简述房地产投资的特点

导语：在简述房地产投资的特点的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。

第1篇

关键词：新会计准则；投资性房地产；影响；公允价值

一、简析投资性房地产的相关内容

笔者主要是从投资性房地产的概念，投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面，简要分析投资性房地产的相关内容。

（一）投资性房地产的概念

通过查阅各种相关资料，我们可以看出，投资性房地产与普通房地产业的主要区别，从概念上来看，投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的，我们知道，相对于普通的房地产而言，投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权，还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产，投资性房地产对外出租的选择余地更大，赚取的盈利价值更多，可以实现出售、出租具体建筑物的目标，也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权，从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。

（二）投资性房地产的会计核算

新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，只有同时满足这两个条件，才能对投资性房地产进行会计核算，这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势，也有利于保证与其交易的企业的相关利益，这有利于市场经济的稳步发展，也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。

相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定，它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量，投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款，在购买过程中所支出的各种消费税费，以及其余可以归该房地产支出的一些税费；还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定，我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤，从而有利于保证其更好的进行核算。

（三）投资性房地产的计量模式

新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式，那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量，这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新，但也必须具备必要的条件，首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场，通过从这些活跃的地产交易市场上，该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息，从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息，利于该企业随时作出相应的调整，也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。

通过上述对投资性房地产的相关内容的简述，我们对投资性房地产的相关知识都有所了解，通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析，我们可以看出，投资性房地产的会计核算的特有规定，下文中，笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。

二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响，随着房地产业的不断发展，特别是投资性房地产的迅速发展，一种新的公允价值模式便应运而生，但通过调查研究发现，大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式，而不采用公允价值模式进行核算，下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响：

（一）没有形成一套完善的评价公允价值的市场体系

新会计准则中对投资性房地产的会计核算作出了明确的规定，特别是对采用公允价值模式的计量的要求和前提条件更为严格。新会计准则中明确规定，只有有足够的证据证明投资性的房地产的公允价值能够持续可靠的获得，才可以让投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值的应用必须符合两大条件，一是该地产必须要具备活跃的房地产交易市场，并且还应能及时的从市场上获得相关的各种信息，以作出相应的调整。公允价值模式的最大优势在于，它能够较真实客观地反映出投资性房地产的所具备的实际资本能力、市场价值和所具备的盈利能力，这样可以有效的正确的反映出该房地产投资企业的各项综合能力，有利于该房地产对自身的发展适时的作出调整，可以推动投资性房地产业的不断健康稳定的发展；但这种公允价值计量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中国市场经济发展还不够成熟和完善，市场体系还不够健全，市场上很多同类市场的交易信息还不够充足，有些企业为了自身的利益不愿公开该企业的相关信息，从而导致市场上的各种交易信息缺乏公开性，不利于企业获得足够多的信息，这样就无法满足公允价值得以实现的前提条件。新会计准则中明确要求企业能够从活跃交易市场上相关企业的房地产市场价格信息，从而能够客观的对自身的资金及市场地位进行分析和定位，以便对投资性房地产的公允价值能做出明确而合理的评价和估算，综合各种原因，结合现阶段的市场经济条件发展的水平，以及综合分析现阶段的市场环境，新会计准则中规定的投资性房地产采取公允价值计量模式进行计量的要求，在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施的。我们必须去探讨一种新的更有利于更适合投资性房地产的会计核算模式，不断的健全市场机制，推动投资性房地产的发展。

（二）新会计准则改变了税收与对企业价值的关系

新会计准则的实施，带给投资性房地产最大的影响就是改变了在成本价值核算下的税收对企业价值的关系，这种改变表面上只是简单的调整了二者之间的相关联，实质上却从企业内部深层次的改变了企业的经济利益，改变了企业整个经济链。在原先的以成本核算的模式下，投资性房地产每期都要提取固定的资产折旧费或是摊销一些必要的资产损失费，从而使当期的账面资产利润减少，但是这种固定资产的折旧和摊销可以在企业本期交税之前就进行，因此可以提前从税收中支取，这样就可以实现抵消税收的目的，从而可以保证企业的经济利益的实现。新会计准则中的公允价值计量模式，则无法实现这一目的，公允价值模式需要企业能够持续而可靠的保证资金来源，这种模式不再对投资性房地产进行固定资产的折旧和提取相应的摊销，而应当以企业的实际支出计入企业的账面价值，这一做法虽然能够很客观的反应企业当期的收益和负债，但由于不能提取固定资产的折旧和摊销，企业便无法实现税收的抵消，这样就大幅度地增加了企业的税收压力，这样就会减少企业的价值，因此，虽然新会计准则明确规定投资性房地产应采用公允价值核算模式，但由于多数企业为了减少税收的压力，仍然采用传统的成本计量模式，为了能更好地推动新会计准则的实效，我们应不断的改革和更新投资型企业的经营思想，处理好税收与企业的关系，推进企业的不断发展与壮大。

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（三）公允价值模式会影响企业的业绩

传统的成本核算模式，是一种以投资企业的成本为核算基础的一种计量模式，它无须考虑市场上房价的变动，不论房价上涨或是下跌，都不会太大程度的影响企业的实际成本，从而也不会大幅度地影响企业的业绩。新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式，这种计量模式的变化，可以使企业的报表更加科学合理，但并没有从内部上改变企业真实的内在价值。在房地产市场发展趋势较好，市场上房屋都在涨价的情况下，企业采用公允价值模式能够在一定程度上增加企业的资产和利润；但是，如果房价下跌，采用这种模式就会给公司带来严重的账面损失，这就使得企业的资金链时刻处于变动中，从而增加了企业的资本变动，影响了企业的业绩，导致企业在进行资产和利润管理上遇到很严峻的问题。特别对于投资性房地产这类投资性行业，更加剧了企业经济和利润的变化，严重影响了企业的业绩。为了能使投资性房地产稳定的发展，我们必须不断采取各种措施，减少公允价值在实施过程中的不利因素。

通过调查研究我们发现，房地产企业中采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，可以使房地产企业的账面价值更加客观可靠，可以让房地产商随时获得最可靠的资金信息。然而，由于上述所提出的这些问题的存在，投资性房地产中以公允价值计量的会计核算模式还有待研究，它不可能很快的被市场所接受并运用，它需要一个适应当前市场经济的过程。但随着市场经济的不断发展，市场体系的不断健全，公允价值模式将会最终取代传统的成本模式，并最终被企业所接受和加以应用。

三、简述新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响

通过上述论述，我们可以看出，投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业，新会计准则的实施，对其产生了很大的影响，下面笔者简要论述新会计准则的实施，对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响：

（一）新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益

投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权，从中获取利益，但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产，因而也无法在市场上进行交易，获取利润。新会计准则的实施，提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量，这样就会加重企业的税收负担，从而会影响企业的实际利益，但如果市场经济能一直稳定持续的发展，房地产业能在市场上占据有利的竞争地位，能够拥有有利的价格优势，那么新会计准则的实施，将会不断推动投资性房地产的快速的发展。

（二）新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远

传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算，这种模式有其一定的优点，但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本，所需做的报表很多，这样不仅消耗时间，也影响了工作效益，但新会计准则中规定的公允价值模式，很大程度上改变了这种现象，公允价值模式下，是通过企业的账面价值，直接的反应企业的赢利或亏损情况，它可以将各种报表加以有序的整合，这样不仅节省人力物力，同时还可以有效的提高工作效益，能通过简易清晰的账面价值报表，反映出房地产业的发展情况，所以说，新的会计准则的实施将会很大程度上影响投资性房地产业的发展，对其长远的发展产生深远的影响。

综上所述，我们可以看到，新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响，同时对投资性房地产的未来发展趋势也将会产生很深远的影响意义，为了能更好地运用新的会计准则，我们必须努力发展市场经济，不断完善市场经济体系。

参考文献：

[1]向巧玲.浅谈新会计准则之投资性房地产[J].当代经济，2008，(21).

[2]财政部.企业会计准则应用指南[M].北京:中国财政经济出版社，2006.

[3]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007，(8).

[4]黄开兴.投资性房地产准则差异比较及对企业的影响[J].黑龙江对外经贸，2007，(4).

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[6]李健.投资性房地产准则解读[J].会计之友，2008，(22).

[7]财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社，2006.

第2篇

关键词：房地产；税收筹划；风险；税种

中图分类号：F275 文献标识码：A

收录日期：2015年11月4日

一、税务筹划的框架（图1）

二、各节点筹划内容（图2）

三、可筹划税种简述

基于企业的经营策略和项目实际情况，针对于各税种的筹划可能性和筹划结果，如表1所示。（表1）

需要注意的是所述筹划空间为经验判断，且部分税种筹划结果为理论结果，具体需要结合最新税法文件和主管税务机关执法尺度进行调整。

四、地方税务政策解读（以南京项目为例）

（一）成本对象。成本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料：1、《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》；2、《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。

主管地税机关在登记备案出具书面告知书后，房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。

（二）关于预提（应付）费用

1、房地产开发企业可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业可以据以预提的出包工程合同总金额，不包括甲供材料的金额。预提的出包工程款最高不得超过工程合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过出包工程合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后年度实际发生时按规定在税前扣除。

2、房地产开发企业可以预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。未明确建造期限的，在该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。以后年度实际发生公共配套设施建造费用时，按规定在税前扣除。

3、房地产开发企业预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。未完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用不得预提在税前扣除。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明确期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入应纳税所得额。以后年度实际支付时按规定在税前扣除。

（三）计税毛利率。目前，开发项目位于南京市的计税毛利率为10%。

五、土地增值税

（一）土地增值税清算单位。土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

（二）土地增值税核算对象。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。房产类型分为：1、普通标准住宅；2、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；3、非住宅类房产。

（三）公共配套设施成本费用的扣除。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。

（四）装修装饰费用的扣除。对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，应计入房地产开发费用。

（五）相关费用、基金的扣除。市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

（六）预征率。1、普通标准住宅不预征土地增值税；2、普通住宅按2%预征率预征；3、普通住宅以外的住宅按3%预征率预征；4、非住宅类房产按4%预征率预征。

六、分税种筹划详述

（一）企业所得税

1、开发成本的筹划。对于一般房地产开发企业来说，销售收入受市场价格影响很大，总体成本、费用控制会根据项目定位及规划设定，以上因素可视同为固定值，可调节空间很小，因此通过成本分摊方式的调整，可以达到延迟纳税的效果，如合理提高开发成本，增加主营业务成本金额，从而达到降低税负的效果。

2、成本费用的筹划。很多房地产开发企业为了土增清算时多扣除成本，刻意增加成本类科目的金额，造成企业所得税提前纳税、土增清算不能扣除的结果。合理合规的安排成本费用划分，达到前期多扣除费用的目的。同时可根据各年预算，合理安排广告费、业务招待费、三项经费等支出，控制在税法规定的限额比例内，减少应纳税所得额的调整。

3、弥补亏损的筹划。房地产开发企业成立初期，会连续几年税务利润亏损，合理安排销售时点，可在一定程度上利用弥补亏损的优势，降低前期所得税税负。这种筹划方式适用于开发周期较长、销售时点较晚的项目。

（二）营业税。营业税为收付实现制，纳税义务发生时点为收到款项或达到收入确认条件，同时考虑到“营改增”政策的变化，地税势必会对营业税等由地方税务机关征缴的税种严格管理，其筹划空间较小但风险很高，不建议对此税种筹划。

（三）土地增值税（预征）。根据市土地增值税预征政策，业态不同适用不同的预征率，其筹划空间较小，不建议对此税种筹划。

（四）土地增值税（清算）。如表2所示，土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。（表2）从多角度把控适用税率，降低土增实际税负，以下几点仅从筹划方法的角度分析：

1、收入的调整。假定成本为不变量，结合预售阶段的筹划方案以及预测销售金额，调整销售单价，使清算部分增值额不超过扣除部分的50%，即适用最低的30%税率；或通过收入区间的调整使税后利润最大化。

2、成本的划分。假定收入为不变量，可以通过成本的划分，合理提高清算成本，从而降低土地增值税。

3、清算时点及顺序的确定。项目包括住宅、商业、车库、储藏室等业态，其中住宅和非住宅（商业、车库、储藏室等）为清算业态，受销售安排和项目立项所限，上述清算业态不能出具单独的清算报告，且根据清算时点要求，即销售比例达到85%或销售许可证满三年，届时增值额较高的业态销售比例较大，会提高清算项目前期的增值额，有可能出现前期清算补税，二次清算退税的情况，如合理调整销售计划，可推延补税时点。

4、普通标准住宅的税收优惠。根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。

七、税务筹划方案

目前，税务机关一般以区县级以上发展和改革委员会审批或备案的项目（《投资项目核准通知书》）为单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。