时间：2022-06-29 09:22:21
导语：在续租申请书的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
【关键词】融资租赁；买卖合同；租赁合同；缔约过失责任
融资租赁业起源于20世纪中叶的美国，八十年代后期，融资租赁业开始迅猛发展。1981年4月，我国第一家专业的融资租赁公司―中国东方租赁有限公司成立，后来又诞生了中国租赁有限公司，这标志着我国融资租赁业的兴起。作为当今世界五大金融支柱（银行、租赁、保险、证券、信托）之一的融资租赁业在世界上已经获得了较大的发展，融资租赁业务在发达国家GDP的渗透率为20%-30%，但是融资租赁业在国内发展的整体水平较低。其中一个原因是法律建设不完善，对相关制度的探讨不彻底，导致在法律实施方面屡屡受挫。
融资租赁作为一种新型的契约，有其特殊性。就目前来讲，学者多将融资租赁的着眼点放在比如：融资租赁物范围（不动产能否成为融资租赁的标的物），融资租赁主体资格问题，融资租赁的解约、违约问题，但是对融资租赁的缔约过失责任方面的研究较少。当承租人恶意协商的情况出现，在出租人和供货商已经订立了买卖合同后，承租人不能与出租人签订租赁合同时，究竟是否应当适用缔约过失责任；当买卖合同和租赁合同均已成立时，出卖人因为各种原因不能交付，此时是适用缔约过失责任还是违约责任，哪种责任形式的适用对当事人的保护力度更大，法律制度究竟该如何抉择。这是我们有必要探究融资租赁合同中缔约过失责任的理由。
一、融资租赁与缔约过失责任
我国对于融资租赁的规定见于《合同法》第十四章，将融资租赁合同定义为：是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。关于缔约过失责任的规定见于《合同法》42条和43条，法律规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”缔约过失责任是指缔约一方基于诚实信用原则对先合同义务的违反，或者虽然合同成立但是事后因为不符合合同生效的法定要件而被宣告无效或者撤销。先合同义务主要包括如协助、通知、告知、保护、照管、保密、忠实等义务。这就意味着，虽然融资租赁合同由出租人和承租人签订，但是在这个过程中，涉及到了三方当事人，其中包括着买卖合同的供应商（或者又称为出卖人）。因此，对于融资租赁合同中缔约过失责任的研究就具有很强的复杂性。
但是要想明确融资租赁中的缔约过失责任，就要知道融资租赁合同何时成立，何时生效。依上文可知，融资租赁合同是由两个合同构成的―租赁合同以及买卖合同，故而又要明确买卖合同和租赁合同之间的关系，以及它们的订立过程。所以，笔者将首先简述融资租赁的操作流程，以明确三方权利义务关系。
二、融资租赁操作流程
对融资租赁流程的了解，有助于理清在融资租赁合同成立或者生效之前双方的权利及义务，有助于理清在哪些准备工作环节可能存在缔约过失责任的风险承担。
首先，由融资租赁公司对中小企业的融资项目进行初审，并对该项目的基本可行性进行评估。其次，商务谈判的过程，也即买卖合同订立的过程，一般承租人选定至少三位供货商，由承租人和融资租赁公司共同进行询价，从而选择出来性价比最高的供货商，三方进行协商谈判（谈判的过程并不能算作缔约过失范围，并没有任何的信赖利益），出租人与供货商签订买卖合同，在买卖合同中约定由供货商直接向承租人交付标的物，承租人在合同上面签字。再次，租赁谈判的过程，包括确定租赁期、租赁资产余值等，签订租赁合同，办理租赁合同审批手续，批准后对外签字盖章，并与购货合同同时生效，租赁合同中约定租赁物的瑕疵担保责任索赔由承租人直接向供货商进行，但是租赁公司要予以必要的协助。
以上融资租赁的流程是来自于环球恒丰资本管理，对于这样在实践中操作的流程来说，其主要是采取了先订立买卖合同，再订立租赁合同。当然对于融资租赁过程还有另外一种方式，即先订立租赁合同，再订立买卖合同。
对于融资租赁的操作流程来说，是租赁申请书连接整个融资租赁的交易。如果出租人或者承租人违反租赁申请书规定的义务，致使买卖合同或租赁合同没有订立，对此，固然可依租赁申请书追究出租人或者承租人的责任，但这只能解决出租人和承租人之间的法律关系。
我们之所以要对两种不同的流程进行区分，是因为，在后文中对买卖合同和租赁合同之间关系问题的探讨需要与之相结合，从而判断融资租赁合同何时成立何时生效。
（一）出租人的权利义务
按照承租人指定的供货商，与其签订买卖合同。按时支付价款。在承租人收到租赁物，并且经承租人确认租赁物没有瑕疵，质量、调试安装标准均达到合同约定的要求时，出租人凭承租人出具的验收合格证明，将尾款支付给供货商。
出租人和供货商订立买卖合同，约定供货商直接将标的物交付给承租人，承租人在买卖合同上签字。
（二）承租人的权利义务
承租人要选择适格的供货商，负责在出租人和供货商之间签订买卖合同的协调，对于日后租赁物的损毁灭失的风险由其自己承担，其享有对供货商提供不符合质量标准的租赁物的瑕疵担保请求权和索赔权，索赔时出租人有协助的义务。承租人和出租人签订租赁合同，基本承担了买卖合同中买方的权利义务。
（三）供货商的权利义务
承担瑕疵担保责任，对于租赁物的质量瑕疵需要对出租人负责。供货商与出租人签订买卖合同，约定由供货商直接向承租人交付租赁物。承租人就租赁物的质量直接向承租人负责。
三、融资租赁中买卖合同和租赁合同关系
一般来说，融资租赁是这样一种交易，由承租人和供应商（卖方）协商有关标的物的数量和质量上的要求，再由出租人和供应商签订买卖合同，出租人从供应商手中购买标的物，获得标的物所有权，出租人与承租人签订租赁合同，将标的物出租给承租人使用，租赁期满双方可约定将租赁物所有权转移给承租人或者承租人决定续租。
由此可见，融资租赁涉及了两个合同，静态地看这两个合同可以说是两个独立的合同，但是从动态的角度看，这两个合同的建立有着直接的联系。这两个合同在融资租赁中的关系的理清，两个合同的成立生效时间以及他们的效力影响的问题，是明确在融资租赁中缔约责任时间和空间范围的前提。
那么融资租赁是一种交易行为还是一个合同呢？目前大多数学者认为融资租赁是一个合同，是一种不同于传统合同的新式契约。其中学说又有：主从关系说、合同履行说、第三方受益合同说等。很多学者在承认融资租赁合同的同时，又认为两合同是具有独立性的，但是我们必须看到这两个合同有其各自的生效要件，在实践中存在并不可能同时订立的情况，这时对责任的追究是适用缔约过失还是违约就存在一定的混乱。中国银行上海分行法律合规处郭振曾提出观点“法定单一合同说”，认为租赁合同的当事人由出卖人、出租人、承租人三方构成；融资租赁合同同时包括买卖合同和租赁合同两部分，两合同可以分别订立，也可以一并订立，并不具有独立性；在合同的生效问题上采取最后合同的订立为融资租赁合同的生效时间节点。该理论突破了大陆法系中将合同类型化的障碍，也突破了传统民法理论的桎梏，有效处理了两协议中的衔接问题，适应了交易一体化的需求。笔者认为应当采用此种观点。
四、融资租赁中的缔约过失责任
（一）融资租赁中的缔约过失责任的整体性分析
一个合同的成立过程传统意义上认为是经历了一下几个阶段：要约―承诺―成立―生效―履行―终止。人们对这一过程并无多大的争议，但是往往忽略了承诺、成立、生效三者之间的时间距离，这一距离的确定有助于确定缔约过失责任的时间和空间的维度。承诺的做出直接导致合同的成立，合同成立之前的要约和承诺是缔约过失责任的势力范围，但合同的成立并不一定标志着合同的生效，合同是否发发生效力则在于国家是否赋予了其法律效力，若国家对该合同并不给予肯定性评价，那么该合同便是瑕疵的，这时候也应当存在缔约过失责任。由此可见，缔约过失责任适用的空间范围主要包括：合同订立阶段和合同效力确定阶段。在这两个阶段中，缔约过失责任又被分为以下三种情形：一是在合同订立阶段，在合同成立之前即发现合同不具备成立要件，但是当事人基于信赖已为了一定的行为；二是在合同效力确定阶段，在合同成立后发生效力之前发现合同不能成立或者不能生效；三是合同已经得到实际履行，但是却发现合同存在本来不应该成立或者不应该生效的事由。
在一般的合同中，因为合同具有的相对性，无论是在缔约的过程中，还是在约定生效后所产生的违约责任的问题方面，都只涉及到两方主体，但是在融资租赁合同中（本文所指的融资租赁，是不包括回租租赁、融资转租赁等新型的租赁形式，仅指存在供应商的融资租赁），涉及到的两个合同的违约责任的承担方面虽然按照合同的相对性理论进行，但是在缔约过失责任承担方面，主体的相对性却并没有那么明显，也就是说对缔约过失责任的承担不仅仅限于出租人和承租人，还可能包括供应商。融资租赁中的先合同义务在我国的法律上并没有规定，但是在德国法上对先合同义务所包含的内容进行了规制：出租人应当承担融资租赁合同缔结前的义务，包括解释、告知、提醒租赁合同的内容，特别是有关价格、租金等条款的义务。
（二）融资租赁合同的成立生效对缔约过失责任的影响
依据上文中对融资租赁合同中买卖合同以及租赁合同关系的分析，在采取法定单一合同说的基础上，我们就能很好解决租赁合同的成立以及生效问题。对缔约责任的分析也就更加简单明了。
法定单一合同说认为融资租赁合同的生效以后一个合同的效力为时间节点，且认为该合同是诺成性合同。合同是否为诺成性合同对责任承担的影响较大。在租赁合同先订立，买卖合同后订立的情况下，如果该融资租赁合同为诺成性合同，合同订立并生效，若此时出卖人不能交付标的物，那么出租人有权依据合同让其承担违约责任；如果该合同为实践性合同，以标的物的交付为合同的生效要件，当出卖人没有交付标的物时，因合同没有生效，当事人就不得基于合同请求出卖人交付标的物，这样对承租人和出租人的保护都不利。因此当该合同为诺成性合同时对当事人的保护更加有利。
（三）融资租赁中缔约过失责任的种类
1.按照买卖合同和租赁合同的生效情况来划分。
关于房屋出租委托合同
委托人(下称甲方)：
姓名/公司名称：
地址：
证件种类及号码：
电话：
传真：
受托人(下称乙方)：
公司名称：
地址：
电话：
传真：
甲、乙双方经友好协商，达成协议如下：
1.甲方委托乙方出租其拥有之位于北京市区街号第座层单位房产(下称“该房产”)，有关买卖契约或产权证明见附件，委托期限两年。该房产的建筑面积为平米(需以产权证所载数为准)。甲方合法拥有该房产的所有权及其占用土地的土地使用权，且甲方愿将房产出租。
2.甲方出租房产的条件如下：
1)租约年期：
2)租金：
3)租金支付：
4)按金：
5)其他：
3.乙方应积极为甲方寻找适合租户并最大限度地满足甲方要求。
4.甲方同意乙方为甲方介绍客户完成该房产租赁后，乙方可获得相当于该房产租约中所签订之全年租金总额的平均租金作为费。甲方授权乙方可在签署正式房产租约前收取订金，此订金可作为之后乙方应得之费的一部分，不足部分由甲方在甲方与承租人签署该房产正式租赁合约(包括甲方应收之租房订金到位)之日起7日内缴付乙方。
5.当乙方向甲方介绍可能承租人时，甲方应积极配合，自行与承租方签约，并尽快办理签署租约所需的有关手续。
6.甲方亦可授权乙方作为人签署有关租约，有关事宜将在授权书中另行约定。
7.甲方除委托乙方代为出租该房产外，亦可自行寻求或委托他人寻求该房产的可能承租人。如甲乙双方中任何一方最先寻求到该房产的承租人，均须以书面形式通知对方，否则将赔偿因此给对方造成的损失。
8.在委托期及委托期终止后六个月内，若甲方私下与乙方所介绍的承租方签订租约，甲方也须将按照本协议订明的费支付给乙方。
9.本协议书在以下情形下即告失效：
1)委托期满且双方并无续约;
2)甲方与经乙方介绍的承租方签约且付清应付乙方之费;
3)甲、乙双方书面同意提前终止本协议。
10.甲、乙双方均须为本协议书内容予以保密，未经双方许可不得将有关内容泄露给任何第三方。
11.本委托书依照中华人民共和国法律拟定，如有未尽事宜，双方可另拟补充条款。如有争议而双方不能协商解决将依照中华人民共和国有关法律通过北京仲裁委员会仲裁解决。
12.本委托书一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起即行生效。
甲方：乙方：
年 月 日
房屋租赁委托协议书范本
甲方(委托方)：_________
乙方(方)：_________
兹经双方协议，甲方委托乙方其房屋出租事宜。
第一条： 房屋位置
甲方将座落于_________
合计面积_________平方米，委托乙方。
第二条： 期
1、期为_________，自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，其中免租期为_________(天)，期满乙方可再续租_________月。
2、期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续签本合同，需在本合同期满前一个月向甲方提供书面申请，在同等条件下，乙方有优先续约权。
第三条： 房屋租金
1、甲乙双方协商，乙方甲方房屋，每月租金为(人民币)_________，一年共计(人民币)_________。
2、房屋租金按_________缴纳。
3、甲方收取租金，可选择(a、到乙方公司所在地领取，b、乙方送往甲方指定地点，c、乙方汇入甲方指定帐户，d、或其他方式)
第四条： 其它费用
1、在租赁期内，如房屋所在地进行公共设施改造如：小区建设，电力增容，宽带入户等所需交纳的相关费用由甲方负担。
2、在租赁期内，房屋内所发生的水、电、煤气、有线收视及电话费由乙方客户承担，物业及供暖费用由甲方负担。
第五条： 委托方和方的权利及义务
1、在期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒绝。
2、甲方提供：①产权证明②户口本③业主身份证(如代办需有代办人身份证)④其它必备相关证明;乙方出示：①经纪机构资质证书②营业执照。
3、双方保证所提供的证件的真实性，如由于甲方向乙方提交的出租材料不全或不实，而导致客户无法正常居住(乙方遭受损失的)，甲方负责向乙方赔偿，乙方并有权终止合同;如因乙方提供虚假证件而造成的损失，由乙方向甲方赔偿，甲方并有权终止合同。
4、甲方在交房时，有义务对房内设施进行检查修缮，保证电器正常使用，乙方积极配合。
5、在期间，乙方应及时安排客户看房，保证客户合法守法。
6、在期间，房屋租户如有更换，乙方负责房内各项费用结算及清点检查修缮屋内家具电器等设施，并免费为甲方寻找下拨客户。
7、期间，房屋因自然损坏，乙方应及时通知甲方修缮。
8、期满，乙方交房时，结清房内各项费用及清点家具电器等设施。
9、甲方不得与乙方所介绍承租人以任何理由私下成交，否则视为违约，如违约应赔偿三个月租金作为违约金。
10、甲方不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，以便乙方安排客户，并支付一个月房租作为赔偿。
第六条： 其它
1、房屋如因不可抗拒力及不能预想之因素导致损毁或造成损失，乙方不承担任何责任。
2、房屋因市政建设需要拆除或改造，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。
3、本合同如有未尽事宜，由甲乙双方协商解决，附补充协议。
4、本合同自双方签字之日起生效，合同文本一式两份，甲乙双方各执一份，任何一方不得单方面修改或取消本合同。
5、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成，提请_________人民法院解决。
6、本合同附房屋设备清单。
甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房屋委托出租合同阅读
编号：日期：
甲方：租赁公司(地址：电报：
(租) 电话：
乙方： (地址： 电报：
电话： )
根据租赁项目的批准文件(文号)和乙方的《租赁项目申请书》(编号：)，并依据下述各款规定，甲方接受乙方的租赁委托，乙方承租下列物品。
一、租赁物件：
设备成交单价、总值和其他交易条款，均按第号《订货协议书》规定办理。
二、租赁费及有关条件：
1.租赁费总额：(大写：)租赁期自提单之日起算，自租赁期起算日起满个月的当天为第一次支付日，以后每满个月支付1次，共支付次，即租赁期结束。
2.其他有关费用，如本合同附表《估价单》所列。
3.在本合同生效日后30天内，甲方将按照租赁业务和国际贸易习惯做法，代表乙方签定租赁合同。该租赁合同生效后，甲乙双方均有履行该合同的责任和义务。
三、租赁物件交接：
1.租赁物件装船后，甲方应适时向乙方发出“到货通知”，并负责在到货后代办进口许可、报关、保险、提货、托运等有关手续，所需费用由乙方承担。
2.乙方接货后，应立即在商检部门的督导下开箱检验。检验无讹后，即可安装使用。如检验结果与合同及其附件规定不符，应立即申请商检部门检验并出具商检证书，最迟应在合同规定的索赔期到期日10天前，通知甲方对外提出索赔。
四、费用结算办法：
(1)本合同附表所列国内外费用系估算额，实际支付时，按附表说明事项办理。
(2)有关各期租赁费的结算办法，乙方应在甲方发出的付款通知规定的期限内，将本期应支付租赁费划拨至甲方帐户。甲方在对外结算后，以原始发票金额为准开列结算清单，多退少补。倘乙方未能按期划拨，甲方将依据本合同通知银行向乙方开户行(帐号：)托收。在此情况下，甲方按本期迟付额每月向乙方加收2%的滞纳金，不足一个月按一个月计算。
(3)本合同附表所列明的国内有关费用，系指乙方应向国内有关单位交纳的进口关税，进口工商税、港口、陆运杂费和银行费用等概算额。结算办法同本款第(1)(2)条。
(4)甲方费按租赁费总额的2%，于到货时一次性计收，不足5万美元的租赁项目，按2.5%计收，结算办法同本款第(2)条。
五、担保单位及责任：
为确保租赁合同的履行，甲、乙双方同意
为乙方的担保单位。担保单位有责任监督乙方按期执行合同并在乙方不能/无力支付租赁费及其他费用时，代乙方履行付款责任。
六、生效：
本合同正本一式二份，经甲、乙双方签章，并由乙方担保单位盖章担保后生效。副本按需要分送有关部门备查。第号《租赁合同》和本合同所附第号估价单为本合同不可分割的组成部分。
七、其他未尽事宜，由甲、乙双方协商解决。
甲方：(章) 乙方：(章) 担保单位：(章)
代表：代表：代表：
开户行： 开户行： 开户行：
关键词：房地产；拆迁；评估；地价
一、浙江省拆迁评估实施条例概述
浙江省于2002年6月28日正式出台了《浙江省城市房地产拆迁价格评估暂行办法》（以下简称《办法》），该办法规定，就一个拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择；拆迁评估应当由拆迁人委托，对于被拆迁的住宅或安置用房的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素评估确定，其公式为：
被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+被拆迁房屋的重置价格×成新率]×建筑面积
安置用房评估金额=[房屋货币补偿基准价×区位差价系数×（1+层次差价率）×（1+朝向差价率）×（1+其他因素差价率）-同类房屋的重置价格+安置房屋的重置价格×成新率]×建筑面积
房屋货币补偿基准价由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格确定，报同级人民政府批准，并在每年3月底前公布。
上一年度的各类房屋的重置价格以及房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准也由市、县房屋拆迁管理部门会同有关部门制订，报同级人民政府批准后实施。
对于不能用上述方法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋，适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，适用成本法。
二、杭州市拆迁评估现状概述
杭州市于2002年开始实施新的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》，并于2002年3月份公布了杭州市区2002年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价，但是由于浙江省的《办法》至2002年6月底才出台。因此，杭州市针对《办法》的有关配套标准于2002年8月9日才正式公布并开始执行。在该配套标准中规定了房屋具体区位差价系数和其他因素差价率由房地产估价师在±10%幅度内根据实际勘察测定，并同时公布了《杭州市房屋重置价格标准》、《房屋成新率标准》、《层次差价率标准》、《朝向差价率标准》和《附属物补偿价格标准》。由于拆迁评估的滞后，使得2002年拆迁工作相应减缓，杭州市（不包括萧山、余杭两区）2001年全年共审批城市房屋拆迁许可证142件，拆除房屋建筑面积154.28万m2，2002年颁发城市房屋拆迁许可证88个，拆除房屋建筑面积110万m2，其中包括单位扩建、技改拆迁50万m2.
杭州市拆迁办公室根据杭州市的实际情况，要求在杭州市从事拆迁评估的评估机构有具备三级（包括三级）以上评估资质。自从2002年8月杭州解放路延伸拓宽改造拆迁项目首次实行新的拆迁评估办法至2003年4月份，杭州市已经累计拆迁80万m2.
三、拆迁评估中涉及的地价问题
由于拆迁工作的复杂性，通过一段时间的拆迁评估实践，深切感到无论是《办法》还是相关配套标准，有很多方面有待继续完善和细化，同时，各估价机构和估价师对《办法》和配套标准的理解和执行上也亟需统一和规范，本文只对拆迁评估中涉及的地价问题进行分析思考。
（一）住宅拆迁评估中的地价问题
在城市住宅（国有土地）拆迁评估中，存在两种土地性质的房屋，一种是土地性质为行政划拨的住宅，另一种是土地性质为出让的住宅（出让地块上建造的住宅和划拨土地上住宅经过转让后土地性质改变为出让）。由于《办法》中货币补偿基准价的的定义是：当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，而杭州市从1995年以后，房地产开发用地都采取出让方式供地，因此，货币补偿基准价应该是一个土地性质为出让的房价，然而《办法》和配套标准中都没有明确对土地性质为划拨的住宅的价格修正，因此，在估价师之间存在是否要对土地性质为划拨的住宅在评估时扣减土地出让金的争论。如果要扣减，如何扣减？如果不扣减，就存在两方面的疑问：其一在二手房市场上，划拨土地住宅买方需要补缴土地出让金，因此，土地性质为划拨的住宅和土地性质为出让的住宅在二手房市场上其价格有明显差异，那么，在拆迁评估时，两者同等对待，显然不合理；其二为如果统一按照出让土地价格评估补偿，那么开发商就存在这样的疑问，既然我按照土地出让性质对拆迁的房屋进行了补偿，那么根据国家土地使用权出让和转让的法律规定，该地块剩余使用年限内的权利与义务一并转移，国家不应该再次收取土地出让金，最多补足改变用途、增加容积率和延长土地使用年限之间的差额。
尽管估价师之间存在上述分歧，但是由于群体效应和在评估机构选择是由被拆迁人投票选举这种机制之下，杭州市对土地性质为划拨的住宅在拆迁评估时都没有扣减土地出让金。
（二）非住宅拆迁评估中的地价问题
在非住宅的拆迁评估中，地价主要牵涉到以下问题：
1、不同土地使用权类型房屋拆迁的地价问题
在杭州市拆迁评估中，国有土地主要体现为三种类型：出让、划拨和租赁。对于出让土地上的拆迁房屋，由于其收益权、处分权等比较明确，因此，估价师、拆迁人和被拆迁人之间理解较统一，按照市场比较法或其他评估方法评估其剩余使用年限内的市场价格即可；对于划拨土地上的拆迁房屋，尽管其实际收益权（特别是出租收益）、处分权与法律规定相去甚远，但在性质认定上比较明确；分歧最大的是租赁土地上的拆迁房屋，根据土地租赁合同，租期一般在八年以内，且租赁条款规定，租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得，土地使用者应依照规定办理土地使用权注销登记手续，交还土地使用证。乙方（承租方）如需继续使用该宗地，需在期满之日前360日向甲方提出续期申请书，并在获准续期后确定新的租赁年限和年租金及其他条件，重新签订租赁合同，办理土地使用权变更手续。由于这种情况大部分原来是行政划拨土地，后来因为改制、重组等产权变动或其他原因，土地性质由划拨转变为租赁，其中也有部分是通过拍卖流通方式取得规划旧城改造范围内的房产时核发的土地证。因此，被拆迁方认为应该按照划拨土地上的房地产进行评估，而拆迁人认为既然是租赁土地，就应该按照剩余土地租赁年限和建筑物及其他附属物现值进行评估。经过向杭州市国土资源局咨询，答复如果不拆迁，承租人可以不断续租，所以应该等同于行政划拨土地，这种解释与租赁合同规定的租赁期届满，甲方（杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法取得相矛盾，不能说服拆迁人。
2、划拨土地使用权类型房屋拆迁的地价问题
对于划拨土地上的拆迁房屋，其拆迁价格评估时，需要扣除土地出让金，但是在具体扣除项目上存在以下问题：
（1） 扣除项目
杭州市宗地价格分成三大块：土地开发成本、大市政配套费和级差地租，分别占评估地价的45%、35%和20%，杭州市规定，行政划拨土地转变为出让土地，需要补缴大市政配套费和级差地租，因此，划拨土地房地产在拆迁评估时应扣除大市政配套费和级差地租基本没有异议，但被拆迁人（也有估价师）指出如果企业改制，只要补缴级差地租就可以把行政划拨土地转变为出让土地，随着国家经济改革的不断深入，只要假以时日，总可以享受上述政策，既然如此，拆迁人就应该补偿由于强制拆迁对被拆迁人造成的享受政策优惠方面的损失，也就是划拨土地房地产在拆迁评估时应只扣除级差地租。
（2） 如何扣除
从理论上讲，划拨土地房地产在拆迁评估时可以采用土地开发成本加上建筑物现值和先算出出让地块上房地一体的市场价格，再扣除大市政配套费和级差地租的方法，但问题是拆迁评估对象的所在区域很难用市场比较法等直接得到现状使用条件下地块在出让性质条件下的毛地地价，因此估价技术路线大多采用先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后根据剩余法算出出让性质下的地价，求出土地开发成本，再加上建筑物现值得到拆迁评估价格。在实际操作中，有以下几种处理方式：
①直接扣减方式
先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后直接乘以80%或70%等系数后得到的结果作为拆迁评估价格。其依据为杭州市地价成本为房价（出让土地）的36%-45%，因此，划拨性质房地产应扣减的大市政配套费和级差地租为：房价×36%×55%=房价×20%，拆迁评估价格=房价×80%.这种方式优点是简单方便，但缺点是房价中的地价成本难以把握，结果粗糙，精确度差。
②套用重置价格标准扣减
根据公式：
房地产总价=地价+建筑物现值=地价+建筑物重置价格×成新率
地价=房地产总价-建筑物重置价格×成新率
拆迁评估价格=（房地产总价-建筑物重置价格×成新率）×45%+建筑物重置价格×成新率
建筑物重置价格和成新率套用杭州市房屋重置价格标准和房屋成新率标准，该方式房地产总价中地价与建筑物现值之间的划分明显不合理。
③用成本法倒算测算地价
根据成本法公式：
新建房地产价格=地价+建筑物建造成本+管理费用+利息+利润+销售税费
建筑物建造成本可细化为前期费用、建安成本、小区配套费、政府规费等。
由于管理费用、利息、利润、销售税费由地价和建筑物建造成本两者共同产生，因此，上述项目可细分为管理费用1、利息1、利润1、销售税费1和管理费用2、利息2、利润2、销售税费2，分别代表由地价和建筑物建造成本产生的项目，把它们之和计为A1和A2，则上述公式可写为：
新建房地产价格=地价+A1+建筑物建造成本+A2
旧有房地产价格=地价+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率
地价=旧有房地产总价-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率
拆迁评估价格=[房地产总价-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率]×45%+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率
（*）其中房地产总价是用市场比较法、收益法等评估得到的土地性质为出让的价格。
四、完善拆迁项目中地价评估的思考
出现上述分歧和疑问的主要原因是房地产拆迁评估和土地出让价格评估之间的脱节，假设开发法是房地产开发用地出让中最重要的评估方法之一，用其评估得到的在新规划条件指标下的毛地价，实际就是政府收取的大市政配套费和级差地租，公式为：
新规划条件指标下的毛地价=房地产销售总价-拆迁成本-建筑物建造成本-管理费用-利息-利润-销售税费
拆迁成本包括拆迁补偿费和旧有建筑物拆除及场地清理费用。因此，无论是出让土地、划拨土地还是租赁土地，只要拆迁价格评估时所考虑的项目与土地出让价格评估中拆迁补偿费所包含的项目相一致，则得到的拆迁评估价格是合理和公平的。因此，为了完善拆迁评估，应采取以下措施：
1、国土资源局组织土地管理、法律等相关方面的领导、专家对租赁土地的性质进行商讨，明确租赁土地与行政划拨土地之间的异同，并发文公示。
2、杭州市国土资源局、房管局会同土地估价师协会、房地产估价师协会对土地出让价格评估中拆迁补偿费所包含的项目和拆迁价格评估时所考虑的项目进行规范明确，使两者内涵和外延相一致。
购物车(0)