时间：2024-01-03 18:01:59
导语：在房地产合同管理的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
在目前的房地产发展中，针对空余房地产租赁的合同进行管理力度的加强，有着一定的重要性。就现阶段的空余房地产租赁的合同管理来说，其中还存在着很多的问题，针对这些问题就需要有效的采取相应的措施进行解决，使得空余房地产租赁的合同管理更加的科学化和系统化。本文就主要针对加强空余房地产租赁的合同管理进行了简要的探究，仅供同行参考和交流。
关键词：
空余房地产；租赁合同；管理
在人口不断集中的过程中，空余的房地产数量也随之增加，空余房地产出租从原先的单独出租，发展到目前的大规模出租，在管理上，也实现了由分头管理转变为集中化管理。特别是在一些大中型的城市中，空余房地产的升值空间更大，在目前的房地产事业中，空余房地产租赁管理已经成为了一项重要的课题。而空余房地产租赁管理本身就具有较强的复杂性，其所涵盖的内容有很多，而合同管理则是其中一个关键的环节，其贯穿空余房地产租赁管理的全过程，在租赁管理中占据重要的地位。下面本文就主要针对加强空余房地产租赁的合同管理进行深入的探究。
1、加强空余房地产租赁管理中合同管理的重要性
一般来说，合同受到法律的保护，其所起到的主要作用就是维护社会主义市场经济发展的秩序，另外也是对个体行为进行保护，其可以有效的维护个体的权益。合同的签订都需要严格的依据法律的效力，如果没有融合法律观念，那么该合同将没有法律效力，不会受到法律的保护。空余房地产租赁合同管理本身就具有较为突出的管理优势，而最为明显的就是全过程以及系统化的管理优势。所谓的全过程就是指代的合同的自开始洽谈到合同结束的一系列过程。而所谓的系统性就是指代的合同中的各项有关的房地产管理内容都要进行全面的管理。并不是合同签订完成了就可以了事，而是在合同签订完成后，要严格的按照合同中的内容进行各项活动的开展，针对合同实施有效的管理，在合同签订前以及签订后的各项条款都要进行有效的管理。
2、目前空余房地产租赁管理合同中存在的问题
2.1法规意识不强，合同意识淡薄
目前很多的空余房地产都是租赁给个人或者是单位，很多地区的空余房地产都有着各自的历史遗留问题以及其自身的特殊性，这就使得很多的单位以及个人在进行空余房地产租赁的时候，需要根据其特殊性和历史遗留问题与自身的发展是否相符来进行全面的思考后，再确定是否选择租赁空余房地产，但是很多的个人以及单位对于这方面并不重视，在不清楚房地产租赁存在的历史问题以及特殊性的基础上，针对相关的法律法规也不遵守，不具备较强的法律意识，这样就使得合同的执行并不规范，很多的合同并不具备法律效力，形同虚设，从而使得房地产企业受到了巨大的经济损失，在经济发展上出现了倒退的现象。
2.2空余房地产部分租赁合同不规范
一些空余房地产的租赁合同并不规范，很多的内容并不符合法律法规的要求，这就使得租赁合同不具备法律效力，在法律上无法使得空余房地产合同受到认可，而造成这一情况出现的主要原因就是相关的人员不具备较强的法律意识，在法律认识上比较欠缺，从而使得空余房地产部分租赁合同并不受到法律的保护，使得房地产企业蒙受较大的损失。
2.3合同引起的纠纷
由于没有做好相应的协调工作，加上出现的问题迟迟得不到解决，在产权隶属关系上较为模糊，这一系列问题的出现，都使得道路以及电力等公共设施无法得到切实的落实，从而使得用地出现纠纷，租赁双方的权益都会受到的影响，导致了经济效益的下降，严重的会使得房地产行业的发展出现倒退的现象。
3、加强空余房地产租赁合同管理的措施
3.1严格规章制度的贯彻落实
加强对各项法律法规制度的完善处理力度，使得各项法律法规能够更加符合现代房地产发展的需求，可以充分的依据这些法律法规来进行空余房地产租赁合同的管理，在审批手续上可以更加的规范化，针对房地产租赁合同管理的法律意识进行有效的强化处理，展开对空余房地产租赁合同管理的法治教育，积极的进行法律法规的宣传，从而可以使得空余房地产租赁合同管理能够有法可循，使得空余房地产租赁合同管理工作能够有效的开展。
3.2强化合同的规范性，加强监督力度
针对空余房地产租赁合同进行管理的过程中，要合理的应用相应的法律手段，将既定的法律规范当做参考的依据，保障相关的房地产管理部门能够针对租赁合同进行全面的管理，针对合同中的各项内容进行规范化设定，保障监督工作的顺利开展，针对合同管理进行有效的监督，这样不仅能够使得空余房地产得到有效的利用，防止资源的浪费，同时也能够更好的推动房地产行业的发展，从而使得房地产行业可以具备更大的经济价值和社会价值。
3.3合理审核合同内容，减少纠纷，提高履约率
一份合同能否顺利执行，会不会引起合同纠纷，很大程度上取决于合同在签订前是否对合同条款进行过认真的评审。对空余房地产租赁合同的内容审查，主要包括界限清晰、租金明确、租期适当、文本流畅、防止错漏或产生歧义等几方面的内容。各单位应把合同内容的审查作为一项硬性规定实施于空余房地产租赁管理中来，只有对合同内容进行细致合理的审查，才能有利于房管部门宏观合同管理，还可以从微观上防止无效合同和诈骗行为的发生，有利于协调合同主体之间的关系，提高履约率。
4、结语
通过本文的分析可以了解到，针对空余房地产租赁合同实施高效的管理，具有一定的必要性。而要想能够使得空余房地产租赁合同的管理力度可以得到强化，就需要构建相应的合同管理机构，依据该机构来对租赁合同实施高效的管理，同时要构建高质量和专业的人才队伍，通过这两点，就能够使得空余房地产租赁合同得到强化管理，从而就可以进一步的推动空余房地产经济效益和社会效益的提升，使得房地产行业能够实现长远的可持续发展。
作者：攸海莲 单位：衡水市房地产市场管理处
参考文献：
[1]王杉，高屹.空余房地产租赁管理存在问题及对策探讨[J].价值工程.2014(22)
关键词：房地产 合同管理风险
中图分类号：F293文献标识码： A
合同管理是指合同签订者对以自身为当事人的合同依法进行签订、履行、变更、解除、转让、终止、审查、监督、控制等一系列行为的总称。
一、房地产合同的特点
房地产合同除具有一般合同的特征外，还具有以下特点：
1、合同标的物的特殊性。合同标的物――房地产开发项目具有固定性的特点，建筑产品投资大，同时受自然条件的影响大，不确定因素多。
2、合同执行周期长。项目合同执行周期长是由项目施工周期决定的。在长时间内，如何保证及时实现合同约定的权利，履行合同约定的义务是工程项目合同管理中始终应注意的问题，要求开发商加强项目合同全过程的管理。
3、合同内容多，涉及范围广。由于开发项目涉及经济法律关系的复杂性及每个项目的特殊性，开发项目受到多方面的制约和影响，这些是相应地反映在项目合同中。范围广主要表现在项目合同的签订和实施过程中全涉及多方面关系，如监理单位、承包方、分包方、材料供应单位、构配件生产和设备加工厂家、银行及保险公司等。
4、合同风险大。由于项目合同上述特点以及金额大、竞争激烈等因素，构成和加剧了项目合同的风险性。
二、房地产开发常见的合同管理问题表现在以下几个方面。
1、对合同管理工作不重视。具体表现在以下几个方面：一是合同管理缺失或不健全，或者建立的制度不完善、不合理，合同管理制度不符合或不满足本企业或本项目合同管理的要求，达不到合同管理的目的；二是未成立专门的合同管理机构或指定合同归口管理部门，导致合同管理主体不明确，责任不清晰，合同管理散乱；三是配备的合同管理人员不能满足实际工作需要，如人员数量少、缺少专业知识、综合素质差等。
2、对中标候选人的信用和履约能力调研不充分，导致签约后乙方不能履行合同约定的义务，从而影响到项目整体的建设。
3、签订的合同内容不严谨。主要表现为合同条款不完善，如缺少应有的条例，对双方的权利、义务及相关内容表述不明确，违约责任过于笼统，意思表达模棱两可等；合同语言表述不准确、不规范，导致拟定的合同容易发生歧义和误解扭曲了合同双方的真实意愿。一旦出现违约，容易引发合同纠纷。
4、合同签订与执行脱节。合同签订层与合同执行层缺少必要的沟通和交底，导致执行层对合同理解不到位，在项目实施的过程中容易出现不符合标准的现象，从而为纠纷埋下隐患。
5、合同履行不到位，导致乙方进行工程索赔。如在合同规定的时间节点，施工现场不具备施工条件；未按合同约定及时向施工单位提供施工现场所需要的翔实、准确的资料；未按合同规定的时间和数量向施工单位支付工程款、提供材料和设备等。
6忽视对合同管理工作的监管。企业未建立对执行过程中的合同进行适当调整和控制的相关制度，或虽然建立，但未能有效发挥制度的作用，导致合同执行偏离目标（合同的一方或双方）时不能及时纠正，从而给企业带来不必要的经济损失等。
三、对合同管理风险的应对措施
防范合同管理风险可以采取以下措施。
1、建立并完善适合项目特点的合同管理制度，规范合同归口管理、审查、考核等环节，对合同签订前的调研和准备、合同签订中的协商和谈判、合同执行过程和执行后的评估等进行全流程的管理，保证合同管理过程中的每个环节都运转顺畅，各个环节之间衔接流畅。
2、成立专门的机构或指定归口管理部门，并配备业务熟练、品德优秀的专业人员负责合同合同管理工作，同时要明确其他业务部门的配合责任，实现全面管理、全员参与。
3、加强对合同招标的管理，对中标候选人的资质、信用和履约能力进行全面的调研。
4、重视合同谈判和合同内容的签订，完善的合同可以防止或减少争议，从而减少费用。在谈判起草合同时，一定要具有全局性和前瞻性，尽可能地预见合同执行过程中存在的不确定性，并予以适当考虑；签订合同时，要尽量做到条款完善，双方的权利、义务明确，违约责任清晰，用语规范、准确、简练，尽量避免出现存在歧义的条款和使用不利于自己的含糊其辞的语音；另外对自己不能兑现的事项，不要写进“专项条款”里。
5、加强合同签订层与执行层的沟通，合同签订层要把合同签订情况，特别是一些特殊条款，向执行层交底，以便执行层能够正确地理解并准确地执行合同。
【关键词】内部控制；房地产；合同管理；方法
一、引言
房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文就内部控制下的房地产公司合同管理方法为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用。
二、房地产公司合同管理常见的问题
（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题
目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同都和房地产公司的经济利益有很大的联系，而近几年房地产市场比较火爆，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面是由于缺乏严格的审核程序，具体工作人员忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理造成的。
（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力
在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，这样才可以保证合同的顺利执行，也可以降低房地产公司的风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门一同来完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失。
（三）对合同管理缺乏正确的认识
由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的麻烦，许多房地产公司也都予以借鉴，大多都提高了对合同制定的重视程度，但是大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理没有统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节没有后续跟进，更没有对合同进行复审的环节，这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失。
三、完善房地产公司合同管理的方法
（一）建立起一套完善的适合本公司的合同管理制度
在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，切实维护企业经济利益不受损失。
（二）设立规范的组织机构
房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，使企业的合同管理制度更加完善。
（三）加强对合同各个环节的监督管理
房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。
1.加强合同制定前的管理。首先需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力；另外，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判。
2.对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确等。
3.合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜。二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼。三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题。
四、结束语
随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，比较重要的一点就是合同管理问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的。最后，衷心的祝愿房地产行业能够顺利发展，再上一个新的台阶。
参考文献
[1]余宜林，张海东.合同管理在施工企业中的重要地位[J].交通标准化.2004(10).
[2]邓亚吴，张涛.基于VaR方法对房地产公司样本数据的建立[J].智富时代.2015(S1).
1、军队空余房地产租赁存在的问题
1.1合同前管理不规范
有的单位报批手续不齐，报批不及时或不报批擅自出租房地产；有的单位合同条款不严密、责任不具体；有的单位越权审批，签订超期限、超范围和阴阳合同，形成遗留问题；个别单位违规将军事行政区内的房地产出租，造成地方人员、车辆进出频繁，军民混住、军地混杂，影响办公秩序和安全。
1.2合同后管理不严格
有的单位片面追求经济利益，重租轻管，出租的房屋危破，存在水电线路老化、房屋部分垮塌和火灾隐患严重等问题，尤其是二次转租管理不到位，容易引起军地纠纷；有的单位租金管理不严格，租金缴纳不能及时足额到位，租金收入未纳入财务统管；有的甚至私自减免租金，导致租赁效益上不去。
2、军队空余房地产租赁工作中的合同管理
要解决空余房地产租赁工作中出现的问题，房管人员要加大宣传力度，通过各种途径让租户了解军队空余房地产租赁的政策，积极配合租赁管理工作，同时房管人员要加强自身学习，增强合同意识，通过加强合同管理维护军队的形象和合法权益。
合同管理是一个系统性动态性的过程，包括合同在产生和有效期内的一切管理活动，整个过程从招租、租户审核、洽谈、签订合同、合同审核生效直至合同终止。军队空余房地产租赁中的合同管理具有如下三个特点：
2.1系统性
合同管理涉及一系列的国家法律和军队的诸多规定；合同管理由一系列的步骤和程序组成，需要不同的部门和人员在一定的时间内配合完成；合同的内容涉及了租赁工作的方方面面，对双方的权利和义务作了全面的约定。
2.2动态性
合同管理不是一成不变的，要根据租赁的实际情况，根据合同的约定灵活处理；对于合同没有约定的内容，合同双方应依据国家和军队法律法规协商解决；同时，合同本身也不是一成不变的，根据情况变化，如租金、租期、标的物的变化，双方可协商对合同条款进行修改、补充，甚至重签和终止合同。
2.3军事性
军队空余房地产租赁的目的是为了更好的管护房地产，为军事行动提供有力保障。军队空余房地产出租管理应首先保障军事效益，在不影响军事应用的情况下兼顾经济效益。因此军队法规对出租的范围进行了严格的约定：处于军事行政区内的、影响军事安全保密的、属于违章建筑的、权属有争议的、不符合使用安全标准的，均不得对外出租。
3、加强合同前管理的措施
3.1明确出租房地产保障战备的具体任务
储备房地产担负着“战略储备库”的作用，一旦军事需要必须及时为军事行动提供土地和营房保障，因此在开展租赁活动前应明确其担负的战备任务，在不影响其保障使命的前提下开展租赁活动。明确具体保障任务，才能有针对性的开展租赁活动，在合同作相关的规定和明确，有效避免租赁纠纷。保障战备的使命任务可分为保障战争性军事行动和非战争性行动，也可按平时和战时应急保障来区别，主要由房管部门统一管理的储备房地产保障。战争性军事行动主要是指部队编制调整、驻训、演习等，相关保障任务就包括部队编制调整所需的营房保障、战时建指挥所、野战临时营房、临时医院、通信站等。部队平时使用的营区因训练和生活等大量的活动而暴露在敌方侦查之下，不利于战斗力的发挥。在战时启用储备营区，能达到较好的隐蔽和出奇制胜的效果。非战争军事行动是指反恐维稳、防暴处突、抗击洪水、地震雪灾、控制各种疫病传染等任务，主要目的是保证人民群众生命财产安全，这就要求储备营区具有保障大量群众临时生活的能力，需要在预案中作出相应的考虑并配置相应的设备设施。
3.2明确租户的情况
军队空余房地产租赁是为军队建设服务的，因而对出租项目要有所 取舍。在选择租赁项目时，从事生产销售易燃易爆等危险品和环境污染大的项目不能租，出现事故将造成严重的影响，严重损害军队形象；涉及外资背景的项目不能租，可能危及军队的信息安全；涉及“黄、赌、毒、私、假、法”的项目更是要杜绝。
要避开不良项目，需要在合同签订前的招租过程中加强对租户的审核，包括对租户的政治背景、信用情况和经营项目的审核，从源头上清除隐患，杜绝不法份子利用军产从事违法活动，避免给租赁管理造成被动。
3.3明确租赁双方的权利和义务
总部统一制订的制式《军队房地产租赁合同》（简称制度合同）是总部经过大量的调研和反复修改后确定的，充分考虑了军队空余房地产的军事性等特殊性，权利义务规定全面细致，能最大程度的避免军民纠纷，维护军队权益。在军队空余房地产出租中必须使用制式合同签订租赁合同，规范租赁秩序。
一是制式合同明确了租赁双方的权利和义务，方便了管理。制式合同明确了由租户负责所租房地产的看管维护、环境卫生的维持、安全防火、流动人口管理、计划生育管理等与产权无关的工作。此规定明确和管理范围，减轻了房管人员工作压力，强调了“以房养房，以租看房”的要求，强化了军队空余房地产的安全管理。
二是制式合同明确了相关权属问题，确保产权明晰。制式合同规定，经军队研究同意的由租户进行的装修改造项目或者新建添建项目，其房屋产权一律归军队所有。由于部分军队空余房地产较老旧，部分租户在承租后由于种种原因要求对营房进行装修改造或新建添建的情况比较普便，处理不当就会导致产权纠纷。制式合同对该类问题的处理原则作了明确，保证了军队空余房地产的产权清晰。
三是制式合同明确了因军事原因提前终止合同的，租户必须无条件退还房地产及相关财产，并互不补偿。这条规定对于空余房地产出租尤为重要，保证了空余房地产的根本职能的有效履行，保证了在部队需要时进的去、住的下。
4、加强合同后管理的措施
4.1督促保养维护，确保房地产安全
部分租户安全意识不强，对安全隐患不重视，或者发现安全问题后因侥幸心理，考虑经济原因不愿处理。房管人员要经常检查出租房地产的状况，提醒和教育租户绷紧安全弦，严格按照合同的约定及时处理隐患，加强维护保养。遇大风、大雨、大雪、冰雹等恶劣天气时更要加大检查力度，避免出现破窗效应，增加维护的难度和成本。对于出租用于办学、办厂和做休闲购物场所等的房地产，应加强临督管理，如检查消防措施是否到位、卫生条件是否合格等，避免出现群死群伤等重大安全事故。对发现的问题及时提出，限期整改，对整改不力的应果断中止合同，消除事故隐患。
4.2复核租户情况，确保租赁安全
有的租户利用群众对军队的信任，租赁军队房屋进行涉“黄、赌、毒、私、假、法”的违法犯罪活动。有的人认为租用军产对逃避计划生育检查有帮助，就租用军队的房地产企图达到目的。有非法企图的租户在承租前都会隐瞒情况，不加强检查督导很难发现问题。房管人员应定期和不定期地检查租户是否按生产经营许可证上规定的范围经营，有无私自变更经营用途，有无其它违法乱纪的行为。对问题严重的应采取果断措施，及时上报，有必要的可中止合同，甚至通知地方相关执法机构。另一方面，可以对在租赁活动中表现较好、对营房管护做出贡献的租户给予一定的物质奖励和精神奖励，如租金优惠，优先考虑续租和扩大租赁规模等，褒奖其行为，做好正面宣传，激励其他租户自觉做好房地产管护工作。
房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文就内部控制下的房地产公司合同管理方法为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用。
二、房地产公司合同管理常见的问题
（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题
目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同都和房地产公司的经济利益有很大的联系，而近几年房地产市场比较火爆，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面是由于缺乏严格的审核程序，具体工作人员忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理造成的。
（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力
在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，这样才可以保证合同的顺利执行，也可以降低房地产公司的风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门一同来完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失。
（三）对合同管理缺乏正确的认识
由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的麻烦，许多房地产公司也都予以借鉴，大多都提高了对合同制定的重视程度，但是大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理没有统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节没有后续跟进，更没有对合同进行复审的环节，这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失。
三、完善房地产公司合同管理的方法
（一）建立起一套完善的适合本公司的合同管理制度
在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，切实维护企业经济利益不受损失。
（二）设立规范的组织机构
房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，使企业的合同管理制度更加完善。
（三）加强对合同各个环节的监督管理
房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。
1.加强合同制定前的管理。首先需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力；另外，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判。
2.对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确等。
3.合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜。二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼。三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题。
关键词：优化；房地产公司；工程合同；风险管理体系
前言：对于房地产公司而言，在项目开发期间，因工程自身以及多变的市场影响，将会使工程实施面临较多的风险。房地产开发商愈发重视合同风险管理，并成为评判开发商的主要标准之一。因此，本文对于合同风险管理体系的研究具有重要的现实意义。
一、工程合同的基本特点
（一）专业性
房地产开发经由专业化运作，截止到目前为止，初具规模，项目开发过程中所涵盖的工程合同都设定了专用条款，这不仅能降低分歧的出现几率，提升工程合同洽商效率，还便于共识的形成，可有效解决合同履行中所遭遇的个各种纠纷矛盾[1]。
（二）多样性
依照房地产项目的实际开发进程，需要签订不同类型的合同，主体多样，房地产公司需要应对不同的洽商主体。
（三）繁琐性
因国家政策、市场环境、法规政策等的共同影响，在履行合同时，一般会遭遇多种突发状况，需要依照工程合同来解决，但因为工程额度较大，若出现利益冲突，为保障自身权益，通常会展开激烈的谈判，有时还会采取多种措施，从某种层面上来说，合同履行难度加大。
（四）长期性
房地产项目开发的周期较长，合同履行时间也较长，有时会跨越项目开发全程。
二、工程合同风险管理
（一）常见风险类型
1.工程设计不合理所引发的风险
因设计不合理或者设计水平低下，导致施工图纸存在瑕疵；结构设计相对陈旧，桩基础设计存在严重浪费；设计不具体，标注不清晰，使得工程人员无法正确理解清单编制；
2.不可抗力风险
该风险具有不可预测性，且无法控制，主要包含自然风险、社会政治风险等；
3.国家政策变动所引发的风险
因项目建设具有长期性，在施工阶段，存在国家政策发生变动的可能性，随之将引发一系列风险，例如，商品房预售标准从正负零转变成结顶；
4.合同条款不足所引发的风险
因开发商自身重视度不足或者出现失误，导致合同条款不足，进而引发一系列风险[2]。例如，合同工期规定不具体所引发的风险，合同各条款不具体、用词缺少严谨性所引发的风险。
（二）风险管理过程
1.招标过程
招标是指选择承包商、明确合同价款、制定工程量清单、优化施工图设计的综合性过程，在招标全程，围绕工程合同风险，应有效完成下述工作：认真挑选承包单位，严格审查承包单位的资格；制定健全的招标文件。
2.洽商过程
待夺得工程项目后，便开始进行工程合同洽谈工作。通常开发商比较注重合同管理，它会在招标文件中提前约定付款形式、质量标准、工期等重要合同各条款，构成要约，若投标人赞同招标文件，则自然会认同上述合同各条款，进而简化合同谈判工作，格外注意合同条款所用词语的规范性、关联性和严谨性；
3.履行过程
在履行过程，具体是指参照合同约定管控工程实施情况，不允许违背合同精神，当施工单位提出签证请求时，应充分利用工程合同中的立即条款保障自身与开发商的权益。定期结清签证管理，并通过书面以及电子文档这两种形式进行强化管理；
4.结算过程
参照合同约定开展结算工作，具体是指依托结算流程与时间、工期落实奖惩、联系单签证总额的实际计算要求、质保金规定等完成结算工作。在实际结算工序中应有效控制工程合同风险，建立终极成本控制防线。
三、合同风险管理体系的优化策略
（一）构建科学的合同管理制度
房地产公司应指派专业水平较高、经验丰富的人员负责合同个管理工作，重视签订、文件资料以及合同等的管理。针对合同签订编制合理的管理程序，签订合同时，应逐步经由各个部门和人员，同时，指派专人负责盖章、加工以及整理工作，为合同风险管理提供便利。房地产公司各个部门之间应加强合作，有效分工，构建成熟的工程合同管理体系。若在实施阶段遇到高难度风险，应制定可行的风险应急模式[3]。
（二）注重合同风险管理
分析整理原有工程合同实施阶段所出现的各种风险，组织相关人员共同、科学评价原有风险。同时，在工程实施前期，还应组织所有部门责任人和开发人员全面预测可能出现的各种合同风险，进而引发工作人员的高度重视。
（三）强化流程管理
1.权限管理
参照合同管理流程严格审核工程合同，确保分工合理、权责明确，禁止越权签订，也不允许倒签合同，更不支持口头协议；
2.洽商与签订管理
其一，是指合同主体管理。认真审核合同主体，通常审核内容主要包括资质、资金链、信誉度等，其中应严格审核非本地企业；其二，是指合同条款管理，尽可能让本企业自行拟定合同文本；其三，是指工程合同章用管理。指派专人保管合同章，印章管理人员则应参照批准规范进行印记；
3.积极总结
待完成合同履行工作后，应积极总结，找到履行过程中的不足，明确各方责任，合理评判风险等级，进而为后续合同签订活动奠定基础[4]。
（四）认真进行合同交底
待正式签订工程合同后，便具有法律效力。此时，合同管理人员应依照工程合同认真编制交底文件，及时递交至相关部门。合同交底文件主要包含以下内容：商务条款交底、工期限定、质量限定、工程双方各自的权益与义务等内容。履行合同时，管理人员还应详细讲解，细心答疑，认真进行合同交底，真正发挥指导作用。
（五）有效完成人员管理
人是工程合同管理的主体，他们直接决定着合同管理的最终效果。因此，应有效完成人员管理，加强培训。首先，房地产公司自身具有较强的专业性，重视专业技术培训，且在实际开发过程中存在较多的法律风险，所以，应针对工作人员进行合同风险意识教育；其次，房地产公司应成立特定的合同管理部门，并选拔专业水平较高的人员负责合同管理人员，既包含全职人员，也包含兼职人员，明确岗位职责，合理分配管理人员，严格监督。最后，合理利用专业律师，这是因为专业律师具备扎实的法律基础，且熟知国家政策。房地产公司应认识到专业律师在合同风险防控中的重要性，邀请法律顾问对工程合同管理工作进行指导。
结语：房地产公司面临巨大的工程合同风险，从最初的土地获得到项目规划实施再到竣工阶段，包含较多的专业性业务，这要求房地产公司应重视工程合同管理。为确保工程项目的正常开展，房地产公司应针对工程合同，着重做好风险管理工作，构建完整的风险管理体系，不断完善，切实防控各种风险。
参考文献：
[1]张琼.基于JCT合同条件的工程合同策划[D].东南大学，2013.
[2]马惠青.谈建设工程合同管理体系的建立[J].房地产导刊，2015，（9）：398-398.
关键词：房地产产权产籍信息管理
由于市场经济的快速发展，房地产数量不断的增加、存量房地产转移变更数量与公有房屋由于房改等原因分割为私有的房地产数量也在增多同时由于旧城改造、城市的扩大致使城市周边大面积农民住房分割安置为多套单元房，使得产权登记发证工作量和产权产籍资料查询工作量也将大大增加。同时，权属证书要求规范化、高质量，增强防伪措施，也加大了登记发证工作的难度。1990 年5 月，建设部发出了《关于巩固房屋所有权登记工作成果，进一步加强房地产产权产籍管理的通知》，要求“推广《房地产产籍管理》计算机标准软件的应用，使管理规范化、现代化”。建设部下发了“关于印发《全国建设事业信息化纲要》的通知”的文件，对房地产信息网络做出了具体的部署。
当前我国的房地产产权籍管理信息系统一般都包括房地产测绘系统、登记系统、档案管理系统及系统管理系统四个模块，具有同一窗口办理、虚拟楼盘表、表格自动打印、数据查询与统计分析、系统管理等多种功能。但由于起步较晚，当前的房地产产权产籍管理系统存在着一些不足。
房地产信息系统的各模块之间有一定的数据共享，但目前的系统一般是实行房地分开管理， 房产管理部门一套数据，土地管理部门又有一套数据，这不符合房地一体化的性质。针对我国当前的房地产
产权产籍管理信息系统普遍存在的问题，从全局的角度来考虑，针对这些缺陷与不足提出了一些合理化的建议：
第一，数据共享性。房地产产权产籍管理系统中的各个子系统间或子系统内部联系不够强，数据不能完全共享，这样容易造成数据的重复录入降低工作效率，增加系统数据的冗余。如在房地产预售登
记过程中的一些数据与房地产产权销售登记中的需要填写的属性值是一致的，可以不用重复录入，而当前的产权登记系统中达不到这两项数据的共享，在销售登记时还需要重复录入数据，造成工作效率的
降低和数据的冗余。同时由于不同的部门之间录入数据的人不同还容易出现同一房地产的同一属性有不同值的现象，违背了信息管理高效率和高准确率的目的。房地产管理信息系统中加强数据共享性的建议：应该加强管理子系统之间的数据共享，尤其是测绘系统和登记系统的相互查询，以及登记系统产生的资料和产籍档案数据的共享。例如，在预售登记和销售登记之间可以进行转换，只需修改预售登记中的几个属性就可以转换为销售登记的结果，同时打印产权证。这样既有利于监督，减少不必要的重复操作，提高工作效率，同时有利于的数据的准确和安全。
第二，数据库结构。在当前信息系统中的属性数据库中一些数据的字段冗余不仅导致存储空间的浪费，还影响数据的传输速度；而一些跟房产价值相关的重要信息却没有列入数据库。一些数据表的设
计不符合数据库技术中的基本的范式要求，或者数据表字段相互冲突，或者有些数据表设计不合理， 导致出现的空值（NULL）等。例如，开发商和建筑物名称这两个属性在一般的房屋属性中都是空值。改善数据结构的建议：在数据库的建设中， 应该增加交通和基础设施字段，因为交通和基础设施都是影响房地产价值的重要因素，增加这两个字段可以让查询人对房地产的价值有一定的估计，便于房地产的交易。同时对于开发商字段也应该赋入属性值，由于品牌效应，不同开发商有不同的知名度， 也会影响房地产的价值。对于一些特殊的属性采用动态的数据结构，可以节约空间。
第三，农村房地产管理。现有的房地产管理系统是针对于城区的房地产进行管理的， 应该增加农村房地产管理的功能，做到城乡房地产统一管理。
第四，网络管理。产权产籍管理不只是简单的文字处理或图形浏览，而是需要将二者在业务处理的流程中实现方便的快速传递和处理。同时现在随着商品的网络化交易的普及，应该加强房地产信息的
网络查询功能。加强网上申请登记受理以及审核功能，可以方便申请人。
第五，信息查询。目前的房地产信息查询是以申请人申请，经批准后到产籍办公室或档案室由工作人员帮助查询。这样手续繁琐，增加工作人员的负担不利于提高房地产管理的效率。对于一些可以公开
的信息， 应该将系统与触摸屏查询系统、电子公告板系统相连。提高房地产管理部门的服务水平与服务形象。
第六，房地一体化管理。目前是房地产和地产分开管理的局势，而房地产以地产为基础，房地分开管理会增加人们和政府管理部门的很多重复操作，降低效率。应该改良系统，在房地产的属性数据库中增加土地的属性数据结构，将房地数据一体化，从而实现房地一体
化管理，如有可能，参照部分试点城市，将房产与土地登记机构合并，形成信息系统完整的数据链。
第七，三图的统一。房地产权产籍管理籍信息系统采集的空间基础数据可由地籍图、房地产平面图、分户图、地形图等图件来提供。可以通过地形图、地籍图和房地产图三图的叠绘和信息的补充来得
到房地产产权产籍管理需要的综合图，减少空间。
结束语
从我们利用信息系统管理权属档案的实践看，既可提高工作效率，减少重复劳动，又可杜绝人为的随意性，避免管理的疏忽造成的经济损失，及时地满足产权管理及社会发展的需求，更有效地保护产权人的合法权益。因此，县（市）房管局应充分认识实现现代化管理是社会发展和房产管理事业发展的需要，充分发挥主观能动性，克服资金不足的困难，尽快地将计算机技术运用到档案信息的录入、检索、编目等，提更好地为产权管理和经济建设服务。
参考文献：
关键词：滴灌；沟灌；保护地番茄；氮素利用
中图分类号：S641.207+.1 文献标识号：A 文章编号：1001-4942（2013）10-0095-03
滴灌是当前最先进的灌水技术之一，而膜下滴灌技术是将广泛应用的地膜覆盖与节水滴灌技术相结合，膜下滴灌施肥技术将灌溉和施肥结合在一起，方便地实现分次施肥，不仅达到了良好节水节肥的效果，也适于控制根层土壤中的无机氮含量[1]。滴灌施肥还可以控制灌溉强度和肥料的入渗速度，减轻氮肥对环境的污染[2]。
氮肥的利用和灌水是密切相关的，不合理的灌水会导致根层氮素淋失。对于保护地生产而言，由于覆盖物的作用，土壤水分蒸发强烈，自然降水很少直接进入保护地，因此只有通过频繁灌溉来满足作物的需求，这样的生产状况加剧了根层土壤氮素的淋失[3]。滴灌施肥可以减少根际土壤的养分流失，同时又具有明显的节水作用，是保护地蔬菜生产中值得推广使用的一项既高产又安全的有效措施。本试验研究保护地番茄在滴灌和传统沟灌条件下的生长指标和氮素利用情况，以及土层中残留氮素的差异，以期为滴灌施肥技术在保护地蔬菜生产中的广泛应用提供依据。
1 材料与方法
1.1 供试土壤及供试作物
试验于2011年9月至2012年3月在山东农业大学试验农场进行，选用棚龄为2年的日光温室大棚，大棚面积为100 m×7 m=700 m2。供试土壤为褐土，属中等肥力水平，基础养分状况见表1。
供试番茄品种为美国进口的中熟品种“好韦斯特”，栽培方式为育苗移栽，苗龄约4周时人工移栽，双行种植，行距70 cm，株距40 cm，种植密度约为35 000株/hm2。1.2 试验方法 棚内番茄设滴灌施肥组和沟灌施肥组两个处理，小区面积3.5 m×5.8 m=20.3 m2，各设3个平行，随机排列。番茄苗移栽前，整地时均匀撒施腐熟鸡粪3 500 kg/hm2，所有氮肥和钾肥均作追肥施用，氮肥为尿素，总用量为 240 kg/hm2，钾肥为硫酸钾，总用量为 300 kg/hm2。
沟灌处理：分3次在定植后20、40、60天时施用，氮肥分配比例为30%、40%、30%，钾肥分配比例为40%、40%、20%。
滴灌处理：将氮肥和钾肥分5次在定植后20、30、40、50、60天时施用，氮肥和钾肥分配比例均为25%、25%、20%、20%、10%。
每次追肥时氮肥和钾肥同时施用。沟灌施肥是将肥料均匀撒在畦边，然后立即灌水；滴灌施肥是先将肥料溶解在桶中，再用施肥器将肥料溶液注入到灌溉系统中，随水施在近根处。栽培管理按常规进行。
1.3 样品采集与分析方法
1.3.1 土样 在番茄收获时用土钻法取样，取样位置在离植株10 cm处，每小区取4钻混合，分0～20、20～40、40～60 cm土层取样装入封口袋内密封，并放入冰盒内保存。将土样带回实验室后及时过5 mm 筛，混匀后，称取20 g左右新鲜土样于铝盒中，在105℃下烘干24 h，测定土壤含水量；同时准确称取18.00 g新鲜土样于塑料瓶中。加入0.01 mol/L CaCl2溶液 150 ml 浸提，振荡1 h后，过滤，滤液用连续流动分析仪（TRAACS2000）测定其中的NH+4-N和NO-3-N的浓度，计算各土层中的土壤Nmin（铵态氮和硝态氮）含量。
1.3.2 植株样 在每个小区随机取3株，拉秧期将根、茎、叶、果实分开，用自来水冲洗干净，105℃杀青30 min，70℃烘干，称重，干样粉碎后消煮，测定全N、P、K含量。植物全N、P、K测定采用H2SO4-H2O2消煮法，凯氏定氮法测定全N含量，钒钼黄比色法测定全P含量，火焰光度法测定全K含量，具体参照文献[3]中介绍的方法。
在番茄收获期间，每个小区固定5株番茄，调查果实产量。详细记录每次收获时的果实重量，最后计算总产。
1.4 数据分析
用SPSS软件进行数据统计分析。
2 结果与分析
2.1 不同灌溉施肥处理对番茄产量的影响
由表2可以看出，滴灌施肥处理较沟灌施肥处理果实产量提高6.92%（P
2.3 不同灌溉施肥方式土壤Nmin残留的影响
由 图1可以看出，两种灌溉施肥方式下，0～20 cm表层土壤中的Nmin含量都比较低，且滴灌施肥方式土壤Nmin残留量明显高于沟灌施肥土壤Nmin残留量（P
3 结论与讨论
3.1 有关滴灌施肥这一先进技术在蔬菜生产上的应用目前研究较多。马力等[4]在田间试验条件下，研究了滴灌技术与传统喷灌技术对马铃薯大薯率和产量的影响，结果表明，滴灌区处理能增加马铃薯的大薯率，显著提高马铃薯块茎产量，增幅达46.7%。冶军等[5]在沟灌、微喷和滴灌3种不同的灌溉方式下研究甜菜的生长发育特点，结果表明，甜菜在滴灌条件下叶面积指数发展动态较合理，块根积累量和积累速率都高于沟灌和微喷，产量和产糖量明显高于其他处理。本试验研究了滴灌和沟灌施肥条件下对保护地番茄产量的影响，结果显示，相同的氮肥、磷肥水平下，滴灌施肥较传统沟灌施肥果实产量提高6.92%（P
3.2 薛琳等[6]报道，加工番茄整个植株中，氮、磷、钾等养分含量特点是：磷的含量明显低于氮、钾的含量，这与本试验结果一致。本试验中不同灌溉施肥条件下，各处理番茄植株地上部分中磷的含量明显低于氮、钾的含量，同时，滴灌施肥较传统沟灌施肥番茄地上部分的氮、磷、钾养分吸收量分别提高1.52%、12.91%、2.39%，表明相同施肥水平下，滴灌施肥较沟灌施肥更有利于番茄对氮、磷、钾养分的吸收，从而促进番茄果实的增产。
3.3 目前大棚蔬菜生产中沟灌、畦灌仍是主要的灌溉方式，施肥一般采用撒施或随水冲施方法，这样的施肥方式会造成大量的氮素淋出有效根区。因此，要做到合理施肥除控制施肥量外，还必须采用合适的灌溉施肥方法使根层土壤中的无机氮含量保持在相对适宜的水平[7]，减少氮素的淋洗。本试验在0～40 cm土层中滴灌施肥方式土壤Nmin残留量显著高于沟灌施肥方式，说明传统的沟灌施肥方式不仅会降低水分的利用率，同时也会增加氮素淋溶的可能性，进而有可能降低氮肥的利用率。而滴灌施肥技术对提高肥料利用率、减少土壤养分损失和保护生态环境有着重要的意义，采取滴灌施肥时可以适当减少肥料的用量。随着保护地栽培经济效益的提高，以滴灌为主的节水灌溉施肥技术有望在保护地蔬菜生产中有较快的发展。
参 考 文 献：
[1] Papadopoulos I. Nitrogen fertigation of trickle irrigated potato[J].Fert.Res.，1988，16：157-167.
[2] Alva A K， Paramasivam S.Nitrogen management for high yield and quality of citrus in sandy Soil[J].Soil，1998，62（5）：1335-1342.
[3] 白优爱. 京郊保护地番茄养分吸收及氮素调控研究[D].北京：中国农业大学，2003.
[4] 马 力，马 达，张 峰.不同灌溉方式在马铃薯生产上的应用效果 [J] . 中国马铃薯，2011，25（2）：89-91.
[5] 冶 军，陈 军，朱新在.不同灌溉方式对新疆甜菜生长发育的影响[J] . 现代农业科技，2009，7：15-16.
1993年7月5日，金昌公司与重庆兴华日用杂品公司订立《商场租赁合同》，将所购房屋租给杂品公司使用。11月初，经双方实地丈量，发现房屋面积不足，遂协商解除了租赁关系。此后，金昌公司以所购房屋建筑面积比合同约定少35.32平方米为由，与九龙坡房管局协商未果，于1994年12月向重庆市九龙坡区人民法院提起诉讼。
九龙坡区人民法院（1994）九民初字第2466号民事判决认为，九龙坡房管局与金昌公司双方签订的房屋买卖合同合法有效；九龙坡房管局没有完全按照合同约定履行义务，存在隐瞒事实的过错，交付给金昌公司的房屋比合同约定的面积少35.32平方米，且被阻隔、占用，应承担违约责任。遂判决：一、九龙坡房管局将本区杨家坪团结路特1号渝西购物商城内商场房屋共计300.95平方米交付金昌公司；二、九龙坡房管局按月利1.8％赔偿金昌公司已付购房款利息损失28.44万元；三、金昌公司付给九龙坡房管局69.4085万元。九龙坡房管局不服，提出上诉。
重庆市中级人民法院审理认为，九龙坡房管局与金昌公司签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，合法有效，双方均应全面履行该合同；九龙坡房管局不按合同约定交足房屋面积，给金昌公司造成的经济损失应当赔偿，并按约补足房屋面积；金昌公司也应按合同约定付清购买房屋的价款；该纠纷是因九龙坡房管局未交足房屋面积引起的，九龙坡房管局应负主要责任。但金昌公司以此为由，拒不付清购房款，并扩大自身的经济损失，也应承担一定责任；一审判决将合同约定之外的房屋判归金昌公司，违背双方约定，应予改判；鉴于九龙坡房管局所补商场位置的差异，可适当多补面积作为补偿。据此判决：一、维持九龙坡区人民法院（1994）九民初字第2466号民事判决第三项；二、撤销九龙坡区人民法院（1994）九民初字第2466号民事判决第一、二项；三、双方签订的房屋买卖合同有效，九龙坡房管局在金昌公司所购房屋处将后墙拆除向后延伸补足建筑面积40平方米给金昌公司；四、九龙坡房管局赔偿金昌公司19.908万元，判决生效后30日内付清，逾期不付，按月利率1.8％计付延期利息。
金昌公司不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院以（1996）川民再字第63号再审判决认为，双方签订的《购买房屋合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效；九龙坡房管局没有完全按照合同约定履行义务，应当承担违约责任，并赔偿因其违约给金昌公司造成的经济损失；合同约定双方买卖的是购物商场营业大厅内部分非住宅用房，九龙坡房管局在该大厅内有履约能力，一审判决按照合同约定的房屋面积将该大厅的部分房屋判决归金昌公司所有，以及由九龙坡房管局适当赔偿金昌公司所遭受的经济损失并无不当，应予维持。二审判决由九龙坡房管局另行搭建房屋履行合同，违背双方约定，应予纠正。据此判决：撤销四川省重庆市中级人民法院（1996）重民终字第13号民事判决，维持重庆市九龙坡区人民法院（1994）九民初字第2466号民事判决。
九龙坡房管局不服四川省高级人民法院的再审判决，向四川省人民检察院申诉。四川省人民检察院经过审查，认为再审判决在适用法律方面确有错误，故提请最高人民检察院向最高人民法院抗诉。
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