时间：2022-04-29 10:59:55
导语：在房地产可行性研究报告的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：
1)项目概况。
项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
2)市场分析和需求预测。
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
3)规划方案的优选。
在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
4)开发进度安排。
对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
5)项目投资估算。
项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
6)资金的筹集方案和筹资成本估算。
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
7)财务评价。
财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
8)风险分析。
风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
9)国民经济评价。
国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。
财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
关键词：房地产投资；可行性研究；风险控制
1 项目可行性研究的重要性
项目可行性研究的重要性主要包括以下几方面：
1.1 房地产项目可行性研究要求预期明确
项目可行性研究主要包括对行业资料的分析汇总、对社会经济环境的研究和对未来房地产市场供需的预期，从而对房地产投资的收益进行正确估算。
1.2 房地产项目可行性研究必须客观严谨
“实事求是”是贯穿房地产项目可行性研究始终的最基本要求，也是最明确的要求，在尊重事实数据的基础上，尊重社会规律和经济规律的前提下，对房地产开发项目投资收益进行科学的预估和评判。
1.3 房地产项目可行性研究的可靠性特征
房地产项目可行性研究要求区别对待具体的案例并给予具有针对性的、明确的、可实现的执行方案，以求达到投资利用率最高、成本回收和利润收入最大化的根本目的。
1.4 房地产项目可行性研究的科学性特征
房地产项目可行性研究要求运用先进的计算技术和科技方案，按照房地产项目和社会经济发展的基本规律，对每个房地产项目的市场预期和盈利情况进行准确的计算预估，并以此为房地产项目能否开展的重要评判依据。
2 房地产项目可行性研究的步骤和注意事项
（1）资料策划准备阶段，房地产项目可行性研究要求一定数量的专门人员来进行设计和组织。要明确房地产项目可行性研究团队，讨论房地产项目运行的可行性研究方案，并划拨这个决策团队需要的设计经费。
（2）房地产项目可行性研究的资料整理阶段，房地产项目可行性研究要求整理汇总与要开发土地有关的客观地理环境条件、社会经济条件和政策标准法规。资料搜集必须要做到全面、准确、科学、相关、严谨。
（3）房地产项目可行性研究方案的预期和讨论阶段，这个阶段是要在前期工作都准备完成，基本掌握完整的房地产项目可行性研究资料基础上才可以开展，需要综合考虑地理水文资料、政策法规、开发商投资能力等情况，最后制定出初步的房地产项目可行性开发方案草稿。
（4）对房地产项目可行性研究方案进行论证，运用先进的数学分析方法，结合财务情况、自然环境、社会国情等选择可以保证各方利益尽可能最大化的方案。
（5）汇总房地产项目可行性研究方案并形成报告，房地产项目可行性研究报告必须内容完整，切覆盖房地产项目可行性研究的整个周期，内容要详实。按照报告篇幅的大小可将报告分为如下几种：房地产项目投资可能研究报告、房地产项目概述可行性研究报告和房地产项目全面可行性研究报告。这三种报告的核心内容基本一致，都需要保证真实、客观，科学。准确，但是随着报告的精细程度不同，一般情况下应包含房地产项目的财务可行性分析和项目重要性、必要性分析。
在房地产开发项目可行性的研究中也有一些普遍问题的存在，由于可行性研究过程中涉及到许多的数据与调研结果，所以一些共性问题经常出现且不容易被提起重视。
（1）调研不全面、不深入、论据不充分，在房地产开发项目可行性研究报告书中，某些企业贪图方便，未作全面调研，对负责项目的地理水文环境、环境气候、名胜古迹、法规政策等平铺直叙，不求深入。技术论述部分不清晰，主次不分，让人看后看不出该文的核心内容所在。有些立场不公正，为了迎合领导或业主的需求，对建设方推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，甚至不讲，故意陪衬方案。
（2）立场不中立。仅作表面文章，比如工程质量、投资估算、拆迁面积等数据表格。有的科研单位畏惧承担风险，盲目遵照业主要求，不拿事实数据说话，不进行投资概算，基本起不到比对多个方案选优的目的。
（3）经济指标不客观，经济、财务评价是每个房地产开发项目可行性研究报告的核心内容，是决策阶段项目择优排序的主要数据依据。正因为这样，一些负责经济评价可行性的人员为了达到业主期望的房地产开发项目投资收益，人为的对财务净现值、投资收益率和项目回收期等数据进行调整，有的甚至修改调研数据，偏离客观事实。使研究结论发生偏离。
（4）房地产开发项目可行性研究数量问题、投资概算偏差大会造成房地产开发项目可行性研究数据不准确、费用概算偏差大的原因主要是有些科研单位现场勘查不认真，个别技术人员责任心问题，技术不扎实，导致获得的工程数据不准确，使得房地产开发项目可行性研究结果出现很大的偏移。
针对当前项目可行性研究存在的主要问题文章给出如下几点解决方法：
（1）可行性研究工作的理论与实践结合。可行性研究工作是要求长期耐心细致的市场调研和数据整理计算工作，这些工作都要求工作人员能够做到微观经济效益核算与宏观经济效益核算相结合，动态数据分析与静态数据分析相结合，定量分析与定性分析相结合。
（2）建立精确科学的指标评价系统。房地产开发项目评价系统是可行性报告的重要组成部分，它主要包括评价规划、市场前瞻、设计草案、经济效益预期等。
（3）政策引导规范房地产项目可行性研究。培育相当数量的专业房地产可行性研究人员，推进房地产项目可行性分析行业的进一步发展。
参考文献
2、内资房地产综合开发公司的设立、公司设立准备、申请资质等级审批、申请办理企业名称预先核准、办理工商注册登记、办理税务登记
3、外资房地产开发公司的设立，申请批准项目建议书、办理企业名称登记、送审合资或合作合同、章程、申领外商投资企业批准证书、办理企业登记
4、房地产开发公司设立阶段的相关税费，企业法人开业登记费、企业法人变更登记费、企业法人年度检验费、补、换、领证照费
5、第二步房地产开发项目的立项和可行性研究，房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序，选定项目，签定合作意向书、初步确定开发方案、申报规划要点、申报、审批项目建议书、编制项目可行性研究报告、申报、审批项目可行性研究报告
6、房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费，可行性研究费、建设工程规划许可证执照费
7、第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套
关键词：建设项目；编制；方法
可研究报告当中一定要充分的体现出比较好的预见性和公正性，同时还英爱在这一过程中充分的体现出其可靠性，这是因为在工程项目建设的过程中可能会出现一些技术问题，同时，其在施工的过程中也很有可能会出现一些特殊的情况，针对这样的状况，一定要对其进行可行性研究，在经过一系列的研究之后，才能更好的保证施工的质量和效益。
1 团队合作法
团队通常就是指一组人员为了能够完成一个既定的共同目标按照一定的方式和工作流程共同努力，合理分工的形式，团队和做法在实施的过程中比较讲求的是团队精神，需要在工作中发挥集体的力量，每一个团队的成员都应该根据既定的目标相互配合，相互信任，只有这样才能更好的完成任务，在对可行性报告进行编制的过程中一般情况下是四个人共同完成一项工作，如果项目的规模相对较大，一个组内就可能有到6个成员，这些成员会在项目负责人的妥善安排之下完成好自己的任务，在这一过程中，工作人员一定要充分发扬自身的价值，同时还要树立团队意识，严格的按照相关的规定和要求去进行编制工作。比如说有些工作人员需要完成总论、市场分析和预测的编制，有的人需要完成的是生产规模和生产投资等内容的编制，每一部分的人员都会通过一定的通信软件进行及时有效的信息分享和信息交流，通过这种方式最终将所有的环节全部整合在一起，这样也就可以很好的体现出其价值和作用。也可以用另外一种方式进行编制，一个人对这些资料进行汇总，最后交给各个部门的工作人员审核，审核结束之后需要要通过网络将这些资料编辑整理在一起。这种方式一方面可以很好的保证编制的效果，另一方面还能很好的将大量的时间节省出来，提高了工作的效率。
2 项目分类法
项目分类法实际上就是将建设项目中的内容进行具体的分类，其中包含的项目比较多。在这一过程中咨询的项目会有所不同，比如说在建立建筑甲级资质的范围内，我们可以将对经营过程中经常需要完成编制工作的房地产开发小区或者是一些其他的公共建设项目进行适当的处理，这样就可以在建设与之十分相似的项目时得意应用，减少了规划过程中所需要的时间，在这样的情况下使得工作效率也得到了极大的提升。在投资建设的过程中，一定要对现场的世纪状况有一个具体的了解，同时还应该在这一过程中找到一些规律，在以后的实践当中也可以得到较为广泛的应用。
如：我院在承担某省九所中小学校舍改造的可行性研究报告编制任务时，时间要求比较紧。因为政府投资教育的基础设施资金有限，加之校舍改造必须在学生暑假期间改造完毕，这就为编制可行性研究报告出了难题。怎样才能在较短的时间内编制完成可行性研究报告？除了到现场了解实际情况外，还应该把这九所中小学校舍改造的可行性研究报告进行分类，因这九所中小学校舍改造的可行性研究报告属于公用事业教育类项目，我们就把它们和以前做过类似的项目进行比较，找出共同点和不同点，并进行归纳，这样我们就可以借鉴以往做过的类似项目的共同点，把不同点进行分别编写，这样就可快速编制可研报告，节约时间。由于我院采用了分类的方法为这九所中小学校舍改造及时编制了可行性研究报告，并在安徽省教委组织的专家评审会上顺利通过，使这九所中小学校舍改造获得了政府划拨资金的投资。
3 投资估算软件法
投资估算通常就是指在建设项目投资决策的整个过程中按照当前所具备的材料和一些工作中需要采用的特殊方法对项目的投资数额进行合理的估算，这也成为了项目执行过程中非常重要的一个依据，更是工作可行性报告当中非常重要的一个内容。此外，投资估算还是工作过程中非常重要的一个研究开发的依据。投资估算的准确性会在很大程度上影响到项目自身的投资决策，在以往的项目投资估算工作中通常都是按照设计图纸对其进行合理的预算和分析，所以在这一过程中主要依靠的就是主观判断，所以也非常容易出现一些误差，但是在使用了投资估算软件之后，估算的质量和效率都得到了机器明显的提升，所以在这样的情况下我们可以引进设计平台，对其中的一些工程量的计算用自动化的形式去完成。如果在设计的过程中需要一些特殊的造型，那么久可以选择动态输入的方式，这对提高工程量的准确性而言有着十分重要的意义，工程量的计算准确了，工程概预算也就准确了，这样一来也在很大程度上提高了工程建设的准确性和科学性。
例如：我院承担了房地产开发商开发的某地“润地广场”二期商住楼（总投资16970.14万元、建筑面积为33219平方米）建设项目的设计和可行性研究报告的编制*任务，由于房地产开发商资金不足要向银行贷款，可行性研究报告的投资估算尤为重要。投资估算人员利用《三维算量软件》中单击编辑工具菜单栏，选择导入CAD电子图命令，这样就把设计的AuTo CAD方案图导入计算工程量，然后算价，这样就可避免了手工计算工程量的漏算、少算、错算等错误，而且节约了大量的人工估算时间。由于投资估算准确了，该项目的盈亏平衡分析就准确了。这样使 “润地广场”二期商住楼可行性研究报告顺利通过银行组织的专家论证，为房地产商顺利贷款6000万元，为房地产商顺利开盘奠定了坚实的经济基础。
结束语
综上所述，可行性研究报告的编制方法有多种多样，不同的咨询单位编制可研报告的方法各有千秋。要想快速编制可行性研究报告，这就需要我们可研编制人员在工作中通过当今先进的信息交流平台，不断地学习计算机辅助设计和工程造价软件、不断地总结工作经验，不断地创新，这样才能使我们在工作中得心应手。不管我们使用任何一种编制可研报告的方法，其根本目的就是要节约时间、提高效率、保证质量，让我们编制的可行性研究报告切合实际、满足项目要求，并能顺利通过专家评审，为国家投资的基础项目和房地产开发项目提供准确的决策依据，促进项目的顺利实施，保证企业的科学决策。
参考文献
[1]刘应宗，潘鹏程，徐江.建设项目设计方激励机制分析[J].华中科技大学学报（城市科学版），2006（3）.
[2]王成芳.建设项目设计可施工性研究[J].建设监理，2006（3）.
房地产开发项目首先必须获得项目立项批复，然后再做环评，签订国有土地使用权出让合同之后再办理用地规划，办完用地规划后再办理国有土地使用权证，然后做项目设计方案审查，方案通过地方审委会或规划局审委会审查通过之后，才可以办理建设工程规划许可证。
相关说明：
立项特指建设性项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可（原称立项批文），可以进入项目实施阶段。投资项目管理分为审批、核准、备案三种，其中：审批一般又分为项目建议书、可行性研究报告、初步设计三种，立项就是政府投资主管部门已批准了项目的可行性研究报告。
住宅质量优劣不但关系到工程的适用性、开发企业的声誉而且还关系到人民生命财产的安全和社会稳定。所以，在工程乃至项目管理中，加强质量管理是开发公司项目管理的头等大事。
全覆盖质量管理是一种科学管理系统，是从过去的以“把关”为主的事后检验，转变为以预防、改进为主。从“管结果”转变为“管因素”、“管过程”，在工作中将过去“以分工为主”转变为“以协调为主”，使企业成为一个紧密的有机整体。其特点表现为：全覆盖、全过程、全员参与的质量管理，以及质量管理所采用的各种科学方法。质量是企业经营的永恒主题。“质量上、效益增、企业兴”，这已为许多企业成功的经验所证实。全覆盖的质量管理带动企业的各项管理工作，必然成为企业管理的中心环节。
二、构建全覆盖质量体系
1.质量管理体系基础
目前，国际上对质量管理进行了高度概括，用八项通用原则表述了质量管理最基本、最通用的一般规律，即：以顾客为关注焦点，领导作用，全员参与，过程方法，管理的系统方法，持续改进，基于事实的决策方法，与供方互利关系。
2.质量管理标准结构
质量管理包括质量方针、目标、策划、控制、保证、改进的整个过程所需的组织结构、程序、过程和资源四大要素。这些要素包括质量体系、管理职责、资源管理、产品实现和测量分析改进等标准内容。
3.梳理房地产项目质量管理关键流程
参照质量标准、结合房地产开发企业质量管控实际发展的需要，梳理其主要职能部门的流程，至为关键。具体如表1所示。
三、房地产开发企业质量形成过程及影响因素分析
房地产项目形成的各阶段对项目质量的形成都会产生影响，但不同阶段对项目质量影响的程度不相同。
1.项目概念阶段
项目的概念阶段主要是在项目建议书、项目可行性研究及项目的策划三个文件。概念阶段对项目质量的形成是至关重要的。为此，房地产开发前期可行性研究报告的市场定性定量调研分析，项目定位、投资估算、规划方案、户内套型、绿化景观方案需要进行多方案比选，以确保可行性研究报告质量，避免将可行性研究报告变成可批性报告。
2.项目开发阶段
项目开发阶段是决定项目质量的关键环节，开发商质量控制主要在于开发阶段，也是开发商和施工承包单位的重要区别所在。项目的质量目标和水平通过对项目的策划、研究、构思、设计和描绘得以具体体现。适用性质量是设计出来的，而不是加工出来的，准确反映了项目规划和设计对质量形成的重要性。
前面我们梳理了房地产流程，房地产关键流程首先在战略综合类、项目管理类、市场营销类，我们将施工管理类放到第四项，这是因为好的质量在于开发阶段的设计，房地产项目前期规划和设计阶段是房地产开发的质量管理核心。这也是依据房地产开发的特点所决定的，当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图样都已经通过审查，假如这些大量前期质量不是最优的，那将会很难保证工程项目整体投资效益。我们常见的一些内部功能失缺、户内套型不合理等，都是对项目规划、设计阶段开发商参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足造成的。
房地产设计阶段主要包括规划设计和施工图设计。规划设计是经过精心前期可研报告、市场调研、项目策划、定位前期工作，根据这些编制规划设计任务书。施工图设计是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷，择优选好设计方案，对住宅套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地均有重要作用。
房地产的开发与设计应遵循从规划选点到可行性研究、初步设计、招标设计、施工设计、工程运行回访，构成一个从策划、输入到输出、评审、验证、确认的大循环，目的是确定设计的符合性。
3.项目实施阶段
房地产项目实施是形成项目质量的决定性环节。抓好施工实施阶段的有效管理关键环节、重点工序等质量控制甚为重要。要严格进度控制、质量控制、投资控制和合同管理、信息管理，严把开工前各项准备，工序交接检查、隐蔽工程检查及停工后复工前的检查。施工现场管理需要重点关注的工序包括：验线、工作面移交、混凝土浇灌、渗漏、外架拆除、成品保护、房屋交付等工序环节。
房地产开发项目可行性研究是指根据市场需求和城市规划、行业发展规划的要求,对与项目有关的各方面问题进行全面、深入的分析,从而判断此房地产开发项目在技术上是否可行,经济上是否合理的科学方法。
二、房地产开发项目可行性研究中存在的问题
1.缺乏系统的理论指导
目前能用于房地产开发项目可行性研究的指导性文件较少。比如说如何根据社会经济发展和城市规划的要求,运用各种科学的分析方法,对房地产开发项目可行性研究的重要内容进行综合分析、评价和确定,还缺乏明确的指导性意见。近几年国内的专家学者对可行性的理论也进行了深入的研究。然而这些理论的指导性还有待于提高。由于指导理论的缺乏,必定影响房地产开发项目可行性研究的发展。
2.有待完善评价指标体系
规划评价指标、经济评价指标、设计方案评价指标、市场定位评价指标和风险不确定性评价指标等是当前我国房地产开发项目可行性分析采用的主要的评价指标。目前我国房地产开发项目的可行性研究通过不同的评价指标体系的不同角度进行分析评价。但是还存在很多的不足之处,有待于完善。
3.缺乏准确的房地产市场信息
在房地产开发项目可行性研究过程中需要收集大量的信息和多方面的资料和数据。这些都是前期工作中的基础性工作,也是比较重要的工作。但是我国到目前为止还没有形成一个房地产市场的数据信息平台。相比之下一些发达国家的房地产市场比较成熟,已有比较完善的房地产市场信息数据平台。这对于房地产企业进行房地产开发项目的研究有很大的帮助。所以我们要不断的完善我国的房地产市场信息数据,对我国房地产市场的发展有利。
4.统一行业技术标准
在房地产开发项目实践中我们会发现开发项目可行性研究的行业技术标准和规范性之间存在不一致性。这种不一致就会使房地产企业研究出的可行性研究报告和标准之间存在差异,编制单位将无从进行准确的工作和正常的交流,会使整个房地产开发项目可行性研究缺少真是性,它将对房地产市场的健康有序的发展产生影响。
三、房地产开发项目可行性研究对策
1.可行性理论要不断的深入和创新
首先,我们应在房地产开发的实践中不断的归纳、整理可行性研究的理论,逐步建立系统的可行性研究理论,这也是房地产市场健康发展迫切需要解决的。其次,在此基础上要不断的对理论创新,比如项目所在地理位置分析、项目所在地区的环境分析、项目可能存在的风险进行分析等。理论研究的不断深入和发展才会更有利于我国的房地产项目可行性研究的不断健全和完善。2.建立综合评价体系可行性研究综合评价体系是房地产开发项目可行性研究从社会、经济角度出发,分析房地产开发项目对本区域的影响情况,包括经济和社会影响两个方面。通过它可以判断出房地产开发项目是有利的还是有比弊的。房地产开发项目评价体系在房地产市场中起到举足轻重的作用,所以建立科学的综合评价体系对于房地产企业和房地产市场的健康发展是不可缺少的。
3.建立可行性研究数据信息库
房地产行业要想持续健康的发展,必须要尽早建立房地产开发可行性研究数据信息库,它同时也给国内的房地产企业提供了一个的平台,一个交流的平台。数据信息库的建立可以是多方面的,可以是全国性的也可以是地方性的。但数据信息库的建立我认为应包含以下的内容:(1)城市或一个区域的基础情况。(人口、年龄、民族、文化背景、职业)(2)城市或一个区域的规划情况。(政府对本城市、本区域近5年的规划)(3)城市或一个区域的所拥有的房地产企业数量、资质。(4)最近5年内的城市楼盘销售情况(5)不同层次的消费者对房屋喜好。(面积、户型、风格)(6)该城市社会经济发展的最新动向。(7)建筑材料市场的最新动态。房地产开发项目可行性研究数据信息库可以由政府和房地产行业协会同时建立,也可以单独建立,最终的目的都是为了促进房地产企业正确的进行投资决策,从而降低因信息缺乏带来的风险,促进房地产市场有序的发展。
关键词:经济评价;房地产项目;可行性研究
中图分类号:F293.3文献标识码:A
一、房地产开发项目经济评价的特点
(一)房地产项目财务分析的特点。除大片开发的新开发区项目需要对项目进行国民经济、特别是地区经济、社会、环境等影响的经济评价外,一般住宅、写字楼、宾馆等房地产项目,只作项目的财务分析即可。房地产项目的财务分析是从微观上判断项目可行性的评估分析活动。这里应注意以下两点:
1、正确界定财务收入与财务支出。房地产项目的财务收入主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等房地产经营收入。房地产项目的财务支出,主要包括固定资产投资、经营资金、开发产品成本、管理费用、销售费用、财务费用和税费支出等。
2、正确计算财务评价指标。在进行房地产项目的财务分析时,应通过计算财务评价指标,进行项目的投资回收期、盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的分析。
(二)房地产项目不确定性分析的特点。房地产项目不确定性分析主要包括:临界值分析、敏感性分析和概率分析。这里应注意两方面的问题:
1、根据房地产项目的特点合理确定项目的不确定性因素及分析指标。房地产项目不确定性分析的主要因素包括:销售价格、销售进度、预售售出比例、出租空置率、建筑容积率、可租售地产面积、开发周期、项目总投资、土地费用、建筑安装工程费、融资比例、融资成本等。在对房地产项目的一个或多个不确定性因素进行敏感性分析时,还要选定用于敏感性分析的评价指标。这些指标应为:项目利润总额、财务内部收益率、最低产品售价、最低租金等。在具体选择指标时,除了考虑房地产项目特点外,还应考虑分析的目的、计算的复杂程度。
2、进行临界值分析时应抓住关键因素。临界值分析是分析计算一个或多个不确定性因素的变化,使项目达到允许的最低效益的极限值,并通过不确定性因素的临界组合,显示项目风险程度的一种分析方法。就房地产项目进行这种分析,应着重选择与之有关的敏感性因素来进行,如土地价格、工程费用、房屋售价、销售量、房租和空置率等。
二、房地产开发项目可行性研究工作核心
项目可行性研究工作可以归为三大核心,即市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析。
(一)房产市场调研与市场定位。这是通过对社会宏观经济发展形势进行调查和分析,从市场的需求结构、市场容量供求情况、项目的净增值能力、项目的竞争能力等方面对项目进行客观的评价和分析;然后,在此基础上确定项目开发的产品定位和建成后的销售策略及周期计划。
(二)技术分析。包括项目总进度统筹安排,即前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度安排、工程的给排水、供电、有线电视、电话、煤气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材料、新工艺的应用等。
(三)财务分析。包括征地期、拆迁期、建设前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支出,建设资金筹措和使用计划,经济效益和社会效益评价、风险分析等。
三、房地产项目可行性研究改进措施
(一)建立科学的指标评价体系。项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分,包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。其中,经济评价指标分两方面,一是财务评价有财务收支、分析项目的财务盈利能力、偿债能力及资金平衡状况,判断项目的财务可行性和风险预测等;二是综合评价,从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用,考察项目对社会经济的贡献,判断项目的社会经济合理性。
(二)加强项目风险分析。在经济评价的同时,加强项目运营中的不确定性分析,制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。
(三)培育专业房地产可行性研究市场,规范房地产咨询业发展。国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导,培育可行性研究专业市场。
(四)完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。国家要加强房地产项目可行性研究的法律法规建设,房地产开发项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
[1]汤炎非,杨青.可行性研究与投资决策.武汉大学出版社,1998.
关键词：可行性研究；建筑项目工程；作用
可行性研究是建设前期工作的重要步骤，是编制建设项目设计任务书的依据。对建设项目进行可行性研究是基本建设管理中的一项重要基础工作，是保证建设项目以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具有十分重要的作用。
一、可行性研究的作用
（一）对开发项目是否可行及可行程度作出全过程评估
作为大型的投资项目――房地产开发，是以详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目分为重要依据的。可行性研究运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面，系统的分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行的一种科学方法。
（二）明确项目开发环境及市场趋势
研究项目所在地的各项政策环境，是否有利于项目的实施。研究政治环境是否稳定、研究经济政策是否利于房地产良性发展，研究建设条件如工程地质地震等情况是否利于项目建设等。根据项目所在地的房地产市场发展状况、市场供需状况，明确项目的市场方向、依赖细分市场确定项目的对应功能。
（三）及时调整项目定位。依据可行性研究，确定细分市场的变化，及时调整项目的功能定位，提升产品的竞争力。
（四）是建筑开发项目投资决策的首要环节
可行性研究是指在投资决策之前，对拟建项目进行全面的技术经济分析论证并试图对其可行或不可行评价的一种科学方法，它是投资前期工作的重要内容，是投资建设程序的重要环节，是项目的投资决策中必不可少的一个工作程序。在投资项目管理中，可行性研究是指在项目投资决策之前，调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等因素，在此基础上分析投资建设方案，预测、评价项目建成后的社会经济效益，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性、经济上的合理性、技术上的先进性等。同时在项目建设中，可行性研究报告又成为编制设计任务书所依赖的重要文件，及开发商与各方签订合同的指导框架。
二、可行性研究在建设前期的作用
建筑工程项目的可行性研究是确定项目是否进行投资决策的依据。批准的可行性研究是项目建设单位筹措资金特别是向银行申请贷款或向国家申请补助资金的重要依据，也是其他投资者的合资理由根据。凡是应向银行贷款或申请国家补助资金的项目，必须向有关部门报送项目的可行性研究。银行或国家有关部门通过对可行性研究的审查，并认定项目确实可行后，才同意贷款或进行资金补助。如世界银行等国际金融组织以及我国建设银行、国家开发银行等金融机构都要求把提交可行性研究作为建设项目申请贷款的先决条件。
可行性研究是编制项目初步设计的依据。初步设计是根据可行性研究对所要建设的项目规划出实际性的建设蓝图，即较详尽的规划出此项目的规模、产品方案、总体布置、工艺流程、设备选型、劳动定员、三废治理、建设工期、投资概算、技术经济指标等内容。并为下一步实施项目设计提出具体操作方案，初步设计不得违背可行性研究已经论证的原则。
批准的可行性研究是项目建设单位向国土开发及土地管理部门申请建设用地的依据。因为可行性研究对拟建项目如何合理利用土地的设想提出了办法和措施，国家开发部门和土地管理部门可根据可行性研究具体审查用地计划，办理土地使用手续。可行性研究为确保项目达到环保标准，提出了治理措施和办法，这些信息可作为环保部门对项目进行环评、具体研究治理措施，签发项目建设许可文件的主要依据。
在可行性研究过程中，因为运用了大量的基础资料，一旦有关地形、工程地质、水文、矿产资源储量、工业性实验数据不完整，不能满足下一个阶段工作需要时，负责初步设计的部门就需要根据可行性研究所提出的要求和建议，进一步开展有关地形、工程地质、水文等勘察工作或加强工业性实验，补充有关数据。
三、可行性研究与设计项目管理的关联作用
可行性研究是编制设计任务书的重要依据，也是进行初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。可行性研究不仅对拟议中的项目进行系统分析和全面论证，判断项目是否可行，值得投资，要进行反复比较，寻求最佳建设方案，避免项目方案的多变造成的人力、物力、财力的巨大浪费和时间的延误。这就需要严格项目建议书，可研报告的审批制度，确保可研报告的质量和足够的深度。假如在设计初期不能提出高质量的、切合实际的设计任务书，不能将建设意图用标准的技术术语表达出来，自然也就无法有效地控制设计全过程。如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的作用，或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计，设计项目管理与施工肯定会出问题。
可行性研究中的总的目标如控制不好，使设计过程中朝令夕改，设计者无所适从，顾此失彼，往往造成产品先天不足。因此初步设计概算必须在可研报告估算控制范围之内，初步设计未获批准，不得进入施工图设计阶段，重大设计变更必须报原批准机关审批。避免工程建设中不断追加投资使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，给国家及投资业主带来巨大损失。
因此，搞好可行性研究和设计项目管理这两个环节非常有必要，这两个环节的工作做的不细，决策失误不但工程项目没有经济效益，而且损失可能是惨重的。可行性研究与设计项目管理是避免投资决策失误、保证工程项目建设及投产后经营效益责任的重要手段。
四、做好可行性研究的措施
一是改企转制，由过去的附属于部门的事业单位转变为独立的市场竞争主体，并建立现代企业制度。二是转变经营机制，由过去局限于特定行业开展单一业务的职能型机构，转变为面向投资建设全过程服务、并按照市场机制进行的社会中介机构。在当前加强工程咨询勘察设计企业内部改革，努力提高队伍素质，具有十分重要的现实意义。
可行性研究要以质量控制为核心，对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析。从事可行性研究的人员要真正树立为国家、为建设业主服务的精神，熟悉国家和地方对项目建设有关法律、政策、规定，准确掌握有关专业知识，不断学习新技术，真正做到科学地、独立地、不受任何干扰地把握好产业的发展方向，提高可行性研究的深度和质量，为社会提供质量精良的产品。
五、结语
切实做好可行性研究报告，对节省投资，提高勘察设计质量，维护社会公众利益和国家利益不受损失有着重要的意义。
参考文献：
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