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导语：在房地产开发企业财务流程的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】房地产经济 财务管理 房地产企业
中图分类号：F293.33 文献标识码： A
一、房地产企业财务管理存在的问题
（一）开发周期长，收入确定难
房地产的开发周期比较长、实体庞大、社会劳动消耗量大，前期、中期、后期，不同时段收入的确定、成本的控制以及资金的筹集都不同于其他企业，由于整个开发项目会存在一定的不确定性，在开发的前期和中期对收入是否可以确认比较难以判断，只有在其办理房屋竣工交付使用，并办理所有产权证书之后才可以确认收入。而且资金回转到企业的时间比较长，对于成本核算、成本控制都需要根据不断的时期分时期进行核算，整个财务管理工作就显得比较任务繁重庞大，也具有一定的风险性，所以财务部门对于收入的确认是比较有难度的。
（二）融资任务繁重，财务风险高
在房地产整个的开发过程中需要耗费巨额的费用，单是地皮购入就需要一大笔资金，再加上工程造价更是一个天文数字的投入，因此房地产开发是存在着较大的经营风险的。房地产开发的资金周转性一般都比较差，并且资金分散在开发周期的各个部分，管理也相对比较分散，房产建成之后销售也需要一定的时间，资金回收的速度比较慢，因此资金筹集的任务比较繁重，大大增加了控制和把握风险的难度。正是因为房地产开发这一系列问题的存在，才对财务管理提出了较高的要求，如果财务管理缺乏有效的管制力度的话，将会导致整个房产开发过程中资金使用处于无序混乱的状态中。
（三）资产负债率较高，资产流动性差
房地产开发企业在投资房产开发的时候，资金投入规模一般都比较大，单凭企业内部的自有资金是难以支付这么大一笔资金的，所以跟银行贷款是必然的，如果多个项目一起开发的话，跟银行的贷款额度就更大了，这样就会导致公司出现债务偿还的风险，所以说房地产开发企业往往都是高负债率、高财务风险的。另一方面，房地产开发企业的存货主要是土地、在建工程和在售楼盘，资金的回收周期比较长，经常出现短期资金不足的情况，对于短期的债务有时候不能兑现偿还的承诺，很容易致使公司陷入信用危机。
（四）企业财务人员缺乏绩效考核
在房地产开发企业中，一般都有设置财务管理机构，也有规定比较完善的财务工作流程，但是由于配备的人员素质参差不一，对流程的掌握不够熟悉，很容易就成不必要的麻烦，而且风险防范意识比较差，对于支付款项的核实不够严格。目前很多企业对财务主管采用的是委派制，财务主管的审批权利比较大，但是又没有对财务主管设定绩效考核，没有相应的细则和规定来对其行为进行引导和约束，并激励其在财务管理岗上最大限度发挥作用。所以说，对于财务管理人员不能只靠建立财务管理制度，而也应该设置一定的奖惩机制，以激励他们从财务管理的角度上提高房地产开发企业防范风险的能力，合理有效的调度和使用资金。
二、加强房地产企业财务管理的方法
（一）加强房地产开发企业资金管理体系建设，保证资金链正常运作
房地产企业应该高度重视资金的使用管理制度，财务部门对在资金的调度使用和现金的支出审批应当拥有高度的批准权，统一管理资金的使用。对于下属财务单位则根据业务的规模需求设置两级的资金使用权限，严格执行收支两条线的管理方式，对于下属各单位已经实现的收入必须全额及时收缴，所需的费用申请需经由总部审核批准再拨付使用。资金的批准使用经由三级权限管理可以及时回收资金，全面及时的掌握整个企业资金的使用状况，实现统一调度，可以避免出现资金沉淀，出现呆账坏账的情况，并可以帮助实现工作流程制度化、规范化，明确各个分工环节，清除资金流转的内部障碍。
（二）强化房地产开发企业的经营风险意识
房地产开发企业经营的资金密集型的行业，其具有较高的风险系数。因此，房地产开发企业应该高度重视风险管理工作，以提高面对外部经济环境变化对房地产产业造成影响的应对能力。目前有不少房地产开发企业的风险意识还是比较单薄的，管理机制的建设不够健全，风险管理方法比较落后，为了提高识别风险、化解风险的能力，首先我们应该树立风险意识，向每位工作人员渗透风险意识，杜绝在房产开发时不订立合同、或订立合同时不仔细推敲的现象出现，并建立健全风险防范机制。房地产开发行业是一个竞争激烈的行业，稍有操作不当，不但会在竞争处于劣势地位，更有可能致使整个项目流产，所以在房地产开发的各个层次和方面都要考虑到有可能存在的风险，这样才能做到防范于未然。
（三）健全财务管理机构，强化房地产开发企业的财务管理
在市场经济条件下，市场的竞争日益激烈，房地产开发企业的生存面临着重大的挑战，作为一个资金密集型的行业，财务管理自然而然也成为了关系到其存亡的重要命脉。因此，作为房地产开发企业的高层管理人员不但要懂得如何运营企业，也更要懂得如何进行有效的财务管理。首先，作为管理人员必须具备一定财务管理知识，懂得会计处理和会计信息，房地产开发企业主要是靠资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的；其次，财务管理是否能达到预定的目标，很大程度上依赖于财务管理部门来实现的，因此，财务管理机构的设置必须要科学合理，并配备具有一定财务管理知识和能力人员，积极发挥作用。
（四）改善资金运作模式
首先，拓宽负债资金的来源。目前情况来看，大部分房地产开发企业的资金大多来源于银行借款，但是随着银监局加强对银行放款的限制，银行资金的发放将越来越困难。所以，要根据房地产开发企业自身的财务状况、项目规模、市场预算等选择不同的借款来源，并且多争取最优的贷款利率；其次，合理安排偿债资金，房地产的存货一般是以储备土地、在建工程和待售房产的形式存在，存货周转比较慢，流动资产的比较高，不容易变现，因此很大程度上制约了房地产企业的偿债能力。所以我们必须要合理科学的安排偿债资金的先后顺序，制定周密的销售计划和收款疾患，保证销售的顺利进行加快销售资金的回收速度，为财务部门做好偿债规划提供必要的前提。
三、结束语
房地产行业作为一个资金密集型行业，资金的筹措、使用对企业的发展起着至关重要的作用。在改革开发的三十年，房地产行业经历了蓬勃发展的阶段，也经历了受金融危机影响而出现的资金供应受阻的阶段，这也从一个方面证明了房地产行业不但容易受国家政策的影响，也跟整个经济环境、金融环境有着密切的关系。正是缘于这些原因，房地产开发企业的财务管理环节就显得相当重要，因此，面对财务管理中出现的诸如负债率过高、流动性差、开发周期长、资金回收慢、融资任务繁重、财务风险高的问题，我们应该从企业的规模出发，通过建立健全的财务管理制度和提高财务人员的素质，进一步提高房地产开发企业的财务管理效率。
参考文献
[1]李越.房地产企业实施精细化财务管理问题研究[J].商业经济，2010（09）：95.
【关键词】房地产开发；企业财务管理；融资；成本控制
1、引言
随着社会的发展，城市化越来越快，在这种背景下，房地产开发企业可谓是挑战与机遇共存。在房地产开发企业中，财务管理属于其重要的一项内容，它关系着企业是否具有足够的资金来应对市场。基于此，本文对其财务管理的探讨具有很强的实践指导作用。
2、房地产开发企业财务管理中存在的问题
（1）渠道单一、融资压力比较大
房地产项目具有风险高、周期长以及投资大的特点，在这种情况下，融资压力比较大将会导致供求的不平衡。一般来说，房地产开发企业的内部融资主要包含了自有资金以及所预先收取的购房定金、购房款等，其中，预先收取的定金及购房款可以在一定程度上将市场风险转嫁到购房者身上。但是整体来说，如果仅靠内部融资是较难满足房产开发企业资金需求的，因此，更多的资金往往是通过外部融资所获得的，这方面的渠道有：发行股票、发行企业债券、股权投资、房地产信托、银行贷款、合作开发、利用外资、产业基金等。
但在实际的融资过程中，主要的途径是较为单一的银行贷款。数据显示，当前我国房产开发企业资金中贷款占到了23.86%，自筹占 到了28.69%，定金以及预收款占 38.82%。其中，定金及预收款又主要是个人对银行的贷款，由此可见，房产开发资金很大一部分来自于银行，因此，整体对银行的依赖非常大。
（2）对全面成本管理没有充分的重视
所谓全面成本管理，主要是指进行全过程、全方位以及全员的成本管理。房产开发过程中的成本涉及到了策划、规划、设计、施工以及销售等环节，一个合理的成本管理应该贯穿于整个流程之中，对所有的成本要素进行控制、规划，这样才能实现企业利润的最大化。但是当前的房产开发企业对于全面成本管理并没有正确的认识，部分企业认为这是财务部门的职责，忽视了内部个职能部门的作用，而财务部门收集的成本资料又往往有限，使其发挥不出应有的作用，造成了成本管理和预算出现较大误差。
（3）对于财务风险的控制不足
房地产开发企业属于资金密集型产业，资金的投入非常大，而且周期长，变现能力比较差，因此，房地产开发企业往往面临着更大的财务风险。一般来说，这些财务风险表现在以下几个方面：首先，按期偿还债务的风险，贷款作为银行资金的重要组成部分，一旦企业不能够对风险进行很好的预测及控制，则很容易出现到期无法偿还债务的情况。
其次，利息的波动，利息波动会给房产开发企业造成巨大的影响，事实上，央行每次加息不仅会增加企业财务成本，还会给投资者的购房欲望造成打击，这都属于房产开发企业的损失。
第三，再筹资的风险，如果房产开发企业负债比较高，企业将很难保证其偿债能力，这样企业一旦需要融资，难度也必然加大。
3、加强房地产开发企业财务管理的措施
3.1加强企业融资管理
（1）对房地产金融市场进行完善，建立多元化的融资渠道
以房地产开发企业的实际需求作为基础，充分考虑到进入市场的承载能力，对房地产抵押贷款的证券化以及各种金融工具进行积极地推进，并鼓励金融产品的创新，通过以上途径能够降低企业的融资成本，提升融资效率。此外，对国际先进的金融工具及手段进行引进，发行 B 股、H 股、外汇债券等不仅可以促进房产企业的国际化，还能够对国际市场资金筹措面进行扩大。
具体的过程中，房地产金融立法主要应从两个方面出发：首先，对现有的《担保法》、《证券法》、《保险法》等法律法规进行完善，改进其不适用房地产金融发展的地方；其次，出台相应的法律及法规。通过法律上的改进，将会给房地产金融创新带来很大的促进，这一点针对我国房产开发行业不成熟的现状而言更为重要。
（2）建立更为多元化产权投资模式
当前，国内的经济增长虽然出现了一定的而波动，而且人民币的利好因素也不再稳定，但是整体而言，这些影响因素依旧处于一种积极的状态，因此，我们依旧可以利用这些优势来吸引外资的投入。而在外资进入的过程中，由于外企尚不具备独立运作的能力，因此，和本土企业进行合作是一条必经之路，而这也为我国的房产开发企业提供了一个很好的渠道。
3.2 建立健全成本管理体系
（1）实行事前管理
要想实行事前管理，和加强内部控制是离不开的。因此，我们要在房产开发企业的内部加强成本管理的教育，使企业中的每一名员工都明白这是企业盈利的根本途径。只有每人都具备了成本控制的意识和责任，才能真正的做好这一工作。
另外，在实行事前管理的过程中，成本发生之前，要对其进行投资估算、设计概算以及工程的预算。在项目实施的过程中，应做到动态调整目，并预测好可能超支的情况。只有从源头上做好成本的控制，才能有效的杜绝浪费现象发生。
（2）建立成本管理责任体系
它是我们落实这一工作的依据，这一体系可以帮助房产开发企业更好的实现成本工作。一般来说，这一体系主要包括了以下内容：
首先，责任主体。开发项目中，对规划设计、拓展论证、施工、销售以及客服等部门进行明确的责任主体认证，并对环节中的主导及配合部门进行明确。
其次，做好责任范围的划分，在这个过程中，建造成本按发生程序进行责任部门的划分，建造成本以外则按照成本项目进行责任范围的划分。
第三，考核指标的确定，一般来说，我们要以定量指标为主、
第四，设立评价部门，在各部门进行自我评定的基础上，评价部门对其分析成本管理的结果是否符合要求，是否符合宗旨等，并最终提出意见来指导工作的开展。
3.3对资金管理系统进行完善，更好的控制财务风险
（1）将资金管理纳入到全面预算管理体系之中
通过责任中心预算和项目预算进行结合，能够对资金的需求进行较为准确的估算和调度，进而帮助房产开发企业降低资金的成本，提升自己的利用率。另外，通过分析资金预算的执行情况，还可以帮助其做好资金使用的反馈及修正。
（2）实现结算中心形式的资金管理机构
财务管理的中心是资金管理，在企业的资金使用中，要做到合理调度、统筹安排，使资金用活。因此，实现结算中心形式的财务管理结构对提升房地产开发企业的资金利用率有着重要的意义。具体来说，经过合理的调度，可以更好的发挥出货币的时间价值。此外，在预付账款我们要进行严格的审查，并加强对应收资金的管理，尽快的收回赊账，降低坏账风险。
（3）在财务来往中落实好规章制度
对于货币收支、物质转移等活动，要按照具体的情况进行凭证的填制，并做好审核、登记以及清查等工作，一旦发现问题，要及时的查清楚原因，并落实好相关的责任。在对外发包的工程中，尤其要注意建筑材料采购的管理。最后，在确保建筑质量前提下，应尽量降低采购价额，而且要对采购行为进行严格的审查，避免采购中出现营私舞弊的现象。
4、结语
房地产开发企业的财务管理关系重大，但是由于其涉及环节较多，因此要做好这一工作并不轻松，本文的研究虽然对其有一定指导意义，但是更多的工作还需要我们立足企业实际，加强学习并不断的对其进行探索，只有这样才能够真正做好财务管理，为房产开发企业的发展提供更多的助力。
参考文献：
[1]沈晓晴.现阶段我国房地产开发企业财务风险管理研究[J].财经纵横， 2009， 2.
【关键词】房地产开发 融资 贷款
一、我国房地产开发企业传统融资渠道的现状
（一）银行信贷不断攀升的融资门槛
房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。如国内房地产价格出现全面、持续的大幅下跌，商业银行在其负面影响下将受到不小的冲击。由此，随着系列政策的落实，开发企业从银行获得信贷融资非常艰难，这导致部分中小民营房地产开发企业出现资金链断裂。
（二）我国房地产开发企业债券融资占比非常小
2010年以来，部分房地产企业相继将目光转向发行企业债券的融资渠道。从目前的融资情况来看，万科房产、复地集团、龙湖集团、中粮地产等大型房地产集团公司分别通过发行企业债券的方式获得10-60亿规模的低成本（5%-7%）资金。
债券融资作为房地产业重要的融资渠道之一，但债券融资在整个房地产业资金来源中所占比例极小。仅占房地产开发投资总额的5%左右。
二、当前我国房地产开发企业应积极开拓的融资渠道
（一）进一步挖掘自有资金融资渠道，降低经营风险
国家对房地产开发企业自有资金的数目设有硬性“门槛”规定，开发商自有资金比例必须超过30%。房地产开发企业利用自有资本金或通过其他途径自有资金基础，向上一级集团以及关联的材料供应商、建筑总包单位、分包企业公司借款。通过这种渠道筹措的资金，开发商可以长期持有，自由支配，灵活使用，而且财务成本普遍较低；对公司制定中长期的发展目标，特别是短期可能影响业绩的目标，不会构成过大的财务压力。
（二）引进境外资金
我国资质较好的房地产开发企业出海融资已经成为惯例，而且规模呈逐年上升态势。据彭博报道，2014年1-9月，我国房地产开发企业在海外银行获得的贷款总额高达59亿美元，同比增长39%。
一方面，外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。另一方面，国外银行介入国内市场向国内的房地产开发企业提供信贷资金的同时，如中建、万达、绿地、中坤实业等开始走向海外 “造城”、“抢客”利用国外银行的资金势在必然。
（三）房地产产业基金融资
随着房地产产业基金管理流程的完善，能通过产品结构设计降低资金成本的产业基金将具备更好的发展前景和投资者的认可，而项目型、关注于投机的地产基金将逐渐被边缘化。
1.行业洗牌将加速融资利率合理化
房地产产业基金生存环境的改变将助推行业收益率合理化。从美国房地产产业基金历史来看，美国房地产机会型基金在20世纪90年代也一度高达20%左右，但随着行业规模扩张以及本土地产逐步复苏，收益率开始逐年下降。从我国目前普遍发行的房地产私募基金来看，总体成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源于房地产融资渠道的狭窄，另一方面也由于当前开发商的高利润率足以支撑该成本。从行业环境看，房企利润率下行趋势已现，可选择融资渠道也逐步回归。这些因素将共同助推国内房地产产业基金收益率逐步下降，向合理水平回归。
2.房地产产业基金迎来战略合作契机
自2013年5月以来，中国的资产管理行业迎来了业务创新的浪潮。打破了保险、证券、期货、信托、银行之间的竞争壁垒，使资管行业进入竞争、创新、混业经营的大资管时代。通过合作，整个私募房地产基金行业的游戏玩法可能都发生变化，在募集阶段，房地产基金可以借由各种资管平台的产品设计不同的基金结构和募资方案，也可以为投资人打造个性化的财富管理方案。在投资阶段，各个资产管理机构除了能为地产基金管理机构带来充足流动性，还能通过各大资管机构的资源为基金项目池带来储备。随着支付宝、微信支付等网络支付的兴起， 技术驱动以及金融变革将为私募房地产基金带来新的生命力。
（四）房地产开发信托融资
1.贷款型信托融资
由信托公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
2.股权型信托融资
信托公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式（收购股权或增资扩股），向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
3.混合型信托融资即夹层融资。
它是一种由债权和股权相结合的一种信托融资模式，它具备贷款类和股权类房产信托的特点。通过债权和股权的组合满足房地产开发企业的资金需求。一般要求大型集团开发的盈利能力好的项目，向项目公司委派董事，办理土地抵押、股权质押、第三方担保等风控手段。融资金额一般在5亿以上，2-3年期限。
【关键词】房地产开发企业 资金 管理
一、房地产开发企业资金管理的特点
1、房地产项目投资金额巨大，仅仅依靠企业自有资金远不能满足项目的投资需求，一般会向社会金融机构或上级单位进行融资。而房地产开发贷款是房地产企业主要融资渠道，开发贷款的使用对象，就是企业具体的开发项目。
2、在开发产品未完工前，一般需要通过获得预售许可证，预售取得销售资金，并将其再投入到开发项目建设中。
3、资金支出的重点内容是地价款、建筑安装及基础设施建设支出和税费。
二、房地产开发企业资金管理的风险
（一）现金流风险
由于开发项目的投资巨大，对于房地产企业来说，现金流断流是企业面临的最主要的财务风险。所以，保持现金流的稳定是房地产资金管理的重要内容。
（二）销售风险
不动产的可变现能力差，而且受国家政策调整的影响较大，如果企业开发的产品不被市场认可，容易造成产品积压，变现困难，使得企业资金周转上出现短缺。另外，房地产企业的产品销售对金融政策的依赖程度较高。如很多消费者要通过银行按揭来支付房款，银行按揭政策的变动直接影响产品的销售情况，进而影响到企业资金的回收。
三、资金管理的主要内容
企业对资金的管理主要表现为对资金的收支管理，而且在使用资金之前必须通过严格的审批程序，力求使资金的使用达到并满足合理的需求。
（一）制定各级资金管理的职责
制定公司内各部门详细的资金管理职责，明确各级部门资金的审批和使用权限，统筹利用企业所有资金资源，进行合理调拨使用，平衡资金供求关系，做到资金使用效率最大化。
（二）编制资金预算计划
资金预算管理，从内容上看，是一个包括现金收支预算、销售预算、生产预算、成本费用预算等在内的完整体系；从职能上看，是对其业务流、资金流、信息流和人力资源流进行全面整合，最终使企业的资金获得最佳利用效率；从过程上看，是通过预算编制、执行与控制、考核与激励，对资金预算内容进行整合并实现“预算职能”的以“资金预算管理”为中心的价值监控。所以企业应组织制定全面的资金使用预算管理制度。
1、根据公司各个部门资金需求计划及公司工程项目的开发规划，确定年度资金使用预算金额。
2、将审批通过的资金使用预算下达到各部门，并在预算执行的过程中实时进行监督、核实。
3、每期资金预算执行完毕，及时编制预算执行情况和预算差异分析报告，以便在下一期编制过程中进行调整。
4、在执行过程中遇到特殊情况时，要“因地制宜”及时予以统筹安排。
（三）资金的筹集
因房地产开发业是一个资金高密集的行业。房地产项目开发周期长，投资需要的资金量巨大，资金的来源是房地产开发企业最关注的问题，多渠道筹集开发项目所需的资金成为各房地产开发单位的工作重点之一。
1、资金筹集应当遵循的原则
筹集资金应当遵循合法、适量和时效性原则。筹集资金必须遵守国家的有关法律规章，接受国家的宏观调控。合理预测资金需要量，防止盲目筹资。安排好资金的供应时间，确保资金筹集与企业经营协调一致。
2、资金的筹集方式
资金筹集可采取不同的形式和途径，并且可以根据企业开发时期的不同阶段采取多种筹集方式，力求达到最有效的资金筹集，以保证开发项目施工的顺利推进。最主要的资金筹集方式有以下几种：
（1）建筑施工企业垫资。建筑施工企业垫资是房地产开发中最为普遍的现象。为了保证房地产项目前期开发的可持续性，房地产企业在开发项目的招投标阶段，往往会选择有能力垫资建设的建筑商，在签订施工合同中明确规定根据施工进度分批支付施工进度款，并在签定合同时收取一定比例的履约保证金。
（2）预售商品房款项的再投入。预售商品房款再投入业已普遍应用于房地产市场中。房地产开发企业在项目开工建设达到有关部门规定的要求时，可以向房地产管理部门申请“商品房预售许可证”,将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房价款，再将预售商品房所得款项投入到有关项目的建设中。
（3）证券市场融资。证券市场融资成为了上市房地产开发企业融资的主要渠道之一。上市房地产企业利用证券市场的投资者对证券化金融资产的购买，分担了房地产信贷机构的市场风险及信用风险，并能有效、快速的获得资金。
此外，还有房地产开发企业贴息委托贷款、股权融资、卖地代建楼房、租赁融资等多种方式。不管企业采取何种合法的融资方式，都应加强对资金筹集的管理，建立实时台账，与相关融资机构发展良好的工作关系，按期偿还款项。保证公司发展所需资金和公司的良好信用。
（四）资金的使用管理
房地产企业在资金使用时应建立有效的审核与监督机制，制定严格的审批权限，付款审批是资金支付前最后一关，以确保每笔资金都运用到位。房地产开发企业大额资金用在开发项目的建安工程付款，合同付款、非合同付款和固定资产购置等。
1、建安工程款的付款管理
建安工程用款实行项目责任制，由项目经理全权负责，公司对支出进行监控。
工程进度款审批，根据工程进度预测达到合同规定的工程进度时，按付款审批程序办理付款手续，经相关工程部门及监理部门签字确认后付款，附上合同会签表、工程进度表、工程验收签证表、竣工结算资料等。
2、合同付款与非合同付款
在付款前对所要付款的相关资料进行系列严格的审查，保证资料的真实性和准确性。对要付款的金额进行核算，按照企业制定的审批权限逐级上升进行审批。
3、借款的管理
借款是公司支付给工作人员备做特殊用途的临时性资金支出行为。这些特殊用途的支出款包括差旅费、零星采购材料费、日常开支及其他临时性借款。借款除差旅费、零星采购费以外，原则上不得使用现金，若需现金请款的审核批准后到财务出纳处领取。对于个人临时性借款的，一般不予借给，特殊情况经批准可以借出的，借款人需填写借款单、注明用途。
4、报销的管理
工作人员进行费用报销时，必须持有真实、合法、有效的票据，认真填写报销单，并严格按照公司的报销流程，由财务部门审核，经多重审批后方能实施报销。
参考文献
①余源鹏：《房地产开发企业财务管理与成本控制》，机械工业出版社
②段九利、郭志刚：《房地产企业全程会计核算》，中国市场出版社
关键词：房地产企业；财务管理；建议
随着我国市场经济改革的不断深化，房地产业在创造税收、增加就业、推动相关产业发展等方面做出了巨大贡献，但在发展中只有少数房地产企业发展成为规模化，管理规范化，竞争力强的优质地产企业。那些优质地产企业共同的特点就是财务管理规范。房地产开发企业由于开发周期长，资金投资大，投资回收期长势必面临较高的财务风险，如何加强财务管理，财务向精细化管理发展日益重要。笔者就房地产企业财务管理的现状进行分析，提出几点值得思考的建议。
1房地产企业财务管理普遍存在的问题
1．1财务管理意识淡薄，财务制度流于形式
大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。
1．2财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系
很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。
1．3财务的过程控制极其薄弱
1．3．1资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。
1．3．2预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。
1．3．3不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。
1．4没有建立有效的财务分析考核体系
大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。
2建设有效的房地产企业财务管理体系的建议
2．1加强房地产开发项目前期的财务规划
房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的财务风险。
2．1．1项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价；财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。
2．1．2建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。
2．2加强房地产开发企业的合同管理
合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患；在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。
2．3实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制
“凡事欲则立，不预则废”，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。
2．4加强融资业务的学习，拓宽融资渠道
融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款；对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款；通过出售产权商铺或售后回租回笼资金；对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。
3结束语
在现代企业制度下，财务管理的内容将日益丰富，提高企业内部财务管理水平，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。
［参考文献］
［1］薛桂琼．浅谈房地产企业融资过程中存在的问题［J］．经济论坛，2009．
［2］赵晖．房地产公司如何开展预算控制［N］．中国会计报，2013－05－10．
一、房地产企业内部风险控制存在的问题
（一）部分房地产开发企业风险管理意识薄弱
1.企业资本结构不合理，导致资产负债率偏高
房地产行业的项目投资资金需求量大，绝大多数房地产企业为使项目顺利运行，想方设法向银行申请贷款，利用财务杠杆大肆举债，过高的资产负债率导致企业发展的盲目性；没有谨慎考虑企业的偿债能力，导致企业资本结构不合理，资金成本不断加大，偿债压力增加。
2.财务杠杆效应的放大，导致财务风险的产生
企业内部资金管理、使用和利润分配存在不合理现象，会导致资金使用效率的降低，企业资金的安全性也随之降低。企业内部财务管理混乱是导致企业财务风险的一个重要因素，如果不同财务分析方法得出来的结论不具有可比性，决策人员将无法判定方案的可行性。
3.房地产开发企业跟风投资，增加投资风险
受政策利好消息影响，有些房地产开发企业相关人员对财务风险存在的客观性认识存在偏差，对房地产开发项目的投资规模、市场需求、投资回报率等方面没有进行充分的系统分析，在没有进行大范围市场调研的基础上进行投资决策，将会进一步加大企业的财务风险。
（二）有些房地产企业内部控制制度不完备，控制体系不健全
有些房地产企业内部控制体系建设不完备，实际操作过程中某些制度的执行没有依据。有些房地产企业虽然建立了内部控制制度，但存在着内容不完整、设计不合理的问题。有的企业只具有某些基本的内部控制操作，没有形成一个完整的内部控制系统。有的房地产企业执行力不够，虽然有好的管理制度但是得不到很好地贯彻、执行，监督、考核更是形同虚设。有的房地产企业风险控制体系不健全，决定投资开发项目时仅凭管理者现有经验或初步的市场调研，对开发过程的风险控制没有给予足够重视，从而使开发商陷入被动状态。有的企业尚未建立自我防范与约束机制，遇到问题时才采取措施加以补救，更多依赖于事后控制而忽视事前的预防控制。
（三）内部风险控制缺乏有效监督
企业的内部审计部门是房地产企业内部风险控制的有效监督部门。有的内审部门有岗无人或有岗只有象征性的1人，内审部门形同虚设。内部审计部门不能独立于董事会，且受制于管理层的干涉，对内部控制制度不能进行客观的评价，因此在重大事项、重大资金支出、重要岗位人员调整等方面的内部监督流于形式，最终结果还是一言堂。有的企业内部审计工作仅局限于财务层面，审计内容主要是会计核算、会计账簿、财务报表，而对内部控制制度评价、企业各部门履行职能的效率方面，没有充分发挥出内部审计的作用。
（四）?炔糠缦湛刂谱ㄒ等瞬疟冉先狈?
有些房地产开发企业组织机构设置不合理、人力资源保障不到位、缺少内部控制氛围等，这些都是内部控制管理中急需解决的问题。有些内部控制系统管理人员的素质提升跟不上房地产企业发展的步伐，有些房地产企业的工作人员在工作后没有继续学习，得不到充分的培训与锻炼，甚至专业能力不达标，这些都会制约房地产企业的发展。只有思想素质提高了，业务能力增强了，才能适应企业发展的需要。因此，提高内部控制系统管理人员的素质是解决内部控制问题的重要手段。
二、完善房地产企业内部控制的对策
（一）完善内控制度体系建设，提高风险管理应对能力
房地产企业增强防范风险的能力应从建立有效的管理机构、完善内部控制制度入手，明确各部门的职责权限，提高员工的财务风险意识。
1.完善的内部控制体系可以有效抵御外部环境的变化
健全的房地产内部控制体系以及完善的管理制度为企业内部控制提供了基础保障。外部环境的变化特别是宏观经济政策对房地产开发企业的影响很大，国家通过调节土地政策、税收政策等各项措施来促进宏观经济的发展，调节房地产开发市场的供需平衡。
2.加强科学化的制度流程建设是企业内部风险控制的有效保证
房地产企业的资金流量大，应加强会计审核管理，对资金的使用应进行严格的控制管理，对企业资金的用途进行有效监督。通过建立内部管理审核制度，资金得到审批后应对资金的使用情况进行严格的监督，禁止资金挪作他用，通过加强与银行的交流可以及时了解企业的资金动向。重大资金的使用、重大事项的约定应通过董事会决议，不能由总经理一人独断。
3.加强内部审计工作，提高抵御风险的能力
采用过程控制和主动控制，做好事前控制和事中控制，充分发挥内部审计的风险评估和防范作用，最大限度地发挥企业资产经营效益。通过定期或不定期的内部审计并且延伸审计领域，由财务收支审计向经济效益审计、管理审计等领域扩展，实现资源的优化配置。
4.房地产企业要保持资金结构合理，适度负债经营
融资和投资是房地产开发的重点领域，资金运营安全影响着企业的生产经营，影响着企业的经营风险。在充分考虑企业偿债能力的前提下，多元化筹措项目建设资金，可以拓宽企业融资渠道。通过控制企业成本，保持适度资产负债率，提高企业资金的使用效率可以提升企业的利润空间。
（二）建立房地产风险控制机制，完善监督机制
房地产企业必须强化风险管理意识，建立风险评估体系和风险预警机制，把风险控制在可接受的范围内。
1.内部审计部门要有相对的独立性
当内部控制体制不完善时，管理层的权力有时会凌驾于规章制度之上，缺乏相应的监督机制，导致管理层出现弄虚作假行为。为了避免这种情况的发生，内部审计部门应由董事会直接领导，并向董事会报告，保证审计的客观性，充分发挥其对部门的监督职能。
2.监督体系要形成有效的监督合力
监督主体应具有相对的独立性，按照设定的目标进行有效监督，如果监督部门对被审计单位不仅提高审计业务，还同时提供会计、税务等经济咨询劳务，监督部门很难发挥内部审计的监督作用。
3.构建企业内部畅通的信息沟通渠道，实现资源共享
根据房地产企业自身的生产经营情况，建立与企业发展相适应的内部信息集成处理系统，实现信息资源共享。可以通过整合营销部门、运营部门及财务部门信息，应用信息集成处理系统实现资源共享。信息资源整合可以实现部门数据实时共享，有利于为公司决策层提供有针对性的决策建议。
（三）提高管理层及相关管理人员的业务水平，进行全面财务预算管理
企业管理层应提高管理水平，有助于公司决策的合理性，降低企业风险。管理人员通过加强业务培训，充实房地产行业建造流程等业务知识，可以提高自身素质和管理能力，实现企业股东利润最大化的目标。
1.加强预算管理，提高资金使用效率
应依据房地产企业运营的整体情况，进行全面预算管理。由销售、合约、工程、财务等部门配合制订企业经营收入计划，确定规划设计费用、工程开发直接成本与间接费用等，并认真贯彻执行预算指标，从而提高资金的使用效率。加强预算管理进行资金管控，确保资金收支符合财务管理规定以及会计准则，可以严格控制资金风险。对房地产企业的各项投资风险进行一定的预测与评估，可以有效规避企业风险。
2.提高业务素质，提升企业经营管理水平
在企业内部要分工明确、各司其职，各部门相互配合，确保企业健康、稳定地发展。房地产行业涉及业务范围广，不仅需要工程、财务、管理知识，还需要懂得法律、金融等多方面的知识，要满足房地产企业内部控制的需求，员工素质需要有很大的提升。构建房地产企业内部控制管理系统，实现信息技术与现代化管理完美融合，最大限度地提升企业内部控制管理效率。
关键词：房地产企业;“营改增”;问题措施
一、增值税的概念
“营改增”的基本概念是将目前行业通用的营业税征税方式换为增值税。营业税征税方式换为增值税。增值税是对销售、进口货物、提供加工、修理修配劳务货物以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。简单来说，增值税可根据增值发票进行抵扣，并只对各个流通环节中新增的价值征收。其目的是避免重复征税。在实际操作中，企业要索要增值税专用发票，然后凭发票来进行抵扣。增值税专用发票是企业避免重复纳税的重要单据，如果无法取得增值税专用发票，企业就会存在重复纳税的风险。
二、 “营改增”房地产企业的影响
（一）影响企业的现金流和利润
实务中，房地产开发企业多采用预售制，即项目产品在未完全交工时，为缓解资金压力而进行提前销售。而根据我国现行的营业税要求，营业税在确认预售收入的当期就要缴纳，从而降低了企业采用预售制缓解资金压力的效果。根据我国现行的营业税规定，转让无形资产、销售不动产营业税税率为5%，这部分税金往往在企业项目还没有全面完成就要缴纳，从而给企业资金链条带来一定风险。而“营改增”后，房地产企业会出现进项税额大于销项税额的情况。这是因为房地产开发企业会在项目开始前提前购入建筑材料，因此在项目开发的初期开始的一段时间内无税可缴，也无法及时进行抵扣，因此减少企业流动资金的占用，短期内扩大企业现金流。由于进项发票无法足额取得，可以抵扣的进项税额少，到中后期，造成企业税负和现金流出增加，利润总额下降。
（二）建筑业的税负成本增加必然转嫁到房地产业
1.由于建筑业所需原材料较多，而且其成面临的材料供应商及材料种类“散、杂、小”，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票。材料进项无法抵扣，使建筑业实际税负增加。
2.根据我国《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）的规定，以下四种企业销售自产的货物可以按6%征收率计算缴纳增值税，这四种自产货物为：
（1）企业自己采掘的砂、石、石料或其他矿物或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰等。但是这部分不包含黏土实心砖、黏土实心瓦等货物。
（2）建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。
（3）企业用自来水
（4）以水泥为原料生产的水泥混凝土
这四项都是房地产开发企业开发项目的必须品，通常在整个工程的造价中，占有很高的比例。如果建筑业实行“营改增”，那么建筑业的增值税销项税率为11%，那么就会存在房地产开发企业和建筑业税率不平衡的现象，建筑企业要增加5%的税收成本。房地产行业与建筑业紧密相联，因此，建筑企业为了减少税务必会将这部分成本转嫁到房地产行业。
3.通过对建筑业人工费的调查，目前，在泉州地区建筑业的人工成本占近30%，且人工成本还有不断上涨的趋势。而且这些人工成本没有增加税发票，亦没有过项可以抵扣，势必加大建筑业的人工税负。
以上三方面导致建筑业成本的增加必然转嫁到房地产开发商，挤占开发商的利润空间。
（三）对财务人员要求高
“营改增”后，实行新的税收体制，必定给财务人员一定压力。增值税相对于营业税来说，计算相对复杂，需要核算的内容很多，对企业的财务人员你的素质提出了更高的要求。“营改增”后，必定带来开票系统、认证抵扣、报税系统、税款缴纳等操作方面一些列问题，如果财务人员学习能力不强，业务不熟练，就不能实现替企业减轻税负的目的，甚至因为失误还可能给企业带来财务风险。
三、房地产企业面对“营改增”的应对措施
（一） 提前做好“营改增”准备
对尚未加入营改增的房地产企业，管理层应该提高思想认识，提前研究并制定应对之策。
1.政策尚未出台阶段
企业要对自身生产管理流程进行全程梳理，把握合同、会计核算等方面可能出现的变化，透彻了解“营改增”后可能导致企业经营管理方面的变化，组织相关人员进行相关知识培训，定期汇报工作状况。同时，企业还应及时对自身利润、定价、合同等方面的制度进行预调，按照营改增后的处理流程留出变更空间，把握发票等营改增必要材料，尽可能迅速地与税务部门沟通，从而利用营改增机会获取资产增值。
2.政策出台到生效日之间的短期过渡阶段
对企业的业务流程及系统实施改造，与供应商、客户签订新的合同，购买安装税控系统、熟悉发票申领、开具、认证、作废等操作和增值税申报流程。
3.政策生效并执行阶段
企业必须时刻关注国家税收政策的变动，对于“营改增”政策的更新和进展情况，及时进行评估，并根据政策改进状况进行调整。
（二）完善合同
在不影响各类常用合同使用的前提下，结合税制改革的要求，对常用合同中涉税事项增设重要法律条款。同时对可能引发重大涉税风险的合同、甚至交易行为给予专业意见，对于不适宜继续签订的合同或者合同条款，建议取消。
1.加强采购合同管理
增值税要求采购过程票、款、货一致。即纳税人在需纳税的经济活动中必须保证所支付款项的单位、开具抵扣凭的销售单位、提供劳务的单位一致，否则将不予申报抵扣税额。除非取得了当地国税机关的同意，不允许继续签订三方抵账协议，不允许继续采取委托收款方式支付款项。
2.修订违约条款
增值税法将价外费用分为两大类：一是代收代垫性质的价外费用;二是具有收入性质的违约金、赔偿金等价外费用。无论属于何种价外费用，均需要作为收入缴纳11%的增值税，而且价外费用并没有对应的进项税金可以抵扣。简言之，价外费用的合同条款或者行为会产生高额税负！常用合同中的惩罚条款需要全面审阅和修订。
3.规范代建行为
如果客户存在代建业务，需要对代建行为重新规范。
（三） 加强进项税额抵扣环节的管理
增值税能够帮助企业减少税务压力主要体现在进项税额可以抵扣上，这是避免重复征税的重要举措。房地产开发企业必须重视对进项税额抵扣环节的管理，不能出现该抵扣的项目没有进行抵扣的现象，否则会增加企业的税务成本，减少企业的实际利润。所以加强进项税额抵扣环节的管理，有利于帮助企业减少税负。
（四） 注重财务人员培训
面对新的税收环境，房地产开发企业必须重视对企业财务人员的培训，加大对财务人员培训学习力度，如果没有相应的知识理论支撑，那么在实践工作中就会走弯路，给企业造成不必要的损失。虽然对财务人员进行培训，会增加一定的人力成本和资金成本，但是对于企业长远发展来看，是必不可少的举措。企业应当建立健全奖惩制度，通过奖惩制度，来激发员工的工作积极性和创造性，从而提高企业税务筹划的质量。同时，作为房地产开发企业的内部员工，也需要不断学习增值税的相关知识，注重积累实践经验，保证能够精准地核算销项、进项等税额，确保企业税收核算工作不会出现人工因素的失误。财务员工应当树立与企业共命运的思想观念，认识到只有企业整体效益提升，个人待遇才会提高的事实。
四、结语
我国实行“营改增”的目的是减轻房地产企业的税务压力，是我国税收体制进步的一个表现。而房地产企业也应当积极适应增值税，提前做好应对准，并在“营改增”过程中寻求新的税务筹划方法，这关系到房地产企业的利润，影响企业的经营状况。所以房地产企业必须积极重视税制改革，在企业内部积极寻找应对措施，才能使得房地产企业在竞争中取得优势。
参考文献：
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
二、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,2006,06
[2]潘爱青:房地产融资问题研究.科技创业月刊,2006,07
[3]刘晴:我国房地产业融资问题及对策研究.黑龙江对外经贸,2006,07
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。
（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。
（2）减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但企业不要过度预支资金，如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑着企业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。以笔者所在的集团为例，95年以后公司为完成政府的危、棚、简改造任务，向银行贷款3亿多人民币，企业资产负债率高达89%每天须向银行支付利息10万多人民币，再加上当时市场不景气，地价下跌，使大批资金套牢在空置的土地上无力自拔，资产运行状况急剧恶化，当时企业领导经过详细的分析和研究，采取了一系列的防范和调整措施，包括主动调低价格，尽快盘活商品房存量，土地存量，尽快全力的回笼资金，最终规避了由资金风险引起的财务危机，使企业走出了困境。
（3）严格控制成本费用的支出。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业自己的利润。
【参考文献】
[1]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望.中国房地产金融,2006,06
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