T14804-2008 1∶500、1∶1 000、1∶2 000地形图要素分类与代码；GB/T18314-2001全球定位系统（GPS）测量规范；GB/T13923-2006基础地理信息要素分类与代码；CH1002-1995测绘产品检查验收规定；CH1003-1995测绘产品质量评定标准；CH/T4015-2001地图符号库建立的基本规定；SL52-1993水利水电工程施工测量规范；TD/T1011～1013-2000中华人民共和国国土资源行业标准（土地开发整理标准）；土地利用现状调查技术规程；全国土地分类体系标准（试行分类）。
1.4 《规范》的主要内容
《规范》的结构分为前言、文本、附录和条文说明等4个部分。其中文本包括范围、规范性引用文件、术语和定义、数学基础、控制测量、现状图测量、施工测量、竣工测量等8个章节；附录包括2个规范性附录和1个资料性附录。
2 主要的问题
2.1 关于成图比例尺选择
《规范》中该条目是这样要求的：根据项目区的地形地貌特点及工程的需要，选择适宜比例尺，平原、丘陵地区根据工程需要可选用1∶2 000、1∶1 000、1∶500，山地宜选用1∶1 000、1∶500，但不应采用小于1∶2 000的比例尺。该条目的提出主要考虑土地整治项目规划设计的需求，如来水走向、土方计算等，成图比例尺越大越能保证规划设计的质量。但考虑项目区范围、地貌等情况，如项目区范围较大，若采用比例尺太大，难以打印在一张图；平原和丘陵区的项目，其规划设计比较简单，成图的比例尺不需选择大比例尺也能满足项目设计的需要。
2.2 关于土地整治要素测绘
《规范》中该条目对土地利用测绘、水利和水源工程测绘、道路工程及管线地物测绘、拆迁工程测绘以及疏浚工程测绘等5个方面进行了要求。相对于其他测绘标准来说，《规范》对于土地整治要素测绘的内容要求更细，如桥梁必须准确标注项目区内桥梁的位置，并标注桥梁的建设标准、宽度、建筑材料等。土地整治要素测绘得越细致，越能使土地整治项目设计方案更科学、更符合实际情况，从而减少土地整治项目设计方案的变更，减少资源的浪费。
2.3 关于地形测量
《规范》中该条目对项目区边界的要求：应在地形图上测注出拟定的项目区边界，并施测项目区边界外10～20 m范围内的地形地貌特征、主要道路和水系及其附属设施，具体范围依比例尺而定。相对于其他测绘标准来说，《规范》考虑项目区内与区外的包括道路、河流、沟渠等是一个整体，土地整治项目设计时，往往充分考虑项目区外交通、水利条件，并在项目区内进行配套设计，使项目设计更符合当地实际。
3 建议
3.1 关于名称
从1999年实施《土地管理法》提出“国家鼓励土地整理”，其后出现了包括土地开发整理、土地综合整治、农村土地整治等名称，随着土地整治工作的不断深入，其范围、内涵等都发生了转变。在当时的背景下，《规范》编制时，名称采用“土地开发整理项目现状图测绘技术规范”，现在国家统一采用“土地整治”的名称，故《规范》名称应改为“土地整治项目现状图测绘技术规范”。
3.2 关于平面基准
《规范》对于平面基准的要求：采用1980西安坐标系。当测区附近无国家等级控制点，或联测导线控制点有一定困难时，可采用任意带或独立的平面坐标系统，并予以技术说明。2008年，国家测绘局发文在全国范围内正式启用2000国家大地坐标系。故《规范》中关于平面基准的内容页应进行相应的修改。
4 结语
《规范》作为湖南省乃至全国首部土地整治项目测绘标准，它的编制和颁布也标志湖南省耕地保护及土地管理再上新的台阶，其从地方性、可操作性和科学性的角度出发，规范湖南省土地整治项目各阶段的测绘工作，减少资源的浪费。《规范》在增强湖南省土地整治工作水平、适应人地矛盾的新形势方面将会起到重要作用。
5 参考文献
[1] 丛战军.《新疆维吾尔自治区资源经济地图集》编辑特点[J].现代测绘，2011，34（6）：57-59.
[2] 黄华明，冯达.解读《湖南省土地开发整理项目测绘技术规范》[J].现代农业，2009，33（9）：121-122.
[3] 赵建英，李维庆.《都江堰灌溉区域图》的设计与编制[J].测绘，2009，32（3）：142-144.
关键词：土地一级开发；运作模式
一、土地一级开发背景
2001年，国务院下发《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（，要求“严格控制建设用地供应总量，规范土地市场，坚持土地集中统一管理，确保城市政府对建设用地的集中统一供应。同时，为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”2002年7月1日国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”2004年初，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求“商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。”按照上述文件精神，各省市纷纷出台了相关配套政策规定，深化土地储备制度。
2007年，国土资源部、财政部、中国人民银行联合出台了《土地储备管理办法》，在全国层面上对土地储备作了明确的定义：土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地、进行前期开发、储存，以备供应土地的行为。建立土地储备制度的目的是为了增强政府对土地市场的调控能力。土地储备开发是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为”。土地一级开发是指按照规划和储备开发计划，土地一级开发主体对一定区域范围内的土地，依法实施征地补偿、拆迁安置、土地平整，并进行适当的市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地供应标准的土地开发行为。也就是说将“生地”变为“熟地” ，并将这些“熟地”储备起来，以便随时供应，调控市场。
二、土地一级开发的内容
土地一级开发是政府在国有建设用地土地使用权出让前对土地的综合整理，涵盖了土地征购、土地整治及土地储备三个环节。进行土地一级开发的目的是通过征地、拆迁及市政建设等工作使项目用地达到供地条件，是做好土地供应前必要的准备。而土地一级开发主体在具体实施征地补偿、拆迁安置及市政建设等工作前，需经有关部门进行必要的审批，所以说土地一级开发内容就如同概念中所描述，需要办理手续、筹措资金、进行征地补偿、拆迁安置、土地平整及市政公用基础设施建设等工作，为了保证公共服务设施的同步交付使用，避免开发商不建或者甩建，特别是大规模的土地一级开发，根据需要可组织教育、医疗卫生和社区管理服务等公共服务设施的建设。土地储备开发除完成上述工作以外，还要确定地块的规划条件和指标、市政配套设施实施条件及供地计划等一系列开发事项。
1.土地权属性质的改变。土地储备开发，必须依据政府土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划来执行。为了实现城市规划，在实施土地储备开发过程别是正在发展的城市，主要涉及的开发范围内大部分是集体土地，就要进行农转用、征收，另外对符合条件的国有土地通过无偿收回、置换、收购等方式进行储备回收，改变拟开发地块范围内土地的权属性质，使政府拥有所开发土地的完整的国有土地所有权，从而具备土地一级开发的权属基础。
2.土地规划条件、指标及市政配套要求。根据城市总体规划及储备开发地块的周边发展情况，应提前确定开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。按照城市总体规划，主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、控制性详规、水电暖气等配套设施实施条件和公益设施配套情况。上述内容的确定，有利于科学编制土地储备开发实施方案，对成本、资金需求、土地上市价格和土地收益进行测算，在实施土地储备开发过程中达到事半功倍的效果。
3. 土地平整及市政基础设施建设。土地平整实际就是在开发地块范围内，要完成包括村民（居民）拆迁、企事业单位拆迁、宗地内建筑物、构筑物的拆迁、地形地势的平整等。随着城市发展要求、科学技术水平的提高，对大市政配套建设的涉及面也在不断扩容，主要表现在配套市政设施的种类不断增多、建设用地的功能不断完善。在土地开发历史上曾出现过“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”甚至“九通一平”的概念。土地一级开发深度一般需达到“三通一平”（达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整）及取得市政接用方案。有条件的应该达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水、通燃气、通热力及宗地内场地平整（简称“七通一平”）。目前完备的土地一级开发配套的市政项目还应包括电信、网络、数字电视和中水。
4.土地验收储备。政府组织有关部门对开发土地进行综合验收，验收合格的土地纳入政府储备土地等待公开出让。验收的主要内容主要包括开发现场、审批手续、开发成本及相关材料验收。开发成本验收审批手续是否齐全、权属清晰，征地拆迁档案全面完成、合同票据齐全、现场踏勘结合验收测绘报告无未拆除的地上物、审计结论明确。成本审核主要针对开发企业是通过委托、招标、授权等方式采取不同的验收标准进行审核。土地一级开发成本需要进行审计的，可由区县财政或审计等相关职能部门直接审计或委托专业审计单位进行审计，或由储备机构委托专业审计单位进行审计。储备机构组织核验，应听取审计、造价单位意见，依据测绘报告，必要的可实地核查项目范围内地上平整情况，对存在的问题提出解决方案，编制验收结果报告，提出对项目成本、场地验收等意见，上报审批部门，验收后的土地纳入土地储备。
三、土地一级开发的运作模式
土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即谁来主导土地一级开发的问题。是采取政府为主体垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，或者通过招投标方式来决定一级开发的主体。 关于土地一级开发的主体，有观点认为土地资源就必须掌握在政府手中，政府加强对土地的集中统一管理，切实垄断土地一级开发，强调土地一级开发的主体应是政府和政府设立或确定的国有企业或国有控股企业。目前主要存在以下一级开发模式。
1．完全政府运作的模式。政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地储备机构的一项职能，由土地储备机构完成全部的一级开发工作。该机构是非盈利性政府职能部门，保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，而不是利用这种特权去谋取自身利益。土地储备机构通过由政府财政专项拨款或市场融资进行土地一级开发，开发完成后或将预期的熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。例如，北京市的一级开发就是以土地储备机构为主的运作模式，一般分为市土地储备中心为主体项目、区县及重点功能区分中心为主体项目、市区两级土地储备机构联合实施的项目，2009年审批的储备项目98%以上为储备机构实施，面积数量占当前总量的三分之二以上，储备机构实施的一级开发在北京市已经成为主流。这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下，并能够办理国有土地使用证。这种模式可以保证政府完全掌控地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且作为行政管理部门便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大、融资渠道单一、专业技术人员缺乏。
2．完全企业运作模式。这种模式中，政府首先将待进行一级开发的土地通过直接授权等方式给土地一级开发公司，由其通过委托开发协议的约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或政府要求的建设条件，再由政府验收合格后进行储备，并给予开发企业审计后的成本利润补偿。例如，2004年12月北京市国土局出台了《关于对不符合继续协议出让条件的经营性项目用地进行招标拍卖挂牌出让等有关问题的通知》，对于原拟通过协议方式出让国有建设用地使用权但在“8・31”大限后不符合继续协议出让条件的项目用地进行了规定，一般可视为2002年8月31日至2004年1月9日期间规划意见书或项目建议书批复手续有效的项目。可以“以原建设单位为主体，继续完善前期相关批准手续并进行征地、拆迁、市政基础设施建设等前期工作，在土地达到供地条件后通过招标拍卖挂牌的方式公开入市交易。”亦可理解为：以原开发企业为主体，纳入我市土地一级开发管理的项目,或自行组织完成“三通一平”进行供应。另外，2004至2005年由于配套政策不齐、储备机构资金短缺、以及自身专业人员不足等原因还存在着直接授权企业开发的项目。土地开发企业通过与政府储备机构的开发补偿协议获得不低于8%的开发利益。北京市当时在施的土地一级开发项目中占有较大比重，故进度大多较为缓慢且存在规划不到位、资金成本高、周期难以控制等问题，造成政府宏观调控土地市场的能力降低。
3．政府主导企业运作模式。土地一级开发的主体为政府，这是土地储备开发的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争方式选择具备资格的企业投资完成。体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需求实施土地一级开发。2006年，北京市国土局出台了《北京市土地一级开发项目招投标暂行办法》，要求“除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发的项目之外，其他土地一级开发项目需通过公开招标的方式确定项目承担主体。” 招标项目要求土地一级开发主体在实施过程中严格按照招标文件限定的土地一级开发成本实施有关工作，非不可抗力所致，不得超越。否则，自行承担有关损失。并明确开发周期,约定了详细的违约责任和处理办法。这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在合同规定的期限内将土地开发为符合要求的熟地，土地开发完成经验收合格后，政府择机出让土地。这种模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。招标确定一级开发主体在全国是个创新，体现了公开和引入市场机制的理念，但毕竟一级开发项目过为复杂，开发范围、内容、周期等很难事先预料清楚。对此类项目，除了招标方案要制定的准确，对确实发生变化的要引入洽商机制，评标的办法要科学合理。
4.政府开发企业运作模式。2002年《北京市土地一级开发管理暂行办法》对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 在已经实施的土地储备开发项目中，以市区土地储备中心为主体的项目，基本采取委托政府成立的国有开发公司进行实施，资金一般由储备机构通过贷款或者政府储备基金解决，企业获得2%的管理费。重庆的土地一级开发模式属于典型的政府主导型模式。土地一级开发的主体是市政府，代表市政府实行一级开发的机构是九个国有控股集团(城市建设、高速公路、高等级公路、水务、地产、水利投资、开发投资集团、渝富)。土地一级开发与土地储备紧密联系在一起，九个集团拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入储备范围的土地委托一些公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让。
综述，目前土地储备开发的模式各有特点，关键是国家关于土地储备方面的政策左右着开发方式。土地储备开发的主要依据是《土地储备管理办法》，但是国土资源部在2010年发文，要求2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。而在此前，各地的土地一级开发大多由土地储备机构成立的下属企业执行。这是否意味着土地一级开发将完全对市场开放，还是政府将成立其他机构来专职负责？特别是2010年以来世界经济形势的变化，更对城市土地储备开发提出了更高的要求，如何规避风险也就显得尤为重要。为了更好的规避风险，政府应该尽快研究出稳妥、可行、科学的土地开发政策，提升政府的管控能力，优化开发运作流程，有效控制开发成本，加强城市综合规划能力，把握经济波动周期，控制好城市的开发节奏，提出切实可行的土地储备一级开发模式。
参考文献：
[1] 史贤英：北京市推行土地储备和一级开发的理论与实践.
【关键词】 可持续 土地利用 对策 资源
土地是人类赖以生存和发展的基础。土地资源是人类最基本的生产和生活资料，是一定区域空间内的气候、地貌、岩石、水文、土壤和动植物等自然要素与人类过去和现在的劳动成果相结合的一个自然生态—经济综合体，具有自然、经济和社会属性。合理的开发利用土地资源，对于我国经济的发展，可持续发展战略的实施起着至关重要的作用。目前，我国人口众多，人均土地占有量低，人地矛盾突出。另外，对土地资源的不合理开发利用，造成了土地的退化、水土流失、土地的闲置等问题。这不仅不利于土地功能的有效发挥，而且易破坏土地这个人类生存发展的支撑系统，在一定程度上威胁着我国的可持续发展。
“持续性”一词首先是由生态学家提出来的，即所谓“生态持续性”，意在说明自然资源与其开发利用程序间的平衡。《我们共同的未来》中将“可持续发展”定义为：“既满足当代人的需要，又不对后代人满足其自身需求的能力构成危害的发展”。综合社会、经济、科技等方面来看，可持续发展就是建立在社会、经济、人口、资源、环境相互协调和共同发展的基础上的一种发展，其宗旨是既能相对满足当代人的需求，又不能对后代人的发展构成危害。它具有以经济增长点为前提，以保护自然为基础，以改善和提高后代人类的生活质量为目的的特点。
土地利用是指人类通过一定的行为、以土地为劳动对象（或手段），利用土地的特性来满足其自身需要的过程。人类利用土地来满足自身的需要，一方面是指利用土地，创造物质财富，以满足人类生产和生活的需要；另一方面是指改善生态环境，以满足人类生存的需要。故土地资源的合理利用包含了土地开发、利用、整治和保护的四个方面深刻的内涵。利用是最终目的，开发是利用的基础，整治是利用的措施，保护是利用的战略。
在人口、资源、环境和发展的关系中，土地资源居于其他资源无法替代的核心地位。这种特殊作用主要通过土地资源的三大功能表现出来：生态系统生产功能、空间场所功能和景观功能。人们对土地的开发和利用就是对这些功能的开发和利用。人类利用土地满足自身需要，一方面是指利用土地创造财富，以满足人类生产和生活的需要；另一方面是指改善环境，以满足人类生存的需要。所以土地可持续利用包含了土地开发、利用、整治和保护的深刻内涵。开发是人类首先通过一定的技术措施将一定的土地资源投入使用，并将其改变成可使用状态；利用是指土地开发后，利用土地的特性来满足某种生产和生活的需要；整治是指土地利用过程中，为了更好地满足人类对土地某一方面的需求，克服原来土地特性中的某些缺陷，对土地进行改良，如配方施肥、平整土地和水利设施配套等；保护是指为了长期持续利用土地，防止土地质量劣化而丧失某些特性，所采取的某种综合措施，以保持土地的综合生产能力。因此，土地的开发、利用、整治和保护是土地可持续利用过程中彼此联系、相互依存的四个方面，不可偏废。否则将破坏土地资源，打破生态平衡。如果这种破坏性作用长期积累，就会直接影响到地球上的生命支持系统，对人类自身构成严重威胁。因此，为了保护有限的土地资源，维护生态平衡，土地持续开发与利用成为了自然资源研究的重要领域。
在我国的土地实际利用过程中存在着许多的问题，首当其冲的是城镇建设占地加剧，据对17个城市卫星检测数据表明，近十年来，城市城建区规模扩大都在60%以上，周边耕地蚕食半径不断延伸。其次，土地闲置浪费严重。同时，工业用地利用结构不合理，工业用地利用效率和收益水平低。目前，我国城镇建设用地中40%以上属于低效利用。在农业用地结构方面，土地资源集中投入到粮食等种植业中，造成土地综合利用效益低。由于工业生产上大量排放“三废”，对农业生产上大量使用化肥、农药、造成土地生态环境不断恶化。全国现有耕地中中低产田占到耕地总量的61.9%。历年固体工业废渣和生活垃圾存量分别达到80多亿千克、60多亿千克，占地约12万公顷。
面对上述的问题，为了保护有限的土地资源，维护生态平衡，制定相应的对策是迫在眉睫，在我看来，下述都是相对可行并且必要的。
（1）控制人口增长，缓解人地矛盾。在土地资源难以增加的情况下，控制人口增长是实现人地平衡的根本措施，为此，我们必须继续推行计划生育政策，尤其是做好农村地区的人口控制工作。
（2）保护耕地，控制建设用地，包括加强耕地保护立法划定耕地保护区、强化全民保护耕地的意识等。
（3）加强农田基本建设，提高耕地生产力。通过农田水利建设、中低产田改造、促进农田装备的现代化等措施，兴建一批大型骨干调水灌溉工程，修复、更改和完善原有的水利设施，改造中低产田应以提高耕地质量等级，并且继续推进农业机械化进程，加大管道系统和大棚温室等固定设施在农业生产装备的比重。
（4）优化土地利用结构，调整布局，不仅要调整城市建设用地的结构，也要清理乡镇用地。并且促进农业生产的区域专业化。
（5）改革土地制度，加强土地管理，强化中央和地方政府对国有土地所有权的主体地位，另一方面要确定土地使用权主体的合法地位，进一步细化土地使用权，建立两全分离原则下各产权主体明晰的权力关系。
（6）加强领导，强化宣传，进一步促进土地资源可持续利用。首先，土地资源的可持续利用是一项综合性强、涉及全社会的系统工程，是一项政府行为，只有真正对土地资源可持续利用工作加强领导，才会引起全社会的关注和支持。其次，土地资源的可持续利用是国土资源管理的一项重要内容，是建设生态农业的根本措施。因此，必须加大宣传力度，使全社会充分认识到只有长期不断地坚持土地资源的可持续利用，才能真正保持人类社会生存发展的物质基础—水土、植被资源，才能加速社会经济的发展。
参考文献：
关键词：土地利用；资源可持续；对策
土地是人类赖以生存和发展的基础。土地资源是人类最基本的生产和生活资料， 是一定区域空间内的气候、地貌、岩石、水文、土壤和动植物等自然要素与人类过去和现在的劳动成果相结合的一个自然生态―经济综合体，具有自然、经济和社会属性。合理的开发利用土地资源，对于我国经济的发展，可持续发展战略的实施起着至关重要的作用。
一、可持续概念及土地的可持续利用
“持续性”一词首先是由生态学家提出来的，即所谓“生态持续性”，意在说明自然资源与其开发利用程序间的平衡。可持续发展定义为：“保护和加强环境系统的生产和更新能力”，其含义为可持续发展是不超越环境系统更新能力的发展。综合社会、经济、科技等方面来看，可持续发展就是建立在社会、经济、人口、资源、环境相互协调和共同发展的基础上的一种发展，其宗旨是既能相对满足当代人的需求，又不能对后代人的发展构成危害。它具有以经济增长为前提，以保护自然为基础，以改善和提高人类的生活质量为目的的特点。
土地利用是指人类通过一定的行为，以土地为劳动对象（或手段），利用土地的特性来满足其自身需要的过程。人类利用土地来满足自身需要，一方面是指利用土地，创造物质财富，以满足人类生产和生活的需要；另一方面是指改善生态环境，以满足人类生存的需要。故土地资源的合理利用包含了土地开发、利用、整治和保护的四方面深刻内涵。利用是最终目的， 开发是利用的基础，整治是利用的措施，保护是利用的战略。
土地可持续利用包含了土地开发、利用、整治和保护的深刻内涵。开发是人类首先通过一定的技术措施将一定的土地资源投入使用，并将其改变成可使用状态；利用是指土地开发后，利用土地的特性来满足某种生产和生活的需要；整治是指土地利用过程中，为了更好地满足人类对土地某一方面的要求，克服原来土地特性中的某些缺陷，对土地进行改良，如配方施肥、平整土地和水利设施配套等；保护是指为了长期持续地利用土地，防止土地质量劣化而丧失某些特性，所采取的某种综合措施，以保持土地的综合生产能力。
因此，土地的开发、利用、整治和保护是土地可持续利用过程中彼此联系、相互依赖的四个方面，不可偏废。否则将破坏土地资源，打破生态平衡。如果这种破坏性作用长期积累，就会直接响到地球上的生命支持系统，对人类自身构成严重威胁。因此，为了保护有限的土地资源，维护生态平衡，土地持续开发与利用成为了自然资源研究的重要领域。
二、土地利用中存在的问题
在我国的土地实际利用过程中存在着许多的问题，首当其冲的是城镇建设占地加剧。
研究表明，城镇用地规模增长速度与城市常往人口增长速度之比即城镇用地系数1.12比较合理。然而我国城镇用地系数高达1.91。据对17个城市卫星监测数据表明，近十年来，城币城建区规模扩大都在60%以上，周边耕地蚕食半径不断延伸。其次，土地闲置浪费严重。 据统计，1997年全国闲置非农用地面积达1164.67平方干米，其中国家建设闲置土地占79.13%，集体用地闲置18.06%，农村建房用地闲置占2.8%，而各类开发区闲置工地占35%。 同时，工地利用结构不合理，工地利用效率和效益水平低。据统计，我国工业用地占建设用地总量的比例高达 26%，超过工业发达国家美国（7.3%）和香港地区（4.95%），而城市道路、广场、绿地等公共设施用地水平很低。
目前，我国城镇建设用地中40%以上属于低效利用。在农业用地结构方面，土地资源集中投入粮食等种植业中，造成土地综合利用效益低。据测算，在我国现有耕地中，各类低产田合计0.36亿公顷，占耕地总面积的27%，单位面积立地产出率水平低。除此之外一个严峻的问题是生态环境恶化。由于工业生产上大量排放“三废对农业生产上大量使用化肥、农药，造成土地生态环境不断恶化。全国现有耕地中59%缺磷，23%缺钾，14%磷钾俱缺，中低产田占到耕地总量的 61.9%。历年固体工业废渣和生活垃圾堆存量分别达80多亿干克、60多亿千克，占地约12万公顷；而全国每年3800亿立方米农业灌溉用水中，就有1/3是来自被工业“三废”严重污染的江河湖泊。
三、土地资源可持续利用的对策
面对上述的问题，为了保护有限的土地资源，维护生态平衡，制定相应的对策是迫在眉睫。
（1）控制人口增长，缓解人地矛盾。 在土地资源难以增加的情况下，控制人口增长是实现任第平衡的根本措施，为此，我们必须继续推行计划生育政策，尤其是做好农村地区的人口控制工作。
（2）保护耕地，控制建设用地，包括加强耕地保护立法、划定耕地保护区、强化全民保护耕地的意识等。
（3）加强农田基本建设，提高耕地生产力。通过农田水利建设、中低产田改造、促进农田装备的现代化等措施，兴建一批大型骨干调水灌溉工程，修复、更新和完善原有的水利设施，改造中低产田应以提高耕地质量等级，并且继续推进农业机械化进程，大力推广适合于不同土地类型和经营方式的实用机械，加大管道系统和大棚温室等固定设施在农田装备中的比重。
（4）优化土地利用结构，调整布局，不仅要调整城市建设用地的结构，也要清理乡镇企业用地。并且促进农业生产的区域专业化。
（5）改革土地制度，加强土地管理，强化中央和地方政府对国有土地所有权的主体地位，改变长期以来农村集体土地所有权主体缺位现状，另一方面要确定土地使用权主体的合法地位，进一步细化土地使用权，建立两权分离原则下各产权主体明晰的贵权利关系。
（6）加强领导，强化宣传，进一步促进土地资源可持续利用。首先，土地资源的可持续利用是一项综合性强、涉及全社会的系统工程，是一项政府行为，没有一个坚强的领导班子和有效的组织措施，是难以搞好的。因此，只有真正对土地资源可持续利用工作加强领导， 才会引起全社会的关注与支持。其次，土地资源的可持续利用是国土资源管理的一项重要内容， 是建设生态农业的根本措施。因此，必须加大宣传力度， 使全社会充分认识到只有长期不断地坚持土地资源的可持续利用，才能解决人地矛盾，确保耕地总量不减少，才能有效防治水土流失，才能减轻水、旱、风、沙灾害，才能促进生态环境的改善，才能真正保持人类社会生存发展的物质基础―水土、植被资源，才能加速社会经济的发展。
参考文献：
关键词：TOD模式；规划研究；城市用地
Abstract: at present our country is in the rapid development of city and suburb stage, suburb of big city and small city in big city in transition to more easily lead to city land unreasonable spread, plus Chinese much ground is little background, and demand for land and transportation, providing the opportunity for TOD mode of development in china.
Keywords: TOD; planning of city land;
中图分类号：TU984文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
TOD模式概念
TOD模式是以公共交通为导向的土地开发模式（transit-oriented development，TOD），是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。为城市提供了一种有别于传统发展模式的、依托公共交通尤其是轨道交通的、新的交通与土地利用藕合的模式。
TOD模式的基本思路就是将公交车站尤其是城市轨道交通的站点地区建成具有相对高密度、适合步行、自行车及公交使用的城市节点。TOD模式下考虑利用公共交通的通达性，在靠近公共交通枢纽的位置配置可能产生大量交通出行的土地利用功能，使更多的使用者能够充分利用公共交通的通达性。这种概念一方面可以保证大容量快捷公交投资得到最大的乘客率和回报率，同时有利于城市公交优先战略的推行，实现城市的可持续发展。侧重于整个城市区域层面的良好城市结构的塑造。
TOD模式发展背景与需求
（1）发展背景
TOD模式理论最先兴起于美国，它的出现是伴随着城市问题而产生的，20世纪30年代后随着工业化的不断推进，技术的不断进步，汽车逐渐成为大众化的交通工具，使得原来居住与就业空间相接近的相对合理的城市空间结构逐渐产生空间分离，人们的通勤时间和通勤距离不断变大，原来已有的交通设施和道路变得日益跟不上时展的需要。在这种情况下往往会通过不断拓宽道路宽度和增加道路网密度来提高交通的承载力，虽然在短时间内交通得到缓解，但从长远来看，由于不注重城市结构和用地布局的协调，随着城市的膨胀，造成了更严重的环境问题和社会问题。
在我国，同样面临着城市化和机动化的双重挑战，许多大城市已经出现了城市交通问题，道路拥挤成灾，污染严重。为了解决这一问题许多城市研究者，从理论和实践上进行了探讨，从城市空间结构和土地集约利用的角度探求霍华德式的“田园城市”。TOD模式设计理念给中国城市可持续发展提供了新的思路，由于该模式理论对土地的集约化利用以及对良好环境的塑造，较适宜于“人多地少”的国家或区域。
（2）发展需求
广州从化太平镇是广东省中心镇、广州市首批试点中心镇，是广州市产业北移的重要发展区，同时也是从化市经济最发达的城镇，区位条件优越。规划区东临105国道（一级公路），南面S118省道（S118平中公路），附近还有西面的街北高速、京珠高速、以及南部北三环通过，对外交通便捷，依山面水生态环境优良。
规划区目前正处于城市发展的初期阶段，城市结构还未成型，建设用地所占比例不高，未形成集中紧凑的发展。区内缺乏整体规划，用地功能混乱，以建材加工和工矿为主的污染工业夹杂在村镇用地之中，造成规划区局部的环境污染；规划内部道路系统不完善，没有成系统的城市道路网，功能结构不清晰，105国道的过境交通与城市生活交通混杂，存在较多的尽端路和错位路，无法满足发展需求；城市规划滞后于城市发展。经济的快速增长，但缺乏有效的引导，导致建设区无序扩展。这些城市问题既需要通过相关规划加以引导解决，同时为TOD模式的发展带来了契机。
本区域毗邻从化市大力发展的工业区和物流中心，人流和车流量大，功能结构过于单一。太平镇上轮总规定义本区域为太平镇区的重要生活组团——低密度低层住宅发展区。规划结合太平镇建设广东省中心镇的战略目标及从化创建国家优秀旅游城市的契机，带动本片区内旧村改造及商住土地开发。在城市功能定位方面交通和土地利用依然是需要解决的首要问题。结合规划区内将建设广州市14号城市轨道线太平站的机遇，提出以公共交通为导向的土地开发模式，能够更好地解决目前发展中出现的问题，符合太平镇的整体发展策略，有利用城市的可持续发展。
TOD设计原则
TOD模式中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400-800m（5-10分钟步行路程）为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。TOD是国际上具有代表性的城市社区开发模式。同时也是新城市主义最具代表性的模式之一。目前被广泛利用在城市开发中，尤其是在城市尚未成片开发的地区，通过先期对规划发展区的用地以较低的价格征用，导入公共交通，形成开发地价的时间差，然后，出售基础设施完善的“熟地”，政府从土地升值的回报中回收公共交通的先期投入。
（1）组织紧凑的有公交支持的开发
（2）将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内
（3）建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来
（4）混合多种类型、密度和价格的住房
（5）保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间
（6）使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点
（7）鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发
图1城市型TOD社区
TOD社区设计
根据以上的分析了解到规划区域的自然条件、外部交通条件、城市发展水平等均满足TOD模式的城市开发，规划积极推进落实以公共交通为导向的城市开发建设，应对和预防已经出现的和将会出现的城市问题，走可持续发展的道路。
规划区域是从化市的工业和物流中心，客流市场庞大，依托广州市的辐射作用，城市化速度将会非常迅猛。在此时借鉴国内外城市建设取得显著成绩的经验，依托广州市14号城市轨道线太平站，建设以轨道交通为枢纽的城市新发展核。
参考TOD设计的原则，结合规划区域的实际情况，对理论上的设计模式加以修改。由于规划地块范围较小，呈南北向狭长状，东面为105国道，西面为马仔山，因此TOD社区东西向延伸将小于400米半径范围，总用地面积约38.52公顷。“太平站”社区的方案设计主要涉及四个方面的环节：
关键词：土地收购储备；GIS；土地资源管理系统；空间数据库
随着天津市社会经济的持续快速发展，滨海新区开发开放建设的不断推进，滨海新区迎来了快速发展的重要机遇期，伴随而来的是滨海新区建设项目数量增长快，房地产市场更加活跃，土地需求量不断增加的状况。特别是去年滨海新区建立了土地集中交易日制度，土地收购整理储备管理工作量大幅度增加，土地开发和土地交易工作的难度也逐渐加大。如何在当前形势下，把滨海新区的土地资源优势充分地发挥、利用起来，加强监管，规范运行，建立健全土地资源利用全程检测体系，科学、有效地做好土地整理储备、土地开发和土地交易的管理工作，提高土地管理的效率、质量和水平，将土地资源优势有效的转化为招商优势、建设优势、以及管理上的优势成为滨海新区土地整理储备管理工作者们面临的一项重要课题。
目前，滨海新区的土地整理储备、开发、交易管理工作还存在着对土地整理储备、土地开发和土地交易各环节信息掌握不及时、不全面，数据没有进行系统化整理，数据更新滞后，查询统计工作量大且效率低，对整理储备土地信息、土地开发信息和交易信息缺乏定量定位分析，技术手段相对落后，应对重要紧急情况快速反应能力不足等方面的问题。
一、平台系统开发中的关键技术
滨海新区土地资源管理平台是一个比较庞大的系统，需要实现多重功能，为更好实现系统设计的目标，采用了众多先进技术，下面针对其中应用的关键技术作简要介绍。
第一，组件式GIS技术，组件式GIS的思想是把GIS的各大功能模块划分为几个控件。每个控件实现不同功能。各个GIS控件之间，以及GIS控件与非GIS控件之间，可采用可视化的软件开发工具集成起来，形成最终的GIS应用。
第二，数据的无缝集成技术。在GIS应用数据库设计中，数据的无缝集成是比较关键的，只有实现了数据的无缝集成，才能真正保证系统和数据的分离，为功能的集成打下基础。这样通过多源数据无缝集成技术，可以在不改变原数据格式的前提下实现对不同格式、不同来源数据的访问。这将为数据共享、数据交换提供基础的功能支持。系统将统一管理滨海新区范围内的各种空间数据，包括测绘基础数据、土地利用数据及地籍数据等，能对各种空间数据进行录入、编辑、转换、分析、输出等操作，具有强大的图形自检功能，做到图文一体化，提供专题空间数据服务。
第三，基于ArcSDE技术的数据管理。ArcSDE是一个先进的空间数据服务器软件。它可以为任意的客户端应用，提供了一个在DBMS中存储、管理和使用空间数据的通道。其具有高性能的DBMS信道、开放的DBMS支持、GIS工作流和长事务处理、丰富的地理信息数据模型等特点，支持企业级GIS的开发与应用。
第四，数字权限控制技术。中心内部大量数据信息都属于资料，为保证网络环境下的数据安全，防止病毒入侵、非法访问、恶意更改毁坏，系统采取完备的数据保护和备份机制。此外为了防止非授权用户的非法入侵和授权用户的越权使用，系统应进行各种级别的权限控制，并具备审核功能，自动记录用户访问的情况和操作过程，以备日后查询。
二、滨海新区土地资源基础平台系统分析
滨海新区土地资源管理系统要求能够对滨海新区范围内土地利用数据及基础信息进行有效的管理，对土地的收储让业务进行一定的分析和统计，能及时了解新区土地收储及供应情况，为新区规划建设提供决策依据。因此平台应能实现土地的地理信息图形文件管理、土地现状及利用图显示、查询、统计分析、地图输出以及数据管理等功能。通过了解滨海新区土地收储及供应的业务内容，在综合分析的基础上，归纳出土地资源基础平台的详细需求。结合需求分析，采用基于UML的面向对象系统分析方法，通过对中心业务流程进行分析，将业务流程转化成数据流程，为系统功能设计和数据库设计奠定基础。
三、滨海新区土地资源基础平台的设计
滨海新区土地资源基础平台的设计主要是基于系统分析，按照系统设计的原则和目标，选择合适技术、平台及开发方法对系统进行设计开发。在本部分中先介绍了系统的设计开发方法，进而进行系统的总体结构设计、系统功能设计和空间数据库设计。
基于已有的GIS软件平台，采用通用的软件开发工具进行集成二次开发，实现地理信息系统的各项功能。这样既充分利用了GIS工具软件对空间数据库的分析和管理功能，又可以利用其它可视化开发语言具有的高效、方便的编程优点，集二者优势，大大提高平台系统的开发效率，又使系统具有良好外观效果，强大数据库能力，并且易于移植、可靠性好、便于维护。
系统开发具体步骤如下：
1．系统需求分析与模型的构建
通过用例来收集和管理需求：认真、细致地分析业务工作流程，通过使用标准建模语言UML，描述出用例图，画出现行系统的数据流程图。并将这些模型信息反馈给用户，经共同讨论后确定。然后再根据用户的目标需求，构建应用模型，以便获取用户准确的应用需求，估算成本与效益。
该阶段需要完成项目开发计划书和需求分析说明书。
2．原型构建
根据用户确认的应用模型和相应的数据流程，快速构建应用程序原型，通过原型，用户能直观、全面地了解到应用系统的需求分析和设计是否与用户的理解一致，是否符合用户的目标要求，从而减少沟通上的歧义，最大限度上地确定用户需求。
3．系统概要设计
根据系统模型和数据流程图设计出用例图、系统功能结构图、模块划分结构图，定义出系统类图、对象图（根据对象化的方法实现高内聚、低耦合的对象划分和系统结构以及模块划分）；涉及用户接口、系统内部接口、系统代码；设计数据库结构以及进行用户运行设计、安全性设计、维护设计等。
4．系统详细设计
系统概要设计完成后，进入系统详细设计阶段。系统详细设计包括：包图、顺序图、合作图、状态图、系统结构图、数据机构描述表、数据元素描述表、数据结构图、模块描述表、系统流程图等。
5．系统的分布实施
系统详细设计完成后，根据状态图、构建和配置图进入系统编码和系统调试阶段。大致步骤如下：建立用户机器操作环境：根据详细设计的系统与子系统的划分方式，建立操作系统和数据库级用户，并设置用户口令。设置用户的操作环境（用户环境、用户资源等）。1）建立用户数据库：根据用户的划分情况、数据库结构和数据元素描述表建立用户数据库。2）建立菜单：根据自系统的划分方式，建立用户菜单及其各级子菜单，并且给使用这些菜单的用户授权。3）建立操作界面：利用开发工具，建立各个模块的用户操作界面，并且与用户研究，从而建立最佳的用户操作界面。4）完善模块功能：根据需求和建立模块的目标，完善各个模块的各种功能，并完善各模块间的联系。5）编制各种报表：在本阶段中软件开发人员要随手记好编程笔记，及时整理成模块开发卷宗纪要、完成各子系统的测试计划和简要用户操作手册。6）系统测试：首先进行模块测试，然后联合测试。严格按照软件工程的方法，利用白盒法和黑盒法进行测试。7）系统的试运行和文档的编制：各个子系统经过测试后，投入试运行，并对整个系统进行联调，监测参数传递的正确性和数据的共享情况，总体测试完成后，把系统移交给用户使用。
四、结论
本文根据土地资源管理信息系统开发的现状及特点，结合目前滨海新区土地资源管理及土地收储让工作现状，围绕平台系统需要解决的关键问题，从系统功能需求出发，进行系统分析与设计，建立系统的技术架构、功能架构及数据库，实现基于GIS和数据库技术的天津市滨海新区土地资源基础平台的开发目的。通过初步应用，平台系统的开发基本达到设计要求，满足了土地利资源信息管理及土地收储让工作的日常需要，实现了对土地资源信息数据的规范化、科学化和自动化管理，提高了土地收储让工作的管理水平，具有很强的实用价值。通过平台系统的开发设计，将GIS及数据库等技术运用到土地资源管理业务中，极大方便了土地收储让业务工作的进行。得出以下几点结论:
1. 系统应用GIS技术及空间数据库技术进行土地资源管理系统的建设，并将他们很好地联系在一起，方便了各种土地资源信息管理及业务流程的进行。
2. 系统打造面向滨海新区土地整理储备的协同办公、过程监控、宏观统筹管理和辅助决策支持的图、文、表、管一体化信息平台，实现滨海新区土地资源管理工作的网络化、信息化、标准化和智能化。
3. 系统对天津市滨海新区的土地资源数据及收储让工作流程进行了有效的管理，对土地收储让信息进行分析和统计，并可提供相关图件和分析统计成果，为新区政府制定各种城乡建设规划及土地利用策略提供了重要参考。
参考文献：
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关键词：土地利用 功能分区 聚类分析法 罗城县
引言
我国人口的迅速增加、经济的快速增长和城镇化进程的高速发展，加剧了人类对土地的迫切需求，使人地关系矛盾日益突出。在土地供需不平衡的市场条件下，土地利用功能分区作为土地利用规划的重要内容，对规范土地开发秩序、调控土地开发规模、优化土地利用结构、促进区域协调发展具有重要的意义[1、2]。
在“十一五”规划中提出了“根据资源环境承载力，现有开发密度和发展潜力，统筹考虑未来我国人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局，将国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类主体功能区[3]”。“十二五”规划再次明确“实施主体功能区战略，优化国土空间开发格局。实施分类管理的区域政策。实施各有侧重的绩效评价和建立健全衔接协调机制[4]”。同时，上世纪80年代开始，我国众多学者对土地利用分区理论和方法已展开了研究，随着土地利用分区理论的不断完善和计算机以及软件技术的深入应用，土地利用分区研究也取得了一定的进展[5]。在技术方法上，专题图叠置法、定性分析法、系统聚类分析法、主成分分析法、综合评价法等是土地功能分区常用方法，其中，系统聚类分析法运用较为广泛[6]。本文选取罗城县为研究对象，结合系统聚类分析方法和定性分析法划定该区域土地利用功能区，为该区域实施土地有效利用和土地差别化管理提供科学合理的依据。
1 研究区概况
罗城仫佬族自治县（简称罗城县）位于广西壮族自治区北部、河池市东部、黔中高原的边缘地带，九万大山的南麓，东北交水苗族自治县，东南接柳城县，西南连宜州市，西北接环江毛南族自治县；地理位置：东经108°13′至109°10′，北纬24°36′至25°11′；辖8个镇和5个乡，有东门镇、龙岸镇、黄金镇、小长安镇、桥头镇、四把镇、天河镇、怀群镇、宝坛乡、下里乡、乔善乡、纳翁乡、兼爱乡。2010年自治县土地总面积2，640平方公里，其中农用地、建设用地和未利用地分别占68.27%、2.21%和29.52%。其中，耕地总面积2.23万公顷，粮食播种面积3.7万公顷，经济作物种植面积1.58万公顷，有林面积12.37万公顷。2010年末总人口36万人，农村人口30万人，国内生产总值为14亿元，粮食总产量为12万吨。
2 材料与方法
2.1 数据来源
本研究所采用的属性数据涉及到自然、社会、经济和土地利用等多方面数据，包括罗城乡镇各地类面积、播种面积、人口数、投资金额、GDP、三大产业产值等，数据资料主要来源于罗城县2011年统计年鉴、2010年罗城政府工作报告等。
2.2 研究方法
聚类分析也称为群分析，是在某种方法或准则的基础上对一组样本或变量进行分类的一种多元统计方法。聚类分析的分析方式包括凝聚和分解两种方式聚类。凝聚聚类遵循“由小到大”的原则，将聚类的N个样本视为一类，按照指定的计算方式和准则计算样本之间的距离，判断其亲疏关系，距离最小的视为最亲密，归为一类，得到N-1个新类，重复上述步骤。分解聚类则是反方向进行，将聚类的N各样本视为一类，计算样本之间的距离之后，剥离距离最远的个体，重复操作，获得最终的类别。
系统聚类分析法是运用最广的一种分区的方法，在土地利用功能分区的应用中，是按照各土地利用分区单元的土地利用情况、自然生态和社会经济等相关调查数据，获取这些单元归属的距离统计量，根据研究单元的各特征标志的相似程度或相关程度的大小，对单元进行分类归组[7、8]。
3 罗城县土地利用功能分区
划分土地利用功能区时，要遵循以下基本原则：
1）综合性。综合考虑区域的土地利用和自然生态、社会经济之间的关系。
2）突出区域总体相似性和差异性。基于区域的相似性和差异性划分功能区，根据各自特点对土地现状利用以及适宜性分析提出调控指标和措施，有针对性的制定管理政策，实行差别化管理。
3）保证行政区划的完整性。土地利用分区应保持区划的完整性，以便上一级行政单位的宏观调控。土地利用功能分区，一般包括分区单元的确定、指标体系构建、相似度计算、土地利用功能分区。
3.1 确定分区单元
为了保证同一功能区在自然生态、社会经济发展、土地开发、空间管制等方面具有相对一致性，本研究在保证行政区完整的原则下，选择以乡镇为分区单元，不仅便于各类资料的收集、处理和分析，也有利于各行政单位对不同土地利用功能区的管制。
3.2 构建分区指标体系
构建科学合理的土地利用功能分区指标体系是划分土地利用功能区的重要前提，指标的选取要具有科学性、代表性、可操作性，能够良好反映分区单元的地域差异性。土地的利用状况主要受到土地利用现状条件、自然生态条件和区域社会经济的共同影响，本文从土地利用结构、土地利用效益和社会经济发展3个方面[9-11]构建分区指标体系，如下：
1）土地利用结构指标：耕地占乡镇总面积的比例（x1）、经济作物播种占乡镇播种面积的比例（x2）、林地和牧草地占乡镇总面积的比例（x3）、未利用地占乡镇总面积的比例（x4）、建设用地占乡镇总面积的比例（x5）、交通用地占乡镇总面积的比例（x6）；
2）土地利用效益指标：地均固定资产总额（x7）、单位耕地面积粮食产量（x8）；
3）社会经济发展指标：人口密度（x9）、人均GDP（x10）、人均固定资产总额（x11）、第一二三产业产值占总产值的比例（x12x13x14）。
在确定上述分区指标后，通过对罗城县土地利用现状调查数据、统计年鉴和政府工作报告等资料的收集和整理，构建罗城县土地利用功能分区指标体系如下：
（x1、x2、x3、x4、x5、x6、x12、x13、x14单位为%，x7单位为万元/平方米，x8单位为斤/平方米，x9单位为人/平方米，x10单位为元/人，x11单位为万元/人）
3.3 相似度计算
聚类分析算法的基本出发点在于根据对象间的相似度将对象划分为不同的类，对象相似度的计算通常以对象间的距离来确定。然后以统计软件SPSS作为分析工具，对分区单元的相似度值采用最短距离法进行聚类，生成聚类树状图。
本文构建的指标体系原始数据是不同的数据类型，为了克服原始数据由于计量单位的不同对聚类结果产生不合理的影响，首先要对变量进行标准化，统一量纲。本研究采用了总和标准化[12]的计算方法进行处理，定义如下：
（i=1，2，…，m；j=1，2，…，n）
式中，i为对象个数，本文13个乡镇，j为属性个数，本文选取了14个指标； xij表示第i个对象的第j个指标值； 表示所有对象的第j个指标值； 表示第i个对象的第j个标准化指标值。
标准化处理之后，计算对象之间的距离，度量其差异性和相似性。计算距离的方法有多种，如绝对值距离、欧氏距离、名科夫斯基距离和切比雪夫距离[12]。本研究采用常用的欧氏距离算法[13]，定义如下：
（i，j=1，2，…，m；k=1，2，…，n）
式中，xik， xjk表示第i、j个对象的k标准化变量值；dij表示第i个对象和第j个对象之间的距离值。
计算单元之间的距离后，要达到对分区单元分类，要计算类与类之间的距离，通过分析两类的相关系数，以其突变位置为聚类结束标志，绘制聚类树状图。同时，根据分区单元欧氏距离值作频率直方图，对聚类结果进行验证，结果表明二者的分类间距类似本文采用最短距离法[12]计算类距离，用di1i2表示对象i1、i2之间的距离，用G1、G2表示类，定义Gp、Gq间距离Dpq为两类中各样本两两距离di1i2的最小值，即：
采用构建的分区指标体系，利用SPSS16.0进行标准化处理、单元距离和类距离的计算生成聚类树状图如下：
从图1中看出，罗城县13个乡镇按照突变位置初步划分为4个土地利用功能类似区域，第一类区域黄金镇、乔善乡、天河镇、龙岸镇、桥头镇、怀群镇、兼爱乡、下里乡；第二类区域宝坛乡、纳翁乡；第三类区域小长安镇、四把镇；第四类区域东门镇。
3.4 分区结果分析
东门镇是罗城县的县政府所在地，其政治中心的优势地位带动其交通和产业的发展，其土地利用和经济发展综合优势突出，符合聚类结果，将东门镇定位为优先建设区；小长安镇、四把镇作为罗城重要的交通要地，其区位优势也很明显，聚类结果将其划分为同一功能区，定位为重点建设区；宝坛乡、纳翁乡耕地比重小，林地资源丰富，是罗城县自然生态保护的重要乡镇，该类乡镇定位为生态保护、限制建设功能区；黄金镇、乔善乡、天河镇、龙岸镇、桥头镇、怀群镇、兼爱乡、下里乡经济发展水平和土地利用水平处于中等发展水平，该类乡镇农用地总体比重较多，土地利用功能定位为引导建设区。
4 结果与讨论
采用系统聚类分析，将罗城县以乡镇为单位划分4个土地利用功能区，为了严格保护耕地特别是基本农田，控制非农业建设占用耕地；提高土地的集约利用和土地利用效率；保护和改善生态环境，保障土地资源的可持续发展优化土地利用；便于行政部门对土地的管制，实施差别化管理，对不同的功能区采用不同的土地利用和经济发展方式。
优先建设区域是根据当地的社会经济发展需要以及生态环境的保护下，优先发展的区域。东门镇作为罗城县优先建设区，统筹土地利用时可以适当倾斜用地。它是罗城县政府所在地，是全县的政治和经济中心，交通便利，基础设施完善，优先发展和建设该地区，提高土地利用集约程度，进一步发挥其在全县的带头示范和辐射作用。
重点建设区域是根据当地的社会经济及生态环境各方面的发展规划，需要重点建设和发展的区域。小长安镇位于罗城仫佬族自治县东部，与东门镇相邻，境内有丰富的旅游资源，基础设施建设日臻完善，服务体系齐全，主要发展甘蔗、水果、山野毛葡萄、种草养牛为农业发展支柱产业；四把镇位于罗城县南部，是出入罗城县的南大门，是罗城的交通枢纽，四周分别与东门镇、天河镇、宜州市祥贝乡和刘三姐乡接壤，境内有丰富的无烟煤、石灰石、粘土等资源。两个乡镇既承载着与其他地区的沟通和联系，又在罗城县内部作为东门镇的辅佐地区，加强该地区的建设，发挥其交通和区位优势。
引导建设区域主要是农业用地地区。对于引导建设区需要对用地占用进行一定的控制和引导，相对于重点建设区而言，管制措施要严格一些，对于建设用地占用耕地要进行严格的控制。
限制建设区域是针对牧草地、林地等自然保护区或者生态保护区的建设土地控制和限制。宝坛乡和纳翁乡林业资源丰富，具有较好的自然生态环境，纳翁乡森林覆盖率达到86%，一般情况下，这类地区是主要建设一些景观性和服务性的建筑，不允许建设大规模建筑，不允许占用大量林地。
5 结论
该研究在罗城县的土地利用和社会经济等数据基础上，结合系统聚类分析和定性分析法确定该区域的土地利用功能区，为该地区实施土地差别化管理提供了一定的依据。
1）采用系统聚类分析计算乡镇土地利用的相似度和类别划分，将分区进行定量分析，减少主观因素的影响，为了弥补某些定量的刚性问题，对定量结果进行一定的定性修正，也就是将定量与定性相结合，使得分区结果精确度和准确度有所提高。
2）本研究采用了SPSS等一些统计软件工具，使计算结果简便易行，具有高度操作性，在实际应用中提高效率。
3）本研究结合土地利用分区理论、计量地理模型和先进的科学技术，使分区过程和结果取得了一定的进步，但是在指标体系的确定、模型的选择性、定性修正标准性等方面需要进一步探索和研究，使分区更加科学合理。
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