工程竣工后的感慨

导语：在工程竣工后的感慨的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。

第1篇

关键词：现场施工工程质量工程监理

概况

东阳市人民法院审判、办公综合大楼工程位于东阳市江北新区人民路东侧，建筑面积26413m2，框架结构。±0.000以下为架空层，主楼六层，局部九层，中间设21米直径的混凝土穹顶，建筑总高度62.7米。大楼设计新颖，造型优美，颇具欧洲古建筑文化风格。是一幢集办公、审判、执行、计算机、档案等多功能于一体的智能化建筑。

工程由浙江省东阳市广宏建设有限公司总承包施工。工程于2002年4月1日开工，2003年9月28日竣工。

立面

东阳法院工程在立面体形上吸取了中外法院建筑的经典型制，秉承我国源远流长的法文化传统，立面上以中轴线为中心对称布置，设计思想运用时间空间的全新设计理念，吸取古典园林“起、承、转、合”的传统手法，以门前、广场、大台阶为起点，通过高大的柱廊，开阔的门厅层层深入。浅灰色的仿花岗岩墙面与蓝色竖向条窗形成一粗一光，一虚一实的对比，突出建筑庄重典雅的气质。简洁的线条处理，明快的材质与色彩对比，雕塑般的大挑檐，均继承和发扬了欧式风格及中国悠久的法文化传统，塑造出开放、透明、进步的具有古代及现代文明特征的建筑形象。

基坑

基坑南侧距东阳江边仅100米，地下是含水率丰富的砾砂层，桩基施工时存在流砂、孔壁坍塌等施工难点，为确保施工安全改变原设计的人工挖孔工艺，而采用机械冲抓成孔、钢套筒护壁新工艺进行施工，钢套筒采用10~14mm厚钢板制作，单节长1.8~3.6米，设排水井降低地下水位。

施工时用卷扬机将钢抓斗拎起，然后自由落下，利用冲击力将钢叶片冲入土中，上抓时合拢叶片将土抓出孔外，孔深达到1~1.5米时放入第一节钢护筒，护筒随冲抓进度，逐渐往下放，第二、三节钢套筒和第一节钢套筒一样施工，直至桩基持力层，钢套筒由桩基定位时预设的四个控制点校验，使桩位偏差控制在30mm内。

桩基持力层设计为泥质粉砂岩，施工时不易坍塌，采用凿岩机人工凿岩，达到入岩深度后，由监理和建设单位代表进行验孔，按此工艺施工的桩基孔底持力层不被松动，碴石也能清理干净，确保桩基持力层达到设计和规范要求。

验收合格的桩孔，立即放入钢筋笼进行桩身混凝土浇捣，避免持力层岩石风化，混凝土采用串筒入孔，加长振捣棒振捣，桩顶加灌500mm，待基坑开挖后凿除，确保了桩身混凝土的质量。桩基工程竣工后，经浙江大学土木工程测试中心进行的高、低应变动测，单桩竖向极限承载力和桩身质量均满足要求，经检测大楼314根桩全部为Ⅰ类桩。

地基与基础分部工程于2002年9月7日通过了验收，评定为优良。基础分部工程共做砼试块361组，其中桩基C25计314组，垫层C10计9组，C30计33组，C35计3组，S6抗渗试块2组，经评定全部符合要求。消防水池、生活水池、电梯井坑施工完成至今已近二年的时间，未发现一处渗漏现象。

挑战来自难点

这是一项主体结构非常复杂的工程，给施工带来很多的难点:

首层面积达6647平方米，七道伸缩缝，A区平面为(宽)39.6m×(长)54.6m，大面积梁板混凝土浇捣时的间歇时间不易控制，如安排不当，会产生冷缝。

立面造型复杂，14个不同直径的48根弧形梁、28个弧形阳台、680m弧形线条、52个弧形墙上弧形窗的现浇过梁等异型构件较多，给模板的制作和安装带来了难度。

21m直径的半球形穹顶采用钢筋混凝土浇捣，由26根弧形梁支承，现浇板厚100mm。穹顶模板的设计、安装，混凝土的浇捣方法等许多难点需要进行技术攻关。

14m跨度1.6m高混凝土井字梁，支模架高度达17m。支模架的稳定性，混凝土振捣的密实度是施工难点。

设计采用大量的圆、异形柱，其中高18.6m、1000mm直径的圆柱38根；高11m、800mm直径的圆柱17根；另有0.6m、0.5m直径的圆异形柱64根。

烧结多孔砖填充墙与框架梁的交接，门窗、设备的固定点等都需事前策划。

这些难点和特点，无疑是对舒适春和他项目部全体工程技术人员以及各个工序操作工人的考验。定下的所有目标，是一种承诺，一定要兑现。科学的态度、严谨的措施，通过全体员工的奉献精神、一丝不苟的劳作，迎接那些难点组成的挑战，并且毫无疑义地去战胜它们。

楼层轴线投递采用天顶法；采用J2经纬仪相匹配的弯管棱镜组成直角棱镜目标分划板，将监控线引至各楼层；水平控制采用闭合环路，各个点的高程应用闭合环路复核误差小于1mm，并将偏差进行分解，楼层标高直接用同一根卷尺传递；模板采用优质覆膜多层胶合板；为避免砼振捣过程中因漏浆而产生蜂窝、麻面等质量缺陷，在柱阳角、构造柱与砌体交接部位均粘贴双面胶，楼板模板接缝粘贴胶带纸，以防漏浆。采取以上措施后不仅保证了砼构件的几何尺寸，而且使浇注后的砼密实平整、内实外光，克服了梁柱节点的质量通病。

近九千立方的结构砼量采用泵送施工工艺。针对大面积梁板混凝土浇捣时的间歇时间不易控制，会产生冷缝的难点，施工前按混凝土的产能合理安排间歇缝位置，间歇时间控制在1小时内，采用此方法施工的梁板混凝土没有产生冷缝。经数理统计法评定，全部符合设计和检验标准要求。

九层穹顶建筑面积328平方米，顶板采用21m直径100mm厚钢筋混凝土半球形现浇板，由22根250×750、4根350×750弧形梁支撑，为防止球盖渗漏，274立方米混凝土一次性浇捣，攻克了球盖钢筋混凝土施工的一大难点。

各项新技术、新材料、新设备、新工艺的应用，大大加快了施工进度，工程主体结构于2003年2月8日，一次性顺利通过了验收，主体结构施工质量优良。至工程竣工共进行了19次沉降观测，沉降量在11-15mm之间，结构沉降均匀稳定，全高垂直度最大偏差8mm，结构施工质量可靠。工程主体结构荣获2003年度金华市建设工程优质结构奖。在努力提高工程质量的同时，项目部认真按照部颁JGJ59-99标准及省市有关规定，狠抓了施工现场的安全、文明施工管理工作，工程荣获浙江省2003年度文明标化工地奖。

有创意的建议

屋面防水采用刚柔结合的防水方案，柔性防水层采用2mm厚高分子防水涂料、1.5mm厚三元乙丙防水卷材两道，刚性防水层采用40厚C20细石砼。6260m2屋面的找平、找坡、保温、隔气、隔离、防水和保护层等都采取了严格的技术工艺把关，各道防水工艺处理得当。经过近一年多时间的使用，屋面不渗不漏，施工质量可靠。

屋面原设计采用2%建筑找坡，最长坡度线15.74米，找坡层最厚处为390mm，为节约工程造价，减轻荷载，提高防水效果，经设计院同意改为3%结构找坡，节约造价（约20万元），业主为此奖励项目部人民币1万元。

屋面坡向正确，排水通畅。32万块广场地砖排列匀称、缝隙一致，八字角清晰。

立面上的多层次凹凸装饰造型，原设计为无组织排水，设计院采纳项目部的建议，增设有组织排水1955m2，减少了外墙面污染。

屋面管道支座采用预制砼块，做成艺术状，造型别致，水泥白石屑砂浆粉刷，面层拉毛处理后观感似斩假石。空调机组支座及管道支座水泥砂浆粉刷，所有阳角处均采用铜条护角，做工精致。

室内外设计均采用普通材料装饰，本着为用户服务、以人为本的宗旨，通过事前策划和精心施工，达到了精致细腻的效果。

为了确保细部质量，提高工程观感效果，项目部着重抓好了材料进场关，坚持做好了样板开路制度，严格三检和技术资料的记录、积累和分析制度，并且把施工质量、工作质量与经济分配有机挂钩，强化了施工全过程的工序和工艺管理，通过精工细作、精雕细琢，有效地保证了装饰工程总体质量的全面提高。

大楼外立面采用大量锥形科林斯罗马柱装饰，其中高17米，端部直径1.36米，梢部直径1.16米的38根；高9.5米，端部直径1.10米，梢部直径0.95米的17根，另有0.6米、0.5米直径的科林斯柱共计64根，外观威严美观，但加大了整个工程的施工难度。为保证整个外立面的装饰效果，项目部从方案的选择、材料的质量检查和施工工艺等方面加强了控制，取得了预期效果。

科林斯柱施工方法设计没有明确，项目部和业主、设计、监理一起探讨异型模板砼一次性浇捣成型、GRC预制构件、干挂花岗岩三种施工方案，从质量、经济等多方面综合考虑后，确定采用手工制作的GRC预制构件。119根科林斯柱GRC构件，施工至今二年没有产生裂缝，以17米高的柱为例，拼接缝按常规方法施工有竖缝3条，水平缝13条，改为按此方案施工后，减少为只有水平缝3条，14米高竖棱直线度误差均小于2mm。

建筑业十项新技术的推广和应用

大力推广应用建筑业十项新技术是本工程的一大特色，在工程施工中，依靠各项新技术的应用，对提高工程质量起到了巨大的推动作用，取得了较好的经济效益和社会效益。本工程共应用了建筑业十项新技术中的七项：现场搅拌及泵送砼技术；粗直钢筋连接技术；新型模板应用技术；建筑节能和新型墙体应用技术；新型建筑防水和塑料管应用技术；钢结构网架应用技术；计算机应用技术；等。

工程质量评定“优”字当家

十个分部工程评定情况如下：

地基与基础分部工程计364个分项，353个分项评定优良，优良率97%；

主体分部工程计443个分项，366个分项评定优良，优良率83%；

地面与楼面分部工程计136个分项，122个分项评定优良，优良率90%；

门窗分部工程计122个分项，113个分项评定优良，优良率93%；

装饰分部工程计524个分项，478个分项评定优良，优良率91%；

屋面分部工程计71个分项，65个分项评定优良，优良率92%；

建筑采暖卫生与煤气分部工程计90个分项，86个分项评定优良，优良率95.6%；

建筑电气安装分部工程计115个分项，112个分项评定优良，优良率97%；

通风与空调分部工程计127个分项，124个分项评定优良，优良率97.6%；

电梯安装分部工程计12个分项，12个分项评定优良，优良率100%。

工程竣工，十个分部工程全部评定为优良，合计分项工程2004个，其中1831个分项工程优良，优良率91%，质量保证资料符合要求，观感质量得分率92%，室内环境检测等各项安全和功能检验全部符合要求。单位工程质量评定为优良。另外，还先后荣获：

2003年度浙江省文明标化样板工地、安装行业样板工地；2004年度浙江省优秀安装质量奖、优秀装饰奖；2004年度浙江省“钱江杯”优质工程、2004年度全国工程建设优秀质量管理小组等多项荣誉。

经600余名员工17个月的辛勤劳动，如今，法院新大楼已高高矗立在东阳江畔，成为江北新区一道亮丽的风景线。舒士春望着这座被自己称为“艺术建筑”的大楼，不无感慨，他对笔者说，这是项目部全体员工的作品，是大家的心血和汗水的结晶。公司领导何总、蒋副总以及各个部门，对我们极大的支持、帮助；还有我们项目部的同志，我们组成的这个团队，付出了多少啊！他一一列举着伙伴们的名字，讲述着他们的奉献和辛劳，令笔者很感动。项目副经理冯黎明，以自己的聪明才智，成功地将新材料、新工艺运用在创优中；技术负责人厉宝伟，任劳任怨，刻苦钻研，攻克了许多施工难点；施工负责人何松有，工作中始终保持着那股认真劲儿，敢挑重担，敢于负责；质量员沈昌文，大公无私，只要是质量问题，到他那里，他就是六亲不认，就是讲精益求精，容不得半点的马虎；还有不能忘记的是预算员申屠欣，工作上的顶真劲儿让人折服，还主动做好后勤服务工作，大家都很钦佩。。。这是团队，是一种精神和文化。东阳法院工程完美地告竣了，与之共存的将是舒士春和他的项目部体现出的精神与追求。

2003年度金华市优质结构工程(浙江省未开展优质结构奖评比)

2003年度浙江省文明标化样板工地

2003年度浙江省安装行业样板工地

2004年度浙江省优秀安装质量奖

2004年度浙江省优秀装饰奖

2004年度浙江省“钱江杯”优质工程

2004年度全国工程建设优秀质量管理小组等多项荣誉。

创优措施

确保工程创优目标的实现，公司成立了以总经理何飞龙为组长，副总经理蒋幼良为副组长，公司机关技术、生产、质量等各职能部门负责人为成员的工程创优领导小组。工程创优领导小组负责本工程施工过程中的各项协调工作。组织强有力的项目部进行本项目的施工。公司任命曾创出过2002年度省优“钱江杯”优质工程和多项地级优质工程的国家一级项目经理舒士春担任本工程的项目经理，直接负责本工程的组织、指挥、管理和协调工作，主持重大问题的决策。在公司范围内选派懂业务、善管理、责任心强、经验丰富的专业人员组成项目经理部，实施对项目的管理、控制和监督。并在公司范围内抽调技术熟练、创优经验丰富的队伍参加本工程的施工。一支有很强战斗力的团队，向着工程最高荣誉发起了扎实而又充满激情的战役。

一切都要做到精心、细致，追求的就是完美。贯彻ISO9002质量体系标准，通过贯标，不断提高项目部管理素质，这不仅仅是对项目经理班子的要求，也是通过项目部成为全体员工的自觉行为规范。科学发展观落实到施工项目上，以往那种大型工程搞的“人海战术”、“疲劳战术”在这里行不通。项目经理舒士春很清楚这一点，他发起成立QC小组的动议，得到项目班子的一致赞成。QC小组成立后，对关键部位质量控制进行技术攻关，围绕质量、工期、安全、文明施工四大管理目标，以降低工程施工成本、提高工程质量为目标积极开展活动，取得了显著成效，《创新17米高锥形大直径科林斯柱新工艺》QC成果，为他们带来2004年度全国工程建设优秀质量管理小组称号的荣誉。

通过工程创优目标管理，不断完善工程创优组织机构，加强施工过程质量流程控制等措施，对施工全过程实行有效的质量控制，确保了工程创优目标的顺利实现。

根据工程的总体质量目标，将质量目标进行分解，明确各分部分项工程的质量目标，确保工程质量目标的实现。工程具体质量目标：“竣工一次交验合格率100%，分部工程优良率100%，分项工程优良率大于85%\"”。在每个分部、分项、工序施工前都进行详细的技术交底，下达指定性质量目标，不达到目标不允许下道工序施工，实行定人、定位、挂牌施工，加强职工的责任心和荣誉感，并在施工中严格执行“三检”和工序管理制度，使工程质量始终处于有序受控状态。

严格执行国家和行业施工技术规范标准和工程建设标准强制性条文：工程施工之前，认真开展施工图纸会审工作，细心阅图，领会图纸设计含义并严格按图施工。对图纸设计不符合规范和条文的内容，及时与设计等单位联系，共同探讨解决方案（如中庭防火分区面积超标,增加防火卷帘门、水平段长度大于500mm的栏杆下部增设档板、高度低于0.80m的窗台都加设防护栏杆等），使各项问题在施工之前都能得到较好解决。通过编制施工组织设计和各专项施工方案，明确各分部分项工程的施工要求，所有分项工程施工之前，都要对施工班组进行技术交底，明确质量要求和施工工艺，并形成记录。

第2篇

近年来，随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。如虚假广告、面积“缩水”、质量低劣等问题屡见不鲜，因此而引发的诉讼逐渐呈上升趋势。为维护买受人的合法权益，笔者结合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，从“五证”与预售合同效力的认定、“楼花”许诺与合同义务、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用、计量规定与商品房面积“缩水”、质量缺陷与司法救济五个方面，就买受人应注意的若干法律问题及人民法院在司法实践中，应如何进一步保护其合法权益，进行阐释，使买受人在了解最新立法的基础上更有力、更全面地维护自己的权益，同时，也使人民法院在审理此类案件时作到法制统一适用。

一、引言

安居乐业，安居才能乐业。

自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今，有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着……以上海市为例：1979年人均住房面积仅4.2m2，住房困难的就达80万户，占市区总户数的28%.直至1987年，上海居民中还有1.6万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来，我国城乡住宅建设进入了高速发展时期，1949年—1978年，城镇年均住房竣工面积仅为1800万m2，1980年突破了1亿m2，1998年为4.75亿m2，城镇人均居住面积达到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世纪末，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%.现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。

商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业（简称“出卖人”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。近几年来，随着购买商品房的增多，消费者对商品房销售过程中的广告不实、商品房面积“缩水”、质量隐患严重等方面的投诉越来越多，已成为广大消费者投诉的热点之一。为保护购房者的合法权益，我国继颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《建设工程质量管理办法》和《中华人民共和国合同法》等法律、法规、规章后，最高人民法院又于2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），并于6月1日起开始施行。该司法解释体现了当事人意思自治、约定优于法定、惩罚性赔偿等原则，买受人可依法行使买卖合同的撤销权、解除权，要求出卖人返还已付购房款及利息，承担违约、修复及不超过已付购房款一倍的赔偿责任等，从而凸显了对广大买受人合法权益的保护。下面，笔者试从以下几个方面浅谈一下在商品房预售合同纠纷案件中，对买受人合法权益的保护问题。

二、“五证”与商品房预售合同效力的认定

预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。因此，这种形式具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

购房者在签订商品房预售合同时，应查验开发商是否齐备上述证件及批准文件。有无完备的证件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。因此，相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。但是，由于在实践中，商品房预售存在的问题较多，也较复杂，尽管《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产市场相对比较规范，但开发商在预售房屋时手续尚不完善的情况仍然存在。如尚没有取得预售许可证、土地使用证及规划许可证或者没有交土地出让金。由于出现上述情况，既有当事人自身的原因，有的也同政府主管部门的行为不规范，对房地产市场调控不力有关。如果不考虑除外情况，一概认定买卖合同无效，既不利于稳定交易秩序，保护买受人实现合同目的，同时也与《合同法》的基本原则相悖。因此，对此类问题应事实求是的处理，不能轻易地认定为无效合同。只要时已经取得了相关证书，具备预售条件或经政府有关主管部门同意的，均不因此影响销售合同的效力。2003年3月通过的《解释》在规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”之后，也规定了一个“但书”：“但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时第八条还规定：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样规定，既有利于稳定交易秩序，也利于买受人实现合同目的，从而保护了购房者的合法权益。

三、“楼花”许诺与合同义务

现在，有人将房地产开发经营商为即将开发经营的商品房所作预售广告的“许诺”称之为“楼花”许诺。这些广告或宣传材料全都图文并茂，对所售房屋及其周边环境构画得犹如人间天堂，对购房者颇富吸引力。但是不乏某些开发商为了销售其商品房，会用夸大其实的广告内容来吸引甚至是误导消费。如××花园称其“环境幽雅，空气清新”，其实那里连绿地建设也不完善；××小区称其地点距某车站只有十几分钟的距离，其实那只是地图上虚设的直线距离，根本没考虑实际线路；许诺的汽车车库却变成了自行车车库；什么比邻的学校、医院、邮局等，更是多少年的远景规划……许多购房者实际入住后大呼上当，却又感到木已成舟，无可奈何。在人们日益呼唤诚信的今天，如何依法解决开发商随意允诺，任意违反，欺骗购房者，从而有效保护购房者的合法权益呢？对此问题，应首先弄清预售广告具有何种法律效力？根据合同法规定，商业广告包括商品房预售广告，其性质只属于一种要约邀请或称要约引诱，即希望购房者向自己发出要约购买其物业的意思表示，而并非是向购房者作出的承诺。因而不构成要约，不能作为买卖合同义务。购房者只能在购房前先针对广告内容详细咨询、翻阅房屋设计图纸、看其构建格局等，确认广告是否真实可信，然后再决定是否购买。如决定购买，应尽量将“楼花”许诺在签订书面合同时重新约定为合同条款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情况下，预售广告都不具有法律约束力，如果开发商在合同之外的广告及其宣传材料中，对其所售房屋的公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益等问题的具体承诺，应属于合同内容的一部分或属于合同的随负义务，开发商违反的，应承担违约责任。最高人民法院通过的司法解释，也进行了明确规定。其一，销售广告和宣传资料所做的空泛的，不能具体确定的说明、允诺，为要约邀请，不作为合同义务，购房者需与开发商重新约定，签订规范、详备的商品房预售合同，而使其成为合同条款。合同样式可参照建设部、国家工商行政管理局印发的商品房购销合同示范文本；其二，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，如公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益建设等问题的具体承诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容的一部分或合同的附负义务，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此外，不少开发商的销售广告或图片资料都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中规定的要约条件，开发商违反时，仍应承担违约责任。这些规定为购房者权益的保护及诚信社会的建立提供了有力的司法保障。

四、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用

我国于1993年10月31日颁布了《中华人民共和国消费者权益保护法》。其中备受人关注的当属第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”即通常所说的“双倍赔偿”。商品房销售案件是否适用《消费者权益保护法》存在较大争议。主张适用消法的观点认为：商品房本身就是典型的商品，不适用消法没有依据，且适用消法可以充分保护购房者的合法权益；另一种观点认为：消法制定时，我国的房地产市场才刚刚启动，当时并没有将房屋这种不动产考虑在内，且由于商品房价值较大，适用消法可能存在双倍赔偿问题，不仅开发商无法承受，对欺诈的界定也存在难度。2003年通过的司法《解释》在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，且力求最大限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的交易行为，予以超出违约责任范围的民事责任追究。对此，《解释》第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（第八条）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实（第九条）。凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

五、计量规定与商品房面积“缩水”

商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，国家质量技术监督管理部门也制定了《商品房销售面积测量与计算》，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。

（一）计算全部建筑面积的范围：1.永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。3.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。4.封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积计算。

（二）计算一半建筑面积的范围：1.与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积一半计算。2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。

（三）不计算建筑面积的范围：1.凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。2.半园柱的雨篷。3.房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。

（四）应分摊的共有建筑面积：1.各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。2.套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。

（五）不应分摊的共有建筑面积：1.从属于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定车位或专用车库。

现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。因此，购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。如合同无约定或者约定不明确，《解释》第十四条明确规定了处理原则：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持；如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

《解释》将面积误差比界定为3%，比最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》（建议稿）规定的5%提高了二个百分点，既增强了当事人的合同意识，也突出体现了对买受人这一弱势群体利益的保护。

六、质量缺陷与司法救济

商品房的质量关系到买受人今后的生活环境优劣甚至生命财产安全。对于渴望安居乐业的平民百姓来说，倾其积蓄甚至多方借款买套住房如果遇上屋漏墙裂、墙倒楼塌的厄运，无异于晴天霹雳。《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规中，针对建筑工程质量问题都进行了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；建筑物在合理的使用寿命年限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复；交付竣工验收的建筑工程必须符合建筑工程质量标准；建筑工程实行质量保修制度等。建设部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容有：工程质量监督部门检验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修的承诺；用户报修的单位、答复和处理的时限；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房买卖合同的补充内容，实际是商品房的保险书。其中质量保证书中应当标明正常使用情况下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设施的保修期限各有不同，按照《建设工程质量管理条例》第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：

（一）基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

《住宅使用说明书》的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等说明，并提出使用注意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要说明的问题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量问题，开发商不承担保修责任。

根据相关的法律、法规及该司法《解释》的规定：（一）如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（二）因房屋质量问题严重，致使房屋使用功能受到影响，严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。（三）交付使用的房屋存在其他质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但对“严重影响正常居住使用的范围”等，该解释过于规范，不利于操作，仍需要进一步明确。

七、结语

党的十六大已明确提出了“全面建设小康社会”的奋斗目标。买房在成为颇受人们关注的日常生活中第一件大事的同时，住房的地理位置、楼层、朝向、绿化以及周边环境的好坏已成为现代家庭居住追求的新时尚。但是，蕴涵着巨大商机的房地产业同时也因为法律、法规等制度性缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的环节又纷繁复杂，在商品房预售法律关系中，买受人将始终处于弱者地位。经济法的“实质正义”理念要求给予购房者特殊的法律保护。本文仅从上述几个侧面澄清了一些模糊认识，以期为购房者提供醒示，作到未雨绸缪，防患于未然。但由于商品房预售中所涉及的法律问题多而复杂，还应从行政管理、合同法保护措施、物权法保护措施等不同方面给予特殊保护。希望能抛砖引玉，唤起学界给予更多的讨论和关注，以最大限度的保护买受人的合法权益，减少买受人预购商品房的法律风险！

主要参考资料

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