时间：2022-06-11 01:44:26
导语：在集体土地租赁协议的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
很少有人知道的是，这个村子住着18位“特殊村民”。
富人别墅圈走乡村风景
村主路东侧，矗立着一幢现代化的二层洋房。豪华的落地窗、小桥、流水、绿地、汽车、漆黑的铁制围墙，营造出一派寻常中国农村难见的景象。
别墅的大门外竖着一个木桩，白底红字是：“私人宅地，非请莫入”。门口有保安站岗。当地人介绍，除了村委会主任，常人很难迈进这扇大门。
《望东方周刊》了解到，这座别墅占地3万平方米，当年为国防科工委的出版社征用，后来转让给北京市民赵燕，使用期限为50年。
村民告诉记者，赵燕做股票、金融生意，丈夫做房地产。村民中传说，别墅的投资为4500万元。记者注意到，这幢别墅仍在装修之中，院内堆着水泥，不时能看到施工人员走来走去。
记者试图联系赵燕采访，但没有联系上。
官地村18位外来户也都是城里人，宅基地面积大小不等，大的超过3000米，小的300米。特别值得注意的是，还有由外来人口租赁的土地和待开发的房地产，占地分别为1．8万平米、3．4万平米和3万平米，他们均租赁了包括河床和海拔100米以下的山坡在内的区域。
在调查中，《望东方周刊》发现，赵燕的住宅坐落在长城附近500米的区域内。而按照《北京市长城保护管理办法》规定：长城墙体两侧500米为临时保护区非建设区，长城墙体两侧500米至3000米为临时保护区限制建设区。
村民告诉记者，赵燕一家把村里的一口吃水井圈到了自己家中，并在井的旁边又自打了一口井用作空调制冷的循环水，同时把生活污水直接排到门前的河流里。一位前村干部说，“赵燕打的井比我们的井深，她的井窖没了水，我们的井就废了。”
官地村党支部书记毛金祥告诉记者，“平常人每天的吃水标准是30升(1升等于0．001立方米)，赵燕一家每人每天是30立方米，一个多月用了3万多立方米。我们已经给他们安装子水表。”
官地村惟一的漫水桥上，有长长一段封闭围墙，外边人看不到里面的景象，记者顺着缝隙一窥究竟，才发现别有洞天，流水、假山、现代化的楼房。据毛书记和村民介绍，这家人很有背景，业主是一个“大官”的儿子。
村民说，漫水桥是防洪而用，上面不能有栏杆，发水时，水小从桥下走，水大就从桥上走，现在桥上起了密不透风的围墙，万一发起水来，便可把桥给掀了。
当地老百姓对这幢墙意见非常大：地卖给你了，桥和河没卖给你，风景没卖给你，凭什么圈起来?
据《望东方周刊》咨询，这座建筑物的修建，已违反子《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国河道管理条例》和《北京市水利工程保护管理条例》的相关规定。
含混不清的“租赁”
“当年签合约时，原则上河道没有租给他们。”官地村前村支部书记毛仲山说。
事实上，在记者查阅的双方租赁协议中，有关河流的使用问题是模糊不清的。
在甲方雁栖镇官地村委会与乙方北京翠谷园林绿化有限责任公司签订的土地租赁协议中，用地范围等如是描述：自上下官地村中间漫水桥西侧沿河道上溯约500米，河道、河滩用地、河两岸部分耕地，此地块以下均称一号地块……河滩地每年每亩350元，耕地每亩每年1600元……河道乙方无偿使用……租赁时间50年。
记者在采访中得知，官地村村民对土地租赁几乎没有异议，毕竟这个可以带来一部分收入。据了解，单单翠谷园林租赁的那块地，每位村民每年可得800元，25年承包期便可得2万元。
毛仲山告诉《望东方周刊》，“官地村土地只是租赁出去，国家没有征过去，国家征地就等于农民土地流失了，老百姓坚决不同意。”
事实上，《土地管理法》为了防止城镇人口到农村建别墅，取消了原土地管理法中有关城镇非农业人口可以使用集体土地建住宅的规定。国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中也有“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”的规定。
怀柔区规划局主管官地村改造的陈笑岩副局长在接受《望东方周刊》采访时表示：“如果业主没有拿到国有土地使用证和土地局的建设用地许可证，是不允许建住宅的。”
按照《土地管理法》第11条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，要由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设川地使用权。
记者在调查中发现，大部分外来承包产并没有取得建设用地使用权和合法的房产匪。
怀柔区国土资源局建设用地科的负责人告诉记者：“征用土地，需要计划部门的批准立项，规划部门的选址意见书，只有拿到这两样东西才可以给办理征地手续，另外，征地补偿协议上需要有国土资源局的印章。”
在记者看到的三份土地租赁协议中，只有一份征地补偿协议，这份协议是由甲方怀柔县雁栖镇官地村委会与乙方北京龙资经贸有限公司(业主为美国人)签订的――
根据县计委的意见，甲方因建旅游综合配套服务用房，需征用乙方其他土地4．76亩，依据《土地法》的有关规定，在雁栖镇政府的协调下，甲、乙双方达成如上协议……
怀柔区国土资源局建设用地科一位负责人告诉记者，“这份协议不规范，不能说根据县计委意见，而要说根据多少号文。”他同时模糊地告诉记者，“没有看到他们来办手续。”
记者发现，这份补偿协议中，不但把计错写为“讦”，而且没有怀柔区国土资源局的印章。
主管雁栖镇村镇规划的土地办主任常稳成接受记者采访时不愿多谈，“这几家都是经过规划部门审批和计委审批的，都是合法的，有红线图，是国家征用土地。”当记者问及是哪个规划局审批时，常稳成也不确定，只表示，“有些是怀柔区规划局，有些是市里的。他们都有国有土地使用证和房屋产权证。”
一、加油站用地的特殊性和用地现状
加油站用地属于《土地利用现状分类》中商服用地类的批发零售用地，加油站本身的特殊性，其用地也受到较多的政策限制。根据国家规定，加油站用地为限制供地类项目，实行有偿使用，并按规定实行招标、拍卖，加油站用地通过行政划拨、协议出让方式取得已成为历史，加油站用地的门槛越来越高。而在国有大石油公司内部，由于历史原因，加油站用地性质存在多种形式，除了国有出让地外，还有原来的国有划拨地、授权经营地，集体建设用地等，存在诸多法律风险。
二、加油站用地存在的主要风险
1、加油站用地手续不完备。石油产品销售企业未经批准，未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站，未按照约定履行土地出让合同。
2、加油站用地性质违规。因无法取得商服用地，石油销售企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站，对于城乡结合部、城郊和农村地区，为了抢占市场，企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站，以上不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。
3、土地权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险，加油站土地无证问题，加油站收购后土地权证未及时进行变更等。
4、加油站承租用地管理不到位。因他人土地无证，划拨地出租未经批准，农用地、集体建设用地出租，出租人违规用地，违章搭建，未办理租赁备案，未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来营业执照到期后无法延期、新办证照或行政许可事项受阻等失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。
5、闲置土地存在政府收回的风险。根据《土地管理法》的有关规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜土地，连续多年未使用的，经原批准机关批准，可由县级以上人民政府收回用地单位的土地使用权。
三、加油站用地规范管理与风险防控
1、新增用地管理。新增用地管理的原则是手续齐全规范、避免违法用地。加油站新增用地主要有两种方式：通过招拍挂和通过加油站资产收购。
（1）招拍挂方式。以这种方式取得加油站建设用地，企业一般可以从当地土地管理部门公开信息渠道获取土地招拍挂信息，向当地土地管理交易中心提出书面申请，参与土地的招拍挂活动，竞买成功后，签订成交确认书，交款、土地预审、规划审查、项目立案审查、环评、签订出让合同，最后进行土地使用权初始登记。
（2）资产收购。加油站所有资产含土地和房产一同收购，使加油站土地使用权收归己有。该种方式会遇到转让方主体不合格、未经共有人同意、加油站房地产已抵押、无产权证，等。可采取如下措施：
一是在收购前进行全面的尽职调查，发现以上问题及时采取应对办法。比如发现关于抵押问题，可视具体情况要求先期解除抵押，或在合同中具体约定解除抵押的方式、步骤。又如加油站违规用地，转让方采用签订土地租赁合同形式占用集体土地的，应在收购合同中，明确约定由转让方负责将该加油站的土地办理为国有出让性质和商业用途，并过户到合同约定的使用人名下。
二是尽快办理土地房产过户手续。加油站股权收购，价值比重最大的实际上就是土地和房产，收购后，若土地不是登记在加油站名下的，企业尽快到房地产交易中心办理房地产过户手续，并移交涉及土地房产的各类档案资料。
2、存量用地管理。
（1）自有土地。自有土地有划拨、授权经营、出让三种。划拨土地按照法律规定未经批准不得出租、抵押、转让，企业应注意因加油站歇业或关闭后，若加油站土地是划拨地的，未经土地管理部门批准不得随意处置，否则违法。授权经营地是国家将原划拨地经评估按评估价转增国家资本金后授权给国有控股公司使用的土地，企业无处置权，经批准同意转让的需补交出让金。
（2）联营。联营方以土地房产作价入股与石油公司成立加油站，按照《公司法》规定，该土地房产属于联营企业资产，应当将该土地房产过户到联营体名下，但现有联营加油站中，存在较多未过户的情况，可能带来权益不清，出资不实，土地方擅自处分该土地房产等风险，建议协商联营对方补办过户手续。
（3）承租。加油站承租土地对于石油企业来说既无奈、又有不确定性和一定的风险。租赁土地的主动权在出租人手里，对于加油站承租地管理，建议一是对出租人开展尽职调查，确定出租人主体合格，租赁标的合法合规。加强租赁合同管理，将可能遇到的风险通过合同约定来化解。二是完善租赁手续和相关文件，加油站应当向出租人索取土地权属证明复印留存，或到土地房产交易中心调阅权属信息。租赁事项应当备案，并办理土地使用权出租他项权利登记，取得租赁他项权利证书，维护承租人权益。
出租方：_________（以下简称甲方）
地址：_________
邮编：_________
电话：_________
法定代表人：_________
身份证号码：_________
承租方：_________（以下简称乙方）
地址：_________
邮编：_________
电话：_________
法定代表人：_________
身份证号码：_________
甲方同意按规划用途租赁土地使用权给乙方使用。根据国家、省、市有关集体建设用地流转管理的规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。
第二条 甲方依据本合同出租土地的使用权，土地所有权属_________，地下资源、埋藏物和公用设施均不在土地使用权出租范围。
第三条 乙方在承租土地使用权范围内所进行的利用土地的各项行为，均应遵守中华人民共和国法律、法规及有关规定，不得损害社会公共利益。
第四条 甲方出租给乙方的地块位于_________，出租的土地使用权面积为_________平方米。地块位置及四至范围详见附图，附图已经甲乙双方签字盖章确认。
租赁期限内，若政府为了社会公共利益需要经依法批准征收该土地或土地所有者为乡（镇）村公益事业建设需要经依法批准收回该土地，本合同即行终止，但甲方应提前通知乙方，收取的多余租金应予以退回。
第五条 本合同项下的租赁地块，按照规划批准的用途为_________用地。
第六条 本合同项下的土地使用权租赁期限_________年，自_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止。
甲方应于_________年_________月_________日前将本合同项下的土地提供给乙方。
第七条 该地块的土地使用权租金以土地面积计算，租金标准为每平方米每年_________元人民币，该地块的年租金总额为_________元人民币（大写：_________）。
第八条 双方同意采用以_________年为周期一次性支付租金的形式，每期一次性支付租金的总额为_________元人民币（大写：_________元人民币）。从第二期起，每期租金的增幅为上期租金总额的_________％（大写：百分之_________）。
第九条 乙方同意在本合同签订之日起十日内以现金或现金支票方式交付完首期土地租金。以后每期租金支付的时间为履行周期租赁时间的第一个月内。
第十条 如果乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内（含两个月），应按每期缴纳租金的_________％（大写：百分之_________）向甲方支付违约金。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同，并可向乙方索赔因此遭受的实际经济损失。
第十一条 乙方擅自改变土地用途的，甲方有权解除合同并可无偿收回土地使用权，所收取的租金不予退还。
第十二条 如甲方不能按时将本合同项下的土地交给乙方使用，应按收缴租金的_________％（大写：百分之_________）向乙方支付违约金。逾期超过两个月的，乙方有权解除合同，并可向甲方索赔因此遭受的实际经济损失。
第十三条 在合同签订后30日内，双方应按规定办理有关土地登记手续。
第十四条 乙方将本合同项下的土地使用权转租时，须征得甲方同意，并按规定办理有关手续。
第十五条 乙方如需改变本合同第五条规定的土地用途，须取得甲方和土地、规划行政主管部门的同意，并经原批准用地的市、县人民政府批准，并依照有关规定补签或重新签订土地使用权租赁合同，并办理租赁土地使用权变更登记手续。
第十六条 本合同规定的租赁年限届满，乙方应在期满后三十天内，交回土地他项权证，并办理租赁土地使用权注销登记手续。乙方如需继续承租该土地使用权，须最迟在期满之日前三个月向甲方提交续期申请书，除该土地使用权被依法征收或收回外，在同等条件下，乙方有优先续期权，并在确定新的土地使用权出租年限、租金标准及其他条件后，双方补签或重新签订出租合同，并按规定重新办理有关土地登记手续。
第十七条 任何一方对于因发生不可抗力且自身无过错造成延误或不能履行合同义务的，可不承担责任，但必须采取一切必要的补救措施以减少损失并及时书面告知对方。
第十八条 本合同自双方签字及盖章（画押）之日起生效。
第十九条 本合同和附件共_________页，以中文书写为准。
第二十条 本合同在中华人民共和国广东省_________市（县、区）签订。
第二十一条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和调整。
第二十二条 因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向①_________仲裁委员会申请仲裁②_________人民法院提起诉讼。
第二十三条 本合同未尽事宜，可由双方另行协商签订补充协议。补充协议经双方签字盖章确认后与本合同具有同等法律效力。并送当地土地行政主管部门留存。
第二十四条 本合同一式陆份，其中：甲乙双方各贰份；贰份由_________市（县、区）土地行政主管部门留存。
甲方（盖章）：_________ 乙方（盖章）：_________
法定代表人（签字）：_________ 法定代表人（签字）：_________
电话（手机）：_________ 电话（手机）：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
签订地点：_________ 签订地点：_________
附件
一、本合同适用于集体土地所有者或土地使用者，将集体建设用地使用权租赁给承租人使用的行为；由集体土地所有者或土地使用者与承租人签订。
二、《集体建设用地使用权租赁合同》包括合同正文和附图。
如，美国的农地实行农场主私有制。土地转让的主要方式是租佃，拥有土地而不经营的人自找使用者出租，或通过中介出租，采用固定地租和分成地租，价格由交易双方协议确定。土地所有者在土地转让、租赁、抵押、继承等各方面都具备不受干扰和侵犯的权利。
土地流转，一是推动了农村土地适度规模经营，提高了土地利用率和产出率；二是带动了农业结构调整，提高了农业经济效益；三是有利于农科技术推广；四是有利于农业产业化经营的形成和发展；五是促进了农村劳动力转移，增加了农民收入。
当然，我们在看到农村土地流转取得的良好社会经济效益的同时，更应该关注它存在的问题，因为只有找出问题、分析问题并对症下药解决问题，这种良好的社会经济效益才能得到更好的发挥。
从北京城北的德胜门出发，沿着八达岭高速公路走上16公里，便可见北京市昌平区回龙观村。因明代皇帝谒陵后回京途中会在这里的道观小歇一会，此处得名“回龙观”，直至清朝，始成村，回龙观为村名。把视角从历史的旧梦中拉回，现代的回龙观村早已旧村改造变为与京畿其他小区并无二致的住宅居民区。
2009年4月，回龙观村旧村改造被纳入市政府1000亿土地储备项目。不到半年的时间里，回龙观村便完成了拆迁工作。经过两年建设，回龙观村回迁安置房项目现已经基本完工，其他市政建设也正在进行中。但隐藏在拆迁工作环节中的一连串案件，却慢慢浮出水面。
拆迁队长张桂亮
事情要从旧村改造项目伊始讲起。2009年4月，经北京市政府批准，回龙观村旧村改造土地储备一级开发项目正式由北京市国土资源管理局土地整理储备中心、昌平区分中心联合开发。
项目由两中心共同作为项目的法律主体实施开发，所有手续均以两中心名义办理，包括项目立项、规划意见书、征地、拆迁等土地一级开发所有相关手续，同时负责先期筹措土地一级开发资金。不过，具体实施工作由回龙观镇政府负责，如制定征地拆迁及回迁安置计划、签订征地拆迁协议，组织项目前期及大市政建设工作等。同时，镇政府还负责建立项目资金监管账户及日常资金拨付，并接受审计机构、银行等对资金使用情况的监管。
为此，2009年5月，回龙观镇政府成立了回龙观镇回龙观村旧村改造领导小组，其中，镇党委书记为组长，镇长为常务副组长，回龙观地区办事处副主任兼回龙观镇政府驻回龙观村工作组组长吴军（化名）和回龙观村村支部书记高长贵均为小组成员。与此同时，高长贵又代表回龙观村支部委员会向昌平区回龙观镇党委和回龙观镇政府分别签订了《国土资源保护管理责任书》和《违法占地整治责任书》，两份责任书明确了回龙观村党支部书记为本村国土资源保护和管理工作的主要责任人，村委会主任为直接责任人。
2009年6月2日，回龙观村的拆迁公告发出。经招投标，回龙观镇政府确定北京新龙房地产开发有限公司（以下简称新龙公司）为项目实施单位。作为项目实施单位，新龙公司负责具体实施土地一级开发工作，配合镇政府制定征地拆迁计划、组织项目前期以及大市政建设工作。
除此之外，新龙公司还要与回龙观村洽商征地补偿事宜，并与被拆迁人签订拆迁补偿协议。拆迁需要的具体拆迁评估、拆迁服务及市政方案设计、施工等专业机构也由新龙公司招标确定。
然而，在实际工作中，新龙公司书面委托张桂亮为拆迁现场总指挥，全面负责拆迁工作。“新龙公司是回龙观村的乡镇政府扶持企业。2002年左右，张桂亮曾任新龙公司副总经理。”回龙观村村民告诉《方圆》记者。
后张桂亮从新龙公司卸任，并于2008年1月在回龙观村注册成立了自己的物业公司――北京鑫沐垣物业管理有限公司。2009年5月，在旧村改造的同时，回龙观村与张桂亮的物业公司签订了物业服务合同，委托该物业公司对回龙观村内的违法占用土地及建设等行为，依法提供巡视、报告等服务，由物业公司负责制止违法建设行为。
“回龙观村之所以委托物业公司管理村里的用地情况,是因为该村的用地情况很不规范。”案件承办人北京市人民检察院第一分院金明霞解释说,用地不规范的问题一定程度上与该村这两年村委会的混乱现状有关。
“在拆迁启动前，回龙观村村委会不稳定，前届村委会领导班子跟村民矛盾很大，村民曾向镇里要求罢免村干部，曾一度出现没有村支部书记的状况。为此，回龙观镇政府还专门成立驻村工作组，由吴军任组长，负责全村事务并组建村两委班子。直至2009年6月，高长贵才被任命为回龙观村党支部书记。”
抢建是第一步棋
其实，新龙公司将“拆迁队长”这一职务交给张桂亮，还是因为他多年来“混”在回龙观村，对村里的用地等情况十分了解。在拆迁过程中，他曾经对村民说：“反正我身体有病，活不长，也不怕你闹，看谁闹得过谁。”张桂亮的这种拆迁方式加上其人本身在当地有一定的威望，让他主导的拆迁过程较为顺利。但这也为张桂亮日后的犯罪行为提供了职务之便。
“2009年5月中旬，张桂亮跟我聊天时，说回龙观村马上要拆迁，如果我能找到地盖点房子，他保证我能顺利建房，还帮我赚钱。” 梁志强说，他是回龙观镇沙河村的一名无业人员，也是张桂亮诈骗拆迁款过程中的一枚重要棋子。
张桂亮的双重身份，无疑能为梁志强抢建房屋提供便利条件。所以，当张桂亮承诺梁志强能够顺利建房并以此赚钱时，梁志强对张桂亮的话深信不疑。随即，他便接受了张桂亮的提议，并当即承诺张桂亮，拆迁后他收回建房及租金成本后，将与张桂亮按三七比例分配拆迁补偿款。
在村里寻摸一番后，梁志强盯上了村民王保国的煤场。梁志强找到王保国与其商量，提出租用王的土地盖房，并承诺王保国，如果日后拆迁，除去他盖房的成本和租用土地的租金，剩余补偿款两人二八比例分成。最终，双方达成一致协议。
随后，梁志强开始抢建盖楼。建房期间，当地于2009年6月2日了回龙观村旧村改造住宅和商业拆迁公告，将东至八达岭高速路，西至轻轨13号线，南至回龙观村界，北至轻轨13号线，划入了拆迁范围，并禁止再建设房屋。
梁志强盖房的地方在被划定的拆迁范围内，但这并没有阻止他继续建房的脚步。公告没几天，便有回龙观村村民陆续向党支部书记高长贵反映，称有人在村西北角抢盖楼房。
高长贵接到村民的举报后，并没有去建房地点查看情况，仅通过电话口头向回龙观地区办事处副主任兼回龙观镇政府驻回龙观村工作组组长吴军作了汇报。吴军听了情况后，随即指示高长贵找拆迁现场总指挥张桂亮处理。
于是，高长贵找到张桂亮，让他负责处理抢建事件。当时张桂亮跟高长贵说：“这事你别管了，我会处理的。”之后，高长贵再没有过问关于抢建的问题。
短短两个月时间内，梁志强租来的土地上便矗立起了2栋2层高的楼房。
漂白“冒牌”痕迹
楼房虽然盖起来了，但这仅仅是个开始。一方面，梁志强的楼房属于抢建，不被法律所认可，也就无从谈起补偿的问题；另一方面，即使通过张桂亮个人的影响力，梁志强抢建房屋的事实能被掩盖，梁志强也还面临另一个难题。
原来，梁志强当初租用王保国的土地时，两人之间只是签订了一份简单的租赁协议，这在法律上是不符合规定的。
在我国，农村的土地属于集体所有。农民租用集体土地，与村委会之间签订租赁协议，即成为一包承租人。在本案中，拥有煤场土地使用权的王保国便是一包承租人。而根据集体土地管理的相关规定，作为一包承租人的王保国在转租土地时应经过回龙观村村委会的同意，并由回龙观村村委会报经镇政府审核同意。
实际上，梁志强与王保国之间并没有依法履行以上规定程序。如此以来，从法律意义上讲，王保国仍旧是梁志强房屋所在土地的承租人，而梁志强虽然是实际承租人（土地实际使用人），却没有符合法律规定的相关文件证明其这一身份。
按照法律的相关规定，地上物拆迁补偿款是补给实际承租人的。梁志强倘若没有“实际承租人”的身份证明，就不能获得被拆迁补偿资格。
为了让梁志强取得实际承租人的身份证明，张桂亮可谓无所不用其极。拆迁项目启动后，张桂亮便向上级主管部门反映，“拆迁过程中，承租他人租赁土地的第二包（例如，该案中，王保国是第一包，梁志强是第二包）或第三包人因害怕第一包取得全部补偿款后不给第二包、第三包，因此不配合拆迁、影响工期”，建议对土地实际使用情况重新确认，直接对地上房屋的实际投资人予以补偿。
关于第二包、第三包的情形，还有一个现实背景：2005年以前，回龙观村存在着大量未经镇政府同意，村委会向村民出租集体土地进行生产经营的情况，并存在未经审批一包人转租土地的情形。2005年以后，回龙观村停止了对新租赁土地的审批，并停止原有租赁土地的续租行为，但是对于之前发生的一包和二包行为未予监管和纠正。这样，在旧村改造项目启动后，为完成项目进度，村委会就采取了对违规租赁关系予以认可的态度。
同样出于完成项目进度的考虑，经讨论后，镇政府指挥小组采纳了张桂亮的提议，并由张桂亮负责组织补签所谓“二包人”作为承租方与村委会之间的土地租赁协议，这其中就包含了实施抢建的梁志强。
最后，张桂亮将补签好的租赁协议交给回龙观村村委会。作为回龙观村党支部书记的高长贵没有进行任何核实，便代表回龙观村在这些协议上加盖了村委会公章，并在张桂亮的提示下，配合倒签了合同日期。这样一来，原本不符合拆迁补偿资格的梁志强，取得了与回龙观村村委会签订的租赁协议，得以实际承租人身份获得被拆迁补偿的资格。
“冤大头”蔡海彬
对梁志强来说，巨额的房屋补偿款已是囊中之物。接下来，只要等待专业评估人员对房屋进行测评就好了。
2009年9月，北京市华源房地产土地评估有限公司的专业评估员蔡海彬受公司指派，对昌平区回龙观镇回龙观村旧村改造项目提供拆迁评估。蔡海彬来到梁志强的院落处，对梁志强的这两栋楼进行现场评估，测量完面积后，填写了底表。
在他测量完梁志强的房屋后，张桂亮告诉他，回龙观村的拆迁速度太慢，市里一直在催。“又跟我说梁志强是村里的小混混，不好惹，梁志强不搬，其他村民也拆不动。”蔡海彬供述。随后，张桂亮授意蔡海彬，要让梁志强走就得多给补偿，可以通过在梁志强的拆迁面积中多加一栋楼的办法，增加拆迁面积和补偿款。
“来评估前，公司就交代了‘一切听甲方（张桂亮代表的新龙公司）的’。” 蔡海彬说，他考虑到拆迁进度不能耽误在自己这里，于是销毁了梁志强真实拆迁面积的底表，将梁志强“八”字状的两栋楼，制成了“个”字状的三栋楼。按照三栋楼的虚假面积重新制作了评估报告，并以公司两名有评估员资质的工作人员的名义，在评估报告上签字。
按照这份虚假的房屋拆迁估价报告，梁志强拆迁补偿的面积达到了2.7万平方米，虚增房屋面积1.5万余平方米，虚增房屋拆迁补偿为1798万余元，其个人领取拆迁补偿款共高达3300余万元。梁志强在获得了巨大经济利益后，顺利地在拆迁补偿协议上签了字。
整个案件过程中，蔡海彬并没有收受梁志强或者张桂亮的钱财。蔡海彬说，他参与回龙观村拆迁项目之前的很多项目，都属于商业拆迁，是甲方（房地产公司）出拆迁补偿费，只要甲方提出多补偿的要求，就可以操作。他不知道这次的项目是政府出资，更不知道听从张桂亮的要求操作后会为自己带来牢狱之灾。
价值千万的经营牌照
眼看几千万就要到手，即使是梁志强、王保国、张桂亮三人分这份巨款，每个人获得的利益也十分可观。但张桂亮一伙并没有停止继续“捞钱”的想法。
张桂亮知道，根据北京市昌平区人民政府4号令公布的《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》中第七条规定：“利用宅基地内房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，因拆迁造成损失的，应给予被拆迁人停产停业综合补助费，补助费按每平方米300元到1000元的标准给予被拆迁人一次性补助。”
在梁志强的房屋拆除后不几日，张桂亮便再次找到梁志强，授意梁志强找家公司的营业执照，用以伪造楼房用于经营生产的假象，以此获取停产停业综合补偿款。得知这个消息后，梁志强觉得可以将这种骗取补偿款的方法进行复制。
随即，梁志强便想到了自己的老相识贾振杰，他们二人曾于2007年在回龙观村共同出资盖了一栋回字楼（其房产证上的户名是贾振杰），用来租给来京打工人员。梁志强决定利用这栋回字楼骗取更多的停产停业综合补偿款。
于是，梁志强找到回龙观村某私营企业女老板李建春，提出借用其公司营业执照、纳税证明等材料。鉴于梁志强与李建春的弟弟关系较好，李建春不好驳其面子，就答应了梁的请求，将自己两家公司的营业执照及相关材料都交给梁志强。
根据《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》第七条的规定，拆迁人获得停产停业综合补助费，需要提供相应的材料：（1）被拆迁房屋具有合法的批建手续或房屋所有权证；（2）拆迁前被拆迁房屋实际用于生产经营；（3）有工商营业执照，且工商营业执照上标明的营业地点为拆迁房屋；（4）已办理税务登记证并出具纳税凭证。
梁志强将其中一个营业执照用在了与贾振杰合建的房子上，另一个则为自己新建的楼房使用。
根据要求，梁志强伪造了规定的后三款所要求的材料。如果审核材料的人没有对“被拆迁房屋具有合法的批建手续或房屋所有权证”这一要件提出异议，那么，仅通过虚构李建春公司租用梁志强楼房进行生产经营的事实，梁志强一伙将骗取停产停业综合补偿1400余万元。
事实也终如梁志强等所愿。2009年12月，镇财政科按规定找吴军签批拆迁补偿专项资金领款批条，同时附有资金审核表。吴军作为主管拆迁的主任在专项资金领款批条上签字。后经镇、区两级政府审批，回龙观镇政府向梁志强等拨付全部补偿款。
案发：两份相互矛盾的租赁协议
2010年1月，北京市审计局在对回龙观村旧村改造拆迁款进行审计的过程中发现，回龙观村某私营企业法人代表李建春提交的停产停业证明材料中，该公司与名叫贾振杰的签订的租赁协议有问题。
这份租赁协议显示，李建春的公司于2002年4月至2010年4月租赁贾振杰房屋用于生产。但奇怪的是，贾振杰与回龙观村村委会之间的土地租赁协议显示租期为2006年1月至2008年12月。
换句话说，贾振杰的房屋是2006年之后才建立起来的，李建春的公司根本不可能从2002年开始租赁贾振杰房屋。
两份协议的相互矛盾，证明了李建春公司与贾振杰之间的承租关系可能是虚假的。审计部门继而发现，在2009年的回龙观村旧村改造拆迁项目中，李建春的公司却因此获得了800余万元停产停业综合补偿款。
对此，公安机关迅速立案侦查，沿着租赁协议这条线索开始追查，先是控制了贾振杰和李建春这两个人。
面对侦查人员，贾振杰供述，策划通过造假来骗取停产停业综合补偿款的主谋并非自己。用来造假的营业执照是梁志强从李建春手里借来的，与李建春公司的租赁协议也系梁志强伪造。于是，公安机关传唤了梁志强讯问，梁志强则供出了幕后出主意的张桂亮。
“此案最终落网8人，涉案4件，涉嫌罪名除了诈骗外，还包括、、提供虚假证明文件罪等。涉案人员中除普通村民外，还涉及回龙观地区负责旧村改造项目的政府职能部门负责人、回龙观村党支部书记、拆迁指挥人员及专业评估人员，犯罪对象除停产停业补偿款外，还包括地上物补偿款。”2011年3月，北京市检察院第一分院受理了这起昌平区回龙观土地储备开发系列案。金明霞告诉《方圆》记者，该案也是北京市土地储备开发第一案。
竹篮打水一场空
案发后，李建春一直表现得很无辜：“我自始至终并没有参与诈骗，做过的所有事情只是借出了两个公司的营业执照及相关材料。”
按照梁志强等人的设计思路，通过李建春的两个公司骗取的停产停业综合补偿款会直接发放到李建春的公司账户上。“当我知道梁志强骗了数千万时，就已经害怕了，但这时我已经骑虎难下。为了尽量撇开和梁志强的关系，我让梁志强另外开设了一个公司账户，作为补偿款的收款账户。这个账户一直在梁志强手里，也是由梁志强接收的拆迁补偿款。”李建春说。
事成之后，梁志强给了李建春20万元的好处费。后李建春又以公司增资为名，向梁志强借了500万元，案发前，已还了300万元。
在这场诈骗中，梁志强一伙共获得补偿款5600多万元，这其中包括了通过抢建“人”字楼骗取的拆迁补偿款3300余万元及其停产停业补偿款1400余万元、通过回字楼骗取的停产停业综合补偿款800余万元。
2011年7月29日，梁志强与张桂亮、李建春、贾振杰等人因诈骗罪被检察机关，王保国涉嫌伪证亦被。
案发一开始，王保国一直坚持梁志强在从自己那租来的地上盖了三栋楼，而不是两栋。直到侦查机关调来了回龙观村拆迁前的卫星照片，照片显示，在梁志强盖房处，确实只有两栋楼。在铁的证据面前，王保国把什么都招了。
梁志强是在得知李建春已经供认借营业执照给自己后，才开始认罪，并交代盖房、指使评估员虚增面积、借营业执照的事情皆是张桂亮的主意。蔡海彬也供述，他跟梁志强没有交往，测量当天张桂亮在现场，并指使他为梁志强楼房虚增面积。
张桂亮则在案件进入侦查环节时，就因肺癌晚期加之二次复发而保外就医，一直在肿瘤医院接受治疗。据医院介绍，张桂亮从被送进医院，每个月差不多15天都在接受化疗，“不好说，恐怕活不长了”。
张桂亮被抓捕归案后，对所有的罪行一概不承认，对于从梁志强处分得的300万元钱，他称这是从梁志强处借来的。关于授意蔡海彬虚增面积一事，张桂亮更是声称与自己无关，并否认到过梁志强房屋评估现场。
同时，得知张桂亮病入膏肓，梁志强前后的供述也发生逆转变化。“出于义气，也考虑到自己是这起诈骗案的最大获利者，他开始将所有问题揽在自己身上，称所做的一切跟张桂亮没有关系。张桂亮不承认罪行，而我们又没有证据指向梁志强盖房受张桂亮指使，最终，我们只能根据蔡海彬的指控，认定张桂亮指使蔡海彬伪造文件的问题。”金明霞告诉《方圆》记者。
2011年9月19日，蔡海彬因提供虚假证明文件罪，被北京市第一中级法院判处有期徒刑三年，罚金3万元。鉴于高长贵认罪态度良好，且最终大部分被骗款已经挽回，2011年12月13日，北京市第一中级法院以罪从轻判处高长贵有期徒刑三年，缓刑四年。
今年3月13日，梁志强等诈骗回龙观旧村改造拆迁补偿款一案在北京市第一中级法院开庭审理。这场审判来得有点迟，开庭当天，一直被保外就医的张桂亮身体仍旧虚弱，回答问题时的声音即使站在旁边的人也难以分辨。
另一涉案人员李建春，本是拥有两家注册公司的女老板，经过八个月的等待，50岁刚过已是满头白发，看上去苍老憔悴。倒是30多岁的梁志强在整个庭审过程中表现自在，总是一副松松垮垮的模样，几次被身边的法警提醒注意仪表。截止发稿前，该案尚未宣判。
实际承租人
承租人，又称“承租方”，在租赁合同中，享有租赁财产使用权，并按约向对方支付租金的当事人；承租人可直称为“租赁人”，比如有一物业主将其所有的某一些特定范围，如摊位、店面、商业场所或居住所进行对外出租，那和该物业所有者进行协议签约、租赁该场所或居所的另一方就是“承租人”。
承租人在租赁期内将租入资产出租给第三方，第三方即为实际承租人。
承租人是法律术语，而实际承租人不是。实际承租人是对租入资产实际使用人的一种约定俗成的称呼。举例来说，村民甲将从村委会租来的土地转租给村民乙，乙又将土地转租给丙，那么，丙就是甲租入土地的实际使用人，即实际承租人。
实际承租人通常情况下也指实际投入人。最高人民法院《关于审理涉及农村承包纠纷案件适用法律若干问题的解释》第22条：“承包地被依法征收，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的，应予支持。承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。”
六个部门也没阻止抢建
3月9日，北京市检察院第一分院检察官金明霞接受了《方圆》记者采访，就她所承办的北京市昌平区回龙观土地储备开发系列案系列案件发生的深层原因、主要特点等内容进行解答。
《方圆》：你为什么称这个案子为北京市储备土地开发第一案？
金明霞：之所以称之为“北京市储备土地开发第一案”，是从整个涉及的罪名来看的。因为这一系列案囊括的罪名比较多，涉嫌罪名包括、、诈骗、提供虚假证明文件等，而以前我办理的案件中，罪名比较单一。
《方圆》：这一系列案件有什么突出特点吗？
金明霞：该案的突出特点是多种原因相互作用共同导致了犯罪结果的发生。在监管层方面，如果像高长贵、吴军（化名）这样代表政府进行监管的职能部门负责人员能够仔细核查，认真履行自己的职责，完全能够避免梁志强等人诈骗拆迁补偿款行为的发生。根据回龙观镇政府机关科室人员及职责一览表，有六个单位对抢建工作有监管责任。
拆迁过程中，制止抢建的工作表面上看有多部门多人员管理，实际操作中却无部门无人进行监管。各相关部门在制止违建方面如何衔接，采取何种工作机制和汇报程序等均没有明确规定。
《方圆》：也就是说职能划分不清是监管不力的根本原因。
金明霞：是的，拆迁是一项复杂的系统工程，涉及内容繁杂，从立项、审批、规划到拆除、补偿、安置，每一环节都需要相关政府职能部门进行监管。但在本案的拆迁项目过程中，很多环节的责任主体和监管手段都是模糊的。这是各环节、各部门职权交叉造成的结果，出现问题后责任主体不明，不知道究竟应该由何部门进行监管和处罚。
本案中单是制止抢建一项工作就涉及到国土、城建、村委会等多部门，结果出了问题谁都不管。故建议在拆迁工作中细化、明晰各职能部门的具体职责、工作机制和汇报程序，一职责一主体，各司其职，各部门之间不但要权限独立，还要建立衔接机制，从而做到监管不疏漏。
《方圆》：在拆迁项目中，实际上的拆迁工作完全是由新龙公司来完成的？这样的安排合理吗？
金明霞：其实，回龙观村旧村改造储备土地一级开发项目是回龙观镇政府通过招投标全权委托给新龙公司为项目实施单位，这种完全由房地产公司“操盘”的做法，在一定程度上为拆迁项目带来了隐患。
因为这样操作，在实践中很难显现在土地储备项目中政府作为拆迁主体的特征，老百姓也很难认清政府拆迁的实质，误以为房地产公司就是拆迁主体、拆迁补偿款都是房地产公司拨付，容易产生房地产公司的补偿款能多骗点就多骗点的想法。即使是评估员蔡海彬，也是事发后才知道回龙观村土地拆迁补偿款的真正支付方为政府，但后悔已晚。
《方圆》：蔡海彬的问题，实际上也反映了承担评估等职责的中介组织执业不规范的问题。
【关键词】 农垦土地； 承包经营； 所得税政策； 会计处理
2008年实施新《企业所得税法》以来，农场作为企业所得税的“独立纳税人”，成为税务机关征管检查的重点目标。由于农垦土地是国有，税务机关习惯认为农场是国有土地的“征用者”，其收取家庭农场等的承包款属于转让土地使用权所得，因此需要缴纳企业所得税。而农场财务认为其收取承包费均应属于农业生产收入，应依法享受免征企业所得税。于是征纳双方产生了尖锐的分歧和矛盾，并导致农场会计处理莫衷一是。所以，系统研究解决农垦土地承包费用应遵循的所得税政策及会计处理规范重要而迫切。
一、农场职工交纳土地承包费的所得税政策及会计处理
（一）农场职工承包费适用的所得税政策
在计划经济体制的“政企合一”时期，农场作为中央直属国有农业企业，其内部的农业生产者均有“职工”身份，享受城镇企业“工人”的相关待遇和权益。改革开放后，农垦实行“政企分开”，并落实了“大农场套小农场（家庭农场）”的农业承包“双层经营体制”。但长期以来，全国驻农垦系统特别是黑龙江垦区内的各级国税机关，对农场特殊的经营体制内涵缺乏深刻认识，绝大部分税务人员认为，垦区土地既然是国有土地，只有在改革前作为“实体企业”的农场从事统一生产经营所获得的收入，才属于新所得税法中规定免税的所得；改革后农场土地承包经营，则只有直接从事农业生产的家庭农场和农户，才是真正意义的农业生产者，其取得的收益才属于农业生产经营所得。而对农场而言，一则不再是直接下田劳作的农业生产者，“坐享其成”的承包费就不再属于农业生产收入；二是农场将国有耕地承包给内部职工建立家庭农场或者联合经营家庭农场以及部分个人独立经营的场内农户，应是农场对国有土地经营使用权的“转让”或者“租赁”，其收取的“承包费”应属于对国有土地的转让或者出租获益，所以须依法缴纳企业所得税。
由于国家没有明确的农垦税收政策，各市县税务机关为保证税款入库而在征税过程中作出的种种解释说明，都不能被农场接受，税收征管压力极大。为此，黑龙江国税局于2009年末向国家税务总局递交了《关于黑龙江垦区国有农场土地承包费缴纳企业所得税问题的请示》（黑国税发〔2009〕186号），国家税务总局随即作出批复，指出黑龙江垦区国有农场实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。国有农场作为法人单位，将所拥有的土地发包给农场职工经营，农场职工以家庭为单位成为家庭承包户，属于农场内部非法人组织。农场对家庭承包户实施农业生产经营和企业行政的统一管理，统一为农场职工上交养老、医疗、失业、工伤、生育五项社会保险和农业保险费；家庭承包户按内部合同规定承包，就其农、林、牧、渔业生产取得的收入，以土地承包费名义向农场上缴。上述承包形式属于农场内部承包经营的形式，黑龙江垦区国有农场从家庭农场承包户以“土地承包费”形式取得的从事农、林、牧、渔业生产的收入，属于农场“从事农、林、牧、渔业项目”的所得，应适用《企业所得税法》第27条及《企业所得税法实施细则》第86条规定的企业所得税优惠政策。该政策及时解决了黑龙江省和其他省区各级税务机关向农场催缴所得税的风波，也给农场吃了一颗“定心丸”。
（二）农场收取家庭农场土地承包费的会计处理
农场收取家庭农场、联合经营家庭农场及分散承包户的承包费时作如下会计处理：
借：库存现金或银行存款
贷：主营业务收入（或“发包及上交收入”）——土地发包收入
农业生产经营收入免税属于所得税法规定内容，农场不需办理税务审批手续，其免税所得不需要计算应纳税款，直接结转本年利润，不作计提税金和结转盈余公积等的会计处理。
农场收取承包费后计提上交管理局的部分作如下会计处理：
借：管理费用——上交承包费（上交土地发包收入）
贷：其他应付款——管局
期末，农场编制《企业所得税年度纳税申报表》时，将本科目贷方发生额全部填入第一行“销售（营业）收入”；同时填入第5行“免税的销售（营业）收入”，而为本收入产生的各项支出，不需填列表中。需说明，第5行所填报的必须是“单独核算的免税收入”。因此，农场会计应对确认为免税收入的家庭农场、联合经营家庭农场及分散承包户等厂内职工交纳的承包费，包括为此而发生的各项支出，农场都需要单独核算。
二、农场外来者包地交纳费用的企业所得税政策与会计处理
（一）场外单位和人员交纳土地承包费用的所得税政策
改革初期，受政策限制，农场土地全部对内承包经营。这样，农场预留的机动地和无人承包的剩余地，都由农场组织生产经营或强制各级各类管理人员承包经营。随着政策开放和农业生产方式的转变，农场引入了大量外来人员承包耕地。既解决了农场对剩余少量土地统一生产的组织管理压力，降低了生产成本，盘活了土地效益，又引入了地方农村水田种植管理等的先进经验，提高了土地的生产能力。但对农场而言，却出现了场外人员承包国营农场土地所缴纳费用的企业所得税问题——农场认为对耕地进行统一作价对外承包收取费用，签订了承包经营合同，并要求外包户按农场生产作业要求从事农业生产内容，接受农场制度管理，所以其收取费用应按照“承包费”确认为免税的农业生产经营所得；税务机关认为非本企业人员利用企业“资产”经营缴纳费用应确认为“租金”，须依法缴纳企业所得税。笔者认为，农场将部分耕地承包给场外单位和个人所收取的费用，名义上是“承包费”，但已不属于农场内部或者农场自身的农业生产经营活动收入，而是相当于农场将其农业土地租赁给场外单位或个人经营，尽管不改变耕地用途，但已不属于“农场率领职工经营”，其收入性质改变为“租赁收入”。所以，不符合《企业所得税法》第27条和《企业所得税法实施条例》第86条规定的免税农业所得，应该确认为非农业收入计算缴纳企业所得税。本观点恰与黑龙江省各地国税机关的执行要求吻合，但却遭到农垦财会系统的反对。为澄清政策界限，笔者于2011年1月25日向国家税务总局咨询，并迅即获得书面回复称“农场耕地外包租赁收入不符合企业所得税法规定免税收入，应当缴纳企业所得税”。
（二）外来包地者向农场交纳地租的涉税会计处理
既然外来承包者交纳的费用属于“地租”，那么会计就应该单独确认并核算本项收入。
1.收到外来承包户缴纳的地租时作如下会计处理：
借：库存现金或银行存款
贷：其他业务收入（或经营收入）——外包地租金收入（或土地租赁收入）
同时，对为此而发生的直接支出，农场需要单独核算，借记“其他业务支出”等，贷记“银行存款”等有关科目，以便计算应纳税所得额时扣除。
2.提取应缴纳的营业税及其附加的城市维护建设税和教育费附加时作如下会计处理：
借：营业税金及附加（或其他业务支出）
贷：应交税费——应交营业税
应交税费——应交城建税
应交税费——应交教育费附加
3.期末，依照外包地收入和与之对应的各项支出，计算应纳税所得额，提取企业所得税作如下会计处理：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交企业所得税
4.纳税申报表的填报
在填报《企业所得税年度纳税申报表》时，将主营业务收入（经营收入）科目贷方发生额全部填入第一行“销售（营业）收入”，将已交营业税及附加、与生产经营活动相关的成本费用支出，分别依照营业税金及附加（其他业务支出）、主营业务成本和期间费用等相关科目金额，填列第15行“销售（营业）成本”、第16—41行“期间费用合计”各相应栏目内；涉及到减少的“纳税调整增加额”的如业务招待费等和“纳税调整减少额”的项目如研究开发费用附加扣除额等，分别填列到第43—61行内。
如果农场对收取家庭农场等厂内职工承包费收入没有单独核算，且又填入第58行“其他纳税调整增加项目”并按照承包户编制明细表附后；同时，调增收入对应的支出，应填列在第15—41行内。
5.农场应该以“管理费”名义从税后利润中计提上交管局款，会计处理如下：
借：利润分配——计提利润分成（不能使用“计提承包所得”）
贷：应付利润——利润分成（不能使用“支付承包所得”）
三、农场职工子女承包土地的承包费所得税政策问题
农场职工子女承包土地的租金处理，是目前税收上的崭新问题，也是亟待研究解决的所得税政策“盲区”。改革多年来，原农垦职工绝大部分已经到退休年龄，逐渐脱离了农场人力资源档案设置的“岗位”，其子女将接替“上岗”。但由于农场并非如地方一样将土地依法固定承包给农民30年或50年不变，而是实行一年一承包或至多三年一承包的制度。这样，原农工退休后，其子女每年需向农场重新包地，依照承包合同所交纳的费用，税务机关普遍坚持认为，农场职工子女并非“农工”，农场也不为之缴纳社保费，因此不能适用“国税函2009〔779〕号”文规定，农场应就此收入缴纳企业所得税。目前，很多省地的国税机关都在检查各农场此项所得。农场对此找不到可靠政策依据却又认为按照“管理成本”核收的承包费缴税不合理，且因税务机关也不能出示明确的税收政策而拒绝支付所查补或追缴的所得税款。这样，征纳双方一直处于十分紧张的“僵持状态”。税务机关针对职工子女交纳的农场土地承包费查征企业所得税，缺乏必要和充足的法定依据，单纯依照简单的专业判断对纳税人作出征税决定是不恰当的，也容易引发纳税人对国家税收的反感情绪。虽然农场不再确认新一代农垦人的“职工身份”，也不承担社会保险和住房公积金缴纳责任，但其包地费用仍应属于“承包费”，同农场收取的场外包地“租金”，有着本质区别。
（一）职工子女交纳承包费属于农业生产经营收入
国家税务总局2009〔779〕号文只对黑龙江省国家税务局提出具体问题的专门批复，所以具有一定的政策解释局限性。农场毕竟是面对市场竞争独立经营的“农业实体企业”，将其劳动对象——耕地实行对内部职工承包经营获取收入，决不能改变“农业生产经营所得”的性质。虽然职工子女没有农场劳动人事编制，但由于政企分开改制后，农场已经不存在事实上的“农工”编制或者“劳动合同”关系，生产者同农场之间只有土地生产的“承包合同”关系。所以，只要是农场户籍人口并且达到法定劳动年龄，同农场签订了农地生产承包合同，不论老一辈农垦职工还是新一代“农垦人”，都应享有同等的法律和税收的权益，须视为农场的“合同农工”，农场向其收缴的承包费会计应确认为“主营业务收入”。
（二）农场对职工子女收取土地“承包费”而非“地租”
如果农场将有偿让渡给场外人经营，则属于租赁经营，其应该书立规范的《耕地租赁协议》，所收取的费用，会计上应确认为“租赁费”或者“地租”。当农场将其生产对象——耕地交给本厂内部人员（不论老职工还是新“农场人”）承包经营，土地承包户仍需要执行农场的生产调度和指挥管理，执行农场统一的规章制度，并且由农场实行统一经济核算，符合“企业承包经营”的有关规定；其向家庭农场等承包户收取承包费，属于农场对内部从业者以农场名义和利用其资产从事农场规定范围项目所获取的经营收益“提成”。尽管农场不再为职工缴纳社会保险，但属于一种社保支付分配方式的管理策略调整，即农场以少收取（或不随市场涨价）承包费的方式，将社保资金让渡给承包人，由承包人自行承担。所以，不论农场人怎样称呼这项收费，都无法改变“承包费”的实质，会计不能将之确认为“其他业务收入——租金收入”。
（三）职工子女作为新的“家庭农场主”有上交农业生产收入的责任
首先，不论是农场原职工还是其子女承包土地经营，都属于农场直接下辖的家庭农场，依然是农场“双层经营体制”框架下的农业生产单位。该生产单位内部“家庭农场主”的“民主变更”，对农业生产主体——“大农场”不产生任何法律层面的冲击和影响；其次，按照国税函2009〔779〕号的解释，场内职工承包土地收取承包费免征企业所得税，农场外包即为非场内职工承包土地所收取的承包费则应依法缴纳企业所得税。而农场职工子女虽非农场“正式职工”，但也绝非“场外人员”，他们依旧是“农场人”，而且是父辈建立的家庭农场成员和重要生产者，是原“农工”创立农场内部“非法人组织”及家庭农场的合法权益与上交农业收入责任的承继人，同“场外人员”承包土地有着本质区别。即使农场不为其上交“五险一金”，其上交农场收入仍符合国税函2009〔779〕号规定的“属于农场内部非法人组织。农场对家庭承包户实施农业生产经营和企业行政的统一管理……家庭承包户按内部合同规定承包，就其农、林、牧、渔业生产取得的收入，以土地承包费名义向农场上缴，属于农场‘从事农、林、牧、渔业项目’的免税所得”的精神。农场收取承包费，会计不需要单独核算企业所得税，也不应进行税务会计处理。
四、结论
鉴于农场职工子女承包土地应与职工承包土地享有同等法定权益，则农场收取其职工子女交纳的土地承包费，会计应按照第一部分“农场收取家庭农场土地承包费的会计处理”中所述的办法处理即可，此不赘述。
综上，农场土地外包收取地租应该依法缴纳企业所得税；而对农场职工及其子女承包耕地收取的承包费，不论从现行税收法律法规还是企业所得税政策角度分析，都不应该缴纳企业所得税。当然，农场职工后代承包土地问题还存在着一些农垦政策体制和税收策划的实际问题需要进一步研究解决，有关企业所得税减免也需要国家通过专门政策不断加以明确。为此建议，由国家农业部会同财政部、税务总局共同研究制定专门适用于国营农场的系统化的流转税和所得税的征免政策，既有利于各地税务机关征管操作，也有利于农场正常开展生产经营和经济核算。
【参考文献】
[1] 国家税务总局.关于黑龙江垦区国有农场土地承包费缴纳企业所得税问题的批复[S].2009-12-31.
土地资源是天津经济和社会发展的重要载体，是政府经营城市公共资产的首要内容。大力推进国有土地有偿使用制度，是贯彻市委八届三次全会精神，实现“三步走”战略目标，落实五大战略举措的重要保障。近年来，我市在土地管理方面制定了一些规定，但与国家严格规范土地管理的要求相比还有差距，在一定程度上制约了土地市场的健康发展。为此，市人民政府决定进一步加强对国有土地有偿使用管理，建立规范统一的土地市场，增加政府土地资产收益，扩展城市基础设施建设资金来源，努力实现建设现代化国际港口大都市的目标。
全市各地区、各部门、各单位都要站在全市经济发展大局的高度，充分认识市人民政府加强国有土地有偿使用管理的重要性，统一思想，服从全局，严格、自觉地执行国有土地有偿使用的相关规定，支持和保障我市土地市场的健康发展。
有关管理部门要按照市人民政府关于国有土地有偿使用办法的规定，改革和完善有关基本建设计划审批程序，适应当前国有土地使用权招标拍卖挂牌出让的客观要求，积极推进土地交易的市场化。
有关管理部门要切实做好新规定与原有政策规定的衔接工作，针对历史遗留问题和正在办理审批手续的经营性开发建设项目，区别不同情况提出分类处置的指导意见，确保国有土地有偿使用办法的平稳、顺利实施。
土地管理、监察部门要依照各自职责，切实加强对国有土地有偿使用的行政监督，对于违反市人民政府关于国有土地有偿使用办法规定的单位和个人要严肃查处，确保政令畅通。
二OO三年五月三十一日
天津市国有土地有偿使用办法
第一章 总则
第一条 为合理利用土地资源，加强国有土地有偿使用管理，规范国有土地有偿使用行为，培育和规范土地市场，保护有关当事人的合法权益，促进经济发展和城市建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政辖区内以有偿方式取得国有土地使用权，或对取得的国有土地使用权进行转让、出租、抵押，适用本办法。
本办法所称国有土地有偿使用，包括国有土地使用权出让和国有土地租赁。
第三条 本市国有土地由市人民政府集中统一管理， 市土地行政主管部门统一负责全市行政辖区内国有土地收购、储备、出让、转让的管理及农民集体所有土地的征用、农地转用和耕地占补平衡工作。
根据国家和本市有关法律、法规规定和实际需要，市人民政府可委托区、县人民政府负责指定范围内的前述各项工作。
第四条 除法律规定可以采取行政划拨方式取得用地外， 其他国有土地必须依法以有偿方式取得。
符合城市规划要求的各类用地有偿使用时，应首先考虑采用出让方式。
第五条 国有土地使用权出让和国有土地租赁均应在土地有形市场内进行。
第六条 土地市场管理的核心内容为经营性土地供应计划管理、经营性土地公开交易管理和土地使用权价格管理。
依法建立健全建设用地供应总量控制、城市建设用地集中供应、土地使用权公开交易、基准地价定期更新和公布、土地登记可查询和集体决策等规范土地市场运行的六项制度。
第七条 土地交易应当遵循公平、 公正、公开原则，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
前款规定以外用途的土地供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
第八条 土地交易应当遵守本办法的规定。 违反本办法规定和土地交易规则的土地交易无效，并依法追究有关人员的责任。
第九条 土地行政主管部门工作人员在土地有偿使用工作中，接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守、徇私舞弊的，追究有关人员的责任，给予纪律处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
第二章 机构和职能
第十条 市人民政府设立市土地资产管理委员会， 委员会对国有土地资产管理的重大问题进行决策，主要职责为：
（一）审议土地资产管理的重大政策、措施；
（二）审议土地收购储备计划；
（三）审议经营性土地年度供应计划；
（四）审议基准地价、标定地价和地价修正体系的调整方案；
（五）审议重大出让项目的土地出让方案；
（六）审议以地融资等土地资本化运作方案；
（七）审议全市土地资产管理年度工作报告和政府土地收益及资产负债情况；
（八）审议需提交市土地资产管理委员会的其他有关事项。
第十一条 市土地资产管理委员会主任由市长担任， 副主任由分管副市长担任，市人民政府有关行政主管部门和天津市土地整理中心的负责人为委员会成员。
委员会下设办公室，作为市土地资产管理委员会的常设办事机构，负责组织贯彻市土地资产管理委员会的各项决议，行使执行、协调、组织、监督的职能。办公室主任由市土地行政主管部门负责人兼任。市土地资产管理委员会办公室和市土地行政主管部门合署办公，实行一套机构，两块牌子。
第十二条 市人民政府设立天津市土地整理中心， 作为本市土地收购储备的唯一机构，承担全市范围内土地征用、开发整理、收购储备、委托交易和对城市有关重大基础设施的投资。
天津市土地整理中心的主要职责：
（一）负责执行土地收购储备计划和供应计划；根据市人民政府批准的土地收购储备计划，统一实施集体土地的征用、国有土地的收购，开展土地储备；对收购的土地实施土地整理工作；根据市人民政府批准的经营性土地年度供应计划，提供可出让土地，参与确定土地出让底价。
（二）受市人民政府委托，进行国有土地使用权的持股、参股、控股、投资和经营活动；负责管理土地出让金等政府土地收益及债项财政资金，建立稳定的偿债机制；提供土地资产的融资、抵押资产的调剂、租赁等业务。
（三）承担全市耕地储备的事务性、技术性工作，参与编制并组织实施年度耕地开垦整理计划，组织实施建设项目占用耕地的补充工作；办理全市范围内建设项目征用土地的事务性、技术性工作，组织现场踏勘，拟定并实施征地补偿安置方案；经营和管理市人民政府依法收回的土地和闲置土地。
第十三条 市人民政府设立天津土地交易中心作为全市唯一的土地有形市场和土地交易的专门机构，负责组织实施全市土地使用权出让、租赁工作，办理土地使用权转让、出租手续，收集、分析和统一各类土地收购、储备、交易信息，提供规范的土地洽谈、招商、交易场所。
第三章 土地收购储备整理
第十四条 本市实行土地收购储备制度。
本办法所称土地收购储备，是指土地收购储备机构将列入土地收购储备计划的土地实施收购、收回、征用，实施前期开发整理并予以储存的行为。
第十五条 土地收购补偿标准按照以下原则确定：国有土地按照现状土地使用性质评估确定收购补偿标准，集体土地按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定确定征地补偿标准。城市居民房屋的拆迁按照《天津市城市房屋拆迁管理规定》确定补偿标准。
第十六条 土地使用者对所使用的行政划拨土地不得自行交易或改变土地用途，确需转移土地使用权或改变土地用途的，由天津市土地整理中心统一按现状用途收购储备，依据城市规划进行整理后，经土地有形市场实施出让。
第四章 土地供应计划
第十七条 本市实行土地供应计划管理制度。 市土地行政主管部门会同市计划、建设等行政主管部门，制订经营性土地年度供应计划，经市土地资产管理委员会批准后，于每年1月份向社会公布，由市土地行政主管部门统一组织实施。
第十八条 经营性土地年度供应计划管理应当遵循下列原则：
（一）符合本市土地利用总体规划、城市总体规划、经济社会发展计划、产业政策和近期建设规划；
（二）盘活存量和控制增量相结合，控制建设用地总量，集约利用土地，保护耕地；
（三）按照市场经济规律强化市政府对土地市场的宏观调控职能，以需求指导供应，以供应引导需求。
第十九条 经营性土地凡未纳入年度供应计划的， 原则上不予供地；确需实施建设的，报市土地资产管理委员会批准，可以补充调整纳入经营性土地年度供应计划。
各类园区、开发区用地和其他新增建设用地须符合市人民政府批准的年度土地利用计划和耕地保有量计划，否则，一律不予供地。
第二十条 任何部门和个人不得擅自批准经营性土地协议出让，一般经营性项目通过招标拍卖挂牌公开方式取得土地使用权后，各级计划、规划、建设等行政主管部门再予下达立项、规划和建设投资计划等审批文件。
第五章 地价和出让金
第二十一条 全市行政辖区内的区域基准地价、 标定地价和地价修正体系由市土地行政主管部门会同市物价行政主管部门制定，经市土地资产管理委员会审议报市人民政府批准后公布。市人民政府可根据需要委托区县人民政府负责指定区域基准地价、标定地价和地价修正体系的制定。基准地价、标定地价应定期修正调整，修正调整周期一般为两年。
基准地价和标定地价按商业金融业用地、工业仓储用地、居住用地、交通用地、养殖种植业用地等土地用途确定。
第二十二条 本市实行土地使用权出让价格评估确认制度。
实施土地使用权出让前，应当委托有资质的土地价格评估机构进行地价评估，地价评估结果由市土地行政主管部门确认。
第二十三条 本市实行土地价格评估机构资格认证、 注册和年检制度。土地价格评估机构必须经市土地行政主管部门审批，取得土地价格评估资格，方可从事土地价格评估作业。
不参加机构资格年检或年检不合格的，不得从事土地价格评估作业。
第二十四条 土地使用权出让金由三部分组成， 即土地补偿费、市政基础设施配套费和政府净收益。土地使用权出让金的收取标准一般不低于评估确认地价。其中，土地出让金政府净收益额不低于土地出让金总额的20％。
任何部门和个人不得擅自减免土地出让金。
第二十五条 现土地使用者需对正在使用的原划拨土地申请出让手续，且不转移土地使用权，不改变土地用途的项目，经市人民政府批准，土地出让金政府净收益额按不低于评估确认地价的20％收取。
第二十六条 市土地行政主管部门应当根据评估确认地价和市场需求状况，综合确定标底或者底价。招标标底和拍卖、挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前必须保密。
第二十七条 在本单位行政划拨用地上自建（包括新建、 扩建、改建）经营性项目或改变土地用途用于经营性项目的，须按照规定办理土地有偿使用手续。
第二十八条 以竞买方式取得的土地使用权， 买受人不得擅自对竞买文件中约定的土地使用条件进行修改。
第二十九条 经市土地资产管理委员会批准， 确需改变土地使用权出让合同约定的土地用途或增加建筑面积的，应当将有关变动情况公示20天。在公示期内如无竞买申请的，应重新签订土地使用权出让合同或签订补充合同，相应调整土地使用权出让金；如有竞买申请的，应重新进行公开出让。
第六章 国有土地租赁
第三十条 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是对出让方式的补充。
凡经营性房地产开发用地和国家法律、法规规定可以划拨用地范围以外的新增建设用地，必须以出让方式取得，不得租赁。
第三十一条 国有土地租赁的最长期限不得超过5年， 租金标准按照基准地价的40％确定最长年限（5年）的租金总额，租金标准随基准地价的调整而调整。
第七章 土地使用权转让、出租和抵押
第三十二条 下列土地使用权，不得转让：
（一）以出让方式取得的土地使用权，未按合同约定支付全部土地使用权出让金的，未取得土地使用证或未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的；
（二）以划拨方式取得的土地使用权；
（三）未依法登记取得土地使用证或虽依法登记但土地权属、用途等已发生变更、未依法进行相应的变更登记的；
（四）法律、法规或市人民政府规定禁止转让的其他情形。
第三十三条 通过有偿使用方式取得土地使用权的使用者可以按合同约定，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用。
第三十四条 行政划拨土地经市土地行政主管部门批准， 补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金后方可转让、出租。
第三十五条 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的， 该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
无地上物的划拨土地使用权，不允许设定抵押权。
第三十六条 处分设定抵押权的划拨土地使用权，须在市场内公开拍卖，将拍卖所得的价款优先缴纳土地使用权出让金，剩余款项依法处理。
第八章 闲置土地和土地使用权终止
第三十七条 禁止任何单位和个人以计划、 规划、土地、建设等有关批准文件圈占土地。对取得上述批准文件的建设项目，必须在规定期限办理有关规划、用地、建设手续并进行开发建设；否则，原批准文件依法废止。
第三十八条 闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
第三十九条 具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：
（一）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；
（二）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占投资总额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；
第一条为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本办法。
第二条本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。
前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。
第三条土地登记实行属地登记原则。
申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。
跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。
在京中央国家机关使用的土地，按照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的规定执行。
第四条国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。
第二章一般规定
第五条土地以宗地为单位进行登记。
宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。
第六条土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。
第七条土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的，可以单方申请：
（一）土地总登记；
（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；
（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；
（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；
（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；
（六）更正登记或者异议登记；
（七）名称、地址或者用途变更登记；
（八）土地权利证书的补发或者换发；
（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。
第八条两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。
第九条申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：
（一）土地登记申请书；
（二）申请人身份证明材料；
（三）土地权属来源证明；
（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；
（五）地上附着物权属证明；
（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；
（七）本办法规定的其他证明材料。
前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。
申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。
第十条未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。
第十一条委托人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和人身份证明。
境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被人身份证明应当经依法公证或者认证。
第十二条对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：
（一）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；
（四）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。
第十三条国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。
第十四条国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：
（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；
（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；
（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。
国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。
第十五条土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：
（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；
（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；
（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；
（四）地上附着物情况。
土地登记簿应当加盖人民政府印章。
土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。
第十六条土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。
土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。
第十七条土地权利证书包括：
（一）国有土地使用证；
（二）集体土地所有证；
（三）集体土地使用证；
（四）土地他项权利证明书。
国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。
土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。
第十八条有下列情形之一的，不予登记：
（一）土地权属有争议的；
（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；
（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；
（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；
（五）其他依法不予登记的。
不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。
第十九条国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。
第二十条土地登记形成的文件资料，由国土资源行政主管部门负责管理。
土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记归户卡和土地登记簿的式样，由国务院国土资源行政主管部门规定。
第三章土地总登记
第二十一条本办法所称土地总登记，是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记。
第二十二条土地总登记应当通告。通告的主要内容包括：
（一）土地登记区的划分；
（二）土地登记的期限；
（三）土地登记收件地点；
（四）土地登记申请人应当提交的相关文件材料；
（五）需要通告的其他事项。
第二十三条对符合总登记要求的宗地，由国土资源行政主管部门予以公告。公告的主要内容包括：
（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；
（二）准予登记的土地坐落、面积、用途、权属性质、使用权类型和使用期限；
（三）土地权利人及其他利害关系人提出异议的期限、方式和受理机构；
（四）需要公告的其他事项。
第二十四条公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议或者异议不成立的，由国土资源行政主管部门报经人民政府批准后办理登记。
第四章初始登记
第二十五条本办法所称初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
第二十六条依法以划拨方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持县级以上人民政府的批准用地文件和国有土地划拨决定书等相关证明材料，申请划拨国有建设用地使用权初始登记。
新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，还应当提供建设项目竣工验收报告。
第二十七条依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。
第二十八条划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。
第二十九条依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请租赁国有建设用地使用权初始登记。
第三十条依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记。
第三十一条以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地资产处置批准文件和其他相关证明材料，申请授权经营国有建设用地使用权初始登记。
第三十二条农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证明材料，申请集体土地所有权初始登记。
第三十三条依法使用本集体土地进行建设的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准用地文件，申请集体建设用地使用权初始登记。
第三十四条集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的，当事人应当持有批准权的人民政府的批准文件和相关合同，申请集体建设用地使用权初始登记。
第三十五条依法使用本集体土地进行农业生产的，当事人应当持农用地使用合同，申请集体农用地使用权初始登记。
第三十六条依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。
同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。
符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。
第三十七条在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应当向国土资源行政主管部门提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。
符合地役权登记条件的，国土资源行政主管部门应当将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地权利证书，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。
供役地、需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记。负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。
第五章变更登记
第三十八条本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。
第三十九条依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。
第四十条因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。
第四十一条因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。
第四十二条因处分抵押财产而取得土地使用权的，当事人应当在抵押财产处分后，持相关证明文件，申请土地使用权变更登记。
第四十三条土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。
已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。
第四十四条经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。
第四十五条因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。
权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。
第四十六条已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的，供役地权利人和需役地权利人应当持变更后的地役权合同及土地权利证书等相关证明材料，申请办理地役权变更登记。
第四十七条土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。
第四十八条土地的用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记。
土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。
第六章注销登记
第四十九条本办法所称注销登记，是指因土地权利的消灭等而进行的登记。
第五十条有下列情形之一的，可直接办理注销登记：
（一）依法收回的国有土地；
（二）依法征收的农民集体土地；
（三）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。
第五十一条因自然灾害等原因造成土地权利消灭的，原土地权利人应当持原土地权利证书及相关证明材料，申请注销登记。
第五十二条非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，当事人应当在期限届满前十五日内，持原土地权利证书，申请注销登记。
第五十三条已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。
第五十四条当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的，国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理；逾期不办理的，进行注销公告，公告期满后可直接办理注销登记。
第五十五条土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。
第五十六条土地登记注销后，土地权利证书应当收回；确实无法收回的，应当在土地登记簿上注明，并经公告后废止。
第七章其他登记
第五十七条本办法所称其他登记，包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。
第五十八条国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。
更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。
第五十九条土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。
第六十条土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。
异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。
第六十一条有下列情形之一的，异议登记申请人或者土地登记簿记载的土地权利人可以持相关材料申请注销异议登记：
（一）异议登记申请人在异议登记之日起十五日内没有的；
（二）人民法院对异议登记申请人的不予受理的；
（三）人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持的。
异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。
第六十二条当事人签订土地权利转让的协议后，可以按照约定持转让协议申请预告登记。
对符合预告登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发预告登记证明。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行土地登记之日起三个月内当事人未申请土地登记的，预告登记失效。
预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
第六十三条国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。
第六十四条国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。
第六十五条对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。
第六十六条土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。
第六十七条两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。
轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。
预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。
第六十八条查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。
第六十九条对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
第八章土地权利保护
第七十条依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第七十一条县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。
第七十二条国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料，国土资源行政主管部门应当提供。
土地登记资料的公开查询，依照《土地登记资料公开查询办法》的规定执行。
第九章法律责任
第七十三条当事人伪造土地权利证书的，由县级以上人民政府国土资源行政主管部门依法没收伪造的土地权利证书；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七十四条国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中、、的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十章附则
第七十五条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责土地和房屋登记工作的，其房地产登记中有关土地登记的内容应当符合本办法的规定，其房地产权证书的内容和式样应当报国务院国土资源行政主管部门核准。
第七十六条土地登记中依照本办法需要公告的，应当在人民政府或者国土资源行政主管部门的门户网站上进行公告。
第一章 基本规定
第一条 适用范围
本实施细则适用于市大道（三期）A段道路建设和旧城改造规划拆迁红线范围内的集体土地以及涉及该地段被拆迁房屋安置地的拆迁补偿安置。
第二条 拆迁范围
大道（三期）A段因道路建设需要和旧城改造的集体土地及涉及该地段被拆迁房屋安置地的区域［详见市大道（三期）规划拆迁红线图及安置地规划拆迁红线图］。
第三条 拆迁人和拆迁期限
(一)拆迁人：市土地收购储备中心；
(二)拆迁实施单位：市城市建设投资开发有限公司；
(三)拆迁人委托拆迁实施单位与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《协议》），并由拆迁实施单位提供本细则规定的补偿款、安置房和周转房；
(四)拆迁期限：见拆迁通告；
(五)搬迁期限：见拆迁通告；
(六)拆除实施单位：由拆迁实施单位委托具有资质的拆除机构进行拆除。
第四条 安置地点
本片区被拆迁房屋产权调换实行异地安置。
(一)拆迁镇豆巷村区域的安置在：
1．邮电局北路、埭内自然村东侧；
2．市污水处理厂东侧。
(二)拆迁镇内楼村区域的安置在：
1．大众北路与花釉陶厂之间；
2．大众北路与市苗圃养殖场之间。
第五条 征地拆迁补偿安置资金
设立征收拆迁补偿安置专项资金，实行专款专用，接受拆迁主管部门的监督管理。
第六条 土地、房屋权属及面积的认定
(一)土地、房屋权属的认定
1．凡中华人民共和国法实施后至今，土地使用者持有各个历史时期有权机关批准的有效非农建设用地文书，均为合法权源，依照本细则补偿安置。
2．房屋所有者持有各个历史时期有权机关批准的建设文书，均为合法权属，依照本细则补偿安置。
3．年月日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前建造的房屋，被拆迁人能提供直接原始建造时间的有效证明。
(二)土地、房屋面积的计算
土地、房屋面积的认定以有效的产权登记、批准文书面积为准。
第七条 被拆迁房屋补偿价格的确定
(一)各类被拆迁房屋的补偿价格详见附表一、附表三、附表四、附表五、附表六。
(二)对本细则所列价格有异议的，可委托具有资质的同一评估机构对被拆迁房屋市场价、新建安置房市场价同时进行评估，评估价格经拆迁当事人协商认可的，按评估价进行补偿，但不享受本细则规定的所有减免优惠、奖励。拆迁当事人对评估价格仍有争议的，按有关规定处理。
第八条 房屋拆迁补偿安置方式
(一)住宅房，可选择产权调换，也可选择货币补偿；
(二)营业性用房，全部采用货币补偿；
(三)企业厂房、仓库、办公及其它配套用房、临时建筑物、附属物、构筑物一律实行货币补偿；
(四)拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、祠堂以及文物古迹等房屋的，依照有关法律、法规的规定处理；
(五)拆迁批建手续不完整及违章建筑按本细则有关规定处理。
第九条 土地、房屋权属不清的处理办法
拆迁无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，拆迁前，拆迁实施单位应就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第十条 征收土地补偿标准
(一)征收住宅房用地：在土地使用权证范围内房屋建筑占地之外的空地、天井等土地按250元/㎡的标准给予补偿。
(二)征收工业用地：在土地使用权范围内按集体土地征用标准进行补偿。
(三)征收农用地：不分土地的原具体地类，土地补偿（包括土地补偿费、安置费补助、青苗补偿费）统一按集体土地征用标准进行补偿。
第二章 房屋拆迁补偿安置办法
第十一条 住宅房拆迁补偿安置
(一)选择货币补偿的：
1．根据房屋结构和装修档次不同情况，住宅房按附表一结合附表二所列标准进行货币补偿。
2．选择货币补偿的，必须权属清楚。有下列情况之一，不予货币补偿：
(1)被拆迁人与承租人就解除租赁关系达不成协议的；
(2)房屋产权人不明确，产权人下落不明的；
(3)被拆迁私有房屋的共有权人对安置方式选择达不成一致意见的；
(4)被拆迁人的房屋已设定为抵押物、典权的。
3．被拆迁住宅房面积较大、产权清楚的，可部分选择货币补偿结合部分产权调换。
(二)选择产权调换的：
产权调换实行“调换相应产权面积、差价互补、限量扩购”及“先搬迁腾房并签订协议先选房”的原则。在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房的，由拆迁实施单位发给被拆迁人“搬迁腾房确认书”，被拆迁人凭“搬迁腾房确认书并签订协议书”后领取《选房证》。若同一时间内完成搬迁腾房并签订协议的，以抽签形式确定选房顺序号。安置时被拆迁人凭《选房证》顺序号在拆迁实施单位指定安置区内选房并按下列规定办理产权调换手续：
1．按被拆迁有效建筑面积以1:1.1的比例折算安置面积给予产权调换，选房的面积向最接近安置房套型面积的原则来选择安置房。产权调换等面积部份应计算支付补差价（补差价即新建安置房的安置价与被拆迁房屋的货币补偿价进行互补的价款）。产权调换等面积部份指以被拆迁房为基准与安置房的对等面积；若选择安置房面积小于被拆迁房面积的，则按选择的安置房面积计算补差价。新建安置房安置价为1700元／㎡。
2．因房屋建筑结构原因，选择的安置面积不足拆迁折算面积的，不足部分实行货币补偿。
3．因房屋建筑结构原因，选择的安置面积超过拆迁折算总面积的，超过部分在10㎡以内（含10㎡）的，按相应的安置房安置价结算；超过10㎡以上部分的，按市场价结算，市场价现时另行确定。
4．被拆迁人属民政部门认定的最低生活保障对象，选择产权调换的，且被拆迁人房屋的每个产权户（2人以下含2人）的建筑面积不足35m2的，又无力购买安置房的，每个产权户的安置房建筑面积按不少于35m2进行安置；被拆迁房屋的每个产权户（3人以上含3人）的不足50m2的，又无力购买安置房的，每个产权户的安置房建筑面积按不少于50m2进行安置（超出应安置部分的产权归市人民政府所有，由被拆迁人承租并支付租金），等面积部分不补差价。如果被拆迁人愿意购买的，在35m2或50m2以内，扣除被拆迁房屋建筑面积外增加的面积按安置价购买，超出35m2或50m2（含原被拆迁房屋建筑面积）的部分按市场价购买。
第十二条 营业性用房认定和面积计算及补偿安置办法
(一)营业性用房的认定：
同时具备以下条件可认定为营业性用房，
1．被拆迁区域沿街底层住宅房第一自然开间的；
2．已向土地管理部门交纳级差地租且批建手续完整的；
3．年11月30日前办理有效工商营业执照、税务登记证，能提供税费收缴凭证并持有效验收手续的；
4．办理有效工商营业执照后，有延续经营的。
(二)营业性用房面积的计算
1．以产权机关登记或城市规划部门批准的面积为准；
2．没有产权机关登记或城市规划部门批准的，营业性用房的面积认定为沿街第一自然进深按100%认定（第一自然进深不超过10米），第二自然进深按50%认定，第三自然进深按30%认定，但认定营业性用房总有效面积不超过50平方米，其余部分按住宅计算。
(三)营业性用房补偿安置办法：
被拆迁营业性用房货币补偿标准按附表三执行。
(四)营业手续不完整的营业性用房
1．在以上地段有缴纳级差地租并在年11月30日前办理有效工商营业执照，虽中途歇业的，在搬迁期限内搬迁腾房并签订协议的，可按80%营业性用房面积给予认定，超过搬迁期限的，按50%营业性用房面积给予认定。其余部分按住宅计算。
2．在以上地段仅能提供有效工商营业执照、税务登记证、税费收缴凭证，但未能提供缴纳级差地租凭证的，在搬迁期限内搬迁腾房并签订协议的，可按40%营业性用房面积给予认定。其余部分按住宅计算。
(五)违法、违章建筑和临时建筑，不论是否持有工商营业执照、税务登记证等，一律不按营业性用房补偿安置。
第十三条 企业厂房、仓库、办公及其它配套用房、临时建筑物、附属物的补偿办法
(一)企业的厂房、仓库、办公及其它配套用房按附表四标准给予货币补偿。
(二)临时建筑物按附表六标准给予货币补偿。
(三)附属物按附表五标准给予货币补偿。
第三章 搬迁补助 临时过渡 停产停业补偿办法
第十四条 住宅房搬迁、过渡补助
(一)选择货币补偿的，根据附表七标准发给被拆迁人一次搬迁补助费。
(二)选择产权调换的
1．搬迁过渡方式：鼓励被拆迁人自行过渡，按附表七标准按季度依次发给临时安置补助费；被拆迁人确实无法自行过渡的，由拆迁实施单位提供临时过渡周转房，但不再发给临时安置补助费。
2．搬迁补助费：根据附表七标准一次性发给被拆迁人二次搬迁补助费；
3．临时安置补助费时间计算：
选择自行过渡的，补助时间自被拆迁人完成房屋搬迁腾房并签订协议之日算起，至拆迁实施单位书面通知入户安置为止。
第十五条 营业性用房的停产、停业补偿费
选择货币补偿的不享受停产停业补偿费。
第十六条 企业厂房、仓库及其它配套用房停产、停业补偿费
拆迁造成工厂停产、停业的补偿费，按经营者上年度月平均税后利润额（以税务机关提供的有关数据为准），一次性给予3个月的停产、停业补偿费。
第四章 优惠和奖励办法
第十七条 根据拆迁范围内的实际情况，被拆迁人在搬迁期限内，完成搬迁腾房并签订房屋补偿安置协议书及符合下列条件的，给予适当优惠奖励，不符合下列条件的一律不得享受下面的优惠奖励：
(一)合法建筑
1．住宅房的优惠奖励规定
2．营业性用房
采用货币补偿的营业性用房按附表三标准给予货币补偿。在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，按营业性用房货币补偿金额的25%给予奖励；在搬迁期限后第一个月内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，按营业性用房货币补偿金额的15%给予奖励。
3．企业厂房、仓库、办公场所及其它配套用房的奖励
若被拆迁人在搬迁期限内搬迁腾房并签订协议的，1000㎡以内（含1000㎡）给予一次性5000元奖励金；1000㎡以上的给予一次性奖励金8000元。
(二)批建手续不完整及违法、违章建筑的奖励
批建手续不完整及违法、违章建筑的认定，以相关直接、原始有效的资料为依据。
1．住宅房
年月日后建造的，但批建手续不完整及违法、违章的，按以下三种情况给予补偿安置：
(1)年月日至年月日期间建造批建手续不完整的住宅房，有向村委会交纳申请建房费用或向镇政府交纳申请建房的村镇规划、土地补偿等有关费用的，按50%计算有效建筑面积进行补偿安置；若没有的按40%进行补偿安置。被拆迁人在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，给予增加30%的计算有效面积奖励；在搬迁期限后第一个月内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，给予增加15%计算有效面积奖励；
(2)年月日至年11月30日市人民政府的《关于市大道（三期）道路建设的通告》（392号）期间建造的住宅，属违法用地、违章建筑，不予补偿安置。若被拆迁人在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，按60%计算有效面积给予奖励；在搬迁期限后第一个月内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，按40%计算有效面积给予奖励；
(3)年11月30日以后建造的住宅，一律不予补偿安置。但其如能在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，经大道（三期）工程建设指挥部确认后，可以按以下的标准给予材料费补助：框架结构250元/m2，砖混结构200元/m2，砖木结构150元/m2。同时，在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，增加200元/m2的奖励；在搬迁期限后第一个月内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，增加100元/m2的奖励；
2．企业厂房、仓库、办公及其他配套用房
凡批建手续不完整及违法、违章建筑的企业厂房、仓库、办公及其他配套用房，依照本实施细则关于住宅房批建手续不完整及违法、违章建筑的打折办法计算有效面积按附表四、附表五标准进行货币补偿。
3．临时性建筑物，在搬迁期限内完成房屋搬迁腾房并签订协议的，可按建筑材料类别结合成新，按附表六的标准分别给予货币补偿。
4．提供不出批建手续或不完整及违法、违章建筑时间的直接原始有效证据的，在搬迁期限内完成搬迁腾房并签订协议的，按本条规定的年11月30日后建设规定处理。
第五章 其他规定
第十八条 被拆迁人搬迁后，必须保持原房的完整性，主体建筑及门、窗、屏、阁楼等建筑材料不得拆除。
第十九条 对拆迁范围内土地上的青苗、果树按附表八标准执行。
第二十条 安置房的水、电、电话、有线电视等配套设施与被拆迁房数量相同的，由拆迁实施单位负责办理迁移手续，并承担迁移费用。上述配套设施在拆迁前的欠费，由被拆迁人与有关单位结清并销户。
第二十一条 安置房的室内装饰标准为：(1)铝合金三槽窗、进户防盗门；(2)内墙水泥砂浆打底，地面水泥砂浆找平；(3)给排水设施完整；(4)厨房、卫生间各装普通水头一个，每个房间装有白炽灯一盏，开关一个，插座三个。
第六章 罚 则
第二十二条 被拆迁人无正当理由拒绝搬迁的，按照有关规定给予强制征迁，凡被实施强制拆迁的房屋，不适用本细则规定的所有减免优惠、奖励办法。
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