时间：2024-03-14 11:24:28
导语：在房地产价格策略分析的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
关键词 房地产价格 调控 金融手段 财税手段 法律手段
房地产价格不断上涨的问题受到了教育界、金融界和政府官员的高度关注，但是从研究的角度看，对影响房地产价格的各种因素争议很大。当前需要从房地产市场的实际出发，运用系统科学的方法对其进行分析，总结我国房地产市场发展的经验，同时需要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析，对房地产价格进行有效的调控，从而保证房地产价格处于一个合理的状态，促进房地产行业健康稳定发展。
我国房地产行业经过了几十年的发展，取得了一系列的成就。房地产行业的发展，对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。从另一方面看，房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注。从当前的情况看，房地产价格的影响因素是多方面的，需要通过研究分析影响房地产价格的关键性因素，找到更好的应对策略。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大，此类问题一直是业界的研究重点，如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题，因此需要把理论和实践结合起来，并且在此基础上，找到房地产健康稳定可持续发展之路。
一、我国房地产市场价格影响因素分析
房地产市场价格受到多方面因素影响，而这些因素自身也存在相互作用、相互影响的关系。从总体情况看，影响房地产价格的因素可以归纳如下：
1.从宏观环境角度分析。银行利率对房地产价格影响明显，加息已经被房地产业界公认为是调控房地产需求和价格的重要的市场化手段。银行利率会对房地产开发商的经营产生重要的影响，同时其也是影响房地产成本的重要因素。通常情况下，上调银行利率必然提高房地产业的开发成本，同时对投资过热的现象也可以进行有效抑制。商业银行存款利率的调整，对房地产投机行为会产生最直接的影响，投机的减少可以有效降低房地产价格，促使房地产价格涨幅回落，否则大量的投机资本流入房地产市场会导致房地产价格大幅度上涨，因此需要采取积极有效的措施解决这一问题。
2.从金融存款角度分析。房地产行业对资金需求量较大，因此房地产价格受到资金供给等方面因素的影响。如果金融机构的各类存款增加，那么整个资金的成本会降低，开发商在此环境下会增加投资，因此资金供给会对房地产的价格产生一定程度的影响。同时，消费者的行为也会对房地产价格产生很大的影响。金融机构的存款变化可以反映出消费者的消费结构的相应变化。从中国的实际情况看，我国人均收入不高，住房消费一直是老百姓的主要消费，从大部分消费者的心态看，其“存款买房”的观念一直很强烈，金融机构存款的增加在一定程度上预示着住房需求的增加，因此需要采取有效的措施抑制房价过快上涨的局面。
3.从消费价格指数角度分析。我国当前正处于经济发展期，因此人均收入还处于较低的状态，住房是人们最基本的消费和需求品之一。从消费品的特点看，消费品主要可以分为长期消费品和短期消费品。一段时期内，如果消费者短期消费倾向重，必然会影响其长期消费； 相反，如果消费者长期消费倾向比较重，必然会影响其短期消费行为。消费价格指数主要是对短期消费情况进行集中反映。从实际情况看，消费价格指数与房地产价格指数呈反比关系，因此在房地产价格调控过程中需要对此进行重点研究，从而促使房地产行业健康稳定发展。
4.从房地产开发成本角度分析。房地产的开发成本对其价格会产生很大的影响。房地产开发过程分为前期、中期和后期。前期工作主要是对土地资源进行开发利用。土地是房地产行业发展过程中必不可少的物质基础。前期工作主要包括确定用地规模性质、项目地址的选择、获取土地使用权、对项目进行总体规划等。我国实行国有土地有偿使用制度，土地使用权在运行过程中可以依法转让。随着我国社会经济的发展，土地使用制度也在不断改革和完善，通过行政划拨手段获取土地使用权的情况呈现减少的态势。土地使用者需要支付反映市场情况的土地使用权价格，也就是通常说的出让金，开发商在项目开发过程中同样需要支付土地费用，因此土地费用会对房地产的价格形成产生很大的影响。当前需要进一步完善土地使用权费用征收制度，不断优化土地管理制度，促使房地产行业科学发展。
二、我国房地产行业调控的对策建议
1.不断加强我国房地产市场的宏观调控力度。土地对房地产市场价格会产生很大的影响，是其主要影响因素，同时土地价格自身也受到多种因素影响。政府的宏观调控对规范土地市场，促使房地产市场健康稳定发展具有十分重要的作用。当前政府需要鼓励进一步开发利用存量城市用地，规范其流转程序，严格控制土地市场的发展，优先考虑普通住宅建设用地和经济适用房用地，保证用于房地产开发的土地供给处于健康稳定的状态。政府在宏观调控过程中需要建立公开透明的土地转让、出让、招投标制度，建立完善的土地交易市场，对土地使用制定供应计划，努力提升土地整体管理水平。
2.通过金融手段调控资金流向结构。通过积极有效的金融手段调整完善信贷程序，可以有效地控制资金流向房地产行业的结构和具体数量，从而能够更好地推动房地产行业健康稳定协调发展。从国外房地产业发展经验看，金融业的参与对房地产市场的健康稳定发展有很大的作用，当前我国房地产业处于快速发展的阶段，因此房价上涨速度与经济社会发展不匹配的现状已经产生，只有解决这种不匹配的问题，才能有效控制房价过快上涨的势头，促使房地产价格回归理性状态。我国房地产信贷还存在很多的问题，需要进一步优化资金投向结构，通过金融手段进行调控，促使房地产价格处于合理状态。
3.通过财税手段调节房地产市场发展模式。积极有效的财税手段对房地产市场发展模式会产生重要的影响。根据房地产市场发展的状况，有效利用调整财政预算支出、调整税率、废立税种等手段，从而达到合理利用财税手段调控房地产市场价格的根本目标。房地产市场调控过程中需要每年从财政预算中安排一定的资金用于经济适用房建设，以有效满足中低收入消费者的购房需求。国家通过积极有效的财税手段，可以控制开发商的投资盈利规模，也能对消费者的支出水平进行有效的分析，为低收入群体买房创造积极有利的条件，为房地产市场健康稳定发展创造有利的环境。
4.通过有效的法律手段规范房地产市场发展。房地产市场的各种经营活动，需要按照市场经济的具体要求进行，市场经济从一定程度上看就是法制经济，法制建设对房地产行业的健康稳定发展会产生重要的影响，通过完善法律制度可以更好地维护市场秩序，发挥市场在资源配置方面的作用。
房地产业宏观调控需要政府通过有效的司法和立法途径，运用法律法规来约束和规范各个利益主体的行为。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。各个利益主体必须按照法律法规的要求实施各种行为，这样各个利益主体的权益才能得到有效的保障，房地产行业才能在市场经济环境下健康稳定发展。
5.采取积极有效的手段干预房地产市场运作。房地产行业发展过程中需要对其核心问题进行规范，通过完善产权制度，可以保证产权在各个经济主体之间的合理转移和让渡。当前我国房地产产权比较混乱，这对政府的宏观调控产生了一定程度的影响。在市场经济的条件下，不断完善房地产的产权制度，对保证行业健康稳定发展具有很大的作用。
通过建立房地产价格评估机制，可以保证房地产业的市场运作更加科学、合理，促使房地产市场的运行更加规范。
6.积极引导和发展房地产业。房地产业发展过程中需要政府积极有效的引导，帮助其科学发展。具体实施过程中可以通过采取社会舆论、宣传教育、信息引导等手段，对房地产业消费、投资主体和利益相关者进行引导教育，把其引上规范化的发展轨道。针对市场发展过程中一些不规范现象进行统计分析，通过完善制度等手段不断规范市场秩序，这样才能保证房地产业在社会经济发展的大潮中健康发展。
参考文献
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[3]王阔田，何志强，周美娟.房地产投资对中国经济增长影响的实证分析[J].程建设与设计，2008（06） .
［关键词］房地产营销；借势营销；影响因素
［中图分类号］C934 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）10-0087-02
1 引 言
房地产的价格在很大程度上取决于房地产的影响因素状况，而影响房地产价格的因素很多，邬连东、张方在公寓住宅的定价研究中，考虑商业繁华程度、轨道交通、文化娱乐餐饮、医疗条件、教育条件、临近大学、容积率等因素作为影响房价的主要参考。尚宇梅等人在房地产的评估中引用如下影响因素：地段、繁华程度、交通便捷度、环境景观、建筑物情况、临街状况、设施状况以及装修状况。李睿在使用层次分析法进行住宅类房地产价格研究中，考虑了三大类的影响因素：交通条件、生活服务设施、教育配套设施。
房地产的价格因其不同的影响因素特征而有所不同，针对具有不同特征的房地产，适当采取相应的营销策略对于提高房地产价格、提升消费者预期有着良好作用。比如，对于有着良好的建筑结构、建筑材料，或者大户型乃至复式楼盘，可以着重从建筑因素方面对楼盘进行宣传，以使消费者相信并了解该楼盘的品质；对于观景房，售房的亮点便可以是楼盘的景观可视度，并且通常可以看到景观的房源具有更高的价位以及上涨预期；对于靠近商业中心的楼盘，便要从楼盘的商业便捷度着手宣传，周围的设施如何齐全、生活如何方便等。房地产区位的选择，以及伴随而来的营销策略对于一个楼盘的品质提升有着非常重要的作用。
2 依托房源特征，借势宣传
从影响房地产价格的主要影响因素当中选择适于本楼盘的特征进行楼盘的选址、开发以及营销是开发楼盘的关键。依据不同的房地产价格影响因素(建筑因素、区位因素、人文因素、环境因素、自然因素)，采取不同的营销手段以借势宣传。
2.1 具有建筑因素优势的房源
具有建筑因素优势的楼盘吸引买房者，主要从其优质的建筑结构、建筑材料，优美的建筑布局，较高的容积率，良好的装修及建筑外观，以及相关车库配备、保温隔音、抗震等级等方面进行造势。
房屋的建筑因素与房屋本身的品质是紧密联系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住进去才知道；具有良好建筑优势的房源带给住房者的不仅是舒适、踏实，其升值潜力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源楼下甚至都能听到楼上说话，而隔音效果好的房源能达到外界非常吵的时候，家里仍然非常安静。在具体的营销中，可以从对比的角度让买房者感受到房源的优良品质，使买房者愿意购买，并且始终满意。
2.2 具有区位因素优势的房源
在区位因素分析中，对于商业服务业作用分值，影响因素作用分值按指数衰减公式进行计算，即：
很明显，“滨海花园”距离该处主题公园很近，具有明显的人文因素优势。同该处房产同时具备了区位、人文等方面的优势，也就无怪于当下每平方米19856元的高价了。
人文、自然以及环境状况主要满足人们娱乐、休闲、教育、发展等方面需求的，具有此类优势的房源应当凭借周围设施的优势借势发展出房屋特色。如毗邻公园的房屋可以仿照主题公园特征建造房屋，在房屋的结构、外观设计上，使房屋更有使人舒心愉悦的感觉。完善小区内配套设施，可以建小的游乐区、运动场、水榭、亭台等，如此借势不仅可以提高该处楼盘的品位，使人心情愉快，又能凭借独有的文化、娱乐气息提升房源品质。其中，观景房的设计要特别注意景观的可视度，景观对于房价的提升有着非常重要的作用，不仅体现在楼盘之间，同一楼盘中，具有不同景观可视度的楼层差价也相当大。
参考文献：
［1］邬连东，张方.基于Hedonic模型的公寓住宅定价研究［J］.西安邮电学院学报，2009，14(4):128-130
［2］尚宇梅，陆宁，王巍.房地产模糊综合评估法［J］.西安财经学院学报，2008，21(6):58-61
［3］李睿.基于AHP的居住房地产价格研究［J］.山西建筑，2009，35(5):214-215
关键词：房地产价格指数 工业生产者购进价格指数 格兰杰因果检验 房地产价格指数期货
受到全球经济下行的压力，中国经济也受到影响。2014年以来，中国的房地产市场还出现了一些变化：土地购置和新开工面积下降、销售面积下降、房地产价格指数持续回落，有经济学家分析认为中国房地产市场在这一年已经进入了中长期拐点。与此同时，持续回落的大宗商品价格在2014年出现了更大幅度的下跌，截止2014年底，以铁矿石、焦煤焦炭为代表的黑色系商品价格跌去了50%，“商品之王”原油也有超过47%的跌幅。而在这些商品中，焦煤、焦炭、铁矿石、螺纹钢等黑色系产品，塑料、PP、橡胶、玻璃等化工建材产品与房地产产业联系紧密，由于这些商品基本上是房地产的上游产品，因此我判断，这两者之间是存在着某种因果联系的。通过研究大宗商品的价格指数与房地产价格指数的关系，就有机会找到他们之间的联系，如果进一步确定一方对另一方具有先行性，那么我们就可以通过一种价格指数的变化预先判断出另一种价格的变化趋势，从而规避市场变动给宏观经济、个人生活带来的不确定性风险。文章将通过理论与定量模型分析工业生产者价格指数与房地产价格指数的相关性。
本文所讨论的问题主要有两个方面，一是验证工业生产者价格指数与房地产价格指数的相关性，看他们两者之间是否存在因果关系，并且两者之间谁具有先行性特征。二是面对房地产市场和和大宗商品市场的波动，建议可以将房地产价格指数期货引入国内期货市场，这样就可以与大宗商品期货形成投资组合，更好的规避市场系统性风险给大家带来的损失，并使得房地产市场回归理性。
影响房地产价格的因素可以分为宏观因素和微观因素，其中微观因素又可分为需求因素和供给因素。需求因素主要包括人口因素、收入因素、社会因素和心理因素，供给因素主要包括投资规模、土地与建设成本、竣工面积；而宏观层面的因素则包括国民经济发展水平、利率、社会贷款总额、政府的行业政策等。人口增加、收入上涨会直接推动人们购房欲望的增强，促进房地产价格的上涨，而稳定的社会环境和房价上涨预期则会对人们的购房愿望产生积极影响，当房地产投资规模不断膨胀、购买土地成本升高、人力资本和建筑材料价格上涨时，造成开发商融资成本提高、投资回报下降，都会促使开发商提高房价以保持利润率，而当存准率、存贷款利率提高、政府实行限购政策并加大保障型住房供给时，则会对房价上涨产生抑制作用。
而我们所研究的工业产品作为房地产行业的上游原料，其对房价产生的影响是归类在供给因素中的，通过原材料价格变动来影响房屋建筑成本，进而影响房价，也就是说，它们应当表现出正相关。但是在需求拉动型市场和成本推动型市场两个不同的市场环境下，工业生产者价格指数与房地产价格指数相互作用的方向和程度是不同的。当需求拉动较强时，价格会由房地产市场向上游工业品市场传导，反映在统计结果中就是房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因；而当成本因素占主导时，价格传导会从上游工业品市场向下游房地产市场流动，在统计分析结果中就应当表现为工业生产者价格指数是房地产价格指数的格兰杰原因，但更多情况下他们两者之间是互为因果、相互影响的。
一、实证分析
在分析分行业工业生产者购进价格指数与房地产价格指数相关性时，我从国家统计局网站获取了2005年6月到2010年3月的分行业工业生产者价格指数月度数据，在Wind数据库中获取了同时期的全国房地产价格指数月度数据，为了使结果更加可信，我还选择了工业生产者价格指数体系中分行业的建筑材料及非金属矿类购进价格指数加入到分析中。下文中，工业生产者价格指数用PPI表示，建筑材料及非金属矿类购进价格指数用JZPPI表示，房地产价格指数用EPI表示，并运用时间序列分析中常用的ADF单位根检验、VAR向量自回归检验、Johansen协整检验、格兰杰因果关系检验等模型。
（一）单位根检验
对于时间序列，如果它是平稳序列，系统将以一种近似不变的振幅在均值上下波动；如果它是非平稳序列，系统将不会表现出这样的特征，并导致之后的回归分析产生“伪回归”，即变量之间并不存在真实的均衡关系。所以，为了防止出现伪回归现象，在进行实证分析之前，要先对获取的时间序列数据进行单位根检验，如果变量之间是平稳的同阶单整序列，才可进行下一步。目前，单位根检验的方法包括ADF检验和PP检验两种方法，本文选择ADF检验。
在检验中，我们先从水平阶数开始检验。发现在水平差分，即I=0时，EPI与PPI的T值均小于其在1%、5%、10%显著性水平下的值，说明这两组序列有99%的可能性为平稳序列，不存在单位根；而JZPPI在I（0）的条件时，在5%、10%的显著性水平下是平稳的，即有95%的可能性为平稳序列，不存在单位根。可见三组变量满足同阶单整的要求，为水平平稳序列，可进行后续操作。
（二）向量自回归检验
向量自回归模型简称VAR模型，是一种常用的计量经济模型。VAR模型的重要问题是确定最优滞后阶数，一般通过AIC最小准则和SC最小准则进行判断，当两者不一致时，一般会以AIC为准。在建模时先选择系统默认的VAR模型，再通过Lag Length Criteria命令进行滞后优化，本文得出EPI与PPI组合的最优滞后阶数为7，EPI与JZPPI组合的最优滞后阶数为3。
（三）Johansen协整检验
因为EPI、PPI与JZPPI都是0阶平稳序列，在水平状态下即满足同阶单整要求，为了严谨，我们在此对他们进行协整检验。
经VAR检验，EPI与PPI的的最优滞后阶数为7，因此在进行Johansen协整检验时，Lag intervals的取值为“1 7”。结果显示EPI和PPI在迹检验（Trace Statistic）中存在两个协整关系。而EPI与JZPPI的的最优滞后阶数为3，因此在进行Johansen协整检验时，Lag intervals的取值为“1 3”。 结果显示EPI和JZPPI在迹检验（Trace Statistic）中也存在两个协整关系。这说明，EPI分别与PPI和JZPPI存在协整关系。
（四）格兰杰因果检验
格兰杰因果关系检验是从预测可能性的观点来定义因果关系， 即如果同时利用X 和Y 的过去值来对Y 进行预测比单用Y 的过去值来进行预测所产生的预测误差更小的话， 则认为“变量X 是变量Y的格兰杰原因”或“存在X 到Y的因果关系”。结合本篇文章所研究的内容，根据向量自回归模型的AIC 值最小原则， EPI与PPI的最优滞后阶数为7， EPI与JZPPI的最优滞后阶数为3，因此他们在进行格兰杰因果关系检验时，lag的属性分别为7和3。
1、EPI与PPI的格兰杰检验
在滞后阶数为7时，“PPI不是EPI的格兰杰原因”的假设概率为0.2385，大于0.05，所以该假设被接受，即PPI不是EPI的格兰杰原因；而“EPI不是PPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0278，小于0.05的水平，假设被拒绝，所以EPI是PPI的格兰杰原因。
2、EPI与JZPPI的格兰杰检验
在滞后阶数为3时， “JZPPI不是EPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0517，大于0.05，所以该假设被接受，即JZPPI不是EPI的格兰杰原因。而“EPI不是PPI的格兰杰原因”的假设概率为0.0004，远小于0.05的水平，假设被拒绝，所以EPI是JZPPI的格兰杰原因。
综上所述，EPI分别是PPI和JZPPI的格兰杰原因，反之则不成立。得出这样的结果，说明在这一阶段我国房地产市场的价格链传导是从需求端向供给端传递，这在一个以需求导向为主的市场中是合理的。在这样一个市场中，房屋购买者对房地产的大量需求导致商品房和土地供不应求，另一方面在特定时期国家政策的引导下，国内外资本纷纷涌入房地产领域，催生建筑热潮，房地产行业对建筑材料的大量需求拉高了上游大宗商品价格，钢铁、水泥、橡胶、塑料、有色金属价格都在中国房地产市场汹涌澎湃的大潮中水涨船高，而当房地产的需求降低，上游的大宗商品的需求量将会下降，价格随之下跌。
由此可以初步判断，房地产价格指数相对工业生产者价格指数的先行性特征是一个阶段性特征，在需求因素占主导的市场上，EPI是PPI的格兰杰原因，但是一旦上下游产品的供求关系发生变化，如房地产市场由供不应求变为供过于求，其对上游建筑材料等大宗商品的需求就会下降，房地产价格的变化就会由需求拉动变为成本驱动，PPI与EPI的相关性也就会随之变化，最有可能出现的结果就是两者互为因果，此外，还有可能出现PPI先于EPI指标发生变化。所以，分析两个经济指标的相互关系，宏观经济状况和微观的供求关系是不可忽视的因素。
二、文章总结
本文以实证分析为基础，从理论上简述了影响房地产价格指数的因素，以及工业生产者价格指数与房地产价格指数的相互关系，再根据获取的数据，从实证角度证明这两者是存在相互关系的，并且房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因。但由于我国房地产产业自诞生以来一直处于供不应求的状态，因此不排除房地产价格的先导性是由于房地产行业需求因素主导所造成的。因此本篇论文的研究结果可以证明，在一个以需求导向为主的市场上，房地产价格指数是工业生产者价格指数的格兰杰原因，具有先导性。而当进入以供给因素为主导的时期后，这种关系是否发生变化，还需要进一步分析。
了解了现阶段工业生产者价格指数与房地产价格指数的相互关系，我们可以使用房地产价格指数作为工业生产者价格指数的预测变量，特别是在期货市场上，我们可以根据房地产价格指数的变化，安排好大宗商品期货的投资策略，对冲市场风险。此外，由于房地产产业是国民经济的重要产业，涉及行业面广，牵动利益非常巨大，受到政府、企业、消费者和投资人的高度关注，如何促使我国房地产市场良性健康发展，需要我们持续关注并提出解决办法。而期货作为一种新兴的金融衍生品工具，是以未来某个时刻的某个地区的商品房价格指数为标的的标准化期货合约交易，可以发挥套期保值、对冲风险、价格发现与预期、优化资产配置等重要作用，因此房地产价格指数期货就成为一个可以操作的选择，理论上可以对现货房地产价格波动起到一定抑制作用。
参考文献：
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[7]赵宇.房地产价格波动对CPI 影响的多视角分析[J].经济理论与实践，2014
【关键字】现行；房地产；价格统计；方法制度；探析
1 前言
本文主要针对现行房地产的价格统计方法制度进行相关讨论，首先，对于房地产价格指数编制方法从国外房地产价格指数编制方法现状和国内房地产价格指数编制现状两方面进行相关概述；其次，针对现行的房地产价格统计制度所存在的缺陷进行相关阐述，主要分为三方面；最后，将对我国房地产价格统计制度的发展方向阐述自己较客观的四点观点。
2 房地产价格指数编制方法的概况
2.1 国外房地产价格指数编制方法的现状
2.1.1 成本投入法
根据对房地产营造各项成本投入的资金或者材料的变化情况，使用算术平均法来进行相关的房地产价格指数的方法就是成本投入法。这种计算方法是一种最原始的房地产价格指数编制方法，同时也是一种十分重要的方法。
2.1.2 加权平均法
加权平均法主要包括两种方法，分别是中位数价格法和算术平均法。这种计算方法的基本原理就是在计算房地产实际价格时是按照一种加权平均法的方式进行计算的，而加权的目的就是用来降低在不同的房地产交易案例中由于特征差异所产生的误差，这种方法主要在加拿大和日本应用较广。和算术平均法相比，在降低房地产品质差异对指数的影响上，中位数价格法有了一定程度的提高，然而也没有彻底的将这种影响消除，而随着时间的推移，房地产品质的差异可能会对指数衡量房地产的变动产生较大的偏差。
2.1.3 重复交易法
这种交易法指的是对于同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数，主要应用国家有美国和英国等，其主要优势为可以基于同一宗房地产的价格变化运行，可以满足房地产价格的“同质性”要求，同时存在的劣势就是随着时间的推移，房子的内部结构和外部环境的变化影响到房子自身的价值变化，无法保证同一栋房子在不同时期的价值统一性。
2.1.4 特征价格法
这种方法的还有一些其他的说法，比如Hedonic模型法或者是效用估价法，方法含义主要是认为房地产组成特征的多样性和房地产价格则是由这些特征所带给人们的实际效用所决定的，房价的差异则是由于各种特征的数量或者是组合方式不同造成的。其反映纯粹价格变化的方法就是将房地产的价格影响因素分解求出隐含的价格，在保证品质数量不变的前提下将房地产价格变动的品质因素拆离。这种方法又分为直接特征法和间接特征法。
2.2 国内房地产价格指数编制现状
与国外的编制方法相比，我国的编制方法较少，主要有加权平均法和加权综合指数法两种，下面主要对加权综合指数法进行相关叙述。
加权综合指数又分为拉氏指数和帕氏指数两类，其编制原理都是先综合，再对比，是两个总量指标对比形成的指数，包括两个或以上的因素，但是仅观察被研究因素的变动。
3 现行方法制度存在的缺陷
3.1 新开或新建楼盘无上期价格造成涨幅不能准确反映房价涨落
对于新开或者新建的楼盘，没有上期数作为参考标准，较易出现涨幅缺失的情况广泛存在。
3.2 同质可比差异因素剔除难度加大
在上期或者是本期的房屋样本存在楼层或者是套型上的差别时，应在统计时将楼层、套型等差异因素剔除掉才可以保证样本的质比性。成本细化的推行随着房地产的快速发展也得到了更多的关注，一房一价是现行楼盘的主要特点，并且随着销售的增加同质可比的房屋也变得不那么多了。有关方案中规定购房者的实际购房价作为调查的房价，然而购房者主观上的谈价水准不同，开发商对购房者的优惠策略也不同，还有其他一些如时间性差异的因素导致了同类型房屋实际购房价的不确定性，间接的为剔除差异因素增加了难度。
3.3 平均数不能准确的反映客观情况
这种采用平均数的方法是十分不科学的一种做法，房价的趋势是不可以由一个简单的平均数就可以反映出来的，而应该分区域、分层次的进行具体的相关说明，用精确的统计方法制度引导国民对房价统计工作的正确认识。
4 房价统计规则的未来发展方向
对于房地产价格统计的客观真实性的保证，可以从下述四点进行完善。
4.1 “虚拟价格”还原基期
没有基期的情况就是一般所说的“虚拟价格”，为了补偿国家现行的房地产价格涨幅缺失而拟定的一个可比价格。同等地段均价评估法是针对新开的楼盘缺少基期价格的一个还原，是为了避免缺少基期价导致的价格涨幅缺失而采用的一种以现行报表中的上月同等地段均价作为新开楼盘的上期销售价格的估价方法。最近时点价格评估法则是采用最接近下期开盘价格的一期同类型房屋销售价格作为基期价的一种方法。
4.2 减少评估差异性因素的误差
主要采用间接特征价格法和楼盘标价法两种方法来减少评估差异性因素的误差问题。间接特征价格法是以特征价格模型取代现行人为设定的调整公式的一种价格调整法，主要针对不同住房单元朝向和楼层的主要特征进行差异性调整，再通过拉式指数进行相关运算，可以有效的实现小成本提高指数结果同质化。报送房屋销售的实际价格是现行的方法制度，然而房屋的不可复制性导致了找一栋严格意义上的可比房的困难性，所以大多数开发商采用一种每月提供楼盘销售基准价格表作为参考评估房屋销售价格涨跌幅度的标准。
4.3 统计法规及政府相关规定作为房价统计的后盾
保证房地产统计数据质量的根本是依法统计，在房地产企业中的特点之一就是统计人员的高流动性，很多情况下企业的报表人员都是兼职人员，出现了报表人员对房价统计的重视程度较低的现象，因此，应保证检查指导工作的到位和对《统计法》的认真贯彻执行，保证统计数据的准确性。
4.4 完善现行公布制度
对房地产价格统计数据的公布实际上还是一种有力的宣传手段，可以通过完善现行的公布制度对提高统计公信力增加更强的效果。首先，可以在公布数据的内容方面尽可能的做到完善，在公布全年价格平均水平的同时将上半年和下半年的价格情况、涨跌幅度和总体趋势等一并公布，这样可以给民众一个更为全局的房地产价格认识，减少他们对数据的疑惑；其次，针对我国区域广阔性同时各个地域和城市的房价迥异性这一特点，对于公布的统计数据可以采用划分层次的方法；最后，保证严格有效的监督制度是保证数据准确性的有力武器，在公布统计数据前做到合理的审核评估和对价格趋势的理性分析，可以对统计的数据有良好的认识和理解。
5 结束语
本文就房地产价格统计规则等各个方面进行了相关论述，以期对我国的房地产业的发展趋势奉献一点微薄之力。
参考文献：
[1]薛茹，王茂平，隗斌贤.我国房地产价格统计方法探讨[J].统计科学与实践，2012，（5）：42-43.
[2]林春微.我国房地产价格统计分析研究[J].现代商业，2011，（12）：96-97.
[关键词]供给侧改革；房地产；价格监管
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.12.049
1 引 言
供o侧结构性改革旨在调整经济结构，用增量改革促存量调整，实现要素的最优配置。供给侧改革的手段包括去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。对于房地产行业而言，供给侧改革的首要任务就是去库存。2015年11月10日，主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。会议中，强调要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。同时，12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议也指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。
为促进房地产行业供给侧改革，中央银行从2015年以来连续5次降息，推动购房者入市。中央政府的政策导向和央行的金融刺激加速了全国各城市房地产去库存的步伐。2016年4月15日国家统计局公布数据显示，3月末，商品房待售面积73516万平方米，比2月末减少415万平方米。一线城市和部分二线核心城市去库存目标基本实现，房地产行业去库存的工作似乎取得了阶段性的成果，但是结果却不尽如人意。“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的政策本意是降低三、四线城市大量的商品房库存。然而，2016年前三个季度之后，三、四线城市房地产库存量依然高企，一线城市和部分二线城市的房价却一路狂飙猛进，以至于国庆长假期间，北京、深圳、南京等全国19个核心城市重启了限购、限贷等房地产调控政策。
虽然限购令的出台对发展过热的房地产起到了一定的限制作用，但限购令作为政府临时性的行政手段，是基于需求侧的政策调控，在某种程度上违背了市场经济发展的规律，也限制了消费者的购买权。现阶段，地方政府与房地产商在一定程度上形成了利益共同体。在房地产市场中，房地产业信息极不对称，作为房屋供给方的房地产企业形成了区域性寡头垄断，控制了房地产价格的制定，在很大程度上影响了我国房地产业的健康发展，也影响了社会的和谐稳定。只有从供给侧出发，建立合理的房地产价格监管机制，才能保障房地产业的快速健康发展。
2 房地产价格监管机制的内涵
2.1 房地产价格监管
价格监管是在信息不确定背景下产生的。作为一种国家职能，价格监管能在一定程度上维护商家与消费者的利益。房地产价格监管作为房地产市场监管的一个部分，是房地产市场监管主体依据法律法规，通过制定相应的规范标准，实施一定的干预措施，对房地产经营价格进行的直接或间接的规范和制约。
2.2 房地产价格监管机制的内涵
房地产价格监管机制是指协调房地产市场价格相关管理机构与房地产企业之间的关系，稳定房地产价格，促进房地产市场良性发展的运行机制。本文所研究的房地产市场价格监管机制主要包括房地产市场价格监管主体、监管对象和房地产价格监管的配套法律规范。监管主体是指房地产市场价格监管行为的执行者。从广义上说是指具有监管权的法律制度、各级执法机关、行业组织和社会监督力；从狭义上说就仅仅指政府监管机构。房地产价格监管的对象主要是房地产开发企业。监管主体应对开发企业房地产价格的形成、公示和宣传进行监管，对开发商违法违规行为加强监督检查，规范房地产市场价格秩序。
3 目前我国房地产市场价格存在的问题
我国的房地产市场经过三十年的迅速发展，拉动了我国经济高速增长，取得了巨大的成绩，但是不可否认的是，我国的房地产市场还不成熟，房地产市场价格存在许多问题。
3.1 房价收入比超过了正常水平
房地产价格水平的高低往往用房价收入比来衡量。房价收入比是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。根据世界银行提供的资料，3～6倍的房价收入比在衡量住房消费时是比较适当的。在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。而我国房地产总体房价收入比已经突破了该区间的上限并且大大超出了合理范围。国际货币基金组织（IMF）的全球房价观察报告指出，2016年上半年我国一线城市北京、上海、深圳的房价收入比均超过了30，其中深圳最高，达到了38.36。由于国庆节前后多个热点城市出台调控政策，非理性的投资投机需求得到抑制，住宅成交量回落，10月涨幅较上月回落1.18个百分点。但是，从价格环比涨跌城市个数看，79个城市价格环比上涨，21个城市价格环比下跌，下跌城市仅占比21%。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7306元/平方米，环比上涨2.20%，同比上涨2.67%。在如此严格的房地产市场调控政策之下，房屋住宅价格仍然持续增长，房价收入比已远远超出了警戒线。
3.2 房地产市场价格垄断
房地产市场价格的垄断性是由房地产特性所决定的。房地产具有选址固定性、投资区位差异性、土地供给有限性、建筑质量多样性的特性。在我国的土地一级市场上，地方政府是土地市场唯一的供给者与经营者。在布坎南的“政府经济人假设下”，地方政府往往会为了筹集城市建设的资金，追求自身利益的最大化，获取尽可能高的利益，满足财政收入的需求。特别是在分税制改革后，土地收入已成为地方财政收入的主要来源。地方政府基于自身利益的考虑，会利用手中的垄断特权，推动土地的大规模出让。而二级市场，也就是土地使用权出让后的第一次转让市场，则是由地产经营企业、房地产综合开发企业以及土地使用者等垄断。在垄断性房地产市场中，房地产企业之间结成了实质性的价格联盟，操控价格的形成机制，通过价格合谋维持价格刚性，形成事实上的价格垄断。通过垄断把土地价格、建材价格等上涨的因素转嫁给最终消费者。当房地产成本增加时，房地产商就要以成本增加为借口，以相同的幅度甚至更高的幅度提高价格，甚至通过囤地、捂盘等形式来哄抬房价，谋求更多的垄断利润，严重损害了消费者利益。
3.3 房地产市场价格信息不对称
房地产商扭曲房价的工具之一就是房地产交易双方的信息不对称。房地产市场供需双方信息不对称的情况包括以下五种。
（1）未明确标示销售商品房价格。房地产市场中，很多房地产开发商将销售价格视为“机密”，不轻易向客户明示。有的只标示对外公布少量价格优惠的商品房；有的在交易场所看似放置了标价公示牌、价目表，基本做到了“一套一标”，但常常出现公示价格与销售价格不相符的情况。
（2）价外收取未予标明的费用。个别开发商虽然对销售商品房实行了明码标价，但对售房相关的收费项目、收费标准及售后相关收费项目和收费标准，如天然气初装费、自来水初装费、有线电视及网线接口费、前期物业费等，故意隐瞒不予以明码标价，有的还自立项目收取装修押金等，使得消费者最终被迫接受缴纳不必要的附加项目和附加费用。
（3）未如实标示已售房源价格和优惠折扣条件。房地产开发商常常利用已售房源的价格进行促销。有的开发商在价格公示表中未对部分已售房源按照实际交易价格进行标示，或标示的价格高于实际成交价格，且未在任何位置公布优惠折扣条件，具有较大的蒙蔽性。
（4）未对商品房相关配套设施标示，或标示内容不全。如房屋配备标准不明确； 未标示容积率、绿化率、车位配置率；不标明层高、户型；代收项目不标明自愿原则等。
（5）采用虚假的或使人误解的价格手段。个别楼盘在进行广告宣传时，夸大宣传，散布虚假信息，故意使用欺诈性或误导性的语言、文字、图片、计价单位等标志，诱导他人与其交易。还有的开发商在广告牌宣传中，使用“超低价”“哄抢”等字眼，带有很大的欺诈性和诱导性。
4 完善房地产价格监管机制的路径选择
在供给侧改革的背景下，房地产的市场调控不应从需求方出发，通过限购限贷的方式实现，而应着眼于供给侧。房地产价格监管机制以商品房供给的房地产企业为监管对象，探索完善该运行机制的路径选择，符合供给侧改革的需求，有助于房地产市场可持续发展。根据房地产市场价格存在的问题，完善房地产价格监管机制的路径有以下六个方面。
4.1 建立动态房地产价格监测体系
中介组织在信息收集、整理、分析和传播方面发挥着无法替代的作用。房地产价格主管部门可以委托房屋中介协会等中介组织，定期调查统计并测算不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的土地价格、建安成本、房屋租金等信息并适时公布。此外，价格主管部门还应联合相关部门，加强房地产市场价格的动态监测统计和前瞻性预测分析，全面准确地掌握房地产市场价格状况和运行态势。通过对房地产市场供求关系进行实时、全面的跟踪和分析预测，引导商品住房价格合理构成，为政府宏观调控、行业危机预警和投资者经营决策提供依据。
4.2 完善住宅商品房定价机制
住宅商品房定价机制是指在市场经济条件下，商品房价格构成的各要素按照一定的比例，在政府、企业和消费者的共同作用下，形成住宅商品房价格的过程。房地产行业的垄断性特征往往导致住房价格的形成机制失灵。这时，政府有必要对其价格实行监管。对经济适用住房，严格按照有P规定实行政府指导价，以保本微利为原则，限价销售。对于普通商品住房，可以采取政府定期制定公布指导性价格、浮动幅度等方式进行一定程度的管制。指导性价格应由价格主管部门根据房屋所处地段、等级、开发建造平均成本，消费者承受能力、同行业平均利润来确定。对高档商品住房可以实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况自行确定销售价格。必要时，由政府限定开发企业的利润幅度。
4.3 构建房地产价格信息披露制度
目前我国房地产市场透明程度远远不够，应采取措施大力提高房地产市场信息透明度。一是严格执行商品房销售“明码标价”制度。房地产开发经营企业在预销售商品住宅前必须将价目表和明码标价书报市物价局备案。对明码标价的内容报价格主管部门备案并且公示后，房地产开发经营企业不得再擅自提高公示价格销售。房地产开发经营企业在预销售商品住宅时，必须按照价格部门的要求在销售场所醒目位置公示每套商品房销售价格，标明位置、户型、套内面积、价格、收费项目和收费标准。二是建立成本认证、预销售成本、价格公示制度。商品房在销售前按路段或区域公示成本；经济适用房、享受政府优惠政策的住房按楼盘公示（预）销售价格。三是完善房地产价格指数统计公布制度。价格主管部门与统计部门应定期公布全市商品房销售价格、房地产价格指数、房地产市场价格行情，为消费者提供公开、及时、准确、全面的房地产价格信息服务。四是建立不定期公告价格违法行为制度。对性质恶劣、屡查屡犯的价格违法房地产开发商，要不定期给予公开曝光，充分发挥市场、社会和舆论的监督作用。
4.4 规范房地产市场价格秩序
建立商品住房销售成交价格申报制度。房地产开发经营企业在销售商品住房并将销售合同报当地房地产行政主管部门备案的同时，应当将销售商品住房的成交价格报同级政府价格主管部门备案。房地产开发企业在商品住宅开发建设期间所发生的各项费用一律按规定计入成本，并且必须在商品住宅销售前向价格主管部门上报。不得在商品住宅销售价格之外收取任何费用，不得在销售价格外强行推销及搭售商品，不得在买卖合同中设置不可预见费、待摊费用等不确定性费用的条款。对法律法规规定的销售价格之外代收代缴的费用，在销售商品住宅时必须向购房者公布代收费用的依据和标准，出具合法的代收凭据。禁止房地产开发企业虚假标价，减少房地产交易中的价格欺诈行为，维护消费者知情权和公平交易权。
4.5 完善配套法律法规，加强房地产价格监督检查
法律是价格监管的一个重要手段。目前我国房地产政府监管的法律工具存在核心法律缺位，法律法规交叉重叠，立法可操作性差等问题。因此，第一，应健全完善相关的法律法规，使得政府主管部门的监管行为有法可依。第二，应依法加强对房地产价格和收费的监督检查力度，严肃查处房地产交易市场中的价格违法行为，以维护房地产市场正常的价格秩序。
4.6 开展社会价格监督，建立行业自律机制
价格监管不仅是价格主管部门的职责，也是广大社会民众的责任。房地产价格的社会监督，是政府价格部门监督的重要补充。第一，应积极倡导社会组织参与共同监督。在部分街道（乡镇）和有条件的社区建立社会价格监督组织，利用社区点多面广、与群众联系密切的优势，充分发挥社会组织在日常价格监督中的作用。第二，应建立行业协会价格自律制度。行业协会应建立价格自律机制，配合价格主管部门开展各项价格检查，协调监管主体与监管对象之间的矛盾，对各种价格违法行为及时举报反映。充分发挥行业协会在加强行业价格监管、促进价格自律、保持价格水平稳定等方面的作用。
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【论文摘要】房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域，房价过高已是不争的事实，集团利益决定着房价走势，高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉，有利于房地产市场政策的制订和实施。
一、高房价下的房地产开发商利益分析
房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下，人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣，此种“稀缺”业态，有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房产价格连续高涨，消费者心理受到强烈打压，受投资寻租与投机获利的动机驱使，消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下，消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向，潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象，这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲，而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险，空头套利。2003年后，房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性，让房地产商实现了无风险炒作，这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟。2004年来，我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定，即少数开发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格(许经勇、马原，2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性
二、高房价下非金融相关产业利益分析
伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势，与房地产市场紧密相关的产业部门、单位，获得了各自利益，实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛，同时，这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点，具有明显的正向相关性(郭贵祥，2005)受到收人分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响，形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景，在这种背景下，房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨，甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的，甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性，房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。
三、高房价下相关金融产业部门利益分析
银行不是房地产，房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象，是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果，纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。
房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖，致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题，这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则，但在有计划的市场经济条件下，国家宏观经济调控任务则显得更为重要。1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失，充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上，房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的，特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上，上述现象中的“炒作套利”是默认的，后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向J胜要求。
四、高房价下相关政府部门的利益分析
政府机构作为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地)，房地产税也是归政府支配的，因而地方政府对发展房地产的积极性很高，地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原，2005)。央行在2005年5月的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收人约占该地方财政收人的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提倡、、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨，由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。
五、高房价下消费者的利益分析
房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者，也是房地产市场各项费用的最终承担者，房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”，可能是实际利益也可能是名义利益，其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说，得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作，因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为，有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益，房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务，房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利，间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合，消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄，作为房地产市场中的弱势群体，在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例，力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小，甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求，自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的，但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下，消费需求表现较多的是购买力的最终决定，特别是当今现实状况，在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下，即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源，相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府部门为了政绩考核的需要，放弃百姓利益而与开发商的相互应和，共同抬高房价、虚涨房市价格的做法，是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的，是一种对百姓利益不负责任的行为。
六、房价走势与对策
【关键词】房地产；市场现状；发展；良性循环；泡沫经济
1 房地产市场的现状
1.1 经济的现状
2010年中国经济增长超过10%，GDP上升为世界第二的国家，但是CPI也在持续不断的攀升。在全国每一个城市，农产品价格一升再升，生活用品涨了又涨，房屋价格也是成倍的翻番。诚然，国际上我们有了世界第二的声势，我们有了经济大国的资本。但是回观内部，我们却还有人口众多的焦虑。所以我们的人均GDP只有世界的排名95，远远赶不上中国台湾的第37名，更不用说世界前列的美国等，就连约旦、厄瓜多尔也都排在中国的前面。前100中，在中国后面的也仅仅是伯利兹城、突尼斯、波黑、萨尔瓦多和土库曼斯坦而已。也就是说，虽然中国的GDP上去了，但是实际上人均的GDP却还有很大的差距。这种情况下，如何保证全民的消费力度？
1.2 去年的房地产市场分析
1.2.1 前期准备工作情况
2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。
2010年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。
2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。
1.2.2 商品房销售情况
2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。
1.2.3 企业资金组成情况
2010年上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%;企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。
1.2.4 各城市房价变化情况比较
房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。
2010年6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。
2010年6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。
2 房地产市场现状形成的原因
近几年来，楼市价格不断攀升，房价成翻番的趋势向上窜，究其原因，最主要的就是投资（投机）者对房地产市场的幕后“推波助澜”。其中最典型的例子就是“温州炒房团”，在前几年，一个一百多人的温州民间团体进入楼市。先是在上海3天买走100多套房子，致使5000多万现金直接砸向上海楼市。然后又使资金大举进入杭州、青岛、重庆、沈阳等城市，数以2000亿元的资金在以上城市翻江倒海，结果就是所到之处，房价直上云霄。另外在这些资金的带动下，部分老百姓的闲散资金也开始流入房地产市场。以前的老百姓是把钱存在银行，拿银行那一点点利息了事。在房价高速提升的诱惑下，这些原本闲散的资金也被用到购买房地产上。然后就坐等房产升值，或则将购买的房产用于出租。这样，就更加剧了房源的紧缺，俗话说：物以稀为贵。这又带动了房价的上升。如此恶性循环，形成了房地产市场的泡沫经济。当然，形成了房地产市场的泡沫经济，也不仅仅就是因为民间资金的入主这么简单。还比如房地产的投资资金来源因素、开发商以利润瓜分程度确定房屋价位、银行利息占据大量利润空间等也都是房地产市场形成泡沫经济的原因。
3 泡沫经济的表现
首先是地产价格的泡沫。土地是不可再生资源，加之市场对土地的需求是永无止境的，在现实的房地产市场形态下，土地价格成倍、几十倍的飞涨，导致近几年屡屡出现的“天价地皮”或则“地皮王”。其次是房屋空置泡沫。由于投资（投机）者的大势介入，造成很多的空置房屋。前几天开的两会上，还有代表提出对3000多万套空置房实行高价收税的措施。按照国际经验，空置率超过10%的，就会形成泡沫经济。第三就是房价虚涨泡沫经济。由于开发商大多都是银行贷款作为垫付资金，为了牟取暴利，人为抬高价格，形成泡沫经济。总之，一些不正常、不正规的发展，使得房价虚高，供求关系歪曲，形成泡沫经济，连带引起金融危机。
4 基于房地产市场现状国家的应对策略
2010年1月份到4月份，国家连续出台了楼市调控政策。2010年4月17日，国务院又出台了新“国十条”。这都是为了抑制城市房价过快上涨，切实解决城市居民住房问题的措施。国家还通过调整银行利率，以及刚刚在各大城市出台的“限购令”等，都是在对现在房地产市场的宏观调控。在各大城市，加紧建设“廉租房”，大范围建设“经济适用房”，这都是对房地产市场的宏观调控。特别是对“廉租房”的大力推进，是对广大低收入群体的一个住房保证，是对房地产市场的一个稳定措施，同时，也使得房地产市场的一部分国有化。另外，在全国的部分农村，实行“新农村建设”，“高山移民”等等措施，也在解决人民的住房问题，对房地产市场的一个宏观调控。
5 今年来房价的变化分析
近几年的楼市可谓是真正的火了好几把，价格节节高升，建设面积不断扩大，销售市场一片红火，整个房产市场唱的都是红脸。以重庆为例，2006年房价也就3000元/平米上下。到现在，地段稍差一点的地方6000元/平米算便宜的。要是豪华别墅区，价格都在20000元/平米以上。全国其他的各个大小城市，房价都是呈上涨的趋势。但是总的来说，大城市比中小城市涨幅要慢，每月同比上一年涨幅又要小一些。特别是在国家的各项政策不断出台过后，无论大小城市的房价增幅明显降低。
6 房价不断上涨的原因
随着社会的进步，国家的发展，人民的生活水平越来越高，收入也在逐年增加。人们都希望改善自己的生活条件，提高自己的生活质量，所以建设好，生活配套设施完善的新建社区就被人们更加青睐。在大城市，越来越多的外来人口的涌入，也更加需要对房地产市场的加快开发建设。很多投资（投机）者对房地产市场的关注，在很大程度上对房价的上涨也起了决定性的作用。在一些小的城市，随着对农村的大力改造，“高山移民”，“新农村建设”等措施的实行，使很大一部分农村人口口袋鼓起来了，也需要更好的生活医疗条件了，对城市注入新的血液的同时，也就大大增加了对房地产市场的需求。当然，原因都是多方面的，没有哪一个原因是独立存在。每一个原因相互联系，相互牵制，又相互影响。
7 房地产市场价格变化的科学表象
房地产的价格决定因素很多，分析价格变化规律是很复杂的问题，考虑到实际的情况以及市场的瞬间变化性，不可能得出其变化的精确路径。但是，结合市场发展的自然规律，观察已有的房地产价格变化表，再考虑到实际的市场信息，得出房地产价格变化的大致走势是没有问题的。
首先，从短时间的表象是不能看出房地产价格的变化的。近几年的房地产价格不断飞涨，很容易就给人们一个假象，那就是房地产价格只有一直上涨，没有下跌的时候的。而事实上，房地产市场同样也是要遵循市场发展自然规律，也是建立在社会供求关系基础上。不断建设的房地产，一旦供求关系趋于平衡，就不会有价格的上涨了。其次，房地产价格是围绕一个均衡值上下波动的。通货膨胀时常伴随着经济增长，而通货膨胀又影响着房地产价格变化是否正常。也就是说，在经济增长的过程中，一直都有通货膨胀在影响着房地产价格的变化。只是这种影响有时不是很明显，有时却很是明显。所以一个国家要做的就是预防通货膨胀。除开通货膨胀的因素不考虑，对于一个国家或则地区来说，如果各项市场经济体制比较完善，那么，这个国家或则地区的房地产价格将处于一个长期的均衡值。
具体而言，我国现阶段造成房价虚高的原因不外一下几种：一是城市建设形成的拆迁户。新城市在建设，很多的老旧房子需要拆除，重新建设达到新城市规划标准。这就出现了很多拆迁户，拆迁户需要新的住房，必须得买。二是高收入群体换房。随着原来对住房的分配福利住房逐渐向自主购房为主的转变，高收入群体原来的分配住房或则早期购买的商品房不能满足他们的生活需要了，需要换购新的商品住房。三就是随着扩招浪潮毕业生的走向社会，也需要相当数量的住房，虽然他们的支付能力有限，但是为了结婚成家，不惜背上沉重的房贷压力也要买房。正式基于此，我国目前的房价才居高不下。但是随着这些群体购房的逐渐饱和，对住房的需求将会越来越小，慢慢趋于平稳。所以，长期来看，房价的走势还是会遵循经济规律，在均衡值上下小范围的波动。
总之，我国现阶段的房地产市场形态虽然处于泡沫经济时期。但是国家的各项措施在积极跟进，出台“限购令”等政策抑制房价过快的上涨。相信在稳定房价保持民生的政策制约下，房地产市场将会逐渐的走向良性循环，虚高的房价将会回到供求关系基本原则的市场经济规律平台上，消除现阶段表现出来的泡沫经济、抑制通货膨胀的蔓延。房地产价格变化也将会遵循自然规律，随着体制的逐渐完善和市场的逐渐成熟而围绕长期的一个均衡值小范围的上下波动。
参考文献：
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“招拍挂”制度的合理性分析
完整地讲，“招拍挂”制度应有两层含义：一是指出让的竞争交易方式；二是指土地的垄断供应模式。
“招拍挂”交易方式具有合理性就交易方式而言，“招拍挂”方式是一种信息透明、公正、公开、公平竞争的交易方式，该方式也是其他资源常用而有效的市场配置方式。“招拍挂”制度的实施充分发挥了市场机制对土地资源的基础性配置作用，将市场可能接受的最高价格揭示出来，从而最大化国有土地的交易价格，规范了国有土地使用权的出让行为，有助于建立公开、公平、公正的土地市场，杜绝国有土地资产流失。这是社会主义市场经济发展的必然要求和结果。我们对“招拍挂”出让方式不应存在任何的疑义。根据布坎南等人的公共选择理论，国家或政府也是“经济人”，也会出于自身利益的考虑，追求土地收益的最大化，并由此引导资源实现最优配置。
对于“招拍挂”过程出现的信息公开不及时、不充分，假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标，领导干部仍存在打招呼、批条子等行为，属于执行层面问题，不是交易方式本身存在的问题。与“招拍挂”出让方式相比较，协议出让，即由政府与土地受让方协商，信息不公开，所形成的土地价格是一种非市场竞争条件下的地价，会扭曲土地的真实价格，甚至为某些政府官员滋生腐败敞开大门，造成以政府收益和整个社会经济福利的损失为代价，从而影响资源最佳配置和社会公平。
“招拍挂”垄断供地模式存在制度瑕疵，但在我国仍有其合理性就土地的垄断供应模式而言，“招拍挂”制度本质是政府对土地一级市场的垄断供应。一方面，根据经济学原理，垄断将产生效率损失；另一方面，由于政府自身能力有限，城市土地供应数量、供应类型、供应分布完全有可能无法满足市场需要，导致土地市场严重低效。基于治理结构科学角度，政府作为出让方同时承担着运动员和裁判员的角色，易于产生强大的“寻租”行为，造成机制的不完善。正因此，土地“招拍挂”制度一直备受社会各界质疑。
然而，我国土地实行国有制，土地资源严重稀缺，城市建设尚需要大力开展，土地政策已成为国家宏观调控的另一种必要的辅助手段，因此，在现阶段继续实行“招拍挂”制度有其重要意义。如果回到多头供地的局面，将会造成国有土地资产大量流失，国家城市设施建设投资带来的土地溢出效益严重流失，土地使用者或开发商将无偿获取土地大量的增值收益，导致土地利益分配的严重不公。
“招拍挂”制度对地价影响
“招拍挂”交易方式在特定供求关系下影响地价。且具有双向性“招拍挂”方式对地价的影响是在特定的供求关系下形成的。“价高者得”的“招拍挂”交易方式是在搜索地价最高承受者。在供不应求的情况下，通常其成交价格将高于均衡地价，并以降低社会福利为代价。显然这种交易方式，并不改变市场供求关系，调整的只是利益分配格局，也不会带来地价的循环上涨。在供过于求的市场状况下，“招拍挂”价格也会低于底价，形成流标现象，不能完成交易。如2008年底，金融危机席卷全球，中国房地产行业也在一段时间内受到影响，此期间，土地“招拍挂”不仅价格不升，反而频频出现流拍。因此，“招拍挂”方式对市场价格的影响具有双向性，它既可能起正脉冲作用，也可能起负脉冲作用。
很多城市在招标实践中，采取的不是价高者得地，而是商务标和技术标综合得分最高者得地，这种方式就更不会造成土地价格上升了。
“招拍挂”垄断模式通过改变供应影响价格。亦具有双向性政府通过垄断土地的供给数量、供地类型、布局和时序，直接决定土地的供给。假定政府出于增大土地财政收入需求的目的，有意限制土地供应量，引起供应曲线上移，土地价格则会上升。另一方面，现阶段，我国几乎所有城市都在快速建设中，政府通常是采取不断持续推出土地吸引投资，加快建设，并从中获得批量土地的整体收益。由此，可能引起土地成交价格的下降。因此，“招拍挂”垄断供地模式对土地的价格影响同样具有双向性。土地“招拍挂”制度无论如何不足以成为地价上升的主要原因。
地价上涨阶段。“招拍挂”交易方式具有强化房地产价格上升预期的效果当然，需要说明的是，在房地产价格持续上升阶段，“招拍挂”所产生的土地最大化价格在推进房地产价格上升过程中也确实起到推波助澜的作用，强化了房地产价格上涨的预期，加速了房地产价格的上扬，但绝不是根本原因和推动力。只有市场供求关系改变是推动价格变化的核心要素。
土地财政不是通过“招拍挂”制度引致地价增长的不可否认，当前维持地方政府建设的资金很大一部分来源于土地出让收益，地方政府确实需要从土地经营中获取资金，但土地财政绝不是“招拍挂”制度设立的初衷和目标。地方政府为了维持建设资金持续供应和市场的稳定，向来都不希望地价快速上升，“地王”频现。很多城市亦通过“招拍挂”程序的调整采取了诸多措施抑制“地王”出现。因此，土地财政不是通过“招拍挂”制度引致“地王”出现的。实际上，政府在降低房地产价格方面一直不敢真有作为。因为，房地产价格下降将直接引起房地产税收减少、土地出让收益减少、固定资产投资受限、GDP增长目标难以实现、金融体系出现危机等等一些列经济问题。否则，最简单的降价方法就是学习韩国当年控制房价的决心，就房地产转让课以60％的高额收入税就足以遏制房地产炒作。地方政府“以地生财”的冲动只是造成政府不敢真正降低房地产价格的原因之一，也是因此导致房地产需求没被真正抑制而造成地价上升的原因。
“地王”频现责不在“招拍挂”制度
房地产需求的持续增加是造成地价上涨的根本原因如果分析价格影响的另一种因素土地需求，则明显可见，此轮土地价格的不断攀升，“地王”的不断涌现，更多地是房地产需求持续增加导致房地产价格不断上扬造成的。1815年英国政府曾颁布一条新法令――谷物法令，限制和禁止国外谷物进口，从而
直接增加了对国内谷物的需求，致使土地价格上升。因此，根据土地经济学原理。是产品价格决定土地价格，而不是土地价格决定产品价格；是房地产价格决定土地价格，而不是土地价格决定房地产价格。有人说“旧金山地区贪婪的土地所有者不断抬高当地的土地价格，从而使该地的房屋价格越来越高”。实际上，土地价格的上涨是人们对房屋需求提高造成的。房屋需求提高，房屋的价格就上涨，引导开发商去购买更多土地，结果土地需求提高，进而土地价格提高。如果，房屋价格低。土地价格高就失去了基础。又有人说：“波士顿的土地价格太贵，几乎没有人住得起。”实际上，正因为很多人住得起，才使波士顿的土地价格这么贵。土地价格贵是房地产价格贵的结果，而不是原因。
引起此轮房地产需求增加的主要原因有：一是城市动拆迁、新增人口和农村人口城市化的刚性住宅需求；二是城市住房条件改善的住宅弹性需求；三是经济发展导致的商办及工业用地等需求；四是由于货币流动性充裕、通货膨-胀预期和人民币增值预期导致的大量投资(投机)需求。这些因素的综合作用导致房地产需求预期不断膨胀，房地产价格不断上升，这恰恰是地价持续升高的根本原因。
各种因素导致的土地直接需求提升是造成本轮“地王”频现的主要原因货币流动性充裕、通货膨胀预期不仅导致房地产需求提升，同时也导致土地直接需求提升。房地产企业战略发展需要、企业资本运作需要、企业土地储备策略都是引发本轮“地王”频现的关键推动因素。相比之下，“招拍挂”制度对“地王”产生的影响也仅限于途径了。
实施“招拍挂”后，土地市场和房地产市场逐渐引入了更加激烈的市场竞争机制，提高了市场化程度。自由竞争必然引起资源集中，产生大型规模房地产企业。这些企业拥有更强的资本运作、资源整合能力。另一方面，由于近十多年来房地产市场的不断繁荣，资本获利丰厚，房地产业占GDP比重日趋增大(国家统计局公布：2009销售近4.4万亿房地产占GDP比重达13.11％)，房地产业已捆绑于国民经济，导致许多央企和国企凭借其雄厚的资本实力和政府资源，进军房地产，并在此轮土地竞价中独占鳌头，不断推升地价。据报道，“地王”获得者中央企和国企占据了半壁江山，其余主要是规模和品牌企业。这些企业可凭借它们的特殊地位从银行等金融机构获得贷款支持，出于企业发展战略导向、资本运作和土地储备的需要。几乎可以毫不顾忌取地成本，只志在取得土地。只要能拿到土地，就可能垄断土地二级供应市场，垄断房地产供应市场，从而可以从房地产开发市场获得超额利润进行弥补。消化高地价的最好也是唯一途径就是提高房价，转嫁到消费者身上，甚至为了利益最大化可能囤积土地，这一行为也在一定程度上加剧了土地价格的上涨。
在今年的全国“两会”上，有专家建议改革招标制度，土地出让不应是“价高者拿地”，而应是“价低者拿地”。所谓“价低者得”应该是企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。他认为，若能以此改革土地招标制度，则整个中国的高房价问题也将迎刃而解。基于上述分析，显然，这样的观点值得商榷。
关键词：土地；房地产
房地产经济作为近几年市场上比较火热的产业，在不断地进行发展，但是由于竞争过于激烈对于市场经济的正常运转带来了不变，其中影响房地产经济的主要因素之一就是土地资源，国家的土地政策与房地产经济的发展情况有着密切的联系。下面通过本文进行详细的解析二者之间的关系。
一、现阶段房地产经济的运行情况
我们都知道，房地产是人们生产与生活的物质保障基础，另外它所创造的利益在社会总财富中也占有十分巨大的比例。由于我国房地产产业的起步较慢，相互之间还存在着很多的差距，我国还只是停留在发展的初级时段，因此在世界市场经济联系日益密切的今天，我国的房地产产业的问题就不断的展现出来，主要体现在以下的几个方面：
1.较高的价格存在于市场之中，很多的人们根本没有能力进行购买。在很多的大城市当中，几万元以上的房价也是存在的，而且还比较的普遍，在一些二三线的城市中这样价格的房价已经走进了百姓们的生活当中。由于房价过于的高，要很多有购房需求的人们，智能发出一声感慨的声音，根不没有能力去购买。
2.过快的价格增长，在我们国家的一些大中城市当中，房价的增长率急剧上升，人民的收入根本没有办法与其相匹配。物价的增长速度远远的超过了人们的工资增长速度，尤其是房地产价格的增长速度。
3.不健全的情况存在于房地产市场体制当中，现阶段房地产监管体制、开发不到位，混乱的现象经常的出现，存在很多的危害因素。因此我们不难发现，尽管房地产产业为我们的生活带来了巨大的帮助，但是带来的弊端也是有目共睹的。
二、房地产经济与土地之间的关系
随着现代市场经济体制的不断完善，房地产经济的过于火热和放价的不断攀升已经严重的制约了我国社会主义现代化建设和经济发展的步伐，在造成房地产经济现状的众多因素当中，土地这个重要的资源，作为房地产开发的基础与前提，在其中就起到了关键的作用。所以，必须对二者之间的实质关系进行仔细的研究，从而保证国家在进行具体调控的时候更加的科学正确，保证我国房地产产业的健康的发展。因此，本文从以下几个层面上对上对二者的关系进行了研究与探索。
1.房地产价格同土地价格之间的关系。房地产的市场供求关系是导致房地产价格的基本水平和不断变化的主要原因，然而同样，土地的市场供求量决定着土地的基本价格，土地价格作为房地产价格的重要部分之一，对于房地产经济的不断变动，带来了一定的影响。随着地价的不断上涨，所获取的成本就会相应的增加，对于获得的土地成本上涨了，就会必然的造成房地产的价格不断的上扬。但是我们说过，地价在一定的程度上只是造成房地产价格上扬的一个重要的原因，并非是其中的唯一因素。所以，一旦土地价格的上涨在有的时候或许会对房地产的价格带来影响。相对应的还受到有关市场供求的影响。
2.房地产的价格与土地基本供给量之间的关系。关于土地供给量的增加或是缩减对于房地产价格也会带来直接的影响，如果土地的供给量缩减，开发商在建造房屋的过程中就会无法得到充裕的土地资源，进而就会导致房屋的建设骤减，房屋的供给量就难以满足人们的需求度，出现供不应求的现象产生，使房价就会大幅度的攀升。此外，明显的区域性是房地产市场的主要特点之一，在一块固定的土地上面，它的供给量是有限度的，然而对于住房的供给，可以通过对人口的控制来进行解决。所以，房地产的价格和土地的供给量有着正相关的关系，房地产的价格的变化直接对土地的供求产生影响，进而就会影响到土地的供给。
3.房地产经济和土地政策的关系。最近几年，我国不断的出台了一系列的有关土地调整的政策。因此，在一定的程度上对房地产产业的市场发展带来了深远的影响。在实际的实施过程中来看，相对严格的土地策略造成土地的供给不断降低，因此，对于房地产开发商的土地开发上及有关消费者的地产供求上带来了极其消极的影响，造成及时消费的现象普遍的产生，使房价增涨的速度大幅度提升。根据供给的结构角度进行研究，土地的相关政策是对豪华住宅和一些高档写字楼的制约，因此房地产产业并未产生预期的缩水情况。
其次，土地的政策对于土地供给的价格带来的影响一样是非常重要的。土地价格的不断上扬是土地交易逐渐市场化所带来的结果，在一定的程度上，对于房地产的价格带来了重大的影响。在投资的时候能够更好的权衡与土地、市场的的关系，因此。房地产经济同国家的具体土体政策有着十分紧密的联系。
三、结语
在进入21世纪以来我国的经济不断的发展，人们的生活水平也在不断的提高，在这样的大背景之下，人们对于房屋的需求量也就越来越大，然而在发展的同时，房地产产业也暴露出了自身的不足之处，造成该企业的市场出现问题，其中土地问题就和房地产产业有着密不可分的关系。那么通过本文内容的阐述可以发现，土地方面在一定的程度上会对房地产事业带来一定的制约。本文通过对二者关系的探讨，在实际的发展中给有关的人员提供些许的建议。
参考文献：
[1]邱士磊.浅析土地与房地产经济[J].现代营销，2012（05）.
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