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导语：在经济泡沫论文的撰写旅程中，学习并吸收他人佳作的精髓是一条宝贵的路径，好期刊汇集了九篇优秀范文，愿这些内容能够启发您的创作灵感，引领您探索更多的创作可能。
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每
年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支本论文由无忧
付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于本论文由无
供测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个本论文由无
供人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关本论文由
理提供系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫
。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的本论文由
整理提供各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：
第一，由于我国房地产发展时间较本论文
供短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
第二，目前我们应该在现有统计资料条件下，根据我国以往的经验和其他类似国家的经验，深入研究适合于我国的量化方法和评判标准。
第三，建立适合于国情的房地产泡沫预警机制，对我国房地产泡沫及时预报和控制，时刻警惕房地产泡沫。
参考文献
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［2］洪开荣.房地产泡沫:形成、吸收与转化［J］.中国房地产金融,2001，(8)：10-14.
受篇幅限制，本文把评述的焦点放在蔡林海的新著上。
《美国楼市泡沫的故事》大概是为了能够卖得容易一些，所以起了一个较通俗的书名，但这并不是小说，从中也难以找到一个完整的人物造型。经济学的著作免不了动用大量的学术名词，像国内一些板着脸做出的财经媒体那样，明明是一个简单的经济运动表现，却要故作高深，写成非“专业人士”不读上几遍就搞不清楚的艰涩论文。蔡林海是产业社会学博士，是在象牙塔里琢磨过学问的人，他却要以故事的形态来形象地阐述美国经济出现的问题。
学者能否保持对经济现象冷静分析的态度，是目前值得注意的一个问题。一些经济学领域专家学者写出来的文章，与财经记者写出来的没有太大的区别，又由于直接接触一线的机会较少，很多学者的文章与现实脱节。蔡海林在中国很多学者积极翻译美国经济学著作，论文一个劲地套用数学模式的时候，走出了一条新的分析经济现象的新路。
首先，蔡林海在著作中，以极为严厉的态度分析了美国“次贷”。他说：“美国的次贷是针对穷人设计的一种高利贷式的住房贷款。这种住房贷款本身风险度很高，为此华尔街的金融专家们在金融创新的幌子下，想出了一种叫做证券化的绝招来分散风险。”一语道破问题的所在。通过蔡林海的分析，人们能明确地知道绵密的金融诈骗过程是怎样形成的。他在书中写道：“发放次贷，把次贷证券化，在世界范围销售次贷的证券商品，这一系列的过程犹如是华尔街创造的一个现代化的金融商品加工生产的流水线，可以说这个大量生产证券的流水线实际上是一个绵密的欺诈过程。”
而貌似中立、公正的信用评级机构则受证券发行商之托，巧施妙计把烫手山芋加工成投资者人见人爱的金苹果。
泡沫总归是要破灭的。蔡林海从大量的数据分析中得出的结论是：“从2006年下半年起，美国人开始断供，也即大量拖欠住房贷款，导致每月被扣押的住房数超过了每月新竣工的住房数，住房库存大增以及扣押住房的大拍卖最终使得全美的住房价格开始下跌。美国的楼市泡沫破灭了。”
这次泡沫的破裂导致了大量的金融公司入不敷出。蔡林海将这个过程分成三个阶段。第一阶段，由于拖欠住房贷款，贝尔斯登等金融机构倒闭。第二阶段，大火越洋烧到了大西洋彼岸，欧洲国家的很多金融机构如英国的北岩银行蒙受损失。第三阶段，也是大火终于燃烧起来的阶段。美国花旗银行、美林证券、摩根士丹利、高盛、雷曼兄弟等著名企业遍体鳞伤。
论文摘要:文章对房地产市场泡沫的产生与危害及其对策作简要分析。2010年我国政府对房地产市场进行了一系列的经济改革和政策调整,旨在抑制过快增长的房地产泡沫经济,保障房地产市场稳定健康的发展,维护广大人民的住房权利。
一、房地产市场泡沫
所谓泡沫经济,是指由于人们非理性的经济活动,导致某种交易物的价格剧烈增长,这个价格远远超过其本身的价值。这种突然形成的高价,不能长期维持,按照经济规律,经过一定的时间它必然会下降到符合其价值的水平上,这种现象就像泡沫的破裂一样,所以称作泡沫经济。当这种现象发生在房地产市场时,便形成了房地产市场泡沫经济。
房地产市场泡沫的大规模爆发最早产生于日本。从1985年开始,日本政府为了刺激经济发展采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产市场,同时由于美元贬值,大量国际资本进入日本的房地产业,导致房价飞涨,使得国民纷纷投机房地产市场。
二、我国房地产泡沫的产生
近年来,由于房地产业所带来的巨大经济效益,各地政府对待房地产项目几乎是一路绿灯,在政策与经济上都给予其相当大的扶持力度,这使得房地产业的发展势头过于强劲,一跃成为国民经济的支柱产业。但这种非理性的发展,使得房地产业已经显露出超出国民经济承受范围的苗头,房价一路飙升,许多地区的房价已经远远超过了普通民众的购买能力,“地王”与“天价”楼盘不断地涌现,房地产业已经成为暴利行业的代名词,其产生的经济泡沫也在不断增长。主要有以下原因:
第一,居高不下的市场需求导致房价非理性上涨。需求是市场的根本推动力。我国是一个人口基数庞大的国家,国民对住房的需求量始终维持在一个较高的水平,加之近年来我国城市化速度的加快,住房需求一直居高不下,在这种长期供不应求的状态下,由于没有政策的限制,开发商掌握了市场的主动权,在利益的驱动下,房价的上涨逐渐进入了一种非理性的状态,并且开始了恶性循环,使得整个房地产市场一直维持在一种高房价、高需求的状态,而且房产的价格已经远远超过其本身的价值,从而促成房地产泡沫。
第二,我国土地的稀缺性导致房价随地价飙升。我国的土地供给尤其是城市建设用地的供给量十分有限,由于房地产市场的高利润性,众多的大型企业纷纷介入,大量的国内企业资本进入房地产市场,导致土地市场的竞争十分激烈,土地出让金动辄几十亿上下,地价的猛涨导致房地产开发成本的直线上升,开发商为了获得高利润回报,只有不断抬高房价,最终把负担全部转嫁到了购房民众身上。
第三,银行等金融行业支持过度。我国房地产开发项目中有超过50%的资金是来自于银行,银行为了追求利润,将资金大量注入房地产市场,间接地促进了地价的飙升;同时,银行本身盲目的扩张信贷规模,忽略了房地产市场的风险性,致使各种投机行为愈演愈烈,不断堆积金融风险,也为房地产泡沫的产生埋下了隐患。
第四,各地方政府对财政收入的追求。由于房地产行业的高利润性,其在很多地方都成为了当地的支柱产业,为地方的经济发展和政府的财政收入做出了重大贡献,所以,对于房地产行业,各地政府都给予了很大的支持,导致房地产的政策过于宽松,地方政府不能切实有效地发挥政府的监管作用,使得房地产市场的发展缺乏合理的规划与管理,这也是房地产泡沫形成的重要因素。 三、房地产泡沫的危害
第一,广大民众的住房权益无法得到保障。房地产泡沫破裂前最直接的危害就是房价过高,这使得人民大众无力购房,或者说一旦购房便背上了巨额的银行债务,成为所谓的“房奴”,一方面大量的资本投入房地产市场,另一方面人民的住房需求却始终得不到满足,这违背了广大人民群众的利益,不利于社会安定与发展。
第二,泡沫破裂会引发严重的金融危机。从日本的泡沫经济破裂可以看出,无论是银行、企业还是投机者,大量的国民资本投入了房地产行业,一旦泡沫经济破裂,将会引发剧烈的金融危机,企业倒闭,投机者破产,最终银行将会成为最大的买单者,由于银行关系到国民经济发展的命脉,银行的亏损对整个社会带来的经济灾难是难以估量的,不仅如此,这场经济灾难对国家今后的发展将会产生长久的负面影响。
四、房地产泡沫的对策
第一,银行实行严格的信贷审核机制。由于房地产业的主要资金来自银行,要严格的控制银行的信贷项目,杜绝信贷违规操作,严防不良贷款产生;同时,要严格控制房地产业银行资金的比重,防止控制投机行为,为房地产市场的稳定发展提供良好的金融条件。
第二,加强管理土地市场。土地交易价格是房价的风向标,因此要对土地市场进行严格规范,出台相应的政策来遏制囤积土地等各种土地投机行为,保证土地市场的规范健康发展。
参考文献:
关键词：投资收益率;房地产泡沫;房价;地价
住房开发投资是房地产投资中最为重要的一部分。随着GDP增速进入破“7”时代，住房开发投资作为经济引擎也进入周期性调整。但是国家提出了供给侧改革政策后，北京市住房市场不仅没有受库存高企的基本面影响，反而仍旧地王频现，相继出现近8万/O的楼面地价和40万/O的“学区房”。北京住房开发市场是否存在泡沫化趋势，关系着整体经济运行的风险水平。本文就住房开发投资泡沫的存在性及测度方法进行探讨。
一、 住房开发投资泡沫测度方法研究
1. 理论框架。住房投资是否存在泡沫成为了学者关注的焦点，测度方法和应用也有多种角度。主要分为模型检测方法和指标检测方法。
模型检测方法主要分为以下几类：
第一类是经济领域里的耐用商品的特性，提出如租售比（市盈率）、房价收入比指标，借鉴资产泡沫检验方法，通过“净租金收入流”代替资产价格定价模型中的“收益现金流”来计算住宅的基本价值，通过价格比对，衡量泡沫大小，然后通过横向或者纵向对比判断区域间相对的泡沫程度。该方法虽然易获取数据，但主要停留在经济指标的宏观分析，数据可获得性和准确性较差。
第二类为计量经济和数理统计的计量检验法。布兰查德（Blanchard）的理性泡沫理论，给出了刻画理性泡沫性质和发展状态的模型，早起理性泡沫存在性检验方法是方差易变性检验。迪巴（Diba）等通过对资产价格和红利做单位根检验和协整检验来判断“爆炸”型的理性泡沫是否存在。诺登（Norden）等提出switching regression模型，给出理性泡沫的性质，与单位根、协整检验相比，有更好的小样本性质;史兴杰等的switching authoregressive（AR）模型给出了模型参数估计方法以及泡沫检验方法。这类方法提供了定量分析的工具，却容易过于关注数据逻辑的自洽性，脱离实际的市场情况。
第三类为社会经济和空间分布实证调查方法。苑德宇等通过CD检验统计量对35个城市的房价泡沫分析，得出先后顺序和可能的传染态势。从传统的静态泡沫转向动态的泡沫演化研究。余柏蒗等通过灯光和用地数据计算住房空置率，进而得出房地产泡沫的空间分布和状况。主要通过空间计量的方法来表征社会问题。这对数据依赖度较高，整理难度大，成果以描述性统计和问题探索为主。
而住房投资泡沫检测指标类型也很多，主要分为从价格、需求、供给三个类别，每个指标也存在着各自不同的评价阈值。
综上，现有的模型和指标尽管已经建立相对完善的测度体系，但研究单纯基于社会经济学，割裂了住房作为投资标的和空间场所的双重属性。同时，研究尺度也集中在宏观的城市研究，没有基于空间实证数据，难以指导具体的管理决策措施。
2. 研究思路及模型方法。基于以上理论，本文提出了以住房交易价格、居住用地土地出让数据为基础数据，首先通过剩余法测算住房开发项目中的销售利润率、投资利润率、年复合增长率;最后将扣除基本收益后所剩的泡沫收益的总体均值与经济基本面增速作比较，并采样取均值，得出该地区总体的住房投资泡沫水平。该方法主要有两个步骤：基于剩余法的投资利润率测算、基于经济基本面的泡沫评价方法。
（1）基于剩余法的投资利润率测算。
①土地出让成交价格折现。获取的房价和地价数据中，房屋销售价格样本全部为某个时间点（此处为2015年8月）截面数据。而每块宗地实际出让的时间（t）却各不相同;要计算住房投资利润率，首先假定全部用地为某一时间点交易获得，并在一个开发周期后，全部房源上市销售完毕。因此不同期的宗地出让价格按某一假设开发初始时间进行折现，公式如下：
p=PV（1+r）τ-K-t
其中，p是该开发初始时间的土地成交价;PV是土地出让历史成交价;r为折现率，取4%;τ为期末年份，此处设为2015年8月，K为项目开发销售周期，此处设为3年，t为实际宗地土地交易年份。
②销售利润率与投资利润率测算。住房开发利润率测算的难点在于利润的测算。因为住房开发中的各项税费标准、土地出让价格、房屋销售均价都较为容易获取或者估算。本文采用剩余法计算各项指标，公式为：
利润=楼价-（土地费用+建安成本+管理费+利息+税费）
销售利润率=利润/销售收入
投资利润率=利润/投资成本
本文参考了北京市部分住房开发财务报表、相应的市场税费等因素，估算指标如表2。
因此估算得出单个开发项目的销售利润率ROS与投资利润率ROI的计算公式：
ROS=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/P
ROI=（63.2%P-93.15%X-168.59%p-571.2）/（107.2%X+114.4%p）（1）
（2）基于经济基本面的泡沫评价方法。本文测度住房泡沫采用的指标是开发方面中投资增长率。该指标主要用项目平均开发投资增长率与GDP增长率比值表示。住房开发投资市场由于其开发系统的复杂性，属于垄断竞争性市场，当投机需求增加时，短期土地供给缺乏弹性，房价大幅上涨，在成本没有改变且经济增速保持相对稳定时，其地区项目开发市场的平均投资复合增长率快速提高，住房市场出现泡沫。已知某个住房开发项目的K年累计投资利润率ROI，则该项目的年复合增长率计算公式为：
CAGR=-1（2）
借鉴Levin and Wright提出的基于基本价格和非基本价格的思想，住房项目复合增长率CAGR可以分为两部分：基于经济基本面的基本年收益率β和基于投机行为的泡沫年收益率γ。即CAGR=β+γ
基本年投资收益率β可以用无风险投资收益率表示，即与开发周期等长的存款年基准利率。
泡沫化水平μ，代表着地区内n个项目的泡沫收益率总体均值γ超越地区宏观经济增速V的大小程度。即泡沫年收益率μ=f（γ，V），此处V为该地区的宏观经济增长速度（本文用该地区周期内GDP年增速的平均值带指代）。因此可以简单定义μ=γ/V
由以上各式整理得到该地区泡沫化水平测度：
μ=（3）
二、 住房开发投资的实证分析
以北京市的2015年8月的住房挂牌价格、2004年～2014年居住用地土地出让数据为实证基础数据，假定一个地产项目开发销售周期为3年，其他税费、基准利率、GDP年增速均以统计年鉴和官方平台为准，计算2015年北京市总体住房投资泡沫化水平。
北京市的房价中包含的地价成本基本小于40%，平均值为24.75%，低于行业水平。这说明尽管北京楼面价屡次突破新高，但由于房价弹性更大，地价占房价的比重仍旧不高。同时，销售利润率反映着销售利润在房价中的比重，主要在20%～40%之间，处于高位水平，初步判定有一定的投资泡沫化趋势。
三、 住房投资泡沫水平检验与分析
1. 住房投资泡沫的存在性检验标准。除了宏观上定性判断泡沫风险，泡沫是否存在，需要定量测算和标准对比分析。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量住房开发投资增长快慢的指标是住房开发投资的泡沫收益率与GDP增长率比值μ，一般应该不超过2倍，超过3倍属于较为严重。由此，我们设定μ的评价范围及其对应阈值如下表：
2. 住房开发投资泡沫水平分析。根据公式（1）、（2）、（3）综合整理，我们可以得到2015年北京市住房泡沫水平计算公式为：
μ=（
-13.71）
式中，μ为地区住房开发泡沫水平，n为该地区开发项目总数，Pi、pi分别为第i个项目的销售房价、地价现值。
计算结果表明，北京市住房投资泡沫化水平总体呈现正态分布态势，总体均值为2.5，参考表4，属于轻微泡沫化;从分区统计看，有四个地区也表现出投资过热，但主要为中心城区，泡沫化水平总体可控。其他地区均处于无泡沫或者理性泡沫范围，以增加住房投资和供应，满足市场需求为主要策略。
四、 结语
实证分析表明，北京的地价涨幅较大，但房价变动的弹性系数更大，地价占比仍旧较低，利润占比较高。在供给侧，整体的投资泡沫化趋势仍旧存在。但由于需求端的投资预期和刚性需求持续上涨，造成了目前供需两旺的局面，短期风险水平仍旧较低。在供给侧改革的背景之下，预防和减少投资过热形成的泡沫尤其重要，也有待更深入研究。
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基金项目：国土资源部公益性行业科研专项“京津冀土地优化利用一体化管控关键技术与应用”（项目号：201511010-3A）。主持人：冯长春。课题承担单位：北京大学（国土资源部国土规划与开发重点实验室）。
关键词：泡沫货币稳定金融稳定
货币政策目标大致分为两类：一类是经济稳定，即在保持物价稳定的基础上，维持经济的健康发展；另一类是金融稳定，即保持金融体系的健康。根据历史经验，一般物价水平的稳定有助于经济稳定和增长，但是不能确保金融稳定。近20多年来，物价稳定而资产价格频繁波动是许多国家遇到的一个新问题。资产价格泡沫在许多国家均有发生，但是在泡沫产生－膨胀－破裂的过程中，货币政策是否应该对其进行干预这一问题成为理论界的研究热点写作论文。
资产价格泡沫中的货币政策干预问题分析
关于货币政策是否应该对资产价格泡沫进行干预的问题，近年来在学术界产生了持久性的争论。到目前为止，有一点已经达成共识，那就是，运用货币政策进行干预或者不干预的关键并不在于判断资产价格是否合理估值，而是取决于资产价格所包含的信息内涵，即价格中是否含有货币政策最终目标(通货膨胀或者产出)的信息。换句话来讲，就是要看资产价格是否能够作为经济预测的领先指标。如果资产价格中包含了未来通货膨胀或者产出的信息，那么货币政策就应当对泡沫进行干预。
目前争论的焦点问题在于，如果资产价格不包含货币政策最终目标的信息，那么货币政策是否仍旧应该对泡沫进行干预？对于这一问题，存在两种完全对立的观点。一种观点认为即使资产价格没有信息内涵，即不包含诸如通货膨胀或者产出等货币政策最终目标的信息，货币政策仍然应当积极对泡沫进行干预，我们称之为“有为论”。相反，另一种观点认为，如果资产价格没有信息内涵，那么央行应当忽略泡沫的影响，不对其进行干预，我们将其简称为“无为论”。
（一）无为论
Bernanke，Mishkin，Filardo以及Goodfriend等都是“无为论”的支持者。他们认为，除非资产价格泡沫影响到通货膨胀预期，否则货币政策不应该对泡沫进行干预。
BernankeandGertler(1999)的研究颇具代表性。他们对BGG模型进行扩展，加入泡沫因素。通过对四种不同的货币政策在泡沫从膨胀到破裂的全过程进行模拟分析，最后得出结论认为：采用的一种货币政策，即仅对通货膨胀反应的货币政策虽然不直接对泡沫做出反应，但是仍然能够取得最小的通货膨胀波动和产出波动，是四种候选货币政策中最好的一种。一些中央银行家也持有“无为论”的观点，如美联储前任主席Greenspan。Greenspan(1999)在众议员战略委员会提供证词时，对资产价格与货币政策之间的关系进行了如下论述：“尽管财产价值对经济至关重要，美联储必须对此认真监督和审查，但是其本身并不是货币政策的目标。货币政策的目标是美国经济的最大可持续性增长，而不是资产具体的价格水平。”
（二）有为论
Cecchetti，Genberg以及Wadhwani(2000)等学者明确主张中央银行应该直接干预资产价格泡沫。他们认为，从理论上来讲，货币政策的最终目标是保持货币币值稳定(即经济稳定)以及整个金融体系的稳定，而资产价格泡沫与金融稳定有着密切的关系。泡沫崩溃往往会给实体经济造成巨大冲击，所以，中央银行应该通过调控利率等手段，对泡沫进行干预。
持有为论的学者和中央银行家为数也不少，如Smets(1997)、KentandLowe(1997)以及GoodhartandHofmann(2000)等。他们并不是建议将资产价格纳入货币政策的损失函数，而是将资产价格作为货币政策反应函数中的一项，即采取形如第四种情况的货币反应函数。也就是说，有为论并不是要求改变货币政策的损失函数，有为论与无为论之间的主要争论也在于对货币政策反应函数的不同看法。
货币政策直接干预资产价格泡沫的局限性
尽管中央银行的货币政策在宏观经济管理中发挥了重要的作用，但是其在应对资产价格泡沫中也存在许多局限性。如果中央银行运用货币政策直接对泡沫进行干预，存在如下的问题：首先，央行必须准确判定资产价格泡沫是否存在以及合理评估泡沫程度大小。但是，要识别正在逐渐发展的泡沫是非常困难的。这是因为资产的基础价值本身是无法观测的，而且难以对其进行准确估算。实际上，相于私人部门而言，中央银行并不拥有信息优势以及更强的泡沫预测能力。Greenspan(1998)曾经说：“想通过市场干预来戳破股市泡沫，有个根本性的问题尚未解决，那就是你必须比市场本身更了解市场。”事实证明政府并不比市场知道更多信息。如果中央银行在不具备信息优势的情况下错误地对是否存在泡沫做出判断，那么就会导致错误的货币政策。
其次，货币政策对于资产价格泡沫仅具有有限调节能力，许多实证研究结论表明，货币政策与资产价格之间的关系并不存在固定的模式，这表明中央银行运用货币政策控制资产价格的手段和能力是有限的。而且，运用货币政策对泡沫进行调控一般需要较长的时间，使用时有一定的政策时滞。
第三，货币政策的成本也需要引起关注。运用货币政策抑制泡沫的同时也会对实体经济造成影响，紧缩的货币政策对宏观经济的负面影响可能比泡沫带来的危害更大。如果央行采取激进的措施，比如大幅度提高利率，即使有可能会成功地抑制泡沫，但是其后果是经济出现下滑，甚至陷入衰退。所以，即使可以识别泡沫，货币政策仍然很难在刺破泡沫的同时不损害实体经济。
正是由于以上原因，BernankeandGertler(1999)提出了基于弹性通货膨胀目标制框架下干预方法：即使在资产价格泡沫对预期通货膨胀率产生影响的情况下，货币政策也不应当直接对泡沫本身进行干预，而是应当对被影响的通货膨胀率进行干预。但是，这种方法需要预测泡沫对预期通货膨胀率的影响，而这在操作上也并不是一件容易的事情。
无论如何，货币政策无法从根本上抑制泡沫的产生。货币政策只能通过信贷的扩张与收缩，间接影响资产价格泡沫的变动。防治泡沫需要有良好的制度设计、完善的会计制度、执行有效的法律体系，高效的监管构架以及投资者理性投资理念的建立。货币政策对于金融稳定的作用也只能是治标，最后贷款人功能的发挥局限于事后的“救火”以及防止危机的扩散。
结论
论文摘要：随着利率的上调，经济逐渐降温，房屋市场泡沫也就破灭。而以房屋市场为主的次级债，就很容易变坏。反思这次的危机，有很大的必然性。文章对美国次级债危机对我国房地产市场的启示进行了探讨。
过去的几年，美国经济繁荣，房屋市场升温，利率相对比较低，造成大量的贷款购房。而房屋的贷款转化为了债券，推向了市场。随着利率的上调，经济逐渐降温，房屋市场泡沫也就破灭。而以房屋市场为主的次级债，就很容易变坏。反思这次的危机，有很大的必然性。因为房地产业在国民经济和社会发展中地位日益提高，如何促进和保持房地产业与社会经济协调发展，是政府和社会各界普遍关注的重要研究课题。
所谓次级债即次级房贷，是指美国银行机构针对信用记录较差的客户发放的住房贷款。从根源上看，导致次级债危机的“凶手”是美国房地产市场由热变冷。自2001年“9·11”事件后，美联储为了拯救美国经济，将利率一下子降到1%，美国经济迅速复苏，但过剩的流动性导致美元对欧元与黄金的大幅贬值，导致房价和股市的不断上涨。从2002年起，美国房价每年以10%以上的幅度上涨，2005年更是暴涨17%达到顶点。然而，随着美国的不断加息，美国利率达5.25%后，房价出现下跌，2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引发次级房贷难以偿还和债券信用危机。
次级债危机引发全球股灾，日本、香港地区、澳大利亚、欧洲、中国大陆，各地股市纷纷下跌，从而使得全球金融市场出现一片恐慌，各地政府纷纷向金融市场注资以救市。次级债危机的导火线是房地产市场的过热与崩塌，中国同样存在这种隐忧。其实，中国的住房按揭贷款风险可能比美国次级债券风险还要高。因为，从住房按揭的对象来看，美国次级债券的次级贷款人信用还有等级之分（即“次级信用”），但对中国的按揭贷款者来说，估计其中很大部分人甚至连“次级信用”都没有。尽管国内普遍认为美国次级债危机对中国经济的影响是有限的，并且中国的商业银行房贷目前也不存在所谓次级债问题，但是，鉴于房地产业在国民经济中的重要地位，从次贷危机爆发的前因后果中，国内房市理应得到深刻的教训。
一、美国地产泡沫分析
在美国有一个令人担心的现象是，基于对房地产价格上升的预期，大量投资者在踊跃在购买房产，用于出租或等待价格上升后在卖，由此导致了房屋空置率大幅度上升。1995年第一季度，出租房屋空置率为7.4%，2001年上升到8.2%，2004和2005年第一季度，又进一步分别上升到了10.4%和10.1%。这些数据充分表明，相对于市场需求来讲，美国出租房屋供给已经出现明显过剩，这种局面若持续下去，必然会导致房租下降，从而降低房地产投资者的收益。美国全国房地产商协会（NAR）的调查显示，2004年有近四分之一的住宅为投资性购买而非自住。从历史上来看，这个比例是很高的。投资者买房子的目的在于赚取利润，如果租金疲软，而房价上涨的话，一些投资者就会将房子卖掉。这就为房地产泡沫破灭埋下了危险的导线。房地产市场泡沫的另一个迹象是房租大大低于正常水平。据波士顿托托`威顿研究公司的调查，华盛顿地区的房屋月租费和买房月供之间的差距不断加大，创下了1989年以来的最高纪录。2001年华盛顿地区房屋月租费是买房月供的82%，而到2004年这一比例跌倒了59%。这显示出华盛顿地区房地产投资明显过热。
二、我国房地产概况
近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。改革开放以来，中国房地产业从无到有，发展很快，在取得有目共睹的成绩的同时，也存在许多问题。尤其近年来，国内房地产业发展迅猛，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。但房地产业发展很不规范，存在很多问题，引发了国内外对中国房地产是否存在严重泡沫的争论不断升级。房地产泡沫是房地产资产的价格脱离了实际基础价值连续上涨的现象。房地产泡沫的主要特征是：第一，房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态；第二，房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大；第三，房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率；第四，房地产泡沫主要是由于投机行为、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。投机价格机制和自我膨胀的机制是房地产的主要内在运行机制。房地产泡沫是在内在传导机制和外在冲击机制的共同
作用下，开始产生、膨胀和崩溃的。
三、我国的房地产泡沫
1．我国的房地产以25%以上的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但由于以下因素这个调整周期延长了：北京奥运会造成的建设，加入WTO和开放国内市场刺激外商投资，人民币升值预期刺激国际投机资本进入，在以上海为中心的长江三角洲产生资本聚集效应，国内投机资本炒作房价，既得利益集团有意维持泡沫等，其恶果是维持时间越长，泡沫越大，损失越大。
2．把住宅作为投资品。保守估计20%以上的购房者是出于投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。最为典型的是温州炒房团，民间说法是其拥有的资金达1500亿元。富裕的温州人希望投资但苦于没有合适的渠道，于是亲朋好友几十个人凑几千万资金一起砸在某个楼盘上，迅速抬高楼价再卖。可一旦房地产泡沫破裂房价开始下降，给这些投资行为带来的损失就会一发不可收拾。
3．房地产贷款超常增长。我国80%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。商业银行参与了房地产开发全过程，承受了房地产市场运行中各个环节的风险。房地产贷款额这几年来成倍增长。不少消费者只认首付比例低，对于自己未来收入的预期或者过于乐观，或者没有认真考虑还款，于是购置住房的面积不断扩大。如果系统性风险出现，消费者只能延期还贷，全部风险将转移到银行。我国的现状是储蓄大于投资，银行急于放款，特别愿意对消费者进行车房信贷，但实际上如果系统性风险出现，过剩商品房集中到银行，银行只能廉价拍卖。银行最怕呆账，我国商业银行大约有25%的呆账，经过这次房地产泡沫洗劫，可能到40%。
4．空置率的提高。空置面积比近3年竣工面积之和称为空置率，国际标准是10%，截至2004年4月末，我国空置一年以上的商品房面积为5529万平方米，空置率为57.6%。
5．炒卖地皮。不少地方在征地拆迁方面出现了对居民个人财产野蛮非法的剥夺，这是权力资本化和权力承包最为野蛮的方式。由此产生的超额利润就是房地产泡沫的根源。之所以说房地产泡沫必定破灭，因为最长也就是维持到城市土地卖完，或者耕地不足以生产足够的粮食的时候。实际上还维持不到那时候，因为房地产商已囤积的低价土地一旦集中投入，或者银行一旦收紧信贷，就会击穿泡沫。
四、对策
虽然中国房地产业的快速发展为改善城市居民的住房条件、增加政府税收和扩大就业起到了十分重要的积极作用，但是，中国房地产业的长期过度增长不仅带来了房价过快的持续增长，房地产业的暴利成为资本竞逐财富的对象、这些暴利对消费者的利益造成了很大的损害，引起了普遍性的民怨，而且对产业升级、城市化、工业化、收入差距扩大以及宏观经济运行、资源环境与经济协调发展等有很大的负作用。如中国不断增大的过剩流动性主要集中在房地产业中，这就加剧了社会财富向房地产业的既得利益集团集中，加剧了社会收入分配的差距，也是促使中国经济趋向过热的重要原因。此外，它助长了银企勾结牟利、官商合伙分肥式的腐败的蔓延；扭曲的财富分配导向抑制了社会投资于高技术产业，不利于鼓励研发和技术创新；影响了社会资源的总配置效益和社会福利的改进。这些都是长期经济绩效的巨大损失。虽然单从获利指标来看中国房地产业是一个具有较高经济绩效的产业，但是单一的高获利而且为极少数人所占有并不是衡量一个产业市场绩效高低的唯一标准，因此，从综合指标来判断就可以看出，中国房地产业的市场绩效不高，需要得到进一步改善和提高
在美国市场经济的大环境下，房地产市场也是一个相对完善的市场。在这个市场里，房屋就是商品，商品就要根据市场供求的规律来流动，政府并不直接干预房地产市场的运作。然而次贷危机的爆发与美国房地产市场陷入困境让人深思中国的房地产现状。
从美国次贷危机可以直接启示中国人的，就是由金融系统支撑的房地产泡沫，是具有极大风险的，无论我国是否存在泡沫我们都要未雨绸缪积极采取对策，防患于未然。
关键词：房地产需求，分析
近两三年来，房地产价格成了人们关注的重点，经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，导致国家在2009年底针对房地产市场不断出台新的政策。对于当前的房地产价格，国内学者持有不同的观点，部分学者担心我国会重蹈日本泡沫经济的历史，认为房地产价格现在处于泡沫状态，如果放任发展，必将导致泡沫破灭，拖累整个宏观经济。笔者认为，一个城市乃至国家房地产价格变动是一个非常复杂的问题，它受许多因素的影响：建筑成本、土地政策、经济环境、城市规划、人口变动、供求关系等。近期，房地产供应持续增长，建筑成本增长有限的情况下，房地产价格却出现了大幅度的上升，此种情况主要是需求大幅度变动所致。本文试图从房地产需求层面上探讨一下我国房地产价格大幅变动的成因。
在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系就是供求关系，它是生产和消费之间的关系在市场上的反映。在商品经济中，价值规律通过价格与价值的偏离自发地调节供求关系，供大于求，价格就下落;求大于供，价格就上升。结合到房地产上看，供求关系由以下两方面构成：其一、房地产需求：在特定条件下，消费者对某种房地产愿意并且能够购买（承租）的数量，此种需求数量同样也要受其价格水平、消费者收入水平、消费者消费偏好、消费者对未来房地产价格的预期的影响。其二、房地产供应：在特定条件下，房地产开发商和房地产拥有者愿意并且能够提供租售的房地产的数量，这种供应数量要受其价格水平、开发建设成本、开发技术水平、开发商对未来预期的影响。
一、在我国，房地产需求大致有三种：
1、基本性需求：此种需求是为了满足家庭比必备的住房需要，属于基本需求范畴包括结婚购房、动拆迁购房、求学就业的临时性居住、迁入定居等等。基本需求往往具有一定的稳定性，其对产品、地域的限定性也比较明显，对就近的交通、商业、服务、教育、医疗配套的要求较为直接和紧迫。由于我国城市化进程和人口流动的加快，城市规模在不断扩大，导致基本性需求呈不断扩大的趋势。由于房地产需求是一种不可替代的需求，所以其基本性需求不太容易控制，属刚性需求。
2、 改善性需求：如改善住房面积、改善居住环境、照顾老人晚年、子女教育的居住改善，甚至一些个性化的居住生活（休闲、度假）的改善等等。其最重要的特点在于：改善性需求、发展性需求比较明显。改善性需求的可变性和稳定性兼而有之，因为改善和发展是一个总的方向，同时也受社会经济、政策、市场特别是个人家庭情况所影响。这部分需求也有一定的可塑性。科技论文。
以上两种需求是我们真正意义上的生活需求，它们的稳步提高，是房地产价格稳步提高的基础。它们涉及到城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的发展比较稳定，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。
3、投资（机）性需求：投资（机）需求的部分则不外乎资产保值、房产市场中长期投资，买房出租获取投资收益等等。在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。此类需求相对来说以投资性的购房置业较多，包括部分个案性的特殊需求，局部也会有投机现象存在。其可变性较强，受政策、市场、金融、经济等方面的影响较为明显，也会存在一定程度的泡沫现象。相比较而言，其可控制性很强。从2007年以来，此类需求快速膨胀，成为引发房地产价格快速上涨的首要推动力。
二、三种需求的分析：
从三种需求类型来看，基本性需求和改善性需求基本还是自住型的需求，近年来，基本性需求保持稳定发展，而改善性需求比例逐步形成规模。从1996年开始，我国进入了城镇
化加速发展阶段，城镇人口年均增长超过2000万，城镇人口的大量、快速增加将对我国的房地产市场产生巨大的需求。同时，近年来我国家庭小型化趋势明显、伴随婚龄人口持续增
加以及大量外来务工人员进入城市等，都必将形成对了房地产基本性需求的增加，并将在今后一段时期内继续发挥作用。与其他两种需求不同的是，投资（机）性需求当中投资和投机的成分会随外在环境的环境的变化而发生变化。房地产投资需求是把房地产作为投资或理财对象，通过拥有房地产的方式，来使财产保值增值。科技论文。房地产投资及理财的收益，主要来源于两个方面，一是房地产用于出租的租金收入，二是房地产买卖价格上涨所带来的增值收益。相对于消费性房地产而言，房地产投资及理财的风险较大，受到市场波动、利率调整和流动性变化等多种因素的影响，将房地产市场与资本市场更紧密地联系在一起。在我国居民储蓄率较高、投资渠道较少的背景下，房地产投资已经成为和股票投资一样的居民投资手段，现阶段，一家拥有两三套住房已较为常见。作为房地产投资的一种特殊形式，房地产投机主要是为了赚取买卖之间的差价。房地产投机的适度存在有利于房地产市场的发展：在房地产市场低迷时，投机者通过购买房地产可以刺激房地产市场需求的增长；而在房地产市场时，投机者通过卖出房地产而增加供给，从而在一定程度上发挥了维稳作用。当然，房地产投机者为追求高利润而发生的过度炒作行为也会对房地产市场的价格稳定产生一些消极作用，影响人们对未来价格的预期，在一定意义上虚增了房地产的供应和需求。近一年来，房地产价格的不断大幅度攀升，以投资、投机为主需求的比例得到了大幅度的提高。
三、影响需求情况的要素和手段：
影响需求情况的要素和手段有很多，主要分为两大方面，其一是就消费（投资）者而言，包括人口数量、人口的自然增长情况、家庭结构变动、居民收入状况、职业情况、教育水平等等。科技论文。另一方面则是就房地产市场环境而言，包括政策环境、市场环境、自然环境等。涉及到的影响手段包括国家相关政策、法律、房产消费税及其税率、银行存贷款利率。应该关注的是，政策环境更多地应该是调控房地产投资、投机性需求，对于以自己居住为主的基本性和改善性需求还是应该以保护为主的。这也是体现政府建设和谐社会，保障房地产市场稳步、健康、规范发展保证。从最近的国家宏观调控政策来看，无论是提高住房贷款的利率，还是提高二次房贷的首付比例，其主要目的还是为了抑制过快增长的房地产投资（机）需求。
鉴于我国土地资源的极度稀缺、社会经济发展水平较快、人口增长短期难以扭转和人民收入水平大幅提高的实际情况。作为国家相关部门应当注意以下问题：
1、调控政策的重点：
近两三年来房地产市场经过2007年底的短暂调整之后，价格就进入了大幅度上涨阶段，其上涨幅度远远超过大部分人的承受能力，由于房地产投资投机赚钱效应的影响，越来越多的人加入到投资投机的行列中来，使得房地产需求在基本和改善性需求没有大幅度变化的前提下，出现了前所未有的快速膨胀，需求的大幅度增长进一步刺激了房价的上涨。如果不加以引导和控制，此种恶性循环将越演越烈。所以，国家的房地产调控政策首先要解决的应该是在保障住房正常供应的前提下如何控制非正常的需求膨胀，包括过度投资和投机。
2、积极满足基本性需求：
由于基本性需求是人的基本的生存和发展的需求之一，其满足与否关系到社会稳定，人民安居乐业，是城市化进程的极其重要的动力来源。所以如何建立能满足社会不同收入水平的广大人民群众的住房管理制度尤为重要，保障性住房、廉租房和普通商品住房有效供给应
该切实落到实处。
3、合理引导改善性需求：
随着广大人民群众收入水平和生活水平的提高，提升住房需求品质是基本的权利，是房地产业发展的重要目标，也是房地产业发展重要方向，也是市场发展极其重要方面。
4、严格规范投资性需求和控制投机性需求。
基本性需求和改善性需求应该市场需求的主体，而投资和投机性需求则属于我们市场需求的补充和发展。投资和投机性需求的发生、发展具有两面性。既能够有效地搞活房地产市场。同时，如果发展得不好，也容易造成投机泡沫，从而破坏市场，甚至对整个国民经济运行造成巨大伤害和损失。所以，在当前房地产价格超常上涨的情况下，对于投资（机）性需求我们要特别重视并加以严格规范和控制。
我们欣喜的看到，今年前四个月，中央已经在政策、利率、税收方面有所表现，包括国务院办公厅的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，住房贷款政策、按揭首付政策的变化，从制度和政策上指明了房地产市场的发展方向。我们也一定会看到其满意的结果，那就是房地产市场健康、稳定的发展，人们有房可买、有钱能买、有房可居。
参考文献：
[1]、彭大 余晶晶 《我国房地产市场的供给需求分析》（J）经济师 2009（8）
[2]、于琳芳 《我国现行房地产宏观调控政策存在的问题与对策建议》（J）
科学研究的定义:科学研究是一种知识创新，是科学发现和技术发明，是第一生产力和推动经济发展与增长的内在因素。
科研成果的分类:
1.基础科学研究:以自然界某种特定的物质形态及其运动形式为研究对象,目的在于探索和揭示自然界物质运动形式的基本规律。
2.应用科学研究：综合运用技术科学的理论成果，创造性地解决具体工程、生产中的技术问题，创造新技术、新工艺和新生产模型的科学，又包括两类:
(1)成果可以直接运用,产生经济回报的研究;
(2)成果不能直接运用,在一定范围内具有公共产品特性的研究。
科研成果的生产方式:
1.基础研究成果，具有正外部性，可以看作是公共产品，通常由市场提供。
2.应用科学研究，需要政府的支持，直接拨款或给予特许权和专利权方式提供。
科研支出的资金来源:
根据其资金来源和我国财政的事权分工，科研支出由中央和地方各级财政的多元支出结构组成。根据我国财政对科研支出的划分标准，包括科技三项费用、科学事业费、科研基建费及其他科研事业费等。
科研支出的特性:
1.高风险，高回报。投入与产出的关系不确定，科学研究是一个投入多寡不一定能获得相同比例的经济回报。从科技产出指标之一的情况看，2001年美国科研人员发表的科学与工程论文达20多万篇，占全球的30.9%，自20世纪80年代以来，美国科技进步对经济增长的贡献率已高达80％。
2.投资规模大，回报周期长。有些研究成果需要的资源投入很大，但成果却又不都是能在市场上进行交易取得回报，所以企业往往不愿意进行投资，但科研项目又不能停滞，此时就需要政府的支持才能继续。
二、我国科研支出存在的问题
1.财政投入不足。图中可见,财政拨款占国家财政支出逐年递减,虽然绝对值增加,但财政支出比例大致是逐年下降的。
2.研究与试验发展(R&D)投入强度不足。产业部门研究与试验发展(R&D)经费投入强度:指研究与试验发展(R&D)经费支出与GDP之比。是衡量一个国家科技活动规模及科技投入强度的指标，在一定程度上反映了一个国家经济增长的潜力以及可持续发展的能力。该指标小于1%,经济处于发展初期,缺乏创新能力。在1%～2%之间，经济处于起飞阶段,具有一定创新能力。大于2%，经济处于稳定发展阶段,创新能力比较强。2005年,我国的R&D经费强度为1.34%，在发展中国家中处于首位，但绝大多数发达国家的R&D经费强度都在2%以上，这说明高水平的R&D投入强度是这些国家具有较高创新能力的重要保障。
3.人均科研费用偏低。随着我国经济发展迅速，科学家与工程师的实际人均科研费用得到不断提高，人均经费的提高可以增加利用的资源，促进生产率，但和世界先进水平相比，以美国为例，2004年3125亿美元，160万从业人员的比例，人均科技经费为20万美元，是我国目前的8倍。
4.科研鉴定制度不合理。在现行体制下，对于学校、科研个人、以及鉴定专家三方来说，是利益共同体:就学校而言，长江学者、863项目带头人等都是学校的招牌，科研失败无异自毁招牌，学校担心招牌一坏，排名下降，名誉受损；就鉴定专家而言，同行之间会有“兔死狐悲”的连带效应，一旦鉴定人家失败，担心总有一天会遭到圈内人“报复”，所以类似汉芯造假事件会屡屡发生。
5.科研成果泡沫化。据统计，我国SCI（科学引文索引）论文的数量已居世界第五，但1994年至2004年十年间每篇文章的平均索引率却排在第120位之后。攀比数量统计的做法不仅使科技人员忽视对重大科学技术目标的追求，还容易引发学风的浮躁。目前我国在人才评价中只看重科研成果数量而不注重其质量和科学意义，导致科研人员为获奖和晋升而搞‘短、平、快’，成果得不到转化，催生种种学术不端行为，出现了大量的科技泡沫，从而导致我国在国际科技总体实力竞争中长期处于弱势。
6.人材流失严重。2005年出国留学人员与当年学成归国的比例为3∶1。
三、我国科研支出的政策选择
1.改革财政支出制度，提高科研支出增长。要改变科研支出占财政支出的比例过低的局面，大力提高科研支出增长的比例与幅度，使之高于经济增长与财政收入增长的速度，以保证科研开发能力的稳定性与持续性，并将部分应用科学课题及大部分技术开发项目交给企业或民间研究机构完成。
2.鼓励企业加大投入，提高企业研发比重。当代许多推动经济发展的重大发明专利，主要来自企业研发中心的职务发明。
关键词：CCP保温隔热复合板，倒置式
CCP保温隔热复合板是一种节能型、环保型的新型建材。该产品具有质轻、憎水、保温隔热效果好、施工方便、屋面美观、造价低等优点。在某小区工程中广泛采用CCP保温隔热复合板倒置式屋面，取得了良好的经济社会效益。这种屋面与传统屋面相比有很多优点，值得广泛采用与大力推广。
1、CCP板简介
1.1CCP是水泥聚苯乙烯泡沫颗粒复合材料名称缩写。CCP板就是采用CCP做保温层与细石砼保护层复合在一起，适用于倒置式屋面的板状保温材料。河南省已颁布了《CCP保温隔热复合板倒置式屋面技术规程》（DBJ41/7039—2000），并在河南省大力推广。
1.2按规程规定CCP板的密度、导热系数和使用范围应符合下表规定：
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