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导语：在关于城中村改造的建议的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
2009年5月20日上午。
三门峡经济开发区，魏野花园。
是时，艳阳高照，彩球飘扬，鞭炮齐鸣，一片喜庆，魏野花园公寓楼奠基仪式隆重举行。
这标志着三门峡经济开发区城中村改造工作正式拉开大幕。
魏野花园公寓楼是三门峡经济开发区第一批安置房工程，位于虢国路北、甘棠路西，占地面积18亩，计划总投资约1.2亿元，拟建两栋17层商住两用房，总建筑面积5.2万平方米，除商业用房外，尚有住房360套作为城中村改造时被拆迁户安置房。
该工程的建成和投入使用可大大改善三里桥村村民的居住条件，同时为村民增加了就业和经商机会，为推动全村经济可持续发展奠定了良好基础。
城中村改造，不仅使基础设施建设与城市融为一体，更重要的是从精神上把被现代化建设“裹挟”而来的大批农民带到城市生活中来。城中村改造项目完成后，不仅会彻底改善群众居住条件，提高群众生活水平，而且会完善城市功能，改善市区面貌，提高城市品位和形象，将成为城市的新亮点。
生活在这里的人们，已经看到了崭新的明天。
不让群众吃亏
镜头之一：
2008年12月23日，三门峡经济开发区组织向阳村村组干部、群众代表组成60人的队伍，乘坐大巴风尘仆仆地赶往西安市碑林区西何家村“取经”，学习城中村改造的经验和做法。
西何家村的成功经验，使开发区前往考察人员大开眼界，深受启发。一路看，一路思，一路议，不少人拿起相机拍照，掏出笔记本记录。“看看人家想想咱，有什么思想疙瘩解不开?”向阳村群众代表告诉记者：“城中村改造关系到我们的切身利益，有了开发区领导的高度重视，我们对城中村改造充满信心。”
三门峡经济开发区工委书记、管委会常务副主任张北超明确表态：城中村改造首先要打消群众顾虑，不为难群众，不让群众吃亏，让群众吃透政策、得到实惠。
镜头之二：
2009年3月2日，雪花飘飞，三门峡开发区领导张北超、贺崇阁、董项虎、田书勤等带领管委会办公室相关人员来到三里桥村。
“临时安置住房找到了没有?拆迁安置补助费拿到手没有?家中还有什么问题和困难需要帮助解决……”开发区工委书记、管委会常务副主任张北超在城中村改造拆迁现场深情地握着60多岁的三里桥村村民董国成的手，认真地倾听董国成对城中村改造的建议和意见，耐心地解答这位老人的疑惑。
张北超走进被拆迁户家中，详细了解被拆迁户的思想状况、精神状态，认真听取被拆迁户的意见和建议。张北超告诫在场负责人员，城中村改造是件利国利民的好事，要通过深入宣传、广泛发动，兑现政策，解决困难，取得群众的支持参与。在城中村改造过程中，群众舍弃祖祖辈辈居住的家园，对他们来说无疑是一次革命，他们对城中村改造工作的理解和支持，也是对政府工作最大的支持，我们应该感谢他们，充分理解他们。
“改造中坚持公开、公平、公正的原则，严格落实政策规定，决不能让群众利益受到损失，争取把好事办好、办实。通过改造，使村民生活水平得到提高，就业得到保障，生活环境得到改善，城市景观环境得到改善。”在接受记者采访时，张北超如是说。
打造新家园
根据省、市有关部门关于加快城中村改造工作的部署和要求，三门峡经济开发区城中村改造范围涉及向阳、三里桥、后川、南关、韩庄等5个行政村。为尽快解决当前农村基础设施落后、村政管理松散、村民生活质量提速慢和就业、就医、就学难度大以及居住环境、生活质量、集体经济与城市发展的差距等问题，三门峡经济开发区结合实际，找准突破口，采取试点先行，确保城中村改造工作有序进行。
2008年初，三门峡经济开发区城中村改造准备工作正式启动。
随后，开发区认真按照省、市关于城中村改造的相关精神部署，积极行动，采取得力措施，实现了城中村改造工作的新突破。一是成立了城中村改造工作领导小组，多次深入外地考察城中村改造经验，研究制定了《开发区城中村改造宣传提纲》；二是编制了开发区向阳村、三里桥村改造控制性规划，并经市政府审核通过，完成了向阳村概念性设计，对规划布局定位进行调研，对群众进行政策宣传和入户调查摸底工作；三是制订了《城中村改造实施方案》，确定了城中村改造的指导思想、关键点、基本方针、原则、方式、方法，采取以三里桥村为突破口，重点突破，分步实施的方法进行改造；四是开发区多次召开专题会议研究城中村改造工作，指导精神是在改造中充分体现出“自我开发、自我安置、自我发展”的原则，使改造过程真正实现“自我开发、自我收益、全民参与”。
2009年2月1日，开发区管委会办公室进一步细化《城中村改造实施方案》，进一步完善城中村改造的指导思想和基本方针。
2月5日，三里桥村以村委名义发出了《三里桥村民委员会致全体村民的一封公开信》及《禁止私搭乱建公告》，召开全村村组干部、全体党员、村民代表及三里桥村一期拆迁户等100余人参加的会议进行动员，对村民进行政策宣传工作。
2月6日，房产管理局、建设土地局、财政局、城市建设管理局、社会事业局、开发区公安局组成的5个工作组，对确定三里桥村一期改造的34户村民，1家工业企业(京峡化工厂)房屋、地面附着物丈量进行汇总、复核、认定。
关键词：城中村；问题；对策
中图分类号：F292 文献标识码：A
一、加快城中村改造存在的主要问题
城中村改造积累了一些有成效的谈判、拆迁、建设、管理及回迁安置等改造经验；但不可否认，也存在许多老问题和在改造过程中出现的一些新问题，影响了改造进程，甚至有导致改造停滞的可能性。
（一）粗放规划致使前瞻性大打折扣。一是功能布局有待改善。城中村改造的最终目的是为了提高百姓的生活品质，当前规划上偏重住宅、商业等项目的控制性规划，而对学校、医院（社区卫生院）、停车场、绿地、农贸市场等民生项目的规划相对薄弱，给回迁居民带来诸多不利。二是病灶丛生难以连片。以片为单位进行的城中村改造仅仅满足了农居安置用地、10%留用地以及其他用于平衡资金缺口的平衡用地的规划，导致村域范围内的一些零星地块的农户成为无主实施的三不管地带，无法实现真正意义上的整村改造，更难以连村成片。三是仓促调整拖延时间。一些已经审批下来的项目因拆迁、住宅与商业用地比例不合理、配套设施不全、布点不合理等原因往往到最后又要对原规划进行重新调整，这些调整既花费了大量的人力、物力、财力，还影响区块推进速度。
（二）前期审批手续办理期限较长。项目建设涉及立项、规划、用地等行政部门，环节多，程序复杂，周期长，难度大，从立项到开工建设需要很长时间，极大地影响了项目建设进度。
（三）拆迁“妖魔化”现象愈演愈烈。媒体基于为百姓获取公平、公证和合法利益的报道值得肯定。但社会上现在有些媒体为了博取眼球过多、过大地渲染暴力拆迁、违法拆迁以及钉子户为抵抗拆迁而采取的跳楼、自焚等极端社会事件，再加上网络、微博等不可控宣传平台的无限转载和传播，政府拆迁尤其是强拆已经成为一种条件反射式的“违法”行为。
（四）诉求多样化回迁安置成新难。一是在安置房建设方面，回迁户既关注户型、外观、外墙保温、小区绿化、电梯品牌等能直观反映安置房品质的一些软件和硬件；又关注出行、上学、看病、购物等涉及今后衣食住行需求的配套环境，常成为拒绝安置的重要理由。二是在阳光安置方面，由于缺少沟通和交流，回迁户对政府在房源供应、户型搭配和公开性，选房的公正性存在一定的疑虑，甚至可能激化，导致无法安置。三是回迁户自身利益需求方面，一些回迁户因地段位置不佳，房租收益远不及超期安置补偿费，随以各种理由拒绝安置。
（五）政府强制拆迁手段作用有限。一是政策执法范围有限。二是司法强迁周期过长程序复杂。三是强迁带来的副作用正在发酵。
二、加快推进我区城中村改造的对策和建议
（一）坚持策划下统筹规划与动态跟踪规划相结合。要站在全区的高度上，根据各片区城中村改造实际情况有层次引进项目，以实现产业化与城市化的有机融合。一是坚持大策划为前提统筹产业布局。产业布局要在充分调研环境、资源、人口等要素基础上统筹策划，要重点考虑综合成本、资源利用效率和可持续发展等因素分层次加以规划设计，避免项目同质化和一般意义上的理想化指标平衡。二是强化改造片区内功能性规划。要充分利用城中村改造范围内“从零开始”这一有利条件，合理布局学校、医院、绿化、停车场、农贸市场等配套项目规划，减少过程调整。三是借力基础设施建设连点成片。坚持谁做地谁负责的原则，借助主次干道、支小路、城市公园及防护绿地等基础设施或公建配套的规划建设，带动零星地块改造，打通断头路，实现连点成片，互通成网。
（二）建立协调联动机制，开通审批“绿色”通道。针对目前项目审批时间较长，滞后于项目建设进度，影响城中村改造进程的现状，建议进一步提高工作效率，加快审批程序，明确工作时限，避免反复和折腾，为城中村改造项目创建审批“绿色通道”，促进项目的批准与实施。
（三）多方运用宣传平台，强化正面舆论宣传。一要充分利用村级组织与村民在亲情与感情优势，加大拆迁政策宣传力度，在更大程度上赢得拆迁户的理解和支持。二要从政府层面牵头通过报纸、电视等媒体大力开展正面舆论宣传，形成较为全面的社会认识。
（四）建立高层次牵头机构，协同推进共发展。片区改造要在全区一盘棋基础上推进，建议组建一个规格较高的大协调牵头机构，对内重点协调解决各部门改造步伐不一致、责任不清等问题；对外做好市做地主体的沟通联络，以保障区域间道路、绿化、公共交通等基础设施、公建配套的同步化推进，真正实现建一片成一片。
（五）拉高标杆提品质，强化沟通谋共识。在全区安置房建设的户型、外立面材料、电梯品牌、小区绿化等拆迁户能直观感受的项目上提高档次，并统一细化安置房装饰安装标准，细化小区弱电和智能化设计标准，细化小区市政配套工程设计标准，保障安置房建设品质，满足拆迁户需求，做到与周边商品房有效融合。在阳光安置上，一方面在拆迁过程、建设过程、安置前后加强与拆迁户的沟通，做好解释工作，做到信息对称；另一方面要充分公开拆迁户关注普遍较高的安置房验收证明、房源信息等内容，减少误解和疑虑。
（六）加大政府支持力度，缓解资金压力。在融资平台上，建议建立全区统一合理的贷款平台，提高信用，降低互相担保的做地主体因一方资金紧张产生连锁效应。在融资方式上，在合理评估做地主体的资金压力、担保信用等级和综合偿债能力下，向有条件的做地做地主体倾斜贷款政策；同时，建议出台允许以专项资金等方式在一定利息范围内的民间融资政策。在资金支持上，建议在改造范围内道路设施、卫生设施、电力设施以及学校、绿化等公建配套项目的做地、建设成本应给与财政适当补助。
（七）用足用好司法强迁，维护法律尊严。在目前缺乏其他强制手段的情况下，司法强迁依旧是较为有效和可行的操作方式。具体执行过程中，仍需明确法院作为司法强迁的牵头部门，并加强对其他部门的业务指导。诉讼前，各做地主体要尽早明确强迁农户，提前做好资料准备，减少后期材料准备时间；诉讼期间，应充分利用《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题解释》第九十四条、第六十三条第一款（九）的相关规定，采取“先予执行”的方法实施强迁，减少时间拖延；判决后，严格执行相关事项，维护法律作为最后屏障的尊严，达到惩戒和警示作用。
一、“城中村”改造的近期工作情况
(一)加强领导，建立“城中村”改造工作的保障机制。我们把“城中村”改造工作列入我区十五建设规划之中，并作为当前工作的重中之重。专门成立了“城中村”改造工作领导机构，领导机构下设有办公室，区委书记和区长担任该项工作的总指挥，并安排有丰富城区工作经验的副区长张立同志具体负责。“城中村”改造工作办公室同时建立各项工作制度，做到人员到位，职责到位，办公经费落实到位。“城中村”改造建设的总体方案和实施办法，正在着手研究制定之中。
(二)宣传发动，动员群众参与和支持“城中村”改造建设。“城中村”改造工作成功与否，关键在于能否得到群众的理解和支持。自市委书记到街道调研“城中村”问题之后，我们就组织人员深入社区，尤其是深入到初步确定的两个试点村开展宣传发动工作。先后召开社区居民代表会议和试点村的村民大会，进行个别走访座谈20多人次，印发、张贴宣传标语50余条。街道干部还走村串户，向群众讲清楚市委市政府改造“城中村”的意义，争取群众的理解和支持。到目前为止，两个试点村都没有出现群众逆反心理和产生阻挠滋事的行为。
(三)调查摸底，做好试点村改造的前期准备工作。在两个试点村成立了由街道领导干部、社区居委会干部以及试点村村民小组组长和群众代表组成的工作组。对企业村和虎田村的人口、土地、房屋、集体资产、生活就业等情况进行细致调查。据初步统计，有关试点村的物业数据如下：
企业村：居民85户，人口463人。建筑面积：楼房占地面积有砖混结构5260平方米，砖混结构8721平方米，砖瓦结构3600平方米。空地面积6360平方米。有集体就业用地135亩。
虎田村：居民162户，人口605人。建筑面积：有楼房7192.08平方米,瓦房8968.94平方米,门楼66.18平方米,祖厅(瓦屋)308.21平方米,猪栏62个,水井29个，水池3个,冲凉房20间,简易厕所21间。
(四)招商引资，吸引投资公司一起商榷改造试点村。从我区的财政状况、试点村的村集体经济和群众收入状况等实际出发，只有通过招商引资这个途径才能进行试点村的改造。目前，汪大置业投资有限公司有意向参与承办企业村项目的改造建设，立意投资有限公司有意向参与虎田村项目的改造建设。汪大置业投资有限公司经对企业村改造项目进行周密调查后，现已初步形成项目建议书，计划投资1.5亿元和利用3年左右的时间，完成上沙村的改造任务；立意公司多次对我市“城中村”改造项目进行了调研，与我区进行了多次友好协商。该公司的股东一致同意在我市成立股份制开发企业，计划首期投资2个亿，选择包括虎田村在内的1—2个项目，参与我市“城中村”改造。该公司还表示在我市打造样板工程及标志性工程，力争创造全国“城中村”改造的“我市模式”。
(五)加强衔接，与市直部门通力合作做好有关工作。我们与市政策研究室、建设规划、国土资源等有关部门一起，成立了“城中村”问题的联合调研组，调查撰写了《关于我市“城中村”问题的调研报告》。按照投资商的要求，我们及时与建设规划衔接，由建设规划派出专家绘制了两个试点村的红线图，提供给客商作决策参考。为了进一步落实市委、市政府提出的统一规划，统一建设的改造要求，我们报请市建设规部门停止两个试点村居民自行报建房屋审批手续，已报批的项目也责令停止动工兴建。
二、试点村改造的目标及今后工作打算
试点村改造的目标是创造政府、村民和投资商的“三赢”局面。政府方面：通过城中村改造，将破旧屋村改造为具备东部经济发达地区先进房地产开发水平的都市新区。建设水平跃上新台阶。吸引各地资金参与我市建设。政府不投资，不追求经济回报，可以获得合理的税收来源。通过“城中村”改造推动城市化进程和创造更多的就业岗位；村民方面：不用投资，将由原来传统的简陋居住形态转入到现代新建筑，享受现代生活。得到合理的补偿和就业；投资商方面：获得正常的投资回报。
下一步要做好的工作，主要有几个方面：一是抓紧进行项目评估论证和立项报告审批工作；二是协助开发商，按照项目内容具体要求组织实施；三是配合开发商解决在建工程中遇到的实际问题，加快项目进程。
三、试点村工作中遇到的困难和问题
招商引资是“城中村”改造工作的重要环节。连日来，我们积极与投资商加强联系。有关客商为了进行规范的技术经济论证，也要求我方向他们提供的正确资料和参数。有关试点村的确切用地面积、用地红线图、村现有物业面积及权属情况、村户数、人口构成的详细资料，村物业的补偿标准及村民的补偿意向等方面的问题，我们已经完成，并且及时地提供给有关客商。但有些问题超出我区职能管理范围，希望上级有关职能部门给予帮助解答。
(一)立意公司提出必须由上级职能部门给予解答的问题，有几个方面：
1、虎田村由集体用地转变为经营性房地产开发用地，需经过什么程序？预计在何时可以完成？转变用地性质交什么费用？费用由谁分摊？
2、项目用地转到立意是否一定要走公开出让程序（不少城市是直接拨红线，不搞挂牌、拍卖等程序的）。
3、项目地价标准（如有可能，希望政府提前做一个评估，可作为公司的决策依据）。
4、村民回建房的标准问题。
5、项目税费减免，可以考虑哪些项目。版权所有
6、地价返还或地价抵偿的具体操作方法。
(二)汪大置业有限公司要求有关职能部门必须给予解答的问题，有几个方面：
1、开发用地如何办理手续，转为国有土地费用是多少。
2、项目实施改造时，房地产部分的集体土地变国有，办理手续时间是否与回建时间同步。
3、企业村“城中村”改造项目的路网、供水、排水、供电走向等。居民住房面积(三层半)有没有变动，如果个别住户要求加层，多出部分是否由居民负责。
4、要求政府给予相应的优惠条件，减免各项能减免的费用（如报建费、人防费等等），建筑税全免，营业税减半征收，实行先征后返原则，即按税率征收后返还50%给开发企业。
【关键词】城中村；改造地；改造时；改造度；改造规划
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
1.引言
随着三亚专业性旅游城市所面临的新发展形势，城市外延式扩张的深入的同时，三亚内涵式城市化被提到议事日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”进行改造，成为推进三亚城市和谐发展的重要环节，与实现三亚国际性滨海旅游城市的战略目标紧密相关。“城中村”土地作为城市宝贵空间资源的一部分需要得到高效的利用，但就三亚现有“城中村”坐地收租等的粗放式发展模式，妨碍了三亚专业性旅游城市主导功能的提升和城市空间的一体化发展。
三亚根据“城中村”所处的具体区位、现状及问题的严重程度和改造开发的迫切性等综合因素，采用因地制宜的开发模式，改变“城中村”空间低效利用状态，促进城市的产业升级和功能调整、提升国际旅游城市品位、提高居民生活质量、构建和谐社会，从而实现由“城市角落”到“城市亮点”的巨大转变。这已是三亚由速度向效益转型的关键时期当务之急。
规划研究范围涉及三亚旧城区及部分周边的“城中村”，主要包括阳光海岸、吴春园、榕根村、月川村、东岸村、海螺村、临春村、红旗街、商品街、建设街、民众街、港门上村、儋州村、南边海、下洋田、水巷村等；分布的区域从三亚市的市中心到城郊边缘。
2.技术路线的提出
为了能更好地改造三亚城中村，首先需要判断哪里要改造、什么时候要改造、改造到什么程度合适，为此针对这些基本问题的判断我们借鉴了国内外关于城中村改造的相关理论与案例，最后得出通过如下三种研究路线回答三亚城中村改造的基本问题：第一、明确城中村在三亚城市空间层级的关系——判定是否需要改造——改造“地”的确定；第二、明确城中村在三亚城市空间层级的改造“时”——判定是否达到改造“时”——改造优先性的判断；第三、明确城中村在三亚城市空间层级的改造“度”——判定改造达到度——改造地的改造程度确定。具体详见图1。
图1三亚城中村改造“地”、改造“时”与改造“度”技术路线
3.三亚城中村改造“地”的确定
3.1 城中村是否改造的判定条件
改造“地”即需要改造的城市空间，比较劣势决定改造“地”。
3.1.1比较劣势
城中村是否改造主要取决于即城中村与其周边存在的比较劣势，主要包括经济效益、社会效益、环境效益的比较劣势。
（1）经济效益的比较劣势（物质形态引起的比较劣势、地块性质、功能引起的比较劣势、土地级差变化引起的比较劣势）
（2）社会效益的比较劣势（从整个城市的角度看待研究对象的社会效益、从居住其内的人对居住环境的判断）
（3）环境效益的比较劣势（开放空间的环境指标（绿化覆盖率、人均公共绿地面积等）；
反映水平空间集约程度的建筑密度和垂直空间集约程度的容积率；反映环境污染的指标）。
3.1.2城市空间层级结构
比较劣势在宏观层面上可以通过确定城市的空间层级的内在“差异”来体现，进而
作为城中村是否改造的一个理论依据。
（1）合理的土地利用方式是城市由内向外依次是CBD用地、商业与办公用地、居
住/工业用地、农业用地；理想化与之对应的空间类型是全球化空间、城市化空间、市民化空间、乡村化空间，两者共同揭示了城市空间的“层级”的关系。
（2）判断城市空间层级是否合理的标准——城市空间的层级与连接的合理性
乡村化空间、市民化空间、城市化空间、全球化空间同时存在于一个城市中并具有“层级”关系；每种类型空间有与其相适应的使用者、经济活动、开发强度、开放性和空间尺度。
（3）层级的内在“差异”决定空间的连接原则：
某个层级的空间只能与同层级、或相临层级的空间连接，不能越过紧邻的层级与更高、或更低层级的空间发生关系。自然化空间是城市中存在的、也是必须的，可以与其它任何空间连接。
3.2三亚主城区空间层级结构的确定
城市空间层级结构为改造提供一个指导，也提供一个约束，不仅有利于对城市空间宏观的把握，处理好整体与局部的关系，还有助于回答“哪里要改造、改造到什么程度的问题”。
下面分析三亚市主城区空间层级结构的基本类型，详见表1。
表1 三亚市主城区空间层级结构的基本类型
3.3 三亚城中村空间层级的比较劣势与改造“地”的确定
通过三亚主城区空间层级结构图可以发现，10个地方出现空间连接紊乱：详见图2:
1阳光海岸（四更园） （图A处）
2儋州村及周边地带 （图B处）
3吴春园片区周边地带 （图C处）
4建设街及周边地带 （图D处）
5群众巷及周边地带 （图E 处）
6红旗街及周边地带 （图F处）
7水居巷及周边地带 （图G处）
8港门上村及周边地带 （图H处）
9商品街及周边地带 （图I处）
10榕根村及周边地带（图 J处） （图2 三亚城中村空间层级的比较劣势)
空间层级连接紊乱主要表现为：空间支离破碎；不同层级的城市化空间、市民化空间、乡村化空间任意连接；需要整治的市民化空间与急需改造的乡村化空间排列组合较随意。
因此，从三亚主城区城市空间层级结构图可以得出：1城市空间层级连接出现紊乱主要还是集中在本次规划研究范围内的各城中村。2通过如下表可以明显得出三亚城中村与其周边的比较劣势。3从空间层级结构可以得出三亚目前需要改造城中村。
为此，通过上述判断分析，就可得出三亚城中村改造“地”的一览表，具体详见表2。
表2三亚城中村改造“地”一览表
当然，政府在实际操作中，水巷村、港门下村、下洋田、南边海等城中村己做好了规划，并在一定程度上进行了改造开发建设。而实际上如果城中村所在区位的特殊性以及大项目的带动，能保证开发建设的成功也是可行的。
3.4 三亚城中村改造“地”的分类
结合上述第三章的空间形态研究和各城中村内的村民身份转变程度可以分为如下三大类：旧城改造区型、城中村型、城郊村型。
（1）旧城改造区型
该类型的城中村主要是指：阳光海岸——四更园、吴春园、儋州村、建设街、红旗街、群众巷、商品街。位于三亚城市中心区（主城区），周边已被繁华的商业和城市其它用地所包围，村民已基本向城市居民转换，片区也已建设成社区，但其建筑的功能性质、质量和立面与城市发展和整个片区的功能定位不相符合的旧城改造区。
（2）城中村型
该类型的城中村主要是指：榕根村、月川村、水居巷、港门上村、南边海、下洋田。位于三亚城市中心区（主城区）或城乡结合部，周边被一些零星的沿街小商铺所包围，少量村民已向城市居民转换，片区也有少量已建设成社区，但其建筑的功能性质、质量和立面与城市发展和整个片区的功能定位不相符合的城中村。
（3）城郊村型
该类型的城中村主要是指：东岸村、海螺村、临春村。位于三亚城市郊区部位（城乡结合部），具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区，主要以农村户口为主；但其现状大部分建筑以低层、部分建筑存在一定的安全隐患，村内公共基础设施较缺乏，从上位规划的功能定位与城市发展目标来看是不相符合的城中村，将通过合理的改造开发模式进行建设。
4.三亚城中村改造“时”的确定
4.1 城中村改造“时”的判定条件
改造“时”即是改造效益最高的时间段。
（1）旧城/城中村改造的成本随着时间的变化曲线应该是“U”型，改造时也就是成
本曲线“U”型的下限，超过最低“机会成本”的改造时期，可能导致改造的成本加大，详见图3。
图3改造机会成本曲线图
（2）改造的标志：人口构成的变化、租金的绝对或相对减低。
（3）改造“时”的影响因素：物理形态的自然老化、人们需求观念的变化、城市空间结构的调整、土地使用的机会成本。
（4）改造“时”的确定——改造影响因素的交集
不同因素引起的改造时如果能够具有“同时性”，则改造效益最佳，详见图4。
图4改造影响因素的交集图
4.2 三亚城中村改造“时”的确定与分类
根据对各城中村的现场调研，并按照上述的改造“时“的判定条件，具体详见表3。
表3三亚城中村改造“时”确定的判定条件表
注：优先1——已达到改造程度
优先2、3——即将达到改造程度（若有项目带动，也可改造）
优先4——还未达到改造程度，特别还有几个自然村落
政府在实际操作中，水巷村、港门下村、下洋田、南边海等城中村己做好了规划，并有项目的带动，在一定程度上进行了改造开发建设。
5.三亚城中村改造“度”的确定
5.1城中村改造度的判定条件
城中村改造存在两个层面的“度”：对现状的保留程度和改造后要达到的程度。因此，城中村改造度的确定一般遵循如下原则：
（1）宏观层面上“度”：
改造度要满足城市空间层级的内在“差异性”的连接原则：
1某个层级的空间只能与同层级、或相临层级的空间连接，不能越过紧邻的层级与更高、或更低层级的空间发生关系；
2自然化空间是城市中存在的、也是必须的，可以与其它任何空间连接。
（2）微观层面上“度”：
1现状的保留部分——要与宏观“度”的空间层级相匹配；
2改造后的空间特征——也要与宏观“度”的空间特征相符合；
3改造地的经济可行性、社会的可接受性，改造对象的独特性。
5.2 城中村改造“度”的基本类型
几种常见引起改造度变化的改造方式，列表详见表4。
表4 改造度“度”的基本类型
5.3 三亚城中村改造“度”的确定
根据对各城中村的现场调研，并按照上述的改造度的判定条件，可得出如下图5。
图5三亚城中村类型与改造“度”
6.结语
随着新城镇化进程的推进，城中村改造已成为困扰各城市经济发展社会发展的迫切问题。每个城市或多或少都存在着一定量的城中村，通过结合当地的实际情况，科学合理地确定哪些需要改造、什么时候改造、改造到什么程度，成为了城中村改造关键一步。为了更好解决与合理推进城中村改造问题，建议规划管理者有必要编制城市或片区的城中村改造专项规划，回答好城中村改造“地”、改造“时”、改造“度”等基本问题，从而健康有效、可持续地推进新型城镇化的发展进程。
参考文献：
【关键词】城中村 经济 武汉市
一、城中村及存在的经济问题
改革开放以来，我国生产力水平大大提高，经济基础日益增强，城市化进程也在不断加速。在城市快速发展的过程中，城市建设用地急剧扩张，一些距离城市较近的村庄被纳入城市建设用地内，形成了所谓的城中村。由于各种制度原因，城中村因其存在的各种经济问题成为城市发展的障碍。
1、较少有相应的集体企业等经济增长点
城中村居民主要靠出租房屋获取租金、征地补贴、城中村拆迁改造补偿费用等维持日常生活开支。因此，城中村房屋出租成为村民收入的主要来源之一，城中村的违章建筑物极大的影响了城市形象，阻碍了城市化发展的道路。
2、城中村土地利用率低，缺乏规划
城中村的违章建筑多，结构复杂，市政管网、城市功能不能延伸到其中的很多地方，由于缺乏统一规划或规划执行力度不到位、管理不规范等原因，致使城中村土地利用粗放、土地资产流失、拆迁改造成本增加。城中村土地利用率和产出率低下主要表现为房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，呈现出城市景观与农村村落景观共存的现象。
3、城中村房地产二级市场活跃
城中村土地区位条件相对优越，土地产权属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对低廉的土地价格，使城中村中不规范的房地产二级市场特别活跃（例如，小产权房的买卖交易等），导致由于城市规划实施和基础设施条件改善而使土地升值的部分国有土地资产严重流失。
另外城中村建筑在拆迁改造过程中不仅造成建筑材料资源的严重浪费，而且还大大增加拆迁改造的补偿费用，增加拆迁改造成本，使国家整体利益损失严重。因此，经济视角的城中村改造越早越好，否则成本将更高，代价将更大，国家资产的损失将更惨重。
二、武汉市城中村改造现状
1、武汉市城中村
根据武汉市的界定，城中村是指《武汉市土地利用总体规划主城建设用地控制范围图（1997-2010年）》确定的城市建设发展预留地范围内，因国家建设征用土地后仅剩少量农用地、农民不能靠耕种土地维持生产生活且基本被城市包围的行政村。据此，武汉市二环线以内共有147个城中村，综合改造的总体范围包括江岸、江汉、口、汉阳、武昌、洪山等区（城郊区暂未纳入改造范围），涉及总人口35.66万人，农业人口17.10万人，土地总面积21381.82公顷，相当于全市规划中2020年建成区面积的1/4。2004 年底武汉市开始城中村的综合改造工作，根据实际拥有耕地现状，武汉市将全市城中村分为三类：A类村，人均农用地小于或等于0.1亩的村；B类村为人均农用地大于0.1小于或等于0.5亩的村；C类村为人均农用地大于0.5亩的村。并确定了首批进行综合改造的16个试点村，A类村由改制后的村经济实体自行改造；B类村以项目开发的方式改造；C类村以统征储备的方式改造。在先行试点并借鉴其他城市改造经验的基础之上，武汉市探索出了一条城中村改造的新路子。
2、武汉市城中村改造实践
（1）创新理念，转变政府职能。城中村的形成是一个历史过程，实际是城市发展中多重原因造成政府职能缺失的历史欠账。进行城中村综合改造，促使都市“洼地”早日崛起，是城市政府责任和使命，更是坚持城市科学、持续、协调发展理念的具体体现。在武汉市城中村的改造过程中政府开始转变观念，结合城市发展、土地整合、变城中村“二元”结构为“一元”结构的需要，从实现大规划的需要出发，制定相关政策并采取相应措施来保障武汉市城中村改造实践的进行。武汉市政府在改造工作中的角色定位在资金调配上可见一斑，武汉市政府在综合改造城中村中不仅没有经济利益的诉求，而且承担了巨额补贴，在城中村居民的就业安安置以及社保方面承担了无限责任。
（2）目标明确，循序渐进。武汉市出台城中村综合改造政策，确定了“五个转变”的目标：村民边居民、村委会变社区、村集体经济变企业集团、农民变股民、集体土地变国有土地。按照“两步走”的思路，先改制，后改建；先试点，后全面。通过股份制改造，将村集体经济组织依法改制为符合现代企业制度要求的经济实体；进行清产核资和资产评估，清理登记好债权债务，资产评估结果经村民会议认可，并报上级部门确认；对村集体经营性净资产适当扣除社会保障和公共事业管理资金后，原则上全部作为股权量化的资产。在此基础上，着手城中村改建。改建须符合城市总体规划和产业发展要求，规划编制、建设管理的各项标准和控制指标，按城市规划、管理标准执行。
（3）引进市场化道路，推动城中村改造。土地出让实行彻底的市场化道路，全部土地以项目捆绑、挂牌底价方式出让，有效的避免政府低估地价以及房地产商与村之间进行“幕后交易”的可能。武汉市城中村综合改造政策规定：“开发用地与还建用地捆绑成项目后，采取公开供地，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍”。这样一方面是让有开发资质的村集体经济组织在争取自行改造的竞争中处于有利地位；另一方面则可以给前期进入的开发商以适当补偿。为避免基础设施配套资金无法落实，规定土地出让金、增值收益的60％划转给城中村所在的区财政专户储存，专用于城中村综合改造中的基础设施建设，例如道路、排水、绿化、供水、燃气、供电、电信、邮政等；40％由市政府统筹用于城中村市政基础设施配套建设。
三、关于武汉市城中村改造的建议
1、进一步建立健全地方法律法规
武汉市城中村改造涉及范围广，各村层次参差不齐，改造起来难有统一的标准。基于城中村改造工作的政策性，如果没有相应的法律法规作为指导，会因为管理人员的素质差距、管理模式的不一致使得改造混乱不堪，并且可能会有的人利用手中的权利，损害集体和村民的利益。政府应该根据武汉市的实际情况制定相应的法律法规来指导城中村的改造，严格控制操作程序，强化协调服务和加强监管。
2、妥善解决就业、社会保障等配套制度安排
城中村失地村民的就业和社会保障问题的解决是城中村改造的内在要求。应该采取各种措施，大力促进失地农民再就业。原村集体所有财产、土地可以改组为农工贸股份公司，人员就业由农工贸股份公司就地解决，成为公司职员。可以用发展都市农业的办法，发展现代化农业、养殖业。及早培育经济增长点，为村民安居乐业创造条件，为农村城市化奠定良好基础。改造后的城中村的村民理应享受城市居民同等的养老保险、医疗保险和失业保险等社会保障待遇，应设计一个与城市居民相对接近、便于以后与城镇社保体系相衔接的操作方案，先养老保险，后医疗保险和失业保险，因地制宜、循序渐进。
3、合理调整利益关系
城中村改造过程中，土地市场化，政府应让利于村及村民。随着城中村的土地逐步挂牌，走进市场土地量的占比肯定会提高，市场关注度也会提高。但由于城中村改造中土地地块零碎不规则，利用效率不高，随着城中村的土地逐步挂牌，竞争可能会日趋激烈。为了调动城中村改制企业参与的积极性，并保护村与合作伙伴的合法利益，保证改造工作的平稳推进，政府可考虑对城中村土地挂牌交易减免规费，并在土地出让、土地增值收人中，拿出一定比例实行“以奖促改”，或明确一定的比例用于城中村改造公共设施建设。
【参考文献】
[1] 周新宏：城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析[D].上海：复旦大学，2007.
[2] 杨爽、周晓唯：基于制度经济学的视角分析“城中村”城市化问题[J].经济师，2006（10）.
[3] 宋亚平：一村一策，综合改造――武汉市城中村改造调查报告[EB/OL].中国乡村发现网，省略 2006.
【关键词】城市化；城中村；问题；改造
1 前言
受工业化和现代化的驱动，我国城市化浪潮高涨。在城市建设急剧扩张的同时，也悄然出现了一种特殊现象，即城中村。从字面意义上来看城中村，也知其令城市化水平大打折扣。有数据显示，一些大城市如上海的徐汇区有四十多个城中村，深圳市有241个，在一些发展较快的中小城市如浙江绍兴有45个城中村。由此可见，城中村的现象还是很普遍的，也是令许多人极为困扰的，如何应对这一问题也就极具现实意义了。
2 何谓城中村
关于城中村的定义可谓众说纷纭，综合学界的说法可从狭义和广义上来定义城中村。从狭义上说，即都市里的村庄，也即原农村村落由于耕地被占用而成为城市里的居民区。从广义上说，一切滞后于城市化进程、缺乏现代城市管理机制、生活水平低于城市平均水平的居民区均可称为城中村。
城中村其实是一种矛盾的产物，急剧扩张的城市建设与相对滞后的城市管理机制之间的矛盾造就了城中村。快速的城市化进程，城乡二元化的管理机制，城中村的独特现象就“应运而生”。说白了，城中村就是城乡不统筹的产物。征用农民的土地使他们丧失生活资料，国家又不提供相应的保障，迫于生活，成为城市居民的原住民们以收取租金为生，从而形成了脏乱拥挤的聚居环境——城中村。
3 城中村存在的问题
城中村凸显的严重问题表现在以下几个方面：
第一，城乡二元管理机制使城中村在繁华的都市内仍沿用农村管理机制，村民的生活方式、居住习惯、住房外观等等一切均滞后于城市化水平。在繁华的都市内偶见这样的景象，令人新奇的同时也让人倍感心酸，感叹中国的各项机制健全之路还很漫长。
第二，城中村的规划和管理均不科学，这样使得城中村建筑密度较高、房屋布局杂乱无章、道路拥堵不堪、公共设施如消防等设备严重缺乏，在这样的情况下就更别谈什么绿化率了，违法用地和违章建筑屡禁不止。这不仅破坏了城市的总体形象，也给人民的生命财产安全带来了隐患。
第三，由于农民失去他们赖以生存的土地，为维持生计只得以出租房屋为生。这些出租的房屋可租给外来务工人员，也可用来经营各种发廊、餐馆、便利店等。姑且不论社会治安这方面的隐患，单从发展方面来看也让人揪心。依靠租金过日会滋生惰性，村民个人的发展方向及后劲均不太明了，严重冲击着城市化经济规模效益。
第四，城中村居民无法享受与城市居民同等的社会保障权。征用农民土地时只是应一时之急或应势所然，相关部门并没有妥善处理失地农民的安置问题，一些安置方法的制定也明显看来对失地农民不利。
第五，城中村居民的精神文明建设跟不上。城中村居民本身思想道德观念落后，外来务工来此租房的人员素质也不是很高，国家对三农问题很重视，对城市中的这种居民则不是很上心，先天不足再加上后天缺乏必要的扶持，精神文明建设这一块就可想而知。
4 城中村的改造
如何改造城中村是摆在全国几乎所有城市面前一个重大的课题。城乡二元化的管理机制无疑给城中村的改造增加了困难。因此改造城中村必须因地制宜，在制定统一政策的前提下，根据实际情况确定相应的改造方式，坚持把维护村民合法权益置于最高位置。
在具体做法上，针对城中村现在的表现形态，可采取以下的改造方式：
第一种，位于城市建成区内的城中村。这些地区早已取消了村镇的行政建制，取而代之的是城市的管理机制，即街道办事处。因此，这类地区其实就是城市的危旧房改造区，所要做的不过是改造危旧房而已。这里需要注意的一个问题是外来务工人员的妥善安置问题，一律采取无偿轰走的办法是行不通的。城市建成区内的城中村是外来人口的集中居住区，因为这些地区低收入人群至少能够住得起，赶走他们让他们流离失所是对他们为这个城市的经济发展做出的巨大贡献的一种漠视，这种粗暴的办法其实是一种裸的歧视。城市化进程就是让农民变为市民享受城市现代生活的过程。转变的过程中要让进城的农民能够生活下去。曾有学者指出，有了贫民窟的存在才使得城市拥有特别的活力。贫民窟房租较低廉，新移民容易找到安身立命之地。生活在贫民窟的大部分新移民一二代之后，便融入主流社会。贫民窟的存在，使得城市扩充成本低，极具包容性。
第二种，耕地全无，宅基地和房屋产权农民自有。这类情况除了给予足够的补偿外，更重要的是妥善安置农民的问题。不能任由他们坐吃山空，花完土地补偿款后就无所适从。要建立相应的社会保障制度，扶持或鼓励他们进行职业生涯的规划。
第三种，有部分耕地，农转非后仍有不少人是农业户口，实行的还是村镇的行政建制。对这样的地区进行改造，可将村镇的行政建制改为城市的居委会模式，但土地产权和赖以生存的经济组织形式可以不变。借鉴北京城中村的改造模式，可采用发展都市农业的办法，发展现代化农业，养殖业。用都市农业改造“城中村”是成本最低，效果最好的改造办法。如：无土栽培高档蔬菜、花卉；观光旅游农业；种植果园、药草；开展孔雀、锦鸡等珍稀动物养殖；发展农牧产品深加工及不影响城市景观和环境的其它农工贸产业，以使农民能利用原有土地资源，熟悉的工作技能就能融入城市生活。
第四种，首先将城中村土地国有化，根据宪法规定，将已经纳入城市范围的城中村土地国有化并没有法律上的障碍，并且依此而行有利于明晰产权，如果在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发还可避免“小产权房”问题。其次，城中村土地的国有化应实行区段征收。在统一规划的前提下，政府可将一定比例无偿征收的城中村土地作为城中村基础设施建设用地，另外部分土地通过有偿转让可作为城中村基础设施建设款的来源。有了这笔基础设施建设款后，可由地方政府进行统一规划。地方政府在进行统一规划的时候，手段要灵活，考虑要全面。如外来务工人员的住房问题及其子女的教育问题。政府在开发城中村剩余土地的时候，可建造一些面向外来务工人员的出租房，或建造一些面向外来务工人员子女的公立学校，这样即使是在城市规划限制的基础上，也可通过市场机制有效解决城市中低收入群体包括外来流动人口的居住问题及子女的教育问题。开发过程中难免会遇到一些切割后地块面积过小的情况，应进行交换分合，在重新整理的基础上确认原土地权利人的归属。当这些改造及相关安置妥善完成后，城中村面貌或许会焕然一新。
5 结束语
城中村的存在是一面镜子，警示我们更加关注底层小人物的生活状态。民生问题虽说是我们一直关注的问题，但年年努力的结果好像并不让人满意。城中村在触动原有城市利益格局的时候，也激发我们对城中村改造问题的思索。后期出现的各种经验和对策性研究逐渐成为主流的现象，在当前的政治经济环境下，城中村改造能否成为中国进一步深化改革的重要力量，还有待我们以一种更加多元化的视角去审视它。城中村的发展与起伏，应激发着我们以一种更加动态、全面的眼光来理解这段历史，从中把握中国经济改革及整个社会变迁的一线脉络。我们的各项机制完善还任重道远，千万不要被来自各方的糖衣炮弹所迷惑，继续努力最终实现这段历史的完美过渡。
参考文献
[1]陈柳钦.“城中村”：城市化健康发展必须破解的难题[J].重庆工商大学学报（社会科学版），2009（1）
[2]李莉莉，程胜高.城中村的城市化与城市生态化[J].安徽农业科学，2009（13）
关键词：河北；城中村；市民化
中图分类号：TU984.12 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-000-01
一、城中村村民市民化中的主要思想问题
（一）拆迁暴富带来的非理问题
近年来，“拆迁暴富”成为媒体新名词，一些拆迁暴富的例子不断涌现。拆迁暴富产生了多种的非理，最明显的就是表现在炫富式消费上。买房、买车、买奢侈品成为他们的首选和唯一的选择，一些拆迁暴富者俨然就是过去的“暴发户”。更有甚者，一些人还沾染上黄赌毒的恶习，成为社会的隐患。此外，一些原本和睦友爱的家庭，也因种种利益分配矛盾而搞得分崩离析。据笔者调查走访，衡水市人民公园和前里马、青杨树等处离婚率、死亡率在拆迁之后大幅上升。
（二）差距增大带来的不平衡心理问题
城中村改造后，随着财富的倍增，村民之间的经济差距也被放大了，因此村民之间阶层分化明显。有少数人由于改造前地理位置优越，又有经济头脑，实现了资本的原始积累，而改造后又凭借补偿款做生意，生活水平大幅提高。但也有部分村民没有什么技能，文化程度低或缺乏做生意的头脑，仅靠一点补偿款维持生计，生活水平逐渐下降；还有一部分村民生活水平介于二者之间。这种阶层分化，极易造成村民心理上的不平衡，形成社会隐患。
（三）素质障碍带来的不文明行为问题
为获得城中村村民文明行为现状的第一手资料，笔者对衡水市前里马村和青杨树村的部分村民进行了调查。调查结果显示出以下两个典型特点：一、城中村村民在对市民文明素质认知和行为层面具有较大的差距。二、城中村村民在文明行为的过程中，明显的存在着公共意识不强的问题。
二、城中村村民市民化中的思想问题分析
（一）自我价值感低，理财能力不足
拆迁暴富后的非理性消费，其实质是一种精神需求的满足。因为自我价值感比较低，需要通过买好车、买高档服装等最直接、最简洁的表达方式展示自己的财富，炫耀外在的价值。如果仅是如此，还不至于造成对社会的巨大危害。但是人在没有更高的价值需求时，低级的需求会表现得更强烈，极易滑向犯罪的深渊，而且这种不适当消费，助长了一些人的消极人生观，从长远看，其沦为无业人员甚至返贫的情形将可能成为一个社会问题。因此，应该帮助其树立正确的价值观和人生观。
（二）知识技能短缺，主观进取缺乏
知识技能短缺，是造成差距增大的客观原因。据调查，衡水市前里马和青杨树村村民初中以下文化程度的人占总调查人数的60%左右。虽然改造前也存在这种情况，但因为那时大部分村民的收入来源为出租屋，因此知识技能的短缺对收入的影响没有明显显现出来。而改造后，火爆的出租屋经济消失，村民需要其他的收入来补充，所以这就与他们的职业相关，而职业又与知识技能相关。知识技能的不足使得他们难以获得之前的收入，社会经济地位逐渐下滑。缺乏积极进取精神，则是造成差距增大的主观因素。城中村出租屋经济使得许多有劳动能力的年轻人，既不劳动也不读书，成为主观剩余劳动力。
（三）教育效果不佳，监督制约不力
城中村村民不文明行为特点的形成，一个重要的原因就是教育宣传效果不佳。在对城中村村民群体的走访中发现，目前关于村民的教育仅仅是停留在零散的宣传教育上，并没有进行系统的有针对性的规范教育。监督制约不力是村民文明行为有失偏颇的另一个重要原因。由于村民面对新的生活环境，一方面需要重新学习新的生活行为规范，另一方面由于其自身习惯了的思维方式和行为习惯的影响，仍会出现一些不文明的行为，这就需要必要的制度惩罚措施，不断对他们的不文明行为进行负强化，从而消除新市民的不文明行为。
三、城中村村民市民化中的思想教育对策及建议
（一）反面警示，正面引导
对于拆迁暴富带来的非理，一方面可以利用大量直观的事例促其警醒。采用多种宣传渠道，比如故事栏、露天电影、社区舞台宣讲众多暴发户在短时间内败光家产的故事。并对作为消费主体的年轻村民进行重点教育，使其明白他们的富裕与劳动、智慧无关，纯粹是搭上了城市拆迁改造的“快车”，带有某种偶然性与侥幸。另一方面，要加强正面引导，帮其树立正确的价值观，学会打理财富。昆明市联盟路街道开展的“立志工程”就十分有效。他们聘清专业理则师给村民们讲课，深入浅出地教村民正确的消费、理财观。村民是最实在的人，看到哪家哪户赚了钱，自然就会跟着投资。
（二）务实培训，转变观念
为解决村民知识技能短缺的问题，应进行有针对性、实效性的就业培训。首先，要了解培训对象。政府可通过调研，详细了解城中村人现有的文化程度，就业意愿与就业倾向，结合市场需求，加以引导，对他们进行有针对性的培训。其次，要突出实效性。重点开设了计算机操作、电了装配、电焊工、钳工、园林绿化、家政服务、缝纫洗烫、小区保安等培训班，做到急用先学，学以致用。在培训的同时，要引导村民转变观念。
（三）专门教育，多样惩罚
要使村民文明行为的提升获得良好效果，就要进行专门的文明行为教育培训。这种培训在内容上，主要是对村民进行市民角色的认同教育、城市文化生活和社区公共意识及文明行为规范的认知教育；在操作上，结合实际生活不断地强化训练，促进村民提升文明行为，融入城市文明。
罚款、评比、通报等是惩罚的重要措施，也是重要的教育方式之一。新加坡通过对国民的不文明行为进行细化、量化，对发生不文明行为的现象进行罚款处理，如随地吐痰、乱扔垃圾等不文明行为要被重罚，这可以给我们提供借鉴。
总之，从思想入手改造村民，提升其文明素质，使之真正市民化，是硬件建设之后的软件建设，是“大变样”之后的“上水平”。
参考文献：
[1]黄序.城市发展中的社区建设[M].北京：中国城市出版社，2005：214.
关键词：城中村改造人性化设计乡村乡情
“城中村”指在城市市区中原农村居民点范围内，与周边城市环境形成鲜明反差，以原农村居民“一户一幢”为基本特征的特殊居住区，是都市里的村庄。改造“城中村”是长期以来城乡二元结构形成的难解之题，近年来杭州市从撤村建居和“城中村”改造入手，加快城效新农村建设，以城市化推进城乡的统筹发展。对“城中村”的农民而言，改造不仅是房屋形成的改变，更是居住方式、生活习惯和思想观念的改变。他们不同于一般居民只要有房可居即可，而是对居住条件提出了更新更高的要求。从事“城中村”改造的工作人员应在设计中加强人性化思考，充分考虑该地块居民对住房的要求，从方便舒适、健康环保、环境优化等方面入手，充分体现“以人为本”的设计理念。
1、充分考虑生活习惯，提供方便舒适的居住空间
目前，“城中村”改造工作已逐步从多层公寓建设过渡到高层公寓建设，近几年来的拆迁安置情况表明，改造区域的农户已基本接受了小高层、高层住宅。从思想观念上完成了从高密度到低密度的转变，撤村建居公寓拥有了集中绿化、园林、会所、架空层等原农居无法实现的功能，使农户真正融入城市生活。
1．1户型设计
根据杭州市“城中村”改造的有关政策，目前拆迁农户每户的安置面积在300左右，可以得到三套或四套住户，其中一套大户型自己居住，其余中、小户型可作为出租房。基于此，设计中考虑到其居住的方便和出租的需要而且将两类住房分幢布置，自住房和出租房相对集中，即方便农户与原有乡邻之间感情交流，又方便其对出租房的管理。住宅人性化设计是针对入住的人群而言，因此对农户自住的大户型在实用基础上强调舒适性。农户多为三代同堂，大面积落地玻璃窗，日照、通风非常好，视觉感受非比寻常，有利于全家人日常起居活动。主卧、厨房均能直接采光且通风良好。并在主卫内设一个简易储衣间，方便洗浴后更换衣服。中、小户型则以紧凑简洁为主，注重布局的实用性，住户可根据自身需求灵活、机动地分隔卧室与客厅，作两室一厅或一室两厅。为了提高得房率，小户型采用一梯多户的布局并将小户型布置在小高层楼幢中，尽可能减少走道的公摊面积。
1．2功能配备
住户获得较高的舒适度和方便性是居住质量提高的重要方面。农居设计别强调功能增量。面积增加，功能随之升级，舒适度也会相应得到提高。特别是他们习惯了独门独院居住，因此设计尽量向清静、私密靠拢，多设计为一梯一户或一梯二户。厅可演化为客厅和餐厅，主卧室及起居室朝南布置，每户均有充分的储藏空间，卫生间在老三件的洗涤盆、坐便器盆和浴缸盆基础上增加了淋浴、化妆和洗衣功能，同时又能分区使用，并预留安装热水器位置。电信、数字电视、宽带网及单元对讲系统的终端每套进户，水、电一户一表，按楼层集抄，避免对住户的干扰。空调机的位置统一并保证合适、美观，同时全面考虑光、声和空气质量的综合条件及相应的设施配置。
1．3配套设施
切实关心农户的生活习惯和方式，考虑农户喜欢聚会的生活习惯，特别设置了独立的会所，与建筑、绿地紧密结合，形成休闲交流中心，有利于人际关系的和谐发展，满足他们住处交流和情感交往的需要。这也是原有乡村生活的一种延续，既有公共交流的场所，又有每户业主私密的空间。由于老人和儿童在小区内活动的空间需求大、时间较多，所以社区还设有其专属活动区等。机动车位及自行车库按拆迁安置的相关规范配置，通行线路合理流畅，坡度舒缓适宜，符合人性化要求。考虑现有住户使用电动车较多，自行坡道坡度一般按不大于20%设计，优于规范不大于25%的规定。
2合理利用能源，提高住宅的健康环保性能
2．1 绿色生态住宅
住宅人性化要从住户的切身利益出发，有效地利用自然，回归于自然，减少污染，保护环境，建议实施绿色生态住宅，最大化利用资源和最小化排废，提倡重复使用，回收利用。如设置中水系统，配备循环水净化装置，循环重复使用再生水资源，收集和利用雨水、流动景观水以改善气候环境。从单纯关注绿化率走向“大树”率，改变出现空洞无物的大草坪，有选择地引进大树、成树，结合整体园林景观设计，明显提升环境质量。
2．2 提高健康、节能效果
住宅设计中充分利用日影分析原理和计算机辅助设计来改善日照和用地之间的矛盾，有效发挥土地的综合利用率，把空气、阳光、绿色引进每套住宅。
⑴窗墙比符合设计规范的前提下，一方面通过大窗户引入更多的阳光、空气和绿化景观；另一方面以增加保温隔热或使用防热隔膜玻璃等措施。⑵采用会呼吸的绿色建材，调节室内温度和湿度。⑶推广太阳能转化为热能的作用，通过光的充分利用来减少电损耗。⑷加强楼板隔声构造和面层处理以及玻璃的隔声处理。⑸使用新型、专用的风道系统和接口，有效排除车库、厨房、卫生间废气，避免烟道串味现象。⑹集中管井，合理布置管道，将公共使用的设备管道设置在住户套型之外。
3优化环境布局，塑造高品位居住区
“城中村”改造以“乡村乡情”为主题，容纳居住、购物、娱乐、交往等功能，使之成为具有浓厚人文色彩的城市综合社区。小区环境应以“乡村乡情”为切入点，体现“以人为本，回归自然”的理念，满足人性化需求强调空间的开放性和参与性，在提供一个舒适的工作与生活环境的同时，努力塑造宜于乡村亲和力的社会模式，避免单纯而乏味的居住环境以及人际关系的冷漠。
3．1总体布局与立面设计
小区整体布局与立面设计应体现人性化的需求，创造出田园风情的居住环境。建筑风格简洁明快，立面轻灵空透，用现代建筑板、玻璃、空调隔板及金属栏杆等基本住宅元素进行组合，有利于提高通风采光，提供良好的视野，使其富于人性化、生态化。色彩与材质适宜搭配，也带来视觉的愉悦，体现了现代建筑的特色。建筑界面富于变化，错落有致，营造亲切、温馨充满人情味的小区环境。出入口设置应与建筑呼应，进入小区就如同回到心灵的港湾，透过干净明丽的建筑体验到一种浓浓的温情。
3．2景观绿化设计
景观绿化设计应凸现精品意识。中心广场、集中绿地/组团绿地与宅间绿地有机结合，形成巨大的生态绿化空间，在宜人的尺度下精心构筑、引入各种乔木以及各种植物花卉，形成物种丰富的生态群落。总体设计中注意将周边丰富的自然景观和生态绿化引入小区内，通过穿插、组合、变幻，营造出多层次、网络化的绿化空间环境，创造出具有亲和力的乡村园林意境。
3．3交通规划
以方便居民使用为原则。以蜿蜒流畅的环形车行道路为骨架，其余均为连续、系统的步行体系，并结合绿化渗透到各个单元。道路简洁、占地少，使用时注重主、次干道，出入口与景观绿化的密切结合，以提升环境品质。地下车库出入口接近小区主出入口，汽车可直接从小区干道到地下车库，做以人车分流，保证安全有序。地下车库连通各住宅楼，停车后均直接进入各单元，交通十分便利。
4工程实例分析
拱墅区撤村建居多层公寓3#地块（吉如地块）东临巨州路，西靠萍水路，南至杭印路，北至规划二号路，总建筑用地85299，地块内布置17幢11-25层的住宅，10#楼下设独立的公建配套用房，满足社会配套服务和居民聚会的需要。该工程总建筑面积为118348，其中地下建筑面积为17972。地块西南拟建12班幼儿园一所，建筑面积为3350，以方便孩子入园。建筑单体设计体现舒适性、合理性、多样性的特点，户型面积从65-130不等，满足拆迁安置所需的户型面积和配比要求。大户型套内建筑面积为131.9，以舒适性为主，大厅、大主卧、大厨卫，并做到四明（明厅、明卧、明卫、明厨）。
5结语
“城中村”改造是一项改善农户居住环境，改变城区面貌，提供城市品味系统的工程。设计中应从大处着眼，小处入手，设计、建筑符合“城中村”改造地块居民需求的住宅，充分满足他们对住宅的合理需要，给他们提供一个安全、健康、舒适和愉悦的居住空间。只有这样，才能取得他们对改造工作的认同和支持，才能更有效地进行“城中村”改造。
参考文献：
1】蓝宇蕴，蓝燕霞 关于政府主导城中村改造的探析――以广州城中村改造为例；城市观察；2010.5
正当全区各族人民振奋精神、团结一心努力实现跨越式发展的关键时期，市长、副市长、助理巡视员率市直有关部门领导亲临我区调研指导工作，不仅是对我区的关心和支持，更是对我区工作的鞭策和鼓励，我们倍感荣幸。下面，我将区经济社会发展和城市建设管理有关情况汇报如下：
一、经济社会发展情况
年，在市委、市政府的正确领导下，全区上下紧紧围绕年初既定的各项目标，顽强拼搏，努力工作，经济社会发展呈现出快速增长、效益提高、活力增强、民生改善的良好态势。今年上半年，全区地方生产总值达55.83亿元，同比增长15.1%。元至8月，全区财政总收入完成5.93亿元，同比增长49.72%，其中地方财政收入完成3.53亿元，增长51.03%；完成规模以上工业增加值45.95亿元，同比增长30%；完成全社会固定资产投资30.95亿元，同比增长40.55%；社会消费品零售总额达32.08亿元，增长23.47%。在经济建设保持又好又快发展的同时，全区政治建设、文化建设、社会建设也取得了长足进步，城市建设步伐加快，城市管理力度加大，结构调整深入推进，“三农”难题稳步破解，社会事业全面进步，各项工作有所突破，经济社会发展呈现出许多新亮点，强区建设由年的第八位进至第七位。加快发展、科学发展、率先发展、和谐发展的良好势头进一步得到巩固。
二、城市建设情况
根据市委、市政府打造贵州西部中心城市，建设“文化、美化、绿化、现代化”美丽凉都的总体部署，我区紧紧抓住城市这个核心，坚定不移地实施城市兴区发展战略，不断加快荷城花园、凤凰新区、杨柳新区、德坞新区开发步伐，着力加强城市基础设施建设，完善城市功能，提升城市品位，城市体量不断向东西延伸、向南北拓展，城市内涵逐渐丰富，城市面貌焕然一新。
（一）城市路网体系建设
按照“适度超前、因地制宜、突出特色”的要求，区、开发区着力加快城市路网体系建设，继人民路中段、大道东段中段改造工程完成后，又相继开工建设人民路东段、凉都大道西段、凤凰大道东延伸段等城市道路，继续实施市中心城区小街小巷综合改造，架构起以大道、人民路、凉都大道三条城市主干道为骨架、若干次干道和小街小巷为脉络的城市路网体系。
——人民路东段改造工程。东段工程西起茶叶林转盘，东至路与水泥厂路接处，道路长2.739公里、宽36米（含一座30米跨水城河桥、一座36米跨铁路桥）。目前，道路设计图已完成，桥梁设计正在进行中，1、2标段工程招投标结束，于8月8日举行了开工奠基仪式，正式进场施工。
——凉都大道改造工程。我区主要负责改造工程征地拆迁工作，自2004年启动以来，共征地1472亩，拆迁1346户，拆迁面积25万平方米，支付征地拆迁资金1.16亿元，现东段、中段改造工程已完工，西段毛路基本贯通，我区负责的征地拆迁任务已基本完成，正逐步落实安置工作。
——凤凰大道东延伸段工程。道路全长2760米、宽30米，于2005年和年分两次对三个标段进行招标，1标段于年4月正式开工建设，边征地边施工。目前，1标段工程已推进430米，迁移坟墓8所，开挖土石方8万立方米，完成投资150万元。
——碧云路东延伸段工程。道路全长1360米、宽26米，于2005年获准立项，2005年12月完成工程招投标，但因土地、资金等问题现暂未开工。目前，正积极报批土地，筹措资金，争取早日动工。
——小街小巷综合改造。市、区两级投资3200万元的二期小街小巷改造工程全面完成，改造市中心城区道路72条。今年，将继续实施三期小街小巷改造工程，拟投入资金1200万元（其中市财政600万元，区、开发区财政配套600万元）。目前，已完成拟改造路段初步设计，正在做工程概算，待规划施工设计和工程概算完成后，尽快报市立项审批并组织实施。
此外，我区还将按照市委、市政府安排，继续抓好人民路西段、钢城大道北段等城市主干道建设，扩建城南路（大道与凉都大道连接段）、打通龙井路（人民路与路连接段），不断完善城市路网体系。
（二）城市重点项目建设
为进一步提升城市品位，打造城市新亮点，塑造凉都新形象，区、开发区大力加快城市重点项目建设，不断完善城市公益设施，动物园、儿童乐园、白鹤公园相继建成开园，水矿花园、钢城花园、夜郎文化广场等重点项目也在紧锣密鼓地建设。
——“五园”建设。动物园、儿童乐园、白鹤公园一期工程已陆续建成使用。凉都森林公园正在建设相关基础设施，公园次大门基本成型，游览观光区10公里主干道已建成通车，建成人行步道3公里、凉亭7座，乌砂寨广场和园内蘑菇亭已完工，园内路网已设计完成。地质公园分洞内外两部分景区，洞外景区正在进行征地拆迁工作，洞内景区因洞底出水量大、管理成本较高，我区拟引资进行改造。
——水矿花园建设。该项目是水矿（集团）公司与我区地企共建重点项目，占地面积303亩，总开发面积65万平方米，分4个组团建设。现已完成征地80余亩，尚有80余户未拆迁，房屋丈量工作已结束，待兴民小区开发建设后，即可启动拆迁安置工作。目前，第一组团已完成324户、5.7万平方米房屋建设，正在开工建设1、2、3组团约10万平方米的住宅。
——“唐人街”旧城改造项目。该工程由荷城花园公司与三兴房开公司联合开发，分A、B、C三区建设，总占地面积7760平方米，总建筑面积14042平方米。其中，C区占地面积3600平方米，建筑面积6946平方米，已于年7月30日竣工验收，现正在实施A区1号楼建设，预计年3月底竣工，A区2号楼及B区因拆迁问题，暂未开工建设。目前，已完成项目总投资约1500万元。
——夜郎古都文化城建设。项目分为中国凉都城市之门、月亮城堡、文化广场、太阳城堡四大组团，占地约352亩，总建筑面积80余万平方米。其中，一期工程占地6.2万平方米，总建筑面积28.4万平方米，预计总投资5.9亿元。自年9月开工建设以来，已累计完成投资1亿元，完成1—6号塔楼地下防空及基础的孔桩混凝土浇灌。
——石桥工业集中区建设。为搭建我区经济转型新平台，自年以来，我区积极利用经济开发区在城市开发建设中积累的经验、积聚的技术力量、运作的有效模式等优势，委托经济开发区负责石桥工业集中区规划和建设，现工业集中区控制性详规已通过省批复，红山一号路被省发改委列为全省重点项目，我区正积极开展土地报批、项目洽谈、招商引资等各项工作，现已有10余家企业有入驻意向。
此外，我区将充分利用“凉都”品牌日益升温的有利时机，广泛吸纳社会资金，大力发展房地产业，突出抓好钢城花园、凉都体育中心、新城、城中湾畔等项目建设，力争房地产投资增幅达20%以上。同时，我区还将着力抓好德坞兴民小区、曹家湾安置点、人家安置点、明湖师专安置点等十二个拆迁安置小区建设，逐步解决市中心城区2000多户拆迁户的安置问题，促进城市重点项目顺利建设。
三、城市管理情况
（一）加大投入，强化措施
区委、区政府努力克服财政困难，每年除将城管经费纳入财政预算外，还根据实际需要，加大投入，及时追加城管工作经费。去年下半年以来，已累计投入4030万元，用于小街小巷综合改造、农贸市场整治、环卫基础设施建设、城市绿化、美化、亮化工程等，为城管工作正常运转提供了有力保障。按照“关口前移、重心下移、精细管理”的工作思路，在全区四个街道全面推行城管进社区，并纳入目标管理，充分调动和发挥街道、社区在城市管理中的基础作用，依托街道、社区管理城市。
（二）齐抓共管，严格执法
按照“五个延伸、四个巩固、三个提高”要求，扎实推进整脏治乱进机关、进学校、进企业活动，将整脏治乱工作纳入目标管理，明确责任，层层落实。强化宣传教育，在广播、电视、报纸等媒体上开辟市民热线、城管市民面对面、整脏治乱曝光台等专栏、专版，引导市民自觉配合、支持城管工作。加大环卫清扫保洁力度，基本做到主次干道定期清扫、冲洗，中心城区日均500多吨生活垃圾日产日清，并进行无害化处理。加强部门联动、联合执法，突出抓好重点、难点地段整治，大力清除和依法取缔野广告、占道经营行为，规范车辆、行人秩序，强化环保执法和建筑工地管理，市中心城区“脏、乱、差”现象得到有效遏制。
（三）落实责任，严控“两违”
我区将防控“两违”建筑增长作为城市管理工作的重中之重，将“两违”控制任务和责任下沉到街道和社区，签订责任状，逐级分解、层层落实，着力构建预防控制、依法清除“两违”的工作机制和工作网络。截止目前，共拆除“两违”建筑103户、拆除面积8987平方米；自行拆除21户、拆除面积4105平方米。针对荷城街道、凤凰街道部分社区“两违”反弹严重的情况，我区近期将组织大规模的拆违行动，坚决遏制“两违”反弹势头。
（四）健全制度，精细管理
为促进城市管理工作上台阶、上水平，我区积极探索城市精细化管理模式。目前，正在研究制定《精细化城市管理实施方案》，对城管区域实行网格化管理，各网格单元内的城管执法人员和环卫工人实行定人、定员、定岗，进一步量化目标任务，严格考核、兑现奖惩。同时，进一步建立、健全城管执法管理制度，规范执法行为，推行文明执法。精细化城市管理工作初定在今年10月份开始推行。
四、存在问题和建议
（一）关于拆迁安置问题
随着城市建设速度的加快，大量房屋被拆迁，2000多户拆迁户亟需安置，但受土地、资金等因素制约，拆迁安置问题一直没有得到切实有效的解决，产生了大量拆迁历史遗留问题，拆迁户反反复复到市、区两级反映，甚至有的直接到省进京越级上访，给中国·凉都的形象、给区城市发展和社会和谐稳定都带来了一定负面影响。
建议：请市政府协调相关部门，对省里已批复的拆迁安置用地，合理确定土地出让价格、尽快办理供地手续；从土地收益金中提取适当部分弥补征地拆迁安置补偿费用；请求减免安置项目基础设施配套费、人防工程易地建设费等相关费用，切实帮助区解决拆迁安置困难。
（二）关于“两违”建筑和城中村改造问题
近年来，部分群众因住房困难、家庭分户或拆迁未安置等原因，大量进行旧房翻新或新建住房，加之另有部分别有用心的群众，为索取政府高额补偿，而大肆抢搭抢建，不种庄稼种房子，造成市中心城区“两违”建筑大量滋生。据初步统计，现已高达300多万平方米，严重制约了城市发展，必须严格制止。但因“两违”建筑涉及人员众多，情况复杂，社会稳控难度极大，以致政府处于两难状态。同时，由于城市建设步伐较快，许多地方是由农村一步跨入城市而变成了城中村，加之原采取的划地安置方式，安置户通过联建、自建进行建设，所建房屋结构迥异、参差不齐，形成了新的城中村。“两违”建筑的滋生蔓延和“城中村”的大量存在，给城市建设带来严重制约，改造难度极大，成了城市建设发展的痼疾顽症。
建议：
1、鉴于“两违”建筑久禁不绝的一个重要原因是：群众买不起商品房，而新建住房又无法获得批准，群众住房需求难以通过正常途径解决。为此，建议本着尊重历史、面对现实的原则，对市中心城区群众住房给予合理确权。同时，建议在周边不适宜成片开发的地区适当划出部分土地，作为住房困难农户建房用地，以解决其基本生存问题。对于城镇住房困难户，通过实施廉租房保障制度和建设经济适用房，逐步加以解决。
2、鉴于“城中村”与现代化城市新区格格不入，反差极大，易藏污纳垢，改造难度大，建议在规划严格控制的前提下，将“城中村”改造的自下放给社区或村民，由其组织自主开发。
（三）关于建设资金问题
近年来，我区财政收入虽然保持了较快增长势头，但由于在城市建设、征地拆迁、社会事业等各方面支出巨大，现区、开发区举债已高达4亿元。进入年，由于受煤炭资源整合，国家实施严格的土地、环保政策，许多项目难以落地等因素影响，我区新增财力极少，且在“两基”迎国检、采煤沉陷区治理、城市建设和管理、六沾复线拆迁安置、通村油路建设等工作中，需配套投入大量资金，今年的资金缺口已达1.5亿元之多，财政收支矛盾十分突出。
另外，随着城区面积的不断扩大，原有的城市规划已跟不上形势发展的需要，造成城市的许多基础设施不完善，城市功能不健全，如城市的排污管网、供气管网不配套，垃圾中转站、公厕数量严重不足等等，城市基础设施欠帐大，仅靠我区财力无法支撑。
建议：
1、请市委、市政府充分考虑我区的实际困难和所承担的工作任务，及时清算返还我区土地出让收益金。
2、请市级财政逐年增加环卫基础设施投入，并在城市基础设施配套费等方面予以倾斜和支持。
（四）关于城市拓展问题
按照市委市政府建设贵州西部大城市的要求，我区城市化进程仍需加快，但实际工作中面临着诸多难题。从资源上看，市中心城区可利用土地资源日趋减少；从布局上看，城市呈带状分布，东西长约20公里，南北宽仅1—3公里；从功能上看，基础设施建设相对滞后，城市供水、供电、供气等仍需完善；从人口上看，城市人口增长缓慢，离建设50—100万人口的大城市的要求还有较大差距。
建议：
1、加快城市向南北拓展，在政策、资金、土地等方面予以支持和倾斜，大力加快凤凰新区、凉都森林公园、石桥工业集中区、水月组团开发建设，尤其是加快凤凰山周围开发建设步伐，扩张城市体量，逐步让城市“圆”起来。
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